世界城市綜合體研究報告 它們以外在摩天大樓的形式豐富著城市的天際線 ， 內在以功能集約的聚合力量營造著城市新中心 。 它們是城市的名片 ， 城市動力的旗艦 ， 用鋼筋鐵骨般的巨槳把城市進程大步推向前進 。 城市綜合體 城市綜合體概述 城市綜合體特點分析 典型項目案例分析 小結 置高機構階段性服務報告 所謂城市綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體 城市綜合體這種建筑形態最早出現于西方國家，且目前全球最典型的大型城市綜合體也分布于資本發達國家的重點城市之中，如紐約、倫敦、巴黎等 中國直到九十年代才相繼建成一批建筑綜合體，如北京的國際貿易中心和華貿中心、上海的新天地、深圳的華潤中心等 城市綜合體作為一種泊來品，在中國發展逐漸加快，并升級為新都市綜合體，城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為城中之城 城市綜合體概述 城市綜合體概述 城市綜合體特點分析 典型項目案例分析 小結 置高機構階段性服務報告 城市綜合體概述 城市綜合體可以理解成是由城市中多種單一功能的建筑通過賦予建筑商業綜合價值，有機組合在 一起并互為依存的龐大建筑或建筑組群。 項目選址標準 項目所在位臵為城市核心區，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點 必須具有交通便捷的區位優勢 必須營造齊備的生活系統 開發制約因素 城市必須具備足夠的終端消費能力 城市綜合體要求有優越的地段、交通、商圈配套 開發商須具有雄厚的實力和高素質 對開發商配套資源的要求 城市綜合體概述 城市綜合體特點分析 典型項目案例分析 小結 置高機構階段性服務報告 典型項目案例分析 一個成功的城市綜合體的有許多值得借鑒的地方 ， 包括其對一個城市價值的提升即城市價值 、成功的商業模式等等 ， 本此報告所研究的內容主要是世界現有的城市綜合體其各類物業形態比例 ， 例如 商業 、 辦公 、 居住 、 酒店 、 餐飲 、 會議等各方面需求比例進行探討 ， 選取了如下城市綜合體進行說明 。 北京國際貿易中心 北京華貿中心 北京銀泰中心 法國拉德芳斯 香港太古廣場 美國洛克菲勤 東京六本木 東京中城 置高機構階段性服務報告 北京國際貿易中心 基礎指標 國貿中心占地面積 170000萬方 國貿中心總建筑面積 110萬平方米 國貿大廈高度 330米 國貿中心組成 3家酒店 、 2棟酒店式公寓 、 5棟寫字樓 、 購物商城 、 展廳 、 3個地下停車場 國貿寫字樓建筑面積 一期 、 二期 17.6萬方 ， 三期 14.2萬方共計 31.8萬方 （ 統一招租 ） 國貿商城建筑面積 10萬方 國貿商城店鋪數量 300家 統一招租 展廳面積 1萬方 酒店客房數量 國貿大酒店 五星級 278間 中國大飯店 白金五星 761間（ 11萬方 ） 國貿飯店 四星級 570間 餐飲數量 國貿大酒店 8家 中國大飯店 6家 國貿飯店 3家 國貿商城 25家 停車車位 3000余個 中國國際貿易中心地處北京商務區的核心地段 ， 由寫字樓 、 公寓 、 展廳 、 和商城等高檔商業建筑形態組成 ，是眾多跨國公司進駐北京的首選之地 。 該項目分成三期建成 ， 第三期于 2008年投入使用的國貿大廈高度 330米 。 各物業比例 辦公 商業 住宅 酒店 29% 15% 13% 18% 置高機構階段性服務報告 中國國貿中心全景 北京國際貿易中心 三期主樓世貿大廈高 330米，目前為北京市最高建筑 國貿公寓 國貿大廈 一期二期 寫字樓 中國大飯店 國貿展廳 置高機構階段性服務報告 精裝寫字樓大堂 豪華電梯間 會宴中心 北京國際貿易中心 置高機構階段性服務報告 北京華貿中心 北京華貿中心處于北京大望路四惠橋西北角 ， 總建筑面積達到 83.5萬方 ， 集寫字樓 、 辦公 、 商業 、 酒店 、 住宅 、 酒店式公寓 、 展示中心為一體 ， 和國貿銀泰中心同屬于北京核心 CBD。 北京銀 泰中心 北京華貿中心 基礎信息 占地面積 150000 總建筑面積 835000 辦公 270000 （ 32%） 商業 245000 （ 29%） 住宅 200000 （ 24%） 酒店 120000 （ 15%） 置高機構階段性服務報告 華貿中心 寫字樓 購物中心 兩家超 5星際酒店 華貿公寓 北京華貿中心 名稱 華貿寫字樓 華貿公寓 華貿商務樓 萬豪酒店 麗思卡爾頓 新光天地 華貿購物中心 華貿商業街 建筑指標 共 3棟，層高 28/32/36 層高 2.9-3.1米，大堂層 4.75米 / / / 地下 1層到6層 寫字樓裙樓，地下 1層到 4層。 全場 300米，寬 15米，三層臨街商鋪 功能 辦公 公寓 公寓 酒店 酒店 商業 商業 商業 規模 27萬方 15萬方 5萬方 6萬方 6萬方 18萬方 4萬方 2.5萬方 各物業類型配比： 置高機構階段性服務報告 北京華貿中心 商業 商業 商業 酒店 商業 住宅 業態排布： 置高機構階段性服務報告 北京銀泰中心 基礎信息 占地面積 31305 總建筑面積 385700（地上建筑面積 265300） 寫字樓 A、 B 144800 （ 37%） 酒店式公寓 120500 住宅 58400 商業配套 30300 （ 8%） 酒店 31700（ 237間） （ 8%） 北京銀泰中心位于建國門外大街 2號 ， 東三環國貿橋的西南角 。 其位于北京中心商務區的核心地帶 ， 北臨長安街 ， 與國貿遙相呼應 ， 東臨東三環路 ， 南為建外 SOHO， 項目及辦公 、 住宅 、 商業 、 酒店 、 酒店式公寓為一體 是長安街的地標性建筑 ， （ 47%） 置高機構階段性服務報告 PICC寫字樓 柏悅城（ 63層） 銀泰寫字樓（ 44層） 186M 249.9M 北京亮餐廳和酒吧 北京銀泰中心 柏悅府：專屬府邸式公寓 50-58F， 21套， 549-869平米。 柏悅酒店： 34-49F，共計 237套 柏悅居：酒店式公寓， 7-33F，共計 216套，面積 133-240平米。 PICC-平安保險大廈 寫字樓 -5A甲級寫字樓 悅生活 PARKLIFE:-1-3F+5F的平臺花園 186M 建筑規劃 PICC寫字樓出售給中國平安 ， 以減輕前期的資金壓力 ， 另一棟采取統一招租 ， 統一經營 。 其寫字樓的定位 ， 世界500強企業中國總部 。 置高機構階段性服務報告 北京銀泰中心 最高的酒店：柏悅酒店 擁有凱越酒店在大中華區的首家柏悅酒店 ， 酒店大堂位于中央頂樓的頂層 60層 ,佇立在酒店大堂可以俯瞰全北京 ， 是中國最大的酒店大堂 。 凱越國際酒店集團旗下有凱悅 、 君悅 、 柏悅三大品牌 ， 其中 柏悅 品牌為極致尊貴和精品型酒店 。 北京柏悅酒店共有 237間客房 。 CBD最豪華的公寓 僅有 21套的極品公寓柏悅府 ， 216套酒店式公寓柏悅居 （ 一居： 132-138 ， 二居 240-242 ） ， 精裝修帶家具 。其中柏悅府為國際級商業首腦度身定制 ， 面積 500-1600 ， 按照客戶要求 ， 度身定做 。 (直接銷售 ） 頂尖時尚歐洲生活藝術中心 商業裙房柏悅生活 parklife， 匯聚歐洲頂尖時尚風格 ， 是全新概念的商業 、 休閑 、 健康 、 美食及娛樂生活目的地 、 聯結 3座塔樓的 6層群房 、 總面積達到 52199 。 置高機構階段性服務報告 法國拉德芳斯 歐洲最大的商務中心區 基礎指標 總建筑面積： A區 150公頃，約有 25幢 30-50層的辦公建筑。 寫字樓面積： 247萬方 其中商務區 215，公園區 32萬方 購物中心： 10.5萬方 公寓套數： 在建住宅 1.56萬套 商務區 1.01萬套，公園區 5588套 公園面積： 25傾 停車車位： 2.6萬個 法國巴黎拉德芳斯是世界上第一個城市綜合體 ， 20世紀 50年代開始建設開發 ， 現已成為集辦公 、 商務 、 購物 、 生活和休閑于一體的現代化城區 ， 也是世界上最具代表性的城市綜合體之一 。 目前世界前 100家最大的企業有 1/5在此設立了辦事處 ， 法國前 20家企業有一半代表處在此安臵 。 置高機構階段性服務報告 拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地 ， 位于巴黎市的西北部 ， 巴黎城市主軸線的西端 巴黎拉德芳斯區改造 （ 1958-至今 ） 既是巴黎市中心周圍九個副中心之一 ， 又是巴黎最大 、 最重要的商務 、 商業中心 。該區的定位是工作 、 居住和游樂等設施齊全的現代化的商務區 目前已建成寫字樓 247萬平方米 、 其中商務區 215萬平方米 、 公園區 32萬平方米 、 法國最大的企業一半在這里 ， 共 10家；建成住宅區 1.56萬套 ， 可容納 3.93萬人 ， 其中在商務區建設住宅 1.01萬套 ， 可容納 2.1萬人；在公園區建設住宅5588套 ， 可容納 1.83萬人；并建成了面積達 10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的商業中心；成為歐洲最大的公交換乘中心 ， RER高速地鐵 、 地鐵 1號線 、 14號高速公路 、 2號地鐵等在此交匯 建成 67公頃的步行系統 、 集中管理的停車場設有 2.6萬個停車位 ， 交通設施完善；建成占地 25公頃的公園 ， 商務區的1/10用地為綠化用地 ， 種植有 400余種植物 ， 建成由 60個現代雕塑作品組成的露天博物館 ， 環境的綠化系統良好 拉德芳斯交通系統行人與車流徹底分開 ， 互不干擾 ， 做了大面積的立體三層交通體系 ， 將車流完全放在地下 ， 為新區保留充分的地面空間以及街面的完整性 法國拉德芳斯 置高機構階段性服務報告 香港太古廣場 香港太古廣場占地 6.5畝 ， 總建筑面積 46萬方 ， 1998年開業 ， 由香港太古地產開發建設 ， 包括四幢大樓及一個購物中心集購物商場 、 甲級寫字樓 、 酒店式公寓 、 三間五星級酒店 、 會議中心為一體的地鐵上蓋物業 。 基礎指標 占地面積 /總建筑面積 4330 /46萬方 寫字樓面積 （ 53%） 大古廣場一座 95555方（ 36層） 大古廣場二座 77777方（ 27層） 大古廣場三座 71555方（ 34層） 購物商場 （ 17%） 78888方（ 4層） 五星級酒店 （ 18%） 香港港麗酒店 513間客房 香港香格里拉大酒店 565間客房 萬豪酒店 602間客房 高級公寓 （ 12%） 柏舍 麗港酒店 11-37層243間 曦暹軒 136間 停車場 650個 置高機構階段性服務報告 商場各層業態 香港太古廣場 太古廣場購物中心共分四層，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地；國際品牌專賣店為主 、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內街；優越的共享空間，四層五百個車位的停車場。 商場部分 置高機構階段性服務報告 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 95000平方米 、 樓高 36層的甲級商廈 ， 每層面積由 2200平方米至 2400平方米 ， 首層為會議中心設施 。 太古廣場二座： 建筑面積 79000平方米 、 樓高 27層的甲級商廈 ， 每層面積由 2300平方米至 2400平方米 。 太古廣場三座： 建筑面積 72000平方米 、 樓高 34層的甲級商廈 ， 每層面積約 2200平方米 。 一座 二座 三座 香港太古廣場 置高機構階段性服務報告 香港太古廣場 柏舍 共 243個單位 套房面積由 135平方米至 294平方米 位于港麗酒店的 11樓至 37樓 由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務 、 洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 曦暹軒 共 136個單位 房間及套房面積由 67平方米至 376平方米 海景 、 中央冷氣調節 ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務 可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 酒店式公寓部分 置高機構階段性服務報告 美國洛克菲勤 洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)位于美國紐約最繁華的商貿金融中心 ,集辦公 、 商業 、 旅游 、 居住和娛樂于一體 ,將廣場 、 大樓 、 地下空間與街區聯成一體的設計使 CBD的商業發展與市民的娛樂 、 休閑完美地結合在一起 ， 將城市的綜合功能發揮到了極致 ,創造了繁華市中心建筑群中一個富有生氣的 、 多功能復合化的空間形式 ， 是現代綜合體的典型范例 。 第五大道 第六大道 步行街 洛克菲勒廣場道 50街 51街 49街 48街 廣場 10號 西蒙和舒 斯特大廈 RAC大樓 時代生 活大廈 REO 大廈 無線電 音樂廳 美聯 社大樓 國際大廈 下沉 廣場 整體功能劃分 基礎指標 占地面積及總建面 占地面積 79000方，總建筑面積 74萬方 大樓數量 19幢 RAC大廈層數 70層，高度 259米 RAC 洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的商貿金心 曼哈頓島中部每天在這里上班的總人數達65000人 。 置高機構階段性服務報告 洛克菲勒中心所占的地皮原來屬哥倫比亞大學所有 ， 洛克菲勒于 1928年將這塊地租下來的時候根本沒有想到要蓋成如今的大樓 ， 當時他的設想是在這塊地上蓋一座劇院 ， 但是一年之后美國發生了全國性的大蕭條 ， 于是洛克菲勒決定大興土木建一所綜合性大廈 。 從 1913年到 1940年 ， 洛克菲勒在這塊上共投資興建了 14座連體大樓 ， 也為 20多萬人提供了就業機會 。 1957年時 ，洛克菲勒中心又開始在原來的基礎上加蓋新樓 ， 這樣到 1973年時洛克菲勒中心已經變成了一個龐然大物 ， 一共擁有19座連體大樓 。 美國洛克菲勤 洛克菲勒中心一直作為紐約乃至美國的象征存在于世 。 在過去的許多年 ， 從這里走出來及進駐到這里的全球 500強數不勝數 ， 包括美國通用電器 、 美國銀行 、 無線電音樂城 、 雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭 -時代華納 、 全球最大的新聞機構美聯社 、 NBC、 CNN、 全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其他一批全球知名的公司 。 置高機構階段性服務報告 美國洛克菲勤 商務形象深入人心： 洛克菲勒中心一直被視為美國現代商業文明的象征 ，許多全球性公司像美國在線時代華納、 GE、新聞網、以及全世界最大的新聞中心 美聯社等都在這里設總部，銀行、金融機構林立。 傳承娛樂文化的標志： 它是美國城市中公認最有活力、最受人歡迎的公共活動空間之一。很多慶典活動在這里舉行，成了美國民眾自發聚會的一個地方。承續著 70年的傳統，是美國圣誕節的一個標志。 標準的城中城：由于建筑設施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購物中心、電影院、美術館、學校等所有的城市功能， 成為市民公共活動和文化娛樂的城市空間，是一個標準的不夜城 。 置高機構階段性服務報告 美國洛克菲勤 在紐約，從什么時候開始意味著進入圣誕節？ 回答是：每年 11月 30日晚，從洛克菲勒中心進行圣誕樹點燈儀式以后開始。 從 1931年開始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節歡樂的中心 洛克菲勒中心不僅是紐約人圣誕節日開始的標志 ， 而且是美國財富和文化的象征 ， 也是超級都市的圖騰物 。 置高機構階段性服務報告 休閑廣場 商業區 Bergdorf Goodman 百貨 美國洛克菲勤 置高機構階段性服務報告 東京六本木 六本木新城 ， 位于日本東京鬧區內 。 六本木新城集合了辦公 、 購物 、 博物館 、 影院 、 酒店 、 會議設施 、 住宅 、 教育機構 、 媒體機構 、 公元等多種功能設施為一體 ， 是一個超大型復合性都會地區 ， 約有 2萬人在此工作 ， 平均每天出入的人數達 10萬人 ， 是目前日本最大的商業綜合體 。 基礎信息 好萊塢美容美發世界 地上 12層，地下 3層，建筑面積24800平方米 六本木新城森大廈 地上 54層，地下 6層，建筑面積379500平方米 六本木新城入口大廈 地上 15層，地下 2層，建筑面積30800平方米 東京凱悅大酒店 地上 21層，地下 2層，建筑面積69000平方米 櫸木坂 地上 7層，地下 3層，建筑面積 23700平方米 櫸樹坂天臺大廈 地上 6層，地下 1層，建筑面積 6900平方米 朝日電視臺 地上 8層，地下 3層，建筑面積 73700平方米 a、 b、 c、d， 4棟住宅樓 a棟地上 6層， b、 c棟地上 43層， d棟地上 18層，各棟地下為 2層，總建筑面積 149800平方米， 837個住戶 停車位 2762個 占地面積總建筑面積 11.6萬方 /72.4萬方（包括地下部分） 地鐵出口 森大廈 置高機構階段性服務報告 東京六本木 1986年，東京政府啟動了六本木新城再開發計劃，并指定六本木六丁目地區被為再開發誘導地區。六本木新城再開發計劃以打造城市中的城市為目的，并以展現其藝術、景觀、生活獨特的一面為發展重點。 其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社 (Mori Building)與朝日電視臺 (Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對此區進行街區改造。但是，這一地區的土地所有權人有四百多位，要達成一致的開發共識并非易事。因此，街區的改造計劃一直到 1990年才有所進展，在四百多位土地所有者經過不斷的努力與協商之后，成立了六本木六丁目地區再開發準備組合，與東京都政府協調再開發計劃。經過 17年的不斷努力，在政府、民間企業、地方人士的合作下，六本木新城再開發改造計劃于 2000年 4月開始建設施工，于 2003年 4月底完成。 置高機構階段性服務報告 東京六本木 物業體量 辦公體量： 305000 （ 42%） 商業： 兩條商業步行街，裙樓，地下商業總計約 20萬方。 （ 27%） 住宅： 149800 （ 21%） 酒店： 69000 （ 9%） 酒店部分套房： 28間 普通客房： 371間 餐飲、酒吧： 10家 宴會場： 13家 1-6層商業 6-45層辦公 45-54層森藝術中心 置高機構階段性服務報告 東京中城 東京中城是一個日本東京都港區的多用途設施開發計劃 ， 位于六本木的舊防衛廳原址和和赤坂九丁目 ，是及住宅 、 寫字樓 、 商業與文化空間 、 五星級酒店 、 醫院 、 公園一體的一個新型的復合型城市綜合體 。 項目近鄰六本木新城 ， 建立在原來防衛省舊址 。 項目效果圖 主樓（地上 54層） 酒店式公寓 住宅 公園 商業 東京中城有六個建筑物形成城市綜合體，匯集各類商店、餐 廳、寫字樓賓館、美術館等設施，具有濃郁的藝術氛圍。 基礎信息 辦公 330000 （ 58%） 住宅 111000（ 530套） （ 20%） 五星級酒店 48000（ 250間） （ 8%） 購物中心 57000 （ 10%） 其他 23000 占地面積 /總建筑面積 102000 /569000 置高機構階段性服務報告 東京中城 中城大廈 Midtown Tower（主塔） 中城大廈 （ Midtown Tower） 是一座地下 5層 、 地上 54層的摩天大樓 ， 高度為 248米 ， 超越了六本木新城森大廈 ， 成為東京都內最高的建筑物 。 中城大廈高層 （ 45-53樓 ） 的飯店 東京麗嘉酒店 （ THE RITZ-CARLTON TOKYO） ， 250間客房 。 大廈 45層位國際餐廳 ， 法國風味 。 中城大廈高層 （ 5-44樓 ） 許多企業都將總部遷往東京中城 ， 包括 USEN、 日本雅虎 、 富士軟片 、 富士全錄 、 Goodwill Group 等 。 此外知名電子游戲公司科樂美 （ KONAMI） 也將分散在東京各處的據點集中遷往東京中城 。 地下 2層和地上 4層位商業 置高機構階段性服務報告 東京中城 東京中城購物中心業態： 地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間； 一、二樓為時裝店； 三樓為設計、家居用品店； 四樓是 Billboard live Tokyo。 業態劃分 時尚百貨 服飾、皮鞋皮具、化妝品、珠寶 室內裝潢與設計 家居、廚房用品、家電 美術館 餐廳和酒吧 西班牙餐廳、泰國餐廳、法國餐廳、意大利餐廳、印度餐廳、美國餐廳等 各類日本餐廳、中餐 食品和咖啡 食品店 咖啡廳 生活服務類商店 SPA，男子美容廳 健身房 寵物店 藥店與化妝品店 超市 音像制品和花店 置高機構階段性服務報告 東京中城 GALLERIA(拱廊街購物中心 ) 全長約 150米 、 高約 25米 、 4層豎井式結構的大空間 ， 是東京中城的主要購物中心 。 PLAZA(廣場 ) 廣場主要由時尚名店和咖啡廳組成，有電視大屏幕和休憩空間。 中城庭園 庭園里有草坪廣場和慢跑道 ， 空間開闊 ， 碧綠蔥翠 。 日產汽車公司設計制作的兩臺流動服務車作為銷售快餐小吃和一些有特色的商品 。 綠地內設有無線局域網 。 城市綜合體概述 城市綜合體特點分析 典型項目案例分析 小結 置高機構階段性服務報告 項目名稱 辦公 商業 住宅 酒店 北京國際貿易中心 29% 15% 13% 18% 北京華貿中心 32% 29% 14% 15% 北京銀泰中心 37% 8% 47% 8% 香港太古廣場 53% 17% 12% 18% 東京六本木 42% 27% 21% 9% 東京中城 58% 10% 20% 8% 各項目物業體量比例 城市綜合體的辦公面積一般占據整個項目的 1/32/3左右 ， 例如在北京基本上各項目辦公體量占整個項目的 30%左右 ，而在土地資源比較稀缺的地方 ， 例如香港 、 東京這一比例有所上升 ， 基本在 40%-50%左右 。 一般項目商業體量在 15%-30%均屬正常范圍 ， 過多的商業面積可能導致人氣上聚集的不易 。 住宅面積比例在 15%-20%左右 ， 銀泰中心因為其投入使用的時間較晚 ， 受到周邊幾個綜合體充足的商業面積的影響 ， 定位是其商業面積比較低 ， 對應增加住宅的比例 。 酒店面積的合理比例在 10-20%之間 。 辦公 、 商業 、 住宅 、 酒店總體呈現 3322的局面 。 小結 置高機構階段性服務報告 如何進行房地產市場分析 置高機構階段性服務報告 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產市場分析？ 房地產市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產市場分析？ 慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告 置高機構階段性服務報告 市場 為什么要進行房地產市場分析？ 開發商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產品建議 5。 評估項目目標實現的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 置高機構階段性服務報告 什么是房地產市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業研究市場的供需關系。 需求方：物業的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！ 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區域市場、專業物業市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現在、未來 區域 市場分析 專業 市場分析 項目 市場分析 廣州經濟環境和房地產市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區域房地產發展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區域界定 這里所指的區域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范圍，一般以行政區劃來劃分 。 第二步：區域經濟環境和市場分析 考察整個區域經濟環境，判斷區域房地產市場處于何種發展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區域房地產發展前景進行預測。 第三步：專業市場分析 按物業類型進行市場細分，對各專業市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 區域經濟 環境分析 區域房地產市場分析 （一）基本內容 + 對當地經濟環境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發展前景。 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區域經濟環境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產投資、新批三資企業人數、接待入境旅游人數 2、結構指標：產業結構及布局、就業人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經濟發展計劃、產業規劃、城市總體規劃 區域房地產市場分析 1、投資：開發投資額 2、土地開發：土地開發投資、開發面積、土地出讓金 3、商品房開發：施工面積、竣工面積、年開發量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產景氣指數、價格指數 數據來源 各地方統計年鑒、統計公報、經濟發展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒 土地、規劃部門的政府官員訪談 規劃、房地產等專業人士訪談 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區域經濟環境和市場分析 （三）能夠反映區域房地產市場發展狀況的指標 人均 GDP與房地產發展關系 GDP增速與房地產發展關系 發展階段 啟動階段 快速發展階段 平穩發展階段 減緩發展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發展特征 超速發展 單純數量型 快速發展 以數量為主，數量與質量并重 平穩發展，以質量為主，數量與質量并重 緩慢發展 綜合發展型 宏觀經濟增長 房地產業發展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩定發展 大于 8% 高速發展 置高機構階段性服務報告 房地產市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產開發投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需