第5章房屋及設施設備管理 通過本章學習 了解房屋維修管理 房屋質量管理 房屋維修日常養護等概念 了解物業設備的分類和物業設備管理的內容 掌握房屋完損等級的劃分和評定方法 房屋維修工程的分類和范圍 房屋維修日常養護的類型和內容 物業的設施設備分類 物業設施設備維修工程的分類 第5章房屋及設施設備管理 房屋及設施設備管理是指物業管理企業通過掌握房屋與設施設備的質量狀況和運行狀況 對房屋及設施設備進行日常維修養護或維修施工 以保證房屋及設施設備的安全 正常使用 5 1房屋維修管理 房屋維修管理是指對已建成的房屋進行翻修 大修 中修 小修以及綜合維修和維護保養 還包括不同等級房屋功能的改善更新改造 5 1 1房屋維修管理內容 1 房屋質量管理房屋質量管理是指定期和不定期對房屋的完損情況進行檢查 評定房屋完損等級 隨時掌握所管房屋的質量狀況和分布 組織對危險房屋的鑒定 并確定解危方法等 1 房屋完損等級 1 完好房2 基本完好房3 一般損壞房4 嚴重損壞房5 危險房 2 房屋完損等級的評定 1 房屋結構的分類 鋼筋混凝土結構 混合結構 磚木結構 其他結構 鋼筋混凝土結構房屋 磚木結構 竹屋 江蘇南京兩院士設計竹結構安居房抗震8度 2 房屋完損標準的項目劃分 房屋的結構組成部分分為五個分項 基礎 承重構件 非承重墻 屋面和樓地面 房屋的裝修組成部分分為五個分項 門窗 外抹灰 內抹灰 頂棚和細木裝修 房屋的設備組成部分分為四個分項 水衛 電照 暖氣及特種設備 如消防栓 避雷針 電梯等 3 房屋完損等級評定方法 鋼筋混凝土結構 混合結構 磚木結構房屋完損等級評定方法 a 完好房 b 基本完好房 c 損壞房 d 嚴重損壞房 其他結構房屋完損等級評定方法 a 結構 裝修 設備部分各項完損程度符合完好標準的 可評為完好房 b 結構 裝修 設備部分各項完好程度符合基本完好標準 或者有少量項目完好程度符合完好標準的 可評為基本完好房 c 結構 裝修 設備部分各項完損程度符合一般損壞標準 或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的 可評為一般損壞房 d 結構 裝修 設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準 或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的 可評為嚴重損壞房 危險房屋的鑒定與處理對危險房屋的鑒定與處理 應按照國家建設部1989年頒布的 城市危險房屋管理規定 2004年修訂見文檔 和 危險房屋鑒定標準 JGJ125 99見文檔 執行 3 房屋完損等級評定的基本方法 房屋完損等級評定的基本方法分為定期和不定期兩類 定期評定一般是每隔1 3年 或按各地規定 對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定 不定期評定就是不定期地在某個時間內對房屋進行檢查 評定完損等級 第一 根據氣候特征 如雨季 臺訊 暴風雨 山洪等 著重對危險房屋 嚴重損壞房和一般損壞房等進行檢查評定完損等級 第二 房屋經過中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗收以后 重新評定完損等級 第三 接管新建房屋后 要進行完損等級評定 不定期評定 4 房屋完損等級評定的要求 1 在評定出結構 裝修 設備等組成部分的各項完損程度的基礎上 要對整棟房屋的完損情況進行綜合評定 2 要以實際完損程度為依據評定 不能以年代來代替標準 也不能以原設計標準代替完損等級 3 要掌握好評定等級的決定因素和標準 4 評定房屋完損等級時 若超過規定允許的下降分項的范圍時 則整幢房屋完損等級可下降一個等級 但不能下降到危險房屋的等級 5 評定嚴重損壞房屋時 結構 裝修 設備等各分項的完損程度不能下降到危險房屋的標準 6 在評定房屋完損等級時 對于重要房屋或斷面明顯不足的構件 必要時要經過復核或測試才能確定完損程度 2 房屋維修計劃管理 物業管理企業應根據物業轄區內房屋完損的實際情況擬訂維修方案 有計劃地組織房屋按年輪修 分配年度維修資金 審核維修方案和工程預決算 3 房屋維修施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序 施工質量標準和技術經濟要求 運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的 科學的管理 物業管理企業應根據 城市房屋修繕規定 建設部已廢止 建設工程質量管理條例 及 房屋修繕工程質量檢驗評定標準 等 強化維修工程的質量監督 檢查 驗收與評定 完善維修工程的質量保修制度等 4 房屋維修質量管理 5 房屋維修資料管理 物業管理企業在制定房屋維修計劃 確定房屋維修 改建等方案 實施房屋維修工程時 不可缺少的重要依據是房屋建筑的檔案資料 因此 為了更好地完成房屋維修任務 加強房屋維修管理 對房屋維修過程中產生的檔案資料要做好收集 管理工作 5 1 2房屋維修工程分類 根據房屋的完好或損壞程度 房屋維修工程分為小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程和綜合維修工程 1 小修工程 小修工程是指為確保房屋正常使用 對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復 以保持房屋原有完損等級為目的預防性養護工程 小修工程范圍主要包括 1 屋面筑漏 補漏 修補屋面 屋脊等 2 鋼 木門窗的整修 拆換五金 配玻璃 換紗窗 油漆等 3 修補樓地面面層 抽換個別楞木等 屋面補漏 4 修補內外墻 窗臺 腰線和抹灰等 5 拆砌挖補局部墻體 個別拱圈 拆換個別過梁等 6 抽換個別楞條 接換個別木梁 屋架 木柱 修補木樓梯等 7 水衛電 暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等 8 下水管道的疏通 修補明溝 散水 落水管等 9 房屋檢查發現的危險構件的臨時加固 維修等 2 中修工程 中修工程是指房屋少量主體構件已損壞或不符合建筑結構的要求 需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規模和結構的工程 中修工程范圍主要包括 1 少量結構構件形成危險點的房屋維修 2 一般損壞房屋的維修 如整幢房屋的門窗整修 樓地面 樓梯的維修 抹灰修補 油漆保養 設備管線的維修和零配件的更換等 3 整幢房屋的公用生活設備的局部更換 改善或改裝 新裝工程以及單項目的維修 如下水道重做 整幢房屋門窗的油漆 整幢房屋圍墻的拆砌等 房屋外墻滲水引起涂層起泡 3 大修工程 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋 其主體結構和公用生活設備 包括上 下水通風取暖等 的大部分已嚴重損壞 雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動 拆換 改裝 新裝 以保證其基本完好或完好的工程 大修工程范圍一般包括 1 修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程 2 對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換 改善或新裝的工程 3 對房屋進行局部改建的工程 4 對房屋主體結構進行專項抗震加固的工程 4 翻修工程 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除 另行設計 重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程 翻修工程適用范圍主要包括 1 房屋主體結構全部或大部分損壞 有倒塌危險 2 因自然災害破壞不能再使用的房屋 3 地處陡峭易滑坡地區的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區的房屋 4 主體結構 圍護結構簡陋無修繕價值的房屋 5 國家基本建設規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋 5 綜合維修工程 綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房 大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變成片 幢 房屋面貌而進行的維修工程 也就是大修 中修 小修一次性應修盡 全項目修理 的工程 住戶不配合施工應該怎么辦一居民小區因樓內共用上水管年久銹蝕老化 該小區物業管理部門于2000年著手對所屬小區的上水管道進行調換 但由于個別業主不認同 部分樓的換管工程一度擱淺 物業管理公司為了大多數居民的利益 仍決定在受到阻礙的28號樓進行施工 并派人到持反對意見的陳先生家告知施工日程 但施工那天陳先生夫婦并沒有在家等候 對此 物業管理公司不得不繞開陳家對其他住戶的上水管進行了調換 為了不影響陳家繼續使用舊水管 施工人員遂將該水管從陳先生所住二樓以上予以截斷 并封住了端口 然而 就在對老水管施行 手術 的第二天下午 該老水管發生漏水 陳先生家中水漫金山 家中地板 家具等受損 按陳先生的算法 由于水管漏水 給他家造成的經濟損失達3萬余元 但和物業管理公司交涉多次 仍未對賠償事宜達成協議 最終他只得將物業管理公司告上法庭 要求判令物業管理公司對其家中的電器設備進行安全檢查和維修 并賠償因水管漏水造成的裝潢 財產損失30527元 以及臨時借房過渡費等費用8790元 審理中 法院委托上海市價格認證中心先后兩次對陳先生家的財產物品受損情況進行鑒定 結論為室內裝潢受損7640元 室內財產物品受損960元 法院審理后認為 物業管理公司從居民生活用水衛生和安全角度考慮調換上水管 在職責范圍內 但在未做通全體居民工作 未征得全體業主同意 特別是在陳先生夫婦家中無人的情況下 因施工造成其家中進水 物品損壞之后果 物業管理公司具有過錯 理應承擔主要責任 而陳先生夫婦在物業管理公司上門通知后未予配合 由此造成家中財產受損 其自身也有過錯 故應承擔次要責任 據此 徐匯區法院作出一審判決 物業公司賠償陳先生夫婦財產損失6440元 臨時借房過渡費等其他費用1897元 分析 對設施老化的物業進行大修 本是件利于業主的好事 但因考慮不周導致工作不到位 就會收到適得其反的效果 在進行具體的維修工程前 我們不僅要考慮維修工作本身 還要從是否方便業主的生活 工作的角度多做思考 作到真正維護好業主的實際利益 如果這樣 本案例所發生的事件應該是可以避免的 想一想 如果你是該物業公司的員工 碰到陳先生這樣的住戶你會怎么辦 5 1 3房屋日常養護 房屋維修日常養護是指物業管理企業對房屋建筑的日常保養和護理 以及對出現的輕微損壞現象所采取的必要修復等保養措施和護理過程 1 房屋維修日常養護的類型和內容 房屋維修日常養護可分為小修養護 計劃養護和季節性養護三種類型 1 房屋小修養護的內容 1 木門窗維修及少量新作 2 給水管道的少量拆換 3 瓦屋面清掃補漏及局部換瓦 4 樓地板 隔斷 天棚 墻面維修后的補刷油漆及少量新作 5 白鐵 玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換 6 電線 開關 燈頭的修換 2 房屋計劃養護的內容 房屋的結構 部件等均有一定的使用期限 超過這一期限 房屋的結構 部件就容易出現問題 因此 對房屋進行有計劃的定期檢修保養 以延長房屋的使用壽命 保證房屋的正常使用 就是房屋的計劃養護 一般樓宇設施的養護 翻新周期見表5 1 3 房屋季節性養護的內容 這是指由于季節性氣候原因而對房屋進行的預防保養工作 其內容包括防汛 防臺風 防凍 防梅雨 防治白蟻 視頻 等 2 房屋維修日常養護的程序 1 項目收集日常養護的小修保養項目 主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集 表5 2日巡視檢查記錄 物業管理企業接受住戶報修的途徑主要有以下幾種 1 組織咨詢活動 2 設置報修箱 3 設立報修接待中心 表5 3物業維修報單 表5 4用戶維修委托單 2 編制小修工程計劃 3 落實小修工程任務 4 監督檢查小修養護工程 物業管理公司疏于養護付賠償李某是某住宅小區501室業主 一天凌晨 他在一場暴雨中發現 雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中 床墊 竹席 毛巾毯 被子 電風扇等物品都不同程度地被水浸濕 剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞 沈某沿著滲漏水一路查上去 最終發現是樓頂的排水管道被一只飲料瓶堵住 致使雨水不能從管道排出 沿著屋面縫隙從上而下流入了他家 李某找到物業管理公司要求賠償 但物業管理公司認為是自然原因造成了這起事件 于是 李某向法院起訴要求追究物業管理公司的責任 案例5 2 分析 樓頂排水管道是房屋的共用部位 作為物業管理公司應對營區內的住宅共用部位 共用設備實施定期養護 保持其良好的狀態 但由于物業管理公司疏于管理 致使樓頂落水管被異物堵塞 造成暴雨時排水不暢 給原告家庭造成了損失 對此 物業管理公司應當承擔賠償責任 想一想 你認為本案例給物業管理公司一些什么啟迪 5 1 4房屋維修標準及考核指標 1 房屋維修標準 修繕標準按主體工程 木門窗及裝修工程 樓地面工程 屋面工程 抹灰工程 涂料粉飾工程 水 電 衛 暖設備工程 金屬構件及其他等九個分項工程進行確定 1 主體工程維修標準 2 木門窗及裝修工程維修標準 3 樓地面工程維修標準 4 屋面工程維修標準 5 抹灰工程維修標準 6 油漆粉飾工程 7 水 電 衛 暖等設備工程維修標準 8 金屬構件維修標準應保持牢固 安全 不銹蝕 9 其他工程維修標準房屋修繕應注意做到與抗震設防 白蟻防治 改善居住條件等相結合 2 房屋維修管理的考核指標 房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量 工程質量及房屋維修管理服務質量的重要指標 2 大 中修工程質量合格 優良 品率 100 1 房屋完好率 100 3 小修工程的考核指標 小修工程的考核指標主要有 定額指標服務指標安全指標經費指標 1 定額指標 人工定額是指每個小修養護人員應完成的小修養護工程量 材料定額是指完成一定的合格小修養護工程所需耗用的材料量 是考核小修工程材料成本降低率的一個指標 也是考核小修養護工程是否充分利用舊料的一個重要指標 2 服務指標 走訪查房率是指物業管理企業每月走訪查房戶數與所轄區內住 用