房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概述房地產(chǎn)估價全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書或房地產(chǎn)估價師注冊證的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。 房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。 建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。 土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。 三通一平指水、電、道路通，土地平整。 七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。 資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。 基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。 房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。 底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。 補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。目錄房地產(chǎn)評估系統(tǒng)概述1超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述4系統(tǒng)概要51、業(yè)務(wù)流程52、功能模塊介紹621、業(yè)務(wù)下單：62.2、派單管理72.3、現(xiàn)場查看82.4、測試管理9241、測試方法：92.5、報口價112.6、出答復(fù)書/報告（初評報告/正評報告）122.6.1、報告模板選擇122.7、業(yè)務(wù)收費132.7.1、收費標準132.7.2、業(yè)務(wù)收費132.7.3、財務(wù)收費142.8、檔案管理152.8.1、檔案管理流程152.8.2、檔案管理介紹152.9、個人辦公管理172.9.1、客戶檔案維護183.0、基礎(chǔ)設(shè)置193.0.1、報告模板設(shè)置19超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)概述超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)是廣州建軟軟件技術(shù)有限公司根據(jù)國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范，結(jié)合廣大評估人員所熟悉的EXCEL電子表格及WORD字處理系統(tǒng)開發(fā)的而開發(fā)的房地產(chǎn)估價應(yīng)用軟件系統(tǒng)。它為評估人員提供了一個專用的操作平臺，操作簡便，實用性極強。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進行評估試算，通過輸入相應(yīng)的參數(shù)，便可批量得到精確、明晰的評估結(jié)果，大大提高評估質(zhì)量和效益。 超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種評估方法，如：市場比較法、深度比較法、收益法、成本法等多種評估方法，并且客戶可以自定義適合本公司的評估方法。超人房地產(chǎn)評估企業(yè)管理系統(tǒng)繼承了多種報告模板：如：技術(shù)報告、結(jié)果報告、稅費表等報告模板，并且客戶自己導(dǎo)入自己的office報告模板，系統(tǒng)會根據(jù)自己的報告模板生成適合自己的報告。 本系統(tǒng)是一個以基于項目的評估軟件。評估人員可選用一種或多種合適可行的評估方法進行評估試算，通過輸入相應(yīng)的參數(shù)，便可得到精確、明晰的評估結(jié)果，可大大提高評估質(zhì)量和效益。系統(tǒng)概要業(yè)務(wù)流程現(xiàn)場查看管理測算審核報口價出答復(fù)書或者報告答復(fù)書（初評）報告（正評）審核財務(wù)管理檔案管理業(yè)務(wù)下單派單管理系統(tǒng)包括房產(chǎn)、資產(chǎn)、零售、公正業(yè)務(wù)流程，基本業(yè)務(wù)流程都是按照以上業(yè)務(wù)流程操作，有細小的差別。功能模塊介紹21、業(yè)務(wù)下單：業(yè)務(wù)下單包括：房產(chǎn)業(yè)務(wù)下單、資產(chǎn)業(yè)務(wù)下單、零售業(yè)務(wù)下單、公正業(yè)務(wù)下單，主要是業(yè)務(wù)員及前臺人員登錄業(yè)務(wù)基本信息，界面如下圖。（房產(chǎn)業(yè)務(wù)下單）（零售業(yè)務(wù)下單）2.2、派單管理 派單管理是管理人員安排人員現(xiàn)場查看：現(xiàn)場查看人員、查看時間、交通安排等信息。（房產(chǎn)現(xiàn)場查看派單）（零售現(xiàn)場查看派單）2.3、現(xiàn)場查看 現(xiàn)場查看是現(xiàn)場查看人員登記現(xiàn)場查看的實際信息，可以一個項目添加多個評估對象。（房產(chǎn)現(xiàn)場查看）（房產(chǎn)現(xiàn)場查看）2.4、測試管理241、測試方法：系統(tǒng)已經(jīng)設(shè)置好常用的評估方法：市場比較法、深度比較法、收益法等多種比較方法，并且用戶可以根據(jù)自己評估方法調(diào)整設(shè)置自己的算法。評估方法選擇：收益法：市場比較法：測算結(jié)果：根據(jù)多種測算方法測算，并且按照測算方法權(quán)重比例得到評估總價。2.5、報口價報口價是業(yè)務(wù)員或者前臺人員給可以報測算總價，并且確認送答復(fù)書、報告時間、地址、接收人、送報告份數(shù)等信息。（對公業(yè)務(wù)報口價）（零售報口價）2.6、出答復(fù)書/報告（初評報告/正評報告）2.6.1、報告模板選擇選擇對應(yīng)的模板，點擊【導(dǎo)出】系統(tǒng)自動生成報告。2.7、業(yè)務(wù)收費2.7.1、收費標準 系統(tǒng)自己設(shè)置國家收費標準（房產(chǎn)評估收費標準、資產(chǎn)評估收費標準、土地評估收費標準）。2.7.2、業(yè)務(wù)收費業(yè)務(wù)人員或者前臺根據(jù)國家收費標準填寫業(yè)務(wù)收費單，系統(tǒng)會自動按照國家的收費標準和評估總價自動生成標準收費，然后調(diào)整實際收費金額。2.7.3、財務(wù)收費財務(wù)收到款后根據(jù)業(yè)務(wù)填寫的業(yè)務(wù)收費單填寫財務(wù)收費單，財務(wù)收費填寫后標準這個評估對象完成收費。2.8、檔案管理2.8.1、檔案管理流程檔案歸檔檔案借閱申請檔案借閱授權(quán)檔案借閱確認檔案歸還2.8.2、檔案管理介紹檔案管理包括：檔案歸檔、借閱申請、授權(quán)、確認借出、歸還等模塊，基本上完成對檔案的管理。檔案歸檔是對已經(jīng)完成收費的項目進行歸檔，業(yè)務(wù)過程上傳的資料、報告答復(fù)書等。檔案借閱申請是檔案借閱填寫的申請，確認申請日期，審批人等信息。檔案借閱授權(quán)是檔案借閱是選擇的審批人，只有審批人審批同意后借閱確認方可借出檔案。（檔案授權(quán)）辦公室確認借閱是確認審核通過的借閱申請借閱，辦公確認借閱有權(quán)利取消借閱和重新報送。（檔案借閱確認）檔案歸還是確認實際檔案的歸還時間、存放地點等信息。2.9、個人辦公管理個人辦公模塊包含簡單的OA管理，基本解決公司日常辦公。如：員工檔案、客戶資料、案例庫、郵件、消息管理、公司新聞、公司公告等。2.9.1、客戶檔案維護 客戶檔案按照客戶類型分為：按揭公司、銀行客戶、對公客戶方便業(yè)務(wù)做單是查詢選擇，同時系統(tǒng)自動分析客戶的每月現(xiàn)場數(shù)、每月報告數(shù)等信息。3.0、基礎(chǔ)設(shè)置基礎(chǔ)設(shè)置包括強大的報告模板設(shè)置、測算參數(shù)設(shè)置、菜單設(shè)置、預(yù)警設(shè)置等信息，這些信息客戶可以根據(jù)自己的需求方便會計的設(shè)置滿足自己需求的報告模板、測算參數(shù)等。3.0.1、報告模板設(shè)置第一步、設(shè)置模板 以下至截取模板技術(shù)報告的一部分內(nèi)容，把標準的技術(shù)報告中需要在系統(tǒng)中自動生成的部分用估價對象這樣的方法標準出來，標注的部分必須在系統(tǒng)中能找到，我們可以參看【系統(tǒng)設(shè)置】模塊中【導(dǎo)出設(shè)置】，找到對應(yīng)的要導(dǎo)出模板的表單（零售答復(fù)書或報告），找到對應(yīng)的字段（如圖：3.0.1）房地產(chǎn)抵押估 價 報 告估價項目名稱：估價對象委托方：權(quán)屬人 估價機構(gòu)：xx評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：估價師估價報告作業(yè)日期：報告開始時間至報告有效截止時間估價報告編號：案號目 錄一、致估價委托人函3二、注冊房地產(chǎn)估價師聲明4三、估價假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告7（一）委托方7（二）估價機構(gòu)7（三）估價目的7（四）估價對象7（五）估價時點9（六）價值類型9（七）估價依據(jù)10（八）估價原則11（九）估價方法13（十）估價結(jié)果13（十一）估價人員14（十二）估價對象變現(xiàn)能力分析14（十三）說明及風險提示15（十四）估價作業(yè)日期16（十五）估價報告應(yīng)用的有效期16五、附 件17（一）估價對象現(xiàn)場照片（影印件）17（二）估價對象位置示意圖（復(fù)印件）17（三）房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)共有（用）證（復(fù)印件）17（四）估價機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）17（五）估價機構(gòu)資格證書（復(fù)印件）17（六）估價人員資格證書（復(fù)印件）17一、致委托方函權(quán)屬人 (先生/小姐）： 承蒙委托，我公司對位于估價對象，建筑面積建筑面積平方米的住宅房地產(chǎn)進行估價，并形成本估價報告；本估價報告使用期限為一年，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。注冊房地產(chǎn)估價師報告負責人、復(fù)核人根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，仔細考察估價對象的建筑特征及使用和維護情況，運用市場比較法，經(jīng)過全面細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響項目價值因素的分析，確定估價對象在估價時點估價時點的狀況下估價結(jié)果為:房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果匯總表 幣種：人民幣數(shù)額及說明項目及單位數(shù) 額說 明1假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值（市場價值）總價（元）評估總價人民幣（大寫）總價大寫1單價（元/m2）評估單價2估價師知悉法定優(yōu)先受償款總額（元）依據(jù)委托方所提供的資料，無法詳細了解優(yōu)先受償權(quán)利狀況及其明細金額。3抵押價值總價（元）評估總價人民幣（大寫）總價大寫1單價（元/m2）評估單價注：抵押價值假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值法定優(yōu)先受償款（3.0.1）超人房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)使用的步驟:1.直接把http:/www.cr