紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場 改擴建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場 可 行 性 研 究 報 告 XX工程機械化有限責任公司 二 八年十二月 目 錄 第一章：總論 一、項目提出的背景 二、項目建設的必要性 三、編制可研 報告 的依據(jù)和范圍 第二章： 市場預測和改擴建規(guī)模及 經(jīng)營范圍 一、市場預測 二、改擴建的規(guī)模和經(jīng)營范圍 第三章： 場址 和 建設方案 一 、 場址 二 、建設 方案 三、建筑防火設計 四、排水系統(tǒng)（環(huán)保處理） 五、電氣 六、防雷接地 七、抗震 八、公廁 第四章： 農(nóng)貿(mào)綜合市場管理職能組織機構和人 員 編制 一、 職能 組 織機構 二、人員編制及來源 第五章：投資估算與資金籌措 一、投資估算 二、資金籌措 第六章：財務測算與評價 一、經(jīng)濟效益分析 二、社會效益分析 第七章：項目及開發(fā)企業(yè)概況 一、項目概況 二、開發(fā)企業(yè)的概況 第八章：結論與建議 一、結論 二、建議 第九章：附件 第一章 總 論 一、項目提出的背景 XX市政府 2007年 8月份在第 9次常務會議中研究決定“為加強城區(qū)市場的規(guī)劃建設和管理，加快川滇黔渝結合部區(qū)域性商貿(mào)中心的培育發(fā)展步伐”，形成共識：用 5 年時間，重點推進“五個一”工程和“三個一 批”工程建設的市場戰(zhàn)略發(fā)展目標，其中一個重點的戰(zhàn)略發(fā)展目標就是“建設一個標準化的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”，“新建和改造提升一批農(nóng)貿(mào)市場；鼓勵引導建設一批農(nóng)貿(mào)超市”，積極發(fā)展現(xiàn)代 農(nóng)副物資產(chǎn)品 流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進農(nóng)業(yè)化過程中，在加強市場建設，培育形成本地生產(chǎn)要素市場和農(nóng)產(chǎn)品體系。 XX 市政府就此在財政、土地、稅收等多方面給出了一系列扶持鼓勵引導政策和優(yōu)惠政策，并制定了許多切實可行的工作措施。要求“切實抓好農(nóng) 副產(chǎn)品物流的農(nóng) 貿(mào)市場建設和改造工作”，“按照規(guī)劃建設發(fā)展目標，切實加大對農(nóng)貿(mào) 市場新建和改擴建的工作力度”，強力推進“新建 的 農(nóng)貿(mào)市場 按 標準化建設”，著力引導農(nóng)貿(mào)市場改擴建為新型農(nóng)貿(mào)市場。 （附 1： XX 市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定宜府辦發(fā) 2007 80 號） 二、項目建設的必要性： 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場是 批準的 一個大型 物流 農(nóng)貿(mào)市場，地處 XX市江北片區(qū)舊州紅豐西路 以北 ，綜合市場業(yè)主是“ XX 工程機械化有限責任公司”，從 1998 年建立農(nóng)貿(mào)綜合市場至今已有 10 年，對促進 XX 市江北片區(qū)及周 邊 農(nóng)村場鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)蔬菜、水果、農(nóng)副食品、及酒類、飲食，農(nóng)村日常工業(yè)用品的交流、銷售，貿(mào)易曾發(fā) 揮過很大的影響，隨著城市化建設的推進和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的功能迫切需要擴大，需要更新。流通經(jīng)濟的發(fā)展和市政府加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的戰(zhàn)略布置，一致要求將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建為一個新型的農(nóng) 產(chǎn)品物流 綜合市場。為了適應地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和市政府的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃， XX 工程機械化有限責任公司作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的業(yè)主，決定改變原來的組織管理體制， 公司 專門設置 對 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建項目部 ，進行新的“現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)綜合市場”的開發(fā)建設和管理，并對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建項目的必要性、 進行 了 充分的調(diào)查分析，從 地方政府的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)交易市場的發(fā)展，項目地址的區(qū)域優(yōu)勢，物流態(tài)勢、經(jīng)濟效益、社會效益，財務投資等方面進行了可行性研究，并形成 如下的 可行性 研究報告。 三、編制可研 報告 的 主要 依據(jù) 1、 XX 市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定，宜府辦發(fā) 2007 80號文。 （附件 1） 2、 XX市人民政府關于 XX 工程機械化有限責任公司原 為 劃撥土地改變用途 后 調(diào)整容積率補辦出讓的批復，宜府國土發(fā) 2006 126 號文（附件 2）。 3、 XX 市國土資源局國有土地使用權出讓合同，合同編號 2006-00202（附件 2）。 4、企業(yè)投資項目備案通知書備案號：川投資備 5115000705094 5816號（附件 3）。 5、“ XX 市舊州控制性詳細規(guī)劃”（該“詳細規(guī)劃”屬于 XX 市城市規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃。江北舊州組團是以產(chǎn)業(yè)功能為主，集生產(chǎn)、物流、生活、行政、文化、科教、商貿(mào)及其他功能為一體的綜合型的城市組團，現(xiàn)“ XX紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場”所在 E-01-11地塊已規(guī)劃為“農(nóng)貿(mào)綜合市場”建設用地內(nèi)容之一。）（附件 4） 6、紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場規(guī)劃設計定位圖及負一、二、三層平面圖。（附件 5） 7. XX市規(guī)劃和建設局規(guī)劃設 計條件通知書，建設項目選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程施工許可證等（附件）。 8、 E-01-11地塊拆除房屋明細表（附件 19）。 9、 XX 市人民政府對新建，改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場進行優(yōu)惠扶持的相關政策。 第二章 市場預測和改擴建規(guī)模及 經(jīng)營范圍 一、市場預測 1、地理位置優(yōu)勢：作為“農(nóng)貿(mào)綜合市場”具有的地理位置優(yōu)勢。根據(jù)江北舊州組團“一軸一核三片六區(qū)”詳細規(guī)劃，E-01-11地塊正處“一核” (以五 岔 口為核心 )，東南片區(qū)、西片區(qū)、東北片區(qū) (新居住區(qū) )一核三片區(qū)的交匯點。作為改擴建后的新型 農(nóng)貿(mào) 物流 綜合市場，周邊輻射 3000 米范圍內(nèi) 的居住小區(qū) ，西北面是內(nèi)宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是 XX農(nóng)副產(chǎn)品進出的主要通道，東北面是江北新居住區(qū)， XX學院及吊白公路，匯集了大量的農(nóng)副產(chǎn)品的消費者；通過五道口的各條公路連接著 XX近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西邊經(jīng)振興大道連接新規(guī)劃的 XX飛機場和宗場農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。 世界 500 強之一的 五糧液集團名酒生產(chǎn)廠房和銷售基地也在這個輻射圈內(nèi)。 東 南面是 規(guī)劃 已開工建設 的 長江 XX水運港口，直接連接長江 下游的南溪、江安和上游的屏山等農(nóng) 副產(chǎn) 品主要生產(chǎn)縣區(qū)。根據(jù)地理位置優(yōu)勢，將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建為 （ XX）江北 最大的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場完全符合 XX市政府關于積極發(fā)展流通、特別是農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品流通，推動農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、培育形成本地農(nóng)產(chǎn)品體系和生產(chǎn)要素市場的重要任務要求。 2、消費群體優(yōu)勢：改擴建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場周邊的消費群。江北舊州組團 2010 年 規(guī)劃 人口為 12萬人，日常生活消費的農(nóng)副產(chǎn)品需求量越來越大。 E-01-11 地塊位于舊州組團的中心，是幾大規(guī)劃片區(qū)的交匯點，在周邊已形成了集中人口居住的許多居民小區(qū)，例如葡萄園小區(qū)、陽光名城、紫荊茗園小區(qū) 、匯申 花園小區(qū)、碾子山小區(qū)、學府花園、金田小區(qū)、錦繡花園小區(qū)、銀龍小區(qū)、金松苑小區(qū)、諧苑小區(qū)、陽光苑小區(qū)、和苑小區(qū)、酒 香 苑小區(qū)、五糧液上下生活小區(qū)、紅豐東路小區(qū)、軸承廠小區(qū)、機械廠小區(qū)、制材廠小區(qū)、廣廈小區(qū)、正和小區(qū) 等，江北規(guī)劃的多條居民集中居住的新街區(qū)，圍繞著現(xiàn)在的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場四周已經(jīng)建成。改擴建的農(nóng)貿(mào)綜合市場 （將周邊 9 萬人口和市區(qū) 28萬人口提供生活必需品） 周邊 居住人口已近 9 萬多人 ， 每日需要消耗和交易的農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的數(shù)量非常集中和巨大。 3、人力資源優(yōu)勢：改擴建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場可增大社會就業(yè)平臺。 XX 市江北 片區(qū)是舊工業(yè)區(qū)， XX紙業(yè)股份有限公司、制材廠、軸承廠、機械廠、紙機廠、三江廠、岷江機械廠、敘府茶葉公司 、中國農(nóng)業(yè)銀行上江北分行、中國工商銀行上江北分行、中國銀行上江北分行、中國建設銀行上江北分行、中國商業(yè)銀行上江北分行 、川南醫(yī)院、 XX 一醫(yī)院上江北分院、 XX 二醫(yī)院上江北分院、 XX骨科醫(yī)院、 XX 市第四中學、 XX學院 A、 B 區(qū) 等大中型企 事 業(yè)都在這個片區(qū)內(nèi)，隨著經(jīng)濟體制改革、企業(yè)破產(chǎn)等多方面的原因，有大量的職工下崗待業(yè)，隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建，完全可以為下崗職工搭建一個新的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的工作平臺。 4、增加地方的財稅 收入。隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建和新型化的建設，集中的農(nóng)貿(mào)交易市場不僅在市場規(guī)模上會擴大，在交易農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的范圍和流通量上都會得到一個較大的發(fā)展和提升，必然會為地方的財稅收入帶來較大數(shù)量的增加。 5、對周邊的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)起到促進作用。市場發(fā)展是由消費的需求引起的，消費需求的擴大必然會帶動生產(chǎn)供給的增加，改擴建后的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場對周邊和附近的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展必然會起到一個較大的促進作用，對農(nóng)村經(jīng)濟的提升也會發(fā)生重大影響。 6、 XX雄居長江上游，素有萬里長江第一城之稱，是國家西部沿江開發(fā) 兩大 經(jīng)濟走廊的 結合部和川、滇、黔三省結合部的交通要沖和物資集散地， 腹 地遼闊，輻射范圍廣。同 時XX還是由 XX、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。農(nóng)貿(mào)綜合市場的發(fā)展是 XX經(jīng)濟基礎更加堅實的一個重要物質(zhì)支柱。江北舊州地處 XX市門戶，內(nèi)宜高速公路、內(nèi)昆鐵路 橫貫中部，川云中路穿越全境，是出入 XX的必經(jīng)之路。改擴建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場會充分地利用所處 XX市江北舊州對外交通的核心地點、區(qū)位 、 交通優(yōu)勢突出，及時地對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進行改擴建 完后 ，必然會對 XX市的整體農(nóng)貿(mào)物資市場發(fā)展提升一個新臺階，有著美好的市場前景和發(fā)展的契機與 保障。 二、改擴建的規(guī)模和 批文 1、 XX市發(fā)改委對立項的改擴建紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的備案書（ 附 5： 2007 年 5月 9日企業(yè)投資項目備案通知書：川投資備 51150007050945816 號文 )中確認，改擴建的“農(nóng)貿(mào)綜合市場”建設地點在“ XX 市上江北 紅豐西路 (8 號 )北側”，農(nóng)貿(mào)市場“商業(yè)用房 8336 平方米”，“臨致富路進半地下室 18000 平方米”，用于交易物資及配套用房， 建設內(nèi)容 主要 還包括辦公、管理及設備 用房、公廁、污水 沉渣 處理等。 2、 XX市規(guī)建局已于 2007 年發(fā)文同意在該地塊內(nèi)規(guī) 劃 增大 建 設 “農(nóng)貿(mào)市場約 9000m2”。 （附 6： XX 市規(guī)建局 200769 號文 “對E-01-11地塊農(nóng)貿(mào)市場建設審查意見函”） 3、改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場上市的商品范圍：農(nóng)副產(chǎn)品，農(nóng)村日用工業(yè)品，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。采用市場組織形式的交易方式，批零兼營，以批發(fā)為主。 第三章 場址 和 建設方案 一、場址 XX工程機械化有限責任公司經(jīng) XX市國土部門辦理相關手續(xù)，將“ XX紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場”場址所在的 E-01-11地塊土地性質(zhì)由“劃撥”轉(zhuǎn)換為“出讓”并已完清了有關的出讓金費用。該地塊的土地使用權屬于 XX工程機械化有限責任公司所有。 E-01-11地 塊作為物資交流的優(yōu)越區(qū)位及對周邊地區(qū) 市場輻射的集 聚 影響，具有選擇為農(nóng)貿(mào)綜合市場的位置優(yōu)勢。該地塊 不 存在 權 屬轉(zhuǎn)移問題，四周的基礎建設和公共設施齊備，舊有市場及附屬建筑的拆遷屬于 XX工程機械化有限責任公司內(nèi)部的事務，基本上不存在拆遷糾紛。同時，E-01-11地塊在 XX市城市規(guī)劃和江北舊州控制性詳細規(guī)劃中已作為“農(nóng)貿(mào)市場建設用地”。 將 E-01-11地塊作為 XX市江北舊州“新型農(nóng)貿(mào)綜合市場”的場址，對原紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進行改擴建是完全可行的開發(fā)建設場址的最好選擇。 二 、建設 方案 1、 E-01-11地塊位于 上 江北紅豐 西路北側 8 號，居江北中心地塊，總占地面積 16.7 畝，規(guī)劃總建筑面積： 62680 ，屬于農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃的地下室： 18000 ， 營業(yè)房 8336 ，樓上住宅 ;35100 ,配套設計 有 公廁和污水處理 的綜合 建 設 用地。 2、該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規(guī)劃設計主體建筑分別為 18層、 23層、 23層 的三棟商住樓 ，其中地面層，半地下層 負一、二、三層 及裙樓第一、二、三層為農(nóng)貿(mào)綜合市場管理服務區(qū)，形成一個集農(nóng)副產(chǎn)品零售、批發(fā)及管理、辦公、服務、加工、倉儲、配送等多種功能為一體的現(xiàn)代化 農(nóng)貿(mào) 綜合市場。 3、 E-01-11地塊地形地貌呈南高北低單面坡，高差較大。四周城市主、次道路環(huán)繞，市政基礎設施齊備。根據(jù)該地塊的形態(tài)特征、設計單位充分利用現(xiàn)狀地形進行新型農(nóng)貿(mào)綜合市場立體和平面的布置設計 （附 7：設計施工景觀定位圖） 。 4、地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農(nóng)貿(mào)綜合市場的臨街商業(yè)鋪面。地面層以上三四層設計為管理辦公服務用房，由上述樓層建筑圍成農(nóng)貿(mào)交易市場，分設蔬菜、水果、家畜，水產(chǎn)等各類專業(yè)市場及各服務區(qū)。 （附 8：改擴建后農(nóng)貿(mào)綜合市場平面布景圖） 5、利用現(xiàn)狀地形南北高差的單面坡布置設計成半地室和地下室，分設農(nóng)資、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)日 用品等市場及服務區(qū)。 6、地下室設置成品倉庫、冷庫及 服務車 、 停車庫等，以利于農(nóng)副產(chǎn)品的加工和儲藏。 （附 9：地下室設計平面布景圖） 三、建筑防火設計 本方案 市場空間單層 建筑高度為 4.6 米，消防安全按GB50261-96 要求進行設計。 四、排水系統(tǒng) (環(huán)保處理 ) （ 1）室外排水采用雨污合流制，集中 進入城市管網(wǎng)。 （ 2）室內(nèi)排水：所有排水采用 雨水、 污 水 分流 制 、其中菜市場采用 活動蓋水 溝單獨排 到專建的沉渣池處理后再排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到 室外 城市 管網(wǎng)。 五、電氣 本農(nóng)貿(mào)市場總 安裝容量約 500 千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺 10KV 變壓器可滿足用電要求 . 六、防雷接地 本農(nóng)貿(mào)市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿墻設避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻 R 10歐姆。 七、抗震：根據(jù)中國地震強度區(qū)劃， 該 場址地區(qū)地震基本烈度為 8 度，建筑物按地震基本烈度 8 度設防。 八、公廁：流動人口按 120 人 /小時設計，建筑面積 150m2。 第四章： 農(nóng)貿(mào)綜合市場管理職能 機構和人員編制 一、 職能 組織機構： 為了更有效地發(fā)揮改擴建的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場的設計功能和提 高農(nóng)貿(mào)綜合市場開發(fā)建設投資的經(jīng)濟效益，更好地發(fā)揮農(nóng)貿(mào)綜合市場的經(jīng)濟和社會效益，有效地進行物流服務，XX 工程機械化有限責任公司規(guī)劃建設農(nóng)貿(mào)綜合市場管理服務設置 專門的職能部門“和興貿(mào)易服務 部 ” 簡稱：“物管 部”， 對改擴建的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場進行服務管理。 其組織機構示意如下 XX工程機械化有限責任公司 和興貿(mào)易物管部 項目部門經(jīng)理 物業(yè) 工程 財務 市場 安全 管理部 技術部 行政部 營銷部 保衛(wèi)部 這些部門在 項目 經(jīng)理的 具體領導 下，進行下列管理工作。 1、負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速度。 2、負責對外的招聘，以及財務管理工作。有關單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。 3、負責經(jīng)營管理工作、制定經(jīng)營所需物質(zhì)的采購計劃，并組織實施，進行成本核算和成本控制。 4、負責購置和維修固定資產(chǎn)設備的工作，負責能源的管理工作。 二、人員編制及來源 和興貿(mào)易物管 部 ，人員編制 21 人。 XX 工程機械化有限責任 公司代表二人（一人負責項目 建設 監(jiān)督，一人負責財務監(jiān)督） 項目部門經(jīng)理 1 人 項目 財務與行政管理部門 4人 工程技術部 3人 市場營銷部 3人 物業(yè)管理部 8人 項目部門經(jīng)理對“ XX工程機械化有限責任公司”負責， 各部門的 負責人由項目 經(jīng)理 選聘 ，報 “ XX工程機械化有限責任公司” 董事 長批準聘任， 其余 工作 人員面向社會招聘，擇優(yōu)錄用。 第五章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 1、 包括 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場 開發(fā)建設項目的 用地。E-01-11地塊占地面積 11138 （約 16.7 畝），出讓土地現(xiàn)屬 XX工程機械化有限責任公司，評估價為 100 萬 /畝，土地使用權總投資為 1670 萬元。 2、改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場涉及到原紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場舊建筑的拆除。包括臨街的 32間營業(yè)用房和市場內(nèi)的營業(yè)用房。以及現(xiàn)存的經(jīng)營攤位和經(jīng)營者的簡便庫房、臨時住房等，需拆除的面積大約為 15346.85 平方米，拆除費用（包括拆遷補助等）按 600元 /平方米概算，需投入 921 萬元。 （附件 19：拆除房屋明細表） 3、建設 資金投入 按規(guī)劃和設計要求 主要建筑物面積62680 ，其中作為 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場“商業(yè)用房 8336 平方米”，半地下室 18000 平方米 的規(guī)模 進行計算，建筑基礎，土建、 普 通裝飾、 水電、消防、電梯 (電動扶梯 )等預算每平方米的工程造價 預算 為 1， 238 元。建設投入概算為 7760 萬元 (1238 元 /平方米 62680 平方米 )。 4、 XX市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定(宜府辦發(fā) 200780 號文件）對農(nóng)貿(mào)綜合市場建設項目實行收費優(yōu)惠扶持政策。該項目申報規(guī)建工程規(guī)費 313285 元配套費己由相關部門免收。 5、農(nóng)貿(mào)綜合市場的流通設備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設施及配套設備等。經(jīng)初步測算需 200萬元。該部份投入可依據(jù)市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定 （附 1） 對“現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場流通設施及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化設施建 設”實行稅收優(yōu)惠扶持政策，新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建成后可申請優(yōu)惠回收，暫不列入建設資金投入概算中 6、 不可預見費概算為 96萬。 7、 根據(jù) XX市政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定：“取得國有土地使用權的農(nóng)貿(mào)市場建設用地，其土地公開出讓的起始價依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定。” E-01-11地塊土地出讓金費用 XX工程機械化有限責任公司已全部完清， 參考土地市場區(qū)域價格的評估價值， 作為 包括 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場 建設項目 的自有資產(chǎn)投入。 同時不考慮 已 免收的建設工程規(guī)費 ， 則 包括 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場 的整個建設項目 測算需要的建設資金 計劃 投入為： 10351 萬元 。 項目概算表 序號 工程或費用名稱 技術經(jīng)濟指標 概算金額（萬元） 1 土地使用權價值 100 萬 /畝 16.7 畝 1670 2 舊市場拆遷費用 600 元 / 15346 921 3 項目前期工作費 35 4 勘察費（地勘） 15 5 施工圖設計費 11元 / 62680 68 6 施工預算編制費 建安工程費 0.5% 23 7 招標服務費 建安工程費 0.3% 13 8 工程監(jiān)理費 30 9 工程保險費 建安工程費 1% 46 10 建安工程費 740 元 / 62680 4638 11 水、電、氣消防 186 元 / 62680 1166 12 排污管道 25 13 排污處理池 42 14 廁所 8 15 電梯（扶梯） 8 臺 250 16 道路、綠化 85 17 市場配套，辦公設備 40 18 外裝飾工程 560 19 凍庫設備 60 20 財務費 預算 2000 萬貸款 3 年利息 480 21 建設單位管理費等 80 22 不可預見費 96 25 預算總計 10351 二、資金籌措 XX工程機械化有限責任公司作為 包括 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場 建設 項目的開發(fā)建設主體，開發(fā)資金的來源以自籌為主， 暫缺部分，向銀行申請貸款支持。 建設投入資金采用下列方法進行解決： 1、 自籌 現(xiàn)金 部分： XX 工程機械化有限責任 公司 在江北 舊州組團 B-01-02地塊 開發(fā) 建 設的 “和興花苑”商住樓 營業(yè)用房及非營業(yè)用房 14550 （ 在江北古塔大道 ） ， 正進行綜合驗收出售（出租），營業(yè)用房及非營業(yè)用房出售出租的部分回收資金可使用 2500 萬元作為改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場自籌資金投入。 2、 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合 市場 的地址 用地屬于 XX工程機械化有限責任 公司 以出讓方式取得土地使用權的商住用地，出讓金及各種規(guī)費均已完清，該地塊土地評估價 1670 萬元，作為自有資本投入，不考慮建設資金投入 。 3、 對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場現(xiàn)有建筑的拆除，及舊市場內(nèi)大棚攤位，營業(yè)用房的拆遷安置測算的費用支出，預測費用為 921 萬元，可作為舊市場業(yè)主“ XX 工程機械化有限責任公司”內(nèi)部賬務處理，暫不考慮建設資金投入。 4、 改擴建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建設資金需投入的暫缺部分，向銀行申請三 年期貸款 2000 萬元，預計償還的本 金和利息 為 2480 萬元 5、 該項目按預計工期進度建設 ，在投入建設預計 540天（一年半）后，可以進行預售（出租）許可，預計可 前期 回收資金 3300 萬元，作為償還貸款和項目資金投入。 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建資金籌措 序號 方 案 金額（萬元） 資金比例（） 1 自籌建設資金 來源 5091 49 1、土地使用權價值 1670 2、拆遷安置費用 921 3、現(xiàn)金 2500 2 向 銀行貸款 2000 19 3 預售（ 出 租）回收資金 3300 32 5 動態(tài) 預測總計 10391 100 資金籌措比例圖示： 32 租售收入再投入 自有資金 49 19 貸款 第六章 財務測算與評價 一、經(jīng)濟效益分析 改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場建設工期初步定為 540 天。在管理和資 金保證的情況下，基本能按設計工期完成。 1、 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建成后，沿街商業(yè)營業(yè)用房和市場內(nèi)營業(yè)及辦公服務 用房為 8336 平方米。 區(qū)域： 菜市、水果、家畜、水產(chǎn) 等 各類攤位大致布置為 400 個左右。 每個小時服務 4 位買主，每個攤位經(jīng)營 8 小時 /天計，該市場能接待 12800人 /天。 根據(jù)對 E-01-11地塊四鄰現(xiàn)有營業(yè)房價格的調(diào)查，商業(yè)營業(yè)房售價和租金如下表： XX上江北門面價格調(diào)查表 地 段 售 價 租 金 五糧液大道 約 6500-7000 元 / 25-30元 / 酒都生活廣場 約 8500 元 / 35元 /左右 銀龍附近（葡萄園） 約 6500 元 / 20-26元 / 中氣 天然氣 公司 附近 約 6000 元 /左右 20-23元 / 恒發(fā) 約 5000 元 /（二樓） 20元 /（二樓） 恒發(fā) 約 2800 元 /（三、四樓） 12元 /（三、四樓） XX學院 約 6500-7000 元 / 20-30元 / 沁禾商業(yè)廣場 約 8000-10000 元 / 紅豐西路金宏小區(qū) 約 7000-8000 元 / 紅豐西路諧苑小區(qū) 約 7000-7500 元 / 2、改擴建 開發(fā)建設的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場按期建成竣工 出售（或出租）預期在 2010 年，國家的經(jīng)濟預期會有很大的發(fā)展，按樂觀的期望預測，新型綜合市場商業(yè)用房和攤位的租售價格和成交比例均會有所上升，改擴建開發(fā)建設投資收益按最優(yōu)期望 進行測算，即商業(yè)營業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營業(yè)用房均價 為 8500 元 / ，攤位使用權 40年 4 萬元 /個， 規(guī)建住房 36344 ，預測均價為 2200 元 / ，地下凍庫、車位出售預測收入 252 萬元，地下凍庫、車位年出租預測收入 72萬元， 序號 項 目 測算 依據(jù) 收入 扣除支出（萬元） （萬元） 1 市場營業(yè)用房 8500 元 / 8336 7086 2 各類攤位 4 萬元 /個 400 個 1600 3 地下凍庫 、車位出售 324 4 住房銷售收入 2200 元 / 36344 7996 5 收入總額 17006 6 各項稅金 17006 6 1020 7 銷售 管理費 用 17006 1 170 8 凈銷售收入 15816 9 總投資額 10350 10 利潤總額 5466 11 所得稅 (%) 25 1366 12 稅后利潤 4100 根據(jù)以上測算，包括 改擴建開發(fā)建設的新型農(nóng)貿(mào) 綜合市場內(nèi)容的開發(fā)建設項目，利潤率為 52.81%，凈利潤率為 39.6%。 影響投資收益變動的因素有：開發(fā)成本預算、市場營業(yè)房、攤位、住宅等價格變化、成交率等。考慮上述變動因素的保守測算，包括改擴建開發(fā)建設的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場內(nèi)容的開發(fā)建設項目的投資收入不會低于 5000 萬元，利潤率不會低于48%，凈利潤不會低于 3800 萬元，凈利潤率不會低于 36%。 二、保證 償還銀行貸款本 金及利息 2480 萬元 的 可行性 進行 預測 方案一 ： 1、 營業(yè)房 8336 按 30元 / .月， 全部出租 計算， 年收入： 30 元 / .月 8336 12月 300 萬元 40年經(jīng)營權 租賃收入： 300 40 12000 萬元 市場綜合 管理費用按收入 25計算：約 3000 萬元。 2、 市場攤位 400 個 全部出租，每個攤位面積占地六個平方，根據(jù) XX及 XX 周邊 多個市場調(diào)查，一 個 月 租金 價格在 150元至 400元之間，該市場綜合估價每個攤位按 200元 /月計算 年收入： 200元 /個 .月 400個 12個月 96 萬元 40年租賃收入： 96 40 3840 萬元。 市場綜合 管理費用按 收入 25 計算： 約 960 萬元。 3、 凍庫包括設備 955 全部出售 ，按均價 3200 元 / 計算 銷售收入： 3200元 / 955 302.4 萬元 人工工資占收入 25 ： 約 75.6 萬元。 4、 地下停車位 104 個 全部出租 ，租金 每個 按每月 150 元 計 算 年收入： 150元 /個 .月 104 個 12個月 18.72 萬元 40年租賃收入： 18.72 40 748.8 萬元 物業(yè) 管理費用按收入 10計算： 約 74.88 萬元。 5、 活動批發(fā)區(qū)約 13000 ，每天交易 10車貨 物約計 100噸，場地物管收費 按 每噸 15元 /天 計算 年收入： 15 元 /噸 .天 100 噸 30天 12 月 54 萬元 40年物管收費： 54 40 2160 萬元 方案一的收 益概算表（按 40年 出租收入 概算） 序號 項 目 測算 依據(jù) 收入 （萬元） 扣除支出（萬元） 1 市場 營業(yè)用房 出租 30元 / .月 12000 2 各類攤位 出租 200 元 /個 .月 3840 3 地下凍庫（房） 全出售（ 3000 元 /） 302 4 車 庫 出租 150 元 /個 .月 749 5 批發(fā)、零售進場物管費 15元 /噸 .天 2160 6 收入總額 19051 7 各項稅金 19051 6 1143 8 各項支出 總計 市場綜合管理費用、人工工資、維修費等 4111 9 利潤總額 13793 10 所得稅（） 25 3449 11 稅后利潤 10344 方案二： 1. 商業(yè) 用 房 按 40年計算 ，市場營業(yè)房 8336 以部分出租和出售計算，出租率 60 （ 5000 ） ，出售率 40 （ 3336），租金 30元 / .月，銷售均價 8500 元 / 租金 收入： 30 元 / .月 5000 12個月 40 年 7200 萬元 銷售收入： 8500 元 / 3336 2836 萬元。 收入共計： 10036 萬元 2. 市場攤位出租 率為 50 （ 200 個），租金 200 元 /個 .月 ，出售攤位率為 50 （ 200 個） ， 經(jīng) 多個市場調(diào)查， 40年經(jīng)營權 每個 能售 6 萬元，該市場攤位以保守價格計算，每個攤位按 4 萬元一個出售計算 租金收入： 200元 /個 .月 200 個 12個月 40年 1920 萬元 銷售收入： 4 萬元 /個 200 個 800 萬元 收入共計： 10036 萬元 3. 市場配套凍庫四個，所占面積（包括活動面積） 1945 ，其中：海鮮凍庫 95 ，鮮肉凍庫 180 ，水果凍庫 270 ，蔬菜類凍庫 410 ，共計 955 。根據(jù)市場調(diào)查， 1 天 1噸貨 物鮮凍 收費 價格 5 元 8 元 /噸，冷 凍 容量 250 噸 年收入： 8 元 /噸 .天 250 噸 30天 12個月 72萬元 40年收入： 72 40 2880 萬元 每天電量耗損 ： 5.5 千瓦 24 小時 1.50 元 /度 4 臺 792 元 年電費支出： 792 元 /天 30 天 12個月 28.5 萬元； 40年電費支出： 28.5 40 1140 萬元 凍庫 管理 工人 設置二人， 每人每月 工資 1500 元 工人年工資支出： 1500 元 /月 .人 2 人 12個月 3.6 萬元 40年工資支出： 3.6 40 144 萬元 設備維修投入按 總收 入 的 25計 算 ： 約 720 萬元 4. 地下停車位 104 個，出租 率為 50 （ 52個） ， 租金 150 元/個 .月， 出 售 率 20 （ 21個），銷售均價 6 萬元 /個 ， 預留 30的車位 （ 31個 ） 作為物管的活動車位 ， 臨時車位收費 按 5 元 /次， 2 次 /天計 算 年租金收入： 150 元 /個 .月 52個 12個月 9.36 萬元 40年租金收入： 9.36 40=374.4 萬元 出售收入： 6 萬元 /個 21個 =126 萬元 臨時車位 年 收費 ： 5 元 /次 2 次 /天 .個 31個 30 天 12個月 11.16 萬元 40年 臨時車位收費 ： 11.16 40= 446.4 萬元 。 方案二的收益概算表（按 40年 經(jīng)營 概算） 序號 項 目 測算 依據(jù) 收入（萬元） 扣除支出（萬元） 1 市場 營業(yè)用房 出租率 60，出售率 40 10036 2 各類攤位 出租率 50，出售率 50 2720 3 地下凍庫（房） 收費收入 2880 4 車 庫 出租率 50，出售率 20，預留率30% 947 5 收入總額 16583 6 各項稅金 16583 6 995 7 各項支出 總計 市場綜合管理費用、人工工資、維修費等 2004 8 利潤總額 13584 9 所得稅（） 25 3396 10 稅后利潤 10188 根據(jù)以上兩個方 案的測算 ,無論是方案一或是方案二，對改擴建建成后的新型農(nóng)貿(mào)市場管理經(jīng)營的凈收益，按 40年經(jīng)營管理的平均凈收益計算，每年經(jīng)營管理的凈收益在 260 萬元左右，作為 償還銀行 2480 萬元本金及利息 貸款 ，在經(jīng)營收益上 提供了有效的保障。 三 、社會效益分析 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場建成后 可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營 ， 估計年 農(nóng)貿(mào)商品交易額在 9800 萬元至 12000 萬元之間， 不僅可為企業(yè)帶來 可觀 的經(jīng)濟效益，同時也會產(chǎn)生較大的社會效益。除了加快城市規(guī)劃建設的重要戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)外，預計至少每年 能解決 1500 人 以上 的就業(yè)崗位，為上崗的員工 及進城農(nóng)民工提供 了 有效的社會就業(yè)機會，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定。新型農(nóng)貿(mào)綜合市場 的建設，有利于 XX江北片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領域市場體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構新的經(jīng)濟增長點，同時，對促進和帶動翠屏區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大中型企業(yè)的 物資買賣流通 。 四 、項目資金投入和資金回收的預算安排 該項目 開發(fā)建設從 2008 年 7月開始進行土建工程施工，到 2009 年 4 月，預算投資 4170 萬元； 2009 年 4 月進行 舊市場的拆除，預算投入 1000 萬元； 工 程的土建施工建設預算投入 3500 萬元； 工程后期的裝飾，配套設施，設備安裝，道路綠化，消防等各項投入預算 1700 萬元； 資金回收預算，第一期工程預計在 2009 年 4 月份取得預售許可證，通過預售（租）預算回收資金 3500萬元，第二期工程預計到 2010 年建成銷售（租）預算回收資金 8600 萬元，項目資金投入和資金回收的預算是動態(tài)預算，對保證貸款利息和本金 的 償還 都 有 充分的 預算保障。 第七章 項目及開發(fā)企業(yè)的概況 一、項目概況 1、項目名稱：紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場 (暫定 ) 2、項目性質(zhì)：改擴建 3、 建設 承辦 單位： XX工程機械化有限責任公司 4、項目負責人： XX(XX 工程機械化有限責任公司法人代表 ) 5、建設地點： XX 市上江北 紅豐西路 8 號 (編號： 舊州組團E-01-11地塊 ) 6、項目主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單 位 指 標 1 規(guī)劃總用地 （） 11138 2 總建筑面積 （） 63680 3 農(nóng)貿(mào)市場建設面積 （） 8336 4 半地下車庫 （） 18000 5 公廁建筑面積 （） 150 6 住宅建筑面積 （） 36344 7 建設投資 （萬元） 10351 8 建筑密度 （） 24 9 容積率 （） 3.78 10 綠化率 （） 35 11 停車位 （輛） 地面： 12；地上： 120 二、 開發(fā)企業(yè)的概況 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的業(yè)主是“ XX工程機械化有限責任公司”。紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場所在地塊（ 江北舊州組團 E-01-11地塊） 性質(zhì)為出讓土地，土地使用權屬“ XX 工程機械化有限責任公司”所有。對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進行改擴建是“ XX 工程機械化有限責任公司”在 E-01-11地塊進行 樓上高層 商住樓開發(fā)建設項目的重要內(nèi)容，已 經(jīng) 規(guī)劃 審批進行施工 建設 。 “和 興貿(mào) 易物管 部 ”將作為改擴建后的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場的職能管理機構，在 “ XX 工程機械化有限責任公司” 的主導下進行管理經(jīng)營。 紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場改擴建項目開發(fā) 和經(jīng)營的企業(yè)法人主體 是“ XX工程機械化有限責任公司”。公司注冊資本為 2588萬， 2008 年現(xiàn)有資產(chǎn) 4900 多萬。 公司在 XX市的經(jīng)營已有 13年的歷史， 主要從事大型公路橋梁的土石方機械化施工，工程機械及運輸車輛修理，農(nóng)貿(mào)綜合市場，農(nóng)業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖，森林公園風景旅游區(qū)等第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營服務管理，及相關 房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，屬于“優(yōu)秀民營企業(yè) ” 。 年經(jīng)營收 入 3840萬元 ，凈利潤 785 萬元 （附件 10： XX工程機械化有限責任公司簡介， 2006 年、 2007 年資產(chǎn)負債表和損益表） 第八章 結論與建議 一、結論 1、項目建設符合 XX市城市總體規(guī)劃 “ XX 工程機械化有限責任公司”投資開發(fā)建設的“紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場”改擴建項目符合地方政府城市規(guī)劃戰(zhàn)略部署，符合城鄉(xiāng)一體化，加強和促進城市農(nóng)貿(mào)市場開發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)政策。 2、項目建設有利于推動翠屏區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)具有良好的社會效益。 3、 XX工程機械化有限責任公司為項目法人，負責本項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產(chǎn)經(jīng)營和債務 償還等 各 項工作。 公司 現(xiàn)有 的資產(chǎn)狀況良好，建設項目的自籌資金基本到位，出讓土地的各項費用已完清，規(guī)建申報費用按地方政府的優(yōu)惠扶持政策已作了免除，現(xiàn)場建設的各項條件完全具備，正在施工 的 18層建筑主體工程 進度正常 ，已完成了 該工程的 三分之二 工程量 。國家未來兩年宏觀經(jīng)濟的發(fā)展逐漸趨好，農(nóng)貿(mào)綜合市場的商業(yè)營業(yè)房和攤位的銷售 及價位 具有較好的前景。項目的財務分析結果表明，經(jīng)濟效益可行。建設開發(fā)資金以自有資金為主，只有少部份資金需貸款支持，對貸款的本利償還，除了該項目的銷售收入作保證外，該項目的開發(fā)業(yè)主“ XX工程機械化有限責 任公司”現(xiàn)有的資產(chǎn)也是抵押擔保 的貸款保證。 4、改擴建項目場址選在 XX 市翠屏區(qū)江北紅豐西路，交通運輸條件良好，場址的選擇是 最佳 的。 綜上所述進行的分析，對紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場進行改擴建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場，不僅適應了 XX市流通經(jīng)濟發(fā)展的需要，符合 XX市城區(qū)市場規(guī)劃和管理的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要求，同時也得到了市政府從財政稅收，報建規(guī)費多方面的扶持優(yōu)惠，是切實可行的城市規(guī)劃建設的支農(nóng)項目。作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的業(yè)主“ XX 工程機械化有限公司”服從該項目的規(guī)劃建設，及時調(diào)整了 職能 組織管理機構，積極努力地將服務目標轉(zhuǎn)移到發(fā)展農(nóng)貿(mào) 市場，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的開發(fā)建設上來。 為支持“三農(nóng) ” 服好務， 在建設規(guī)模資金運作等方面盡量實現(xiàn)建設項目的投資效益和社會效益 的雙贏 。 二 、建議 1 XX 市江北 XX紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場的改擴建開發(fā)建設項目，在當前宏觀經(jīng)濟發(fā)展新的戰(zhàn)略布署的引導下，切實按照XX市城市建設規(guī)劃的要求，竭力打造翠屏區(qū)江北舊州新型的一流農(nóng)貿(mào)綜合市場，在資金安排和工程進度等方面進行有效地組織管理，在營銷工作中提高開發(fā)商品的銷售率和銷售速度，提高改擴建項目的投資效益和社會效益。 2 爭取農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行政策性貸款資金的支持，保證改擴建農(nóng)貿(mào)綜合市場開 發(fā)建設項目按規(guī)劃要求完成。 3 積極有效地進行農(nóng)貿(mào)綜合市場商品營業(yè)用房及攤位前期營銷活動，盡快地回收銷售（租）資金，將回收資金進行后期工程的再投入和貸款利息的支付。 第九章 附件 附 1：上海同濟城市規(guī)劃與設計研究院 XX 市舊州控制性詳細規(guī)劃公共設施現(xiàn)狀圖 附 2： XX 市人民政府關于加強城區(qū)市場規(guī)劃建設和管理的決定宜府辦發(fā) 2007 80號） 附 3： XX 市人民政府文件：宜府國土發(fā) 2006 126 號XX市國土資源局國有土地使用權出讓合同 2006-00202； 附 4： XX市規(guī)劃管理局批準的項目建設規(guī)劃 方案 ： 川投資備 51150007050945816 號文 附 5： 中共 XX 市委 XX市人民政府 關于進一步加強招商引資 工作 的 意見 附 6： 2007 年 5 月 9 日企業(yè)投資項目備案通知書 ：川投