選址分析報告聚賢超市北津學院店1選址分析報告1 新店的地理優勢1 新店開業后預計能輻射到的范圍1一、輻射力度最強的范圍1二、輻射力度較弱的范圍2三、輻射力度最弱的范圍2新店交通條件評估及物業特征2 新店址周圍商業環境和競爭店情況2一、 商業環境21、 優勢分析：22、劣勢分析：2二、 競爭者分析2 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次3（一）、新店的消費市場構成3（二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分4 新店的營業面積和商品結構4 新店的市場定位和經營特色5一、市場介紹5二、目標市場6三、顧客的購買準則6四、經營特色6 新店經營效益預估7 新店未來前景分析7聚賢超市北津學院店選址分析報告 新店的地理優勢北津學院地處長沙市望城雷鋒大道星城鎮，新店緊緊依靠湖南商學院北津學院，處于雷鋒大道和長沙繞城高速交匯處北津學院后街校門口，交通便利，環境優美。 新店開業后預計能輻射到的范圍 一、輻射力度最強的范圍 根據聚賢超市的地理位置、交通、街道環境以及主要消費者（在校大學生）的購買習慣和購買力進行分析。聚賢超市所處地段是北津學院的購物中心，是人口流動最大的地區，從而也增加了輻射范圍。由于學院后街緊鄰長沙繞城高速與雷鋒大道的交匯處，公路改造的完工，從而他的主要輻射范圍包括北津學院，以及星城鎮的本地居民。 二、輻射力度較弱的范圍 由于聚賢超市地處北津學院后街，超市可能將吸引到本地居民來此消費，但輻射強度較弱。 三、輻射力度最弱的范圍 由于聚賢超市緊鄰長沙醫學院，因為校園間的同學交流，因此同學逛超市是必然的，從而也可以輻射到長沙醫學院，但輻射力度極弱。 新店交通條件評估及物業特征聚賢超市位于北津學院后街門口，交通便利，人口流動密集，最大的方便了學生購物。物業方面，由于處于后街的一個好的一個位置，相比較與后街的其他地段，租金可能較貴，但也正是看中了這一有力的位置，能最大的吸引更多的學生購物。 新店址周圍商業環境和競爭店情況 一、 商業環境 1、 優勢分析： 新店地處北津學院后街，918公交車由此經過，它背依湖南商學院北津學院，輻射長沙醫學院和周邊居民，所以人流集散比較大。然而，周邊地區至今都沒有一個大型超市，這為我們開新店提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外，在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭，如家樂福、蘇果、大潤發等；且此地段地價相對便宜，地價升值空間很大；貼近北津學院后街校門，距離目標顧客近，極大吸引學生購物，能夠為他們提供一個便利的購物場所。 2、劣勢分析： 就目前的消費者行為而言，很難經營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經營，得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為，培養他們新的購物習慣。另外，學生是其主要的購物群體，在此經營會遇到寒暑假期間，學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季；還有就是目前的周邊購物的環境不是很好，缺乏城市美化。.二、 競爭者分析 在終端越來越成為眾多商家，廠家重視的年代，便利店，超市，百貨商場，購物廣場，大型賣場等都在各地迅速發展。這對后來者來說即是機遇，又是挑戰。北津學院新店作為一個即將開業的商超市，它面臨著嚴重的競爭形式。 新店附近有三個較大的有競爭力的購物超市，如芙蓉興盛超市，艾美購物，學友購物等等以及一些其他的便利店。新店輻射長沙醫學院的同時，長沙醫學院也輻射了我們的新店，不光吸納了醫學院附近的市民，而且也吸引了部分我校的消費者。同樣，食品、日常用品也面臨著來自其他一些小便利店的競爭，這必然會影響北津學院的消費者，形成一種競爭格局。 1、 近的比較大的超市的競爭：如艾美購、芙蓉超市，競爭會比較強烈，形成一種巨大的威脅，他是聚賢超市最大的競爭對手，因為彼此都爭奪附近的客源，它在此已經多年，已經有一批忠實顧客，并且有一種先入為主的感覺，規模也有一千多平方米，商品也比較齊全。 2、 就近的小店的競爭：小店在聚賢超市附近不少的存在，他們遍布各個角落，各條小巷，這些店的面積都非常小，商品以日用小商品為主，且產品單一，品種少，價格比大超市稍貴，消費者一般只是圖個方便而進行購買，它除了方便以外基本上也就沒別的優勢了，因此消費者絕對不會一次性買好多，它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在，它的出貨量也是不容忽視的。但是聚賢超市只要以優質的產品質量、優惠的產品價格和優質的服務態度，以及種類豐富的商品，小店就不足為懼。 新店周圍居民及流動人口消費結構、消費層次 北津學院后街是北津學院，周邊居民最為集中的地段，學生流量特別大，以及不少的附近居民，而且能吸引附近的中學生來此購物，此外，如今的學院后街已經拓寬修繕，城市綠化，現在的路面干凈整潔平坦，一改以往道路窄小不暢、坑凹不平的舊貌，還在中間建了一條綠色的植物帶。另一特點就是這里離市中心較遠，路程時間長，來回花費大，購物休閑不方便的特點，建立在這個學生流大的路段，提供給學生及周邊居民以方便的購物提樣，會使他逐步占領這一固定的消費市場。 根據上面的情況，新商場的主要商圈是：以北津學院后街圓心向四周輻射，包括北津學院，長沙醫學院，大學周圍的本地居民，隨著新店名氣的擴大商圈能吸引整個后街甚至更多的消費者。 （一）、新店的消費市場構成1、 周圍居民主要從事的工作是：餐館，服裝，副業等服務領域，他們的收入水平一般。他們不再只關注基本生存的物質消費的提高，他們越來越關注生活的質量，購買的消費品種類在不斷的攀升。 2、 其他生活不很富裕的居民，他們經濟不寬裕、生活忙碌，又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。4、 超市周圍規模不等院校，他們是新商場的主要消費者，規模比較大的有湖南商學院北津學院，長沙醫學院，以及附近的中學都在1.萬以上。學生生活費平均每月在600-1500元左右，除去伙食費外，每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合性超市里得到供應。 （二）新店顧客的消費特點及消費層次的粗劣劃分 1、現在的學生大多是網絡媒體大眾化催生出來的第三代消費者（亦稱為“e人類”），他們生長在技術成熟的環境里，永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所“創建”的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的，標新立異是他們的座右銘，與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現出其卓而不群的生活品味，獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客，只要商品迎合了他們的口味，利潤應該很豐厚。他們應該算中層消費者了 3、周邊院校的教工、單位的職工和領導人是這里的次要消費者，同時他們的一次購買量很大，又屬于家庭式的集體購買，部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是次要的消費者。 新店的營業面積和商品結構 集日化、食品、水果、通信、打印、其他的一些雜貨為一體的購物超市，基本囊括了與師生日常學習生活所必要一切消費需求。 1超市入口處； 2推車提籃擺放處； 3洗滌用品； 4化妝品； 5日用品； 6筆、學生用品； 7辦公用品； 8毛、襪、鞋、圍巾； 9男女內衣； 10煙酒糖茶； 11保健禮品； 12（美食區）熟食制品； 13食品； 14生菜區； 15水果； 16西式糕點面包；17超市出口處及收銀臺；18庫房 。 新店的市場定位和經營特色 一、市場介紹 目前中國超市的發展呈現出規模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業態延伸的特點。從市場形勢看，超市發展表現為如下現狀： 同業過度擴張競爭。從近年的發展情況看，多數城市的零售企業建設速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。1、 總體情況:連鎖經營占社會消費品零售總額約15，即7000億元。2、 超市/大賣場：集中化；跨區域發展；外資所占比例增大；管理上從粗放式擴張向集約式發展轉變。3、 在大中城市，年銷售額在1.2億元以上的大型超市從2000年的1200家到現在的兩千多家，還有相當數量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額，各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預期較低的小零售商使行業的收益水平進一步惡化。 不同商業業態競相擠占市場份額。各種不同商業業態以各自不同的特色吸引消費者，擠占市場份額。2009年中國零售業50強中增長最慢的10家企業，其中9家都是大型百貨店，均為負增長；50強前10位中超市占了5席，一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時，與傳統百貨店具有類似特征的集體商業的市場份額也呈現下滑趨勢。 市場缺乏熱點，消費需求明顯斷層。 城鄉居民收入水平有了一定提高，普及型、溫飽型需求已經基本飽和，而新的高水平的購買能力尚未形成，對檔次較高的享受型、發展型需求尚處于“可望而不可及”的狀況，加之居民購買力多渠道大量分流，商品消費需求在近幾年內將會逐步減弱。因此，消費品市場難以出現熱點商品。 二、目標市場 由于我校的特殊位置，離市中心較遠，學生去市中心購物的成本較高，購物的地點大多首選為最近綜合性的超市，其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數據統計，但相信數目不小，而我們的商圈的劃分是：以北津學院圓心向四周輻射，包括長沙醫學院，周圍的本地居民。三、顧客的購買準則 方便快捷，這個市場遠離鬧市區，顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑，路程短，購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。 時尚流行，我們顧客年齡段以1524歲為主，這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感，也喜好追逐潮流，如果我們不牢記這點，我們會永遠失去我們的“上帝”。 四、經營特色 商場在找準了自己的市場定位以后，則是要調整好經營商品的結構。調整商品結構，貴在經常持久。商場的市場定位，當然要根據市場形勢的變化進行定期調整，但更重要的是經營的商品也必須不斷調整，某種商品在前些時期是暢銷的，但由于另一種新款式的出現而變得滯銷了，這是事物發展的必然規律，每種商品都有一定的周轉期，不可能有“永久牌”的。商場要根據市場需求，不斷引進名、特、優、新，而又適銷對路的商品，及時調整經營商品的結構，使商場保持旺盛的生命力。那么它就應該具備以下的經營特色： 是下羅目前品種最全，經營一定規模的購物中心；，既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。 建設具有人性化的整體設計和裝修，集功能、方便于一體；實行綠色環保裝修。在做好購物體驗建設的同時，重點商品種類的豐富、工作人員服務質量的提升，努力營造現代、舒適、人性化的良好購物環境。超市內設有現場咨詢。 商場在經營布局中努力體現人文化，以方便顧客購物為基點，重視顧客購物動線設計。 商場更加突出服務功能，更為強化以顧客為中心的經營思想，新增加服務項目，推出無障礙退換貨，發行榮譽顧客購物卡并成立專門服務機構。從室內裝修設計到顧客座椅、飲水機等服務性設備的購置，從宣傳欄到指引標牌，每個細節在保證實用性的基礎上，均力求使顧客感到方便、舒適。超市員工將以“顧客滿意”服務理念為指導，為顧客提供優質的服務。 超市將以一流的服務、優美的購物環境、獨特的品牌形象和經營特色，使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受，成為北津學院后街購物體驗的新亮點。 新店經營效益預估 和華潤蘇果，家樂福超市一樣，我們的目標市場主要是當地的居民和學生。要對該店址經營效益做出預估，只能從新店平均每天的人流量，來店光臨的人數比例以及光顧的顧客中購買者的比例，每筆交易的平均購買量等。可以初步地預估新店的經營效益。因此，從上述的方法中，我們日常的觀察當中，我們可以初步地假設每天經過此地的人數為2500人，更進一步假設其中有80%的人進入本店，而80%的人中有90%的顧客成為購買者，平均每位購買者的交易量為30元，其中可以獲得毛利為交易量的10%，所以我們可以計算出一天