價 值 中 心 論 泰合百花公園商業街推廣策略思考 關于商業的推廣 商業的運營與住宅的運營不同，商業是經營性的、住宅是私家性的，住宅我們能夠控制，商業前期的變化度較大，如主力店的進駐？等等，其運營受市場的制約性比較大，因而執行的難度較大。 借鑒我們所操作商業項目推廣的經驗 比如 萬達商業廣場 華南 MALL 新亞洲電子商城 遠洋城 MALL 它們為什么會成功？ 商業項目成功銷售的前提條件： 價 值 認 同 萬達商業廣場以高出同區域 4倍的價格仍然取得了銷售上的成功，最根本的原因是其價值得到市場的廣泛認同。 我們項目的價值是否得到市場的認同？ 目前沒有辦法檢驗，但可以比較分析得出結論。 分析區域其他社區商鋪的銷售情況： 銷售價格 和 消化速度 通過金色港灣、人信 奧林花園、包括泰合百花公園一期商鋪的銷售情況分析。市場對區域商鋪的價值認同在逐步提升，但銷售價格一旦提升到某一程度，消化速度明顯減緩。因此，如果項目要在銷售價格上得以突破，存在一定的難度。 推廣的核心難點： 解決價值認同問題 如何解決價值認同問題？ 其次引導商業街價值心理 商業街同樣要想商品一樣，有自己包裝、個性、特點，成為市場關 注的亮點，形成大眾共識的認同感； 首先建立商業街價值標準 商業首先要解決認同感，價值標準沒有，認同感的前提就沒有；因 此，商業街首先需要建立商業價值的標準； 最終眼見為實商業街價值信賴 商業街的關鍵是信賴感，信賴感是商業街銷售的基礎，信賴感的前 提是眼見為實商業品牌影響力； 第一部分：建立價值標準體系 從商業步行街說起 商業步行街是城市商業的窗口 ， 往往位于城市最繁華的地段 ， 是一個 屬于城市的生活空間 。 步行街是城市的一種生存態度 北京的大柵欄、上海的南京路、重慶的解放碑，還是廣州的上下九、深圳的東門步行街 一提起商業步行街，人們津津樂道其商品之琳瑯滿目，也驚羨其無限的商業價值、驚嘆其增值的速度。 步行街是財富的象征，在武漢，步行街同樣讓城市驕傲。 江漢路步行街以商業繁盛聞名華夏。商賈云集、佳賓輻湊、老店新廈、鱗次櫛比、南絲北錦、東珍西寶、琳瑯滿目、美不勝收，是武漢購物天堂。投資者、經營者日進斗金。步行街一時間成為聚斂財富的大磁場。 當步行街延伸至沌口經濟開發區 商業是屬于城市的繁華傳奇，當一片處女地發展到呼喚商業的階段。可以說，已經成為真正意義上的 “城市 ”。當沌口經濟開發區轉瞬從一片荒地發展成為 新城 。 贏得了整個武漢市的 驚嘆 ！ 城市化的標志 步行街，是 財富 的象征 步行街，為城市貢獻 繁榮 步行街 , 是 城市化 的標志 步行街 , 是一個城市生活的空間 步行街 , 是高質量城市生活的體現 步行街 , 一個感交 時尚 的場所 步行街 本身足夠讓項目驕傲 但是 ,它的價值形象應更加具體和豐富 ？步行街 泰合商業街形象分析 一、功能形象分析 600米集購物、餐飲、休閑娛樂、健身于一體的街區型商業場所。 多種業態組合，改變了社區單調商業業態的狀況。 大型、開放的社區商業街。 它不僅限于住宅社區商業為居民提供美容、洗衣、用餐、日常消費的必要服務。它有一定的規模、有相當的品位、有巨大的影響、有足夠的人群。 二、價格形象分析 沒有明確的資料，但相對于沌口其他商業項目而言，租賃價格應該具備一定的競爭優勢。 三、規劃設計形象 風格現代的商業建筑 （上海新天地），但不同的商業形態和不同檔次的商品在同一個建筑單體中，會模糊項目的風格，從而難以定位其主力消費群體。 泰合商業街所在區域分析 自然環境優美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，水質優良、污染程度低； 交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖， 318國道、滬蓉高速公路縱貫全境； 區域商業項目缺乏，以街區商業為主。 房地產業發展迅速，區域蘊涵巨大的高消費力，成為核心消費帶。 N 新 江 大 路 漢慶街 中環線 三角湖 本案 新江漢大學 泰合商業街 萬平方米湘隆購物廣場 武漢體育中心 漢陽客運中心 國道 三角湖小學 一中 開發區商圈 泰合百花公園商業街價值定位的思考 我們需要找到一個最能打動市場， 激發消費行 為的價值切入點！ 問題是：我們怎么去找？哪里去找？ 定位必須能讓消費者、經營者和投資者產生認同 必須是區域內獨特的、其他商業形態不具備的。 前提 我們為誰建立價值形象？ 根據調查，區域內 70%的購房者來自沌口和周邊地區，這說明沌口地區區域輻射性不強，從各方面看都是一個較為獨立的新城。可以判斷，除投資者外，經營者和消費者從很大一個程度上都來自經濟開發區。 項目價值形象建立在推廣時都是大眾傳播，由于本項目目標客戶的明確性和針對性，可減少廣告傳播費用，利用 窄眾傳播 。 價值定位讓投資者、經營者和消費者同時產生認同。 經營者 投資者 競爭者 投資者 消費者 經營者 一箭三雕 發展前景 人氣 投資者 升值空間 業態組合 商業環境 經營者 消費者 主題商業 投資者素描 開發商說“地段、地段、地段”。 如今投資者也重復“地段、地段、地段” 對于商鋪投資，地段最重要。 必須有看得見的發展前景和升值空間，成本少風險小利潤大 。我做夢都想賺更多的錢。 沌口地區住宅商鋪價值飆升，預示泰合商業街增值前景無限。 沌口地區住宅銷售不斷節節飆升，其價格每年都保持 6% 7%的增長，遠高于同期武漢市整體住宅幾個增長速度。同時，樓盤的入住率更在直線攀升，人氣極其旺盛。泰合超前的規劃和人緣更會讓其商業增值空間無限，搶先獲得沌口的第一缽金。 地段資源豐富，配套逐漸成熟，加上政府的扶持，其發展顯而易見，沌口第一個商業發展的熱點區域在這里形成。例如新體育中心旁就即將建成 13萬平方米的 SHOPPING MALL。 政府的扶持，沌口第一個商業發展的熱點區域在這里形成。 經營者的素描 生活在沌口，總想做點生意，只是沒有中意的商鋪可以進行經營，對于社區里的商鋪消費群太有限了。 在沌口，哪里的商鋪會讓我的生意天天紅紅火火？哪里的商鋪會使我迅速成為大富翁？ 沌口地區蘊涵巨大的高消費力，泰合商業街成為核心消費帶。 沌口，一個人煙罕至的地方？ NO，那你一定不了解現在的沌口經濟開發區 一個崛起的新城。新江漢大學近在咫尺，有多少老師多少學生？金色港灣、奧林花園、水木清華、綠島花園，有多少居民？可口可樂、神龍、海爾、晨鳴，有多少高消費力為 “ 泰合商業街 ” 所擁有？ 超前規劃，泰合商業步行街開創全新消費方式。 雖然只是一個社區商鋪，但泰合跳出了社區商鋪概念，它面向沌口地區的所有消費者，成為區域目前特有的多功能消費商業網點。如此超前的規劃，定能夠讓商鋪利潤最大化。 消費者素描： 生活在沌口地區，搬進新居，開起新車，或許還不是最重要的，生活需要方便，快捷 我們要赤橙黃綠青藍紫的七彩天地，繽紛時尚，我們要柴米油鹽醬醋茶，一樣不少。 鮮肉、魚蝦、凈菜、水果、綠色食品，是否隨時隨地買得到？ 、香熏、點穴、按摩美容，是否樣樣有得做？ “ ” 、 “ 萬寶路 ” 、 “ 箭牌 ” 、“ 芙蓉 ” 、 “ 黃鶴樓 ” ，各種香煙是否都齊全 ? 咖啡、西餐、紅酒、特色菜、日本料理、火鍋，能否天天換口味？ 它本質不是簡單的房地產或者商業地產的概念，更多的代表一種生活方式。 它是一種新型的集購物、休閑、娛樂、文化、體驗生活方式為一體的多功能新型商業場所。我們去這里不僅僅是為了去買東西、吃點喝點東西，更重要的是一種 “ 體驗過程 ” 。 對沌口而言： 街區商業旗艦 （大規模、開放型、多業態組合） 項目最直觀的印象是： 時尚、休閑、精品、功能全、便捷 相對于競爭者來說，最大的利益點在于： 功能齊全，娛樂、休閑的消費體驗較多 產品層次豐富 消費空間的人性化、生活化設計帶給人的舒適感 泰合商業步行街形象價值形成 從城市地位上來看： 沌口的 從商業地位上看： 規模最大、功能最全的街區商業項目 從消費地位上來看 一站式的消費模式，改變沌口人的生活模式，主 導新世紀消費文化時尚。 從消費體驗上講 一條商品更豐富，品質更高、功能更全的步行街 可以 “ 聊聊天，喝喝咖啡，下下棋 ” 消費是不自覺 的，是發現式的消費，是計劃之外的消費。 沌口 全步行商業長廊 項目功能定位： 對于目標客戶群的意義： 投資者：一種全新的高資投資方式 經營者：一種全新的商業業態 一種全新的商業環境 消費者：一種全新的生活體驗 一種全新的消費方式 沌口新城街區商業旗艦 項目價值定位： 新時尚主義生活 項目傳播定位： 對于生活有更多要求，對精神層次的消費有更多需要， 超越于生活之上的生活享受， 自然更具文明特制。 新時尚主義生活演繹 隨時來一杯， 茶的淡泊悠遠， 咖啡 的活躍熱情，酒的激奮酣暢，品位之間，多三分領悟。 新時尚主義生活演繹 喜歡汗水的快意淋漓，幽雅的閱讀，激情的 shopping 在文明中尋覓自然的人，最懂生活。 新時尚主義生活演繹 泰合百花公園商業街價值標準體系 價值定位： * 街區商業旗艦 價值概念： * 沌口