五星級酒店投資分析及盈利模式研究目 錄合肥澳中財富中心投資策劃案的內容要求 .2 一、項目簡介 .2 二、內容要求 .3 中外酒店投資的盈利模式研究 .3 一、經營增長盈利模式 .4 二、物業增值盈利模式 .5 三、資本營運盈利模式 .6 四、品牌創新盈利模式 .7 五、集團建設盈利模式 .10 中國飯店業的投資策略分析 .12 1 、以產品線為依托的投資策略 .12 2 、以資金鏈為紐帶的投資策略 .13 3 、以時間軸為序列的投資策略 .14 4 、以收益率為前提的投資策略 .15 5 、以情感源為基點的投資策略 .16 中國飯店業投資渠道選擇的方法與路徑研究 .16 摘要 .16 關鍵詞 .17 引言 .17 一、飯店投資渠道的解讀 .17 （一）飯店投資渠道的概念及內涵 .17 （二）飯店投資渠道選擇的意義 .19 二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析 .20 （一）內部核心因素 .20 （二）外部支撐因素 .22 三、飯店投資渠道選擇的方法與路徑 .23 （一）資金融合 .23 （二）技術投入 .24 （三）管理參與 .24 結語 .25 專 解讀酒店業 的 .25 酒店利 .27 一、 酒店投資 本 酒店利 的 .27 二、 建 酒店利 的 .29 三、 資金結 酒店利 的 .30 四、 產品 酒店利 的 .31 五、 管理 式 酒店利 的 .32 、 目 合 酒店利 的 .34 、 currency1“產率 酒店利 的 .35 、 fifl的經營 利 酒店利 的 .36 飯店投資 與經營管理 .39 引言 飯店經 .39 酒店管理”的盈利模式 .60 一 酒店 模式盈利 .61 經 酒店管理方 模式 本 收 為 產 .63 管 新 的 產 （二） .68 經 酒店 牌 .77 經 酒店的利 .83 五 酒店 .88 酒 酒店分 .90 酒店分 國 的五 .90 新 飯店 為金五 .93 點的 一 .94 產酒店風的種模式 .99 合肥澳中財富中心投資策劃案的內容要求目前我集團與合肥經濟技術開發區已簽訂了投資協議，擬合作在該開發區內興建“澳中財富中心”項目，請貴公司對該項目進行必要的市場調查，編制詳細的策劃案。一、項目簡介該項目位于開發區繁華大道以南，合安路以西，占地面積38畝左右，旁邊為安徽國際會展中心，離舊城區僅10分鐘車程，有高架環線相連。建 以五星酒店為 、 公 公 為 的 合 地 建 ， 投資 1 ，分 進行， 面積為地 1 ，地 ，合 1 。一 高為1 0 以 ， 高， 為一currency1五星級酒店 00“ ，一分為 公 ，fi currency1為五星級酒店 的fl 項目 高為100 以內， 為 公 。 、內容要求1 行 ，”邊地市場的調查高公 級 ，、模、“fi、 及。發展 與市場，地的 、目 “fi的調查。3經濟 ， 項目建 五星級酒店 以高公 級 的投資 分 currency1 ， 投資。 currency1五星級酒店的投資 。 分析 項目 項模 與 作劃，五星級酒店 “， 及 大面積的 fl 、 。中 酒店投資的盈利模式研究 大 發展研究 在前中國 發展的 ，酒店投資 為 ， 僅國內 大投資 注這一領域，而且海 的 錢 有實 的專投資紛紛涌大陸，給已經 太 靜的中國酒店市場帶來了廣泛的影響。同時也該正視中國酒店市場發展并 太均衡的 ，除了 城市 經濟發展一線城市酒店經濟 還較為可觀 ，還有很 地區酒店的發展還存在大量 明朗的前景，如市場 熟、“出租 高、投資 有限 ，所有 述問題就需要我們審時度勢地全面分析 研究中國酒店發展的現 ，選擇合理的投資盈利模式，實理 化的 措，從而使得我國酒店夠持續、健康、穩步地發展。一、經營增長盈利模式目前我國酒店行的市場 非常激烈，在微利的 很 酒店還采取降，使得酒店的 要品利潤源受到極大的限制。因此，眾 酒店紛紛開始實品差異化 ，積極尋求市場空，提升酒店的經濟實 ，從經營增長 謀求酒店的利潤增長。經營增長盈利模式 要currency1指酒店采取傳統的以酒店宿、fl 、會議 打品，在品調整 提升基礎 ，實?；?、信息化操作，并 顧“的需求提供人 化的解決方案，實現品的高品質 顧“的高滿意度，最終實現酒店的盈利的模式。依靠“、fl 獲得 currency1早 酒店盈利的 要模式， 酒店的 熟 發展，行 的 使得傳統的盈利模式受到了 的 ，很 酒店 因財 的 而 出 ，酒店經營的增長 到了前所 有的 。酒店經營增長盈利模式 調利 酒店內協調 、酒店相 協作 酒店顧“ ，從品調整 提升、?；?、信息化操作 方面 勢， 利潤。，酒店品的調整 提升品的、品的提升、品的富、顧“currency1 的增 酒店“ 的協調 。 ，酒店品傳統的宿、fl 、會議 需要進一步提升，整合、fi ，fl酒店這 品建 為一 的 ，從而大利潤源。 ，酒店的空“ 也分 要，如提高酒店大 公區域空酒店fl 區域空 “內空的利 ，currency1空的利 ”合要求，分滿“人的需求，提高 位空利潤 。 ，酒店 ?；?進行 ，增 可以currency1酒店在經營 技術可的 提供，也可以currency1與相 行合作，從而 酒店盈利增長 。如酒店可以提供的增 、會議策劃、 出、酒店 品 理、 解決方案 酒店也可以與相 行 進行合作，如行、空公司、 、會展公司、 品 發、 、廣 ，提供專 較 的 。 ，酒店的信息化給信息時 的酒店發展增 了 。 與 技術的 使酒店在 理、 方面 地域限制， 了酒店 的，提高了 作的 ，為酒店 了 營并且大大降 了酒店的 ， 的盈利空。如酒店統的建 ，使酒店集團的 酒店可以在 地分 “源，同時，酒店還可以 信息技術實現一 理 專 理 的展。、增 盈利模式酒店作為一 ，酒店長 的 增 也 為很 酒店投資 盈利的方式。酒店投資 的并 僅currency1酒店目前的 長 穩步的經營 ，而的currency1酒店 來的升 。酒店升 的大 受 方面因 的影響，要 、地、地升 、人集 ，酒店 會 這 影響因 的 化而 很大的 幅，因此，酒店增 模式有一的風險 。酒店增 盈利模式， 要地增 酒店 增 。地該來說currency1酒店增 的核心影響要 ，如果酒店選址所處的地差 人意，酒店品的在需求增長 ，地 很 證“的出租 ，同時也很 兌現測的 。如果酒店的選址在 便利的城市口岸 中心，fl大大提升酒店的口岸 。地增 可分為兩 ，第一，酒店所處的地已經currency1旺地，一 currency1城市、文積區，有高 度的人、資金 信息。酒店在旺地的建 發展， 僅利 旺地現有的 資源， 勢而獲利，同時，酒店也會為所處地提供 的 ，進而使得旺地 旺， 酒店與地域的相互促進，酒店fl憑借旺地的高 底 發展 而獲得酒店的增 盈利。第 ，酒店所選擇的地域雖然目前并 currency1發展的核心區 積區，但currency1該地域有很 的增 ，如政府指向的開發區、城郊景觀帶。酒店 科 的 察 市場調查，準確選擇有很大升 空而目前還處于冷區 溫區的方式，也可以實現酒店的增 盈利。如宋城集團為了獲得增 利潤，選址 currency1城郊 開發區域， 集團 量進行 景， ，利 人氣帶旺整 區域，然后進行酒店、景觀 方式的， 增 利潤。酒店 增 盈利currency1指除了酒店地增 之 的酒店增 盈利模式。如地處城市中心地的 酒店， 來眾 公司高的長 、度假酒店， 來眾 國際品牌的駐 。酒店除了選擇 地良好、濃厚、人高度集的旺地，有巨大發展 的冷、溫地，裝利 酒店 、備， 酒店的增 盈利模式，同時酒店還可以利 酒店 理的專化 勢，采 委托式 理、顧問式 理、fi 方式實行 理出，從而拓寬酒店的盈利渠道。、資 營 盈利模式資 營 currency1 走 長道路的 要途徑，它currency1以促進資 增 、利潤最大化為目的，以 態為征，與品經營進行互補， 對 要 的 化配 資 的動態調整 ，對資進行 合 營，實現 劃利潤目 的經營方式。資 營 的目的就currency1 化資 壯大資 實 來增 酒店的 ，從而增 酒店的盈利 。酒店資 營 的 要基礎便currency1有完善的市場經濟 制 資 市場制度。資 營 要的“ 對象currency1 資 ，并且大分的資 營行為currency1 金融工，在資 市場中實現的，如酒店股權的 。因此，一 開放 、由化、有深度的資 市場currency1酒店實資 營 盈利模式所必 可 的 基礎之一。酒店資 營 盈利模式需要 資 的動來實現合理配 增 ，資 的currency1資 的極大浪 失。一方面，資 營 要求 資 態的 化，盤活沉淀、利 的資 存量，使資 的動到 酬 高的 品 ， 化資 的 合質量，達到資 有 增 酒店盈利的目的一方面，資 營要求 資 動的度，縮短資 的動程，提高資的動 ，實現資 的迅增 ，從而盈利。我國 酒店積累了相數量的存量資，與此同時，有大量的存量資處于與半 態。 實資 營 ，推動酒店權動，資 盤活資存量，一方面可以fl的資存量轉移到 使發揮作 的 勢 ， 酒店品經營盈利，一方面還可以 存量資的轉currency1直接實現資的 、增 。資 直接 作的方式證券投資、股票的 與分割、 權 、酒店租賃、酒店賣 。如實 大的酒店 理公司， 資 作，以較 經營 善的酒店，然后 酒店 程的 ，實現酒店的扭虧為盈，然后 資 市場，以較高的出，從而獲得酒店資 盈利。四、品牌盈利模式在以酒店品?，F象為征的經濟 中，品牌 currency1 要表現 態。在如今同質化程度較高的酒店供給市場 ，品的差異很大程度 表現為品牌 象的差異，因而品牌也就 為超越品的的 核心。同時酒店品牌還為 提供了超越品 有 資以 的 ，一 酒店品牌的兩分一currency1品 的，品 零 ，一分則currency1品牌在資 市場時的，權 象 ，因而大大提升了酒店的 實 盈利水 。 ，品牌 的提升使酒店無 資升 。品牌 ，使品牌有了超越品 以 的一分 ，同樣品質的酒店品，有知名品牌的品就獲得較高的認同， 愿意付比它品 高的去知名品牌的品，從而使 獲得 大的利 。 大酒店 非常注 提升酒店品牌 ，獲取超額利潤 如表-1所示 。品牌盈利模式currency1酒店長 盈利的最 模式，酒店品牌的發展 可分為 階酒店品牌塑 、酒店品牌張、酒店品牌 。酒店品牌的盈利必 在品牌塑 投大量的 ，酒店品牌塑 品牌位、品牌意以及品牌 象塑 大分內容。 品牌位明確品牌的 與發展方向 品牌意 有的、理 品牌名 品牌 象塑 fl良好的品牌信息傳 給 ， 化顧“對 品牌的正面認知 。為了大酒店 品牌的盈利面， 全方位盈利 面，第 階必 實酒店品牌張，酒店在 塑 品牌后，為使該品牌 發展壯大，相采取的品牌 深化發展 。酒店品牌的 展 調的currency1酒店對已實現的 品牌資源的分開發 利 ，使品牌 得以 長，品牌 得以增 ，品牌的市場額 大。大國際酒店集團在最 發展階， 常僅 對 的酒店，對核心品牌發展 一的線 ， 品線，由盈利 品牌 盈利。假 集團最早 有中酒店品牌 假 酒店 ，currency1集團的核心品牌， 中， 全面。在它向中細分市場展品線時出了 、 、 中經濟、中度假的酒店品牌。酒店集團為了 、華市場 大眾市場的 化，在核心品牌 出了 同名 、 同市場、 同 、 同 、 同 的品 。如 currency1 “ 長 公 的全酒店 ， currency1 最 中 的經濟酒店 ， fi fl 華 酒店 ， 的全公 ， 酒店 大品品牌 。高集團的 ” ， ， ， 品牌，分 面向華、中、經濟酒店市場。 海 集團也利 品牌資 出了 假 、 之星 品牌。 品牌的 ，大大提升了酒店的品牌 ，為酒店的全方位、 面盈利了基礎。酒店品牌 ，酒店的品牌進 熟 后，所 注的 轉移到確所 有的品牌 勢 來，這時酒店要善于分析 對的 進，并有 對地以 。該 的實注意對已有品牌的注、 、 權以及品牌內容 方面，從而實現酒店品牌的全面盈利。此 ，一 實 較的酒店，還可以 借、 品牌，實現酒店無 資的增 ，利 市場 已經有影響 的酒店品牌，提升酒店的 理水 、提高 質量，從而提高酒店經營 ，并使酒店資得到增 。表-1 00 酒店品牌 名表 00 01 01 003名00 名連品牌所 集團 酒店數量 “數量 動 003 00 003 00 “ 1 1 0 110 308 11 310 1 33 0 1 1 3 3 8 - -1 3 3 currency1” 8 3 1 0 1 0 1 00 1 3 8 3 ” currency1 1 0 1 8 1 8 8 1 -8 -0 fi 3 3 133 1 13 8 1 1 0 8 8 currency1 1 1 1 3 1 3 8 0 3 8 8 083 08 1 8 1 1 - 1 -0 3 10 1 3 1 10 0 1 0 8 11 0 3 10 10 currency1 currency1 1 0 11 0 8 10 3 -11 - 11 11 fi 3 1 10 103 0 1 0 3 1 0 1 1 8 3 880 0 8 0 8 1 8 1 1 13 8 0 8 8 8 011 3 1 1 0 10 8 000 8 13 1 31 30 8 18 8 01 1 3 1 1 1 8 1 8 3 88 1 3 8 8 1 1 33 8 8 3 - 8 -0 3 18 18 0 3 1 3 00 1 88 1 1 1 1 0 1 3 0 0 3 388 8 3 數 來源 0 00 五、集團建 盈利模式酒店 集團化經營，大模經濟與實現模經濟 ，currency1酒店盈利的要模式之一。與 酒店相比，營 的降 、 建 市場推廣、集 化經營帶來的 ， 會帶來 的投資 。在 國，酒店集團化的比 已經達到了 0 ， 酒店集團也積極 提高集中度來尋求 內的發展。在這 國際超級酒店集團中，名前的酒店集團所 制的酒店市場供占前100名酒店集團市場供的3 。 如表- 所示 表- 00 酒店集團前名行表 00 01 01 003 行00 行集團 國酒店數量 “數量 動 003 00 003 00 “ 1 3 3 3 0 1 3 318 0 3 0 1 13 3 3 0 18 3 -1 -3 3 3 3 3 3 8 1 88 031 3 8 3 8 0 80 3 03 1 810 3 3 388 18 1 8 0 0 8 1 33 3 3 18 8 1 0 110 308 11 310 1 33 0 8 8 fi 8 0 3 3 10 8 fi 8 8 1 1 3 1 8 3 10 10 3 0 10 0 數 來源 0 00 酒店集團的發展可分為內 長 張，相對 集團增長盈利模式 集團增長盈利模式。現 激烈的酒店市場 環 ， 內 長方式來大酒店模，發展酒店集團較 。但currency1也有一 酒店 內 長路徑取得 的，如 國酒店集團，1 3 第一酒店開，到現在已達到 品牌100 酒店，該公司 行的就currency1“ 張”政策，它的 currency1所有酒店均由集團建 、 有、 理， 于 集團增長盈利模式。與 內 長相對的currency1 張，分利 資源 量， 資 帶、 并 、 理合同、經營、 方式，來大模， 酒店集團的發展路徑。 張currency1現 集團張的最常方式，也currency1 集團增長盈利的途徑。如 國 酒集團 假 酒店集團大模進了酒店市場 國高集團對 的 1 集團以10 并 品牌假 、來 酒店集團 以經營方式獲得全 的增長。 國 店雜 00 的巨頭調查，全 最大的經營的酒店集團如 表-3 國際酒店集團經營前10名行表集團公司名 酒店 數 經營酒店數量圣達公司選擇國際 店公司 店公司 店公司國際公司卡森國際 店集團高集團國經營統盧浮宮 人士 店薩 集團3 1 8 3 8883 00333 11 1 1 8 8000 3 0以 currency1五 最為常 的酒店盈利模式，在酒店的實際操作中， 酒店實際，合市場環 影響的 導因子，合理選擇 宜發展的投資盈利模式， 化 導盈利模式， 度選擇 盈利模式的協調，發揮最大的。中國 店的投資策分析 從 00 開始我國fl逐步開始履行 承諾的“后 ”，行、 店 行開放程度fl逐漸 大，中國開放 鋒的 店與國際接軌最早，在我國它行懼怕 資進的 ， 店卻迎來了的發展機 ，國內 投資紛紛增 在華的 店投資 額。 00 際、 、高、圣達、達屋、凱悅、香 大 店跨國集團紛紛制訂了在華 店的發展， 京 海 為海 店 理集團奪的 要 場，同時專測 008以前，華 店fl 為 店 最為激烈的領域。然而，要 在 異常激烈并已進“微利時 ”的 店中獲取利潤，對于投資來說， 必 要有一完善的投資策 。從 紀80 我國 店實行對 開發以來，已經在經營 理、 技、資 營 領域已經備了一的經驗 研究 果。 ，在的國際 勢 發展機 ，合中國 土的發展政策 店的 ，國內 店投資的策、盈利模式 營 模式 還需要 ，從而確 來 店投資夠獲得一 較高的 。1 、以品線為依托的投資策 所謂品線currency1從投資 角度fl 店看作currency1投資活動的品。繞市場需求 投資意向可以fl所有 店分為 大 ， 題 店、 店 合 店， 大 店 可分 開發 同的投資品線，中 題 店則含了富 樣且非常鮮明的 題，它currency1國 店經營模式中比較 的一 ，“人在中時刻 會到 店獨的 題內涵， 如 斐以 國源遠長的葡萄酒文化為 題、瑞士蘇黎 女 店、 國fl 寵 店 店則currency1以滿 細分市場為目的 出 的 店，在 店的、 中 現出相的專水 ，可以細分為度假 店、會議展覽 店、 店、公 式 店 合 店則currency1滿一 大眾市場的 店，然每一 店 會有的一 題位， 合 店只currency1在 品中 現大眾化， 還比較齊全。品線投資模的 勢則在于 有比較高的 門檻 夠提供穩持續的利潤。 常投資會在 大 店之 之中 打 一 品線，并 這 品線的 實現 經營的 合 持續發展。由于 店 質的差異， 大 的 店在投資策 也有所 同 題 店在塑 的文化內涵 題 ， 度比較大，從 、建 、裝修到經營 理、 需要大量的資金投，由于“源市場的 限，投資 的風險最大，但一旦獲得 可以 長 的經濟 并且避免 ，有實 的投資可以提早進 店要求“源市場比較，一 來說模比較大、 比較高、化，區位currency1最 要的投資因 ，度假 店要求在然環 的地區、 店則要求比較便捷的 、會展 店則要求人比較集中的城市中心區， 店 營 高但投資 相對而言 合 店投資 ，但因為缺乏 對 的目 市場， 店經營 理比較 ，投資利潤currency1很高，經營風險也比較 。、以資金鏈為 帶的投資策 店市場的 熟， 店投資 以大投攫取高利潤的時 已經 復存在，并且一 店的投資 相對 長，投資 店必 有雄厚的資金作證， 則可以 合理的資金循環 良 的資金鏈，fl資金分散在一 御 、 長 好的 店 ，從而確 店資金的順利 增 。目前從投資 的角度來看， 店投資 要集中在華 店 經濟 店 ，華 店建 ” 長，投資 高， 國際 店的一 準，五星級 店每“的投資 在1 0 之，四星級 店每“的投資 在101 之， 星級 店每“的投資 在 8 之，建一 華 店需要 則 ， 則 的資金而一 經濟 店每“的投資 在1 之，而且 均穩，夠證正常的投資 。從投資策 講，目前投資華 店 較長， 增長較緩，高星級店在我國 地區呈現出剩的供需 ，如短時投資大量的高星級 店，資金 作會存在一的 度投資 店投資但currency1連的經濟 店對宏觀調敏，?；慕洜I提高了出租 ，品牌化的經營提供了 障，連化的經營降 了 位經營 ，我國近 投資連經濟 店 長 較好，00 最大的經濟 店連品牌8正式亮牌 京，并打算每月兩的度拓展， 國高也 劃每 在中國發展10宜必思品牌 店，們經濟 店經營利潤 現在達到 0 ，雖然 00 國內的經濟 店品牌之星 如捷 后完 了全國“ ，市場需求旺盛。3 、以時軸為序 的投資策 在 時 投資currency1為了資 增 ，但currency1在如今高發展的會經濟中，資增 僅表現為表面決對數額的增 ，還要 資 的時 、 貨膨脹、匯 動 國政策 因 。以時軸為序 的 店投資策，currency1從投資資 的時 出發，合 店品的 ” 律，在時序 進行對投資進行 化合。建 一 店currency1一項復雜的統工程，一 正常 建” 在3 左右，試營1 ，投資 則至 在8 以 ，這就需要對 店投資進行準確的項目估算 算。國 currency1 T T 專 店 公司認為最有可影響 節 的環節currency1 劃 階， 質的 使土地的 達到最大，們 研究數 表明 質的 與 店盈利有 相 ，對 店的營額 營 兩 要方面 影響，因而雖然在前 建環節 項、土建、裝飾 備 有較大的資金出，但這一環節對店建 后的出至 要，并且如果 建 失 長會增 投資 ，在這一階投資要注的資金 高度的 注在 店建 后， 店投資會逐步減 并到資金 然而需要注意的currency1，按照 店的 ” 律，10 以 的 店需進行整 改 才夠正常 營， 店投資方還需要 的追投資，以 長 店的盈利時， 如按照國際 委會的要求， 008 京市的星級 店數達到800，然而目前 京市星級 店中的相分也已進到了10 的店齡 ，還需要建 升級改 300，相對而言升級改 方案有較大的 勢。、以 為前提的投資策 投資 currency1每一位精明的投資最 心的指 ，它夠直接反映整 投資活動的 。然而投資 的高 也currency1受 因 決的，在投資 中風險與 currency1 正比 ，投資高風險的行 領域可以獲得高 ，但一味追求高 的行也必fl面臨 大的風險， 鍵currency1要夠做出正確的投資決策。 店經營 理的 ，一 影響 店投資 的因 有 店區位、品市場、經營 理 ，中區位的選擇要 城市的經濟水 、 、 態勢、基礎 制度環 因 品市場則要尋求 合 店的市場位經營 理一 與 理品牌、人 資源 因 相 。要確 店投資經營夠獲得正常 超常的 ，必 以 投資策第一，投資 勢區位，從地區經濟的發展水 增長 來看，沿海發達城市、活 增長的 線城市可作為 店投資方向，像 蘇的無錫、常州、陰，浙 的寧波、溫州、 州、番禺 ，廣東的 海、 州、東 ， 的宜 州、 從市場需求 態來看， 便利、動人口大、基礎 完善的城市可作為 店投資方向，如全國的政 中心 京、國際金融 currency1 京、 、 地 。第 ，投資超前市場，“源市場currency1一 風 的集中人fi，準確 來市場的發展 勢 ，就需要投資敏 的市場 察 ，就目前來說，經濟 店夠較好的滿目前國內大眾需求，權式 店則 領 高 的度假市場第 ，投資品牌 店， 店品牌 有一的張度，在營 傳、人 資源開發、財 理 方面有 的經驗，可有 地降 店營 。 、以源為基 的投資策 所謂以源為基 就currency1從投資的心態來 投資決策，從 理的角度來分析，這 要取決于公司的 文化 經營理 ，最 要的表現為公司領導 的思 方式、經營 ， 同的領導人會采 同的投資策，開拓、征 、理財的領導人可比較 動，積極尋求每一 投資的機，而冷靜、行政的領導人則 于穩 的長線投資策。 店投資的機也currency1 ，在進行科 分析的基礎之 ， 需要投資決策 的 人 氣，正做到理 投資。對于中國的 店投資分“來看，國 店集團選擇經濟發達的中心城市 資源富的城市 ， currency1 京、 海、廣州、西安、 直市、會城市 名 城市，從眾行為以及由此推動 發的市場波動使得這 區域常處于度的非理 繁 機 currency1的 態， 知西大開發 興東 的政策也“ 巨大的機，內人士分析目前已經出現 店資 西征的動，00 來 、圣達以及香 在內的 國際名 理集團紛紛“在四的fi 劃，內地fl集團 資10 修建的國際 店，以及在 開的兩五星級 店 。中國 店投資渠道選擇的方 與路徑研究 要文從分析 店投資渠道的 及內涵，提出 店投資渠道選擇的意，接 從兩 大的方面述了 店投資渠道選擇的影響因 ，最后給出了 投資渠道選擇方 與路徑， 要currency1從宏觀面 地分析 店投資渠道與路徑選擇策。 鍵 店投資渠道方 路徑 言改開放以來，在 的發展程中，我國 取得了”人目的就，由傳統的接一 轉 為國經濟的增長 ，在 發展的大景 ， 店作為 發展的基礎要 在市場需要的 導 ，呈現出 的發展勢頭， 為會投資的 ，備受國內 大投資 的 注，008 京 會 010 海 會的 為我國 店的發展提供了一 良好的機 ，同時也接的解決了因資金 給我國 店的發展所帶來的一 問題，在國際知名 店集團 大投資 紛紛涌中國，占國內 店市場，以 在 店已經進了較 投資 的 ，在中國這極發展 的土地 開一 的投資 ，對于投資來說，明確投資渠道與路徑選擇策的相 內容currency1實現投資 最大化的證。一、 店投資渠道的解一 店投資渠道的 及內涵在傳統的 劃經濟 ，經濟發展水 ，我國的所有制 基 只有全所有制 集 所有制，而集 所有制 要currency1處于 水 很 的 經濟，在 劃經濟這指揮的統 ，投資對于會 currency1一 非常 的，而投資渠道則 currency1很 有人去 注 了解。改開放以來， 會經濟的發展，在市場經濟的 激 ，經濟利 的動 ，投資 為一 會 注的 ，在投資意逐漸 后，接 發了資金投向，如 投，資金最終的 如 一 問題，中，如 投 文所講的投資渠道。一 來說，投資渠道就currency1投資 在選 投資對象后，基于對投資對象的全面調查 了解后， 的實 ，所選擇的一 投資方式 途徑。我國 的發展 步很 ，但currency1作為與國際 與合作的 頭fi，在 項政策的正確指導 發展的度相的迅 ， 了會 投資方的 注，大量的資 涌了 ，避了 發展程中因資金 所 發的一問題，為我國 的發展提供了一 的機 。而 店作為 中與國際接軌最早，最容 進 資的 注，在我國 T 后，迎來了一 的 。在投資方已確要fl資金 資 投到 店時，如 選擇投資渠道則currency1投資方所 注的 題，要解決 店投資渠道的選擇問題， 就必明確 店投資渠道的 。 店投資渠道簡要來說就currency1會 投資 fl資金技術、 理、 備 投到 店的方式 途徑。 店投資渠道的內涵則集中 現以 方面1、 樣化店投資渠道的 樣化 現在 同的投資 采 同的投資方式 的投資 也有可 同的投資路徑 店，同 投資 式也有 同的來源。 如有以 備 實 態的直接投也有以技術、 理 知權 式的投而最為直接最為 的還currency1以貨 資金的 式直接進 店，資金的來源大 分為 資、營資 政府資金 基 還有以金融資為征的接投資，中最為 的為依托地為投資 式進店。、互動 店投資currency1資金、技術、 理、 備 由投資 向 店的一 互動 的復雜程，而 currency1簡 的 項轉移，中 及到投資 與 店的 項合作與，投資渠道的選擇與位 得 要， 店要配合投資 使投資夠準確、全面的 店的發展現 ，為投資目 投資渠道的選擇確方向，使得資金、技術、 理、 夠迅到實處， 地發揮巨大的作 ，實現 店 投資 的 ，得到經濟 最大化，并且在 “觀 備的 ，方還可對投資渠道進行最 化 。3、 店currency1我國 T 以來，在行懼怕 資進的 ， 接資的一 行，這為 店的發展帶來了的發展機 ，國內 投資 紛紛占中國 店市場市場， 投資渠道增 我國 店的投資 額。 currency1我國的核心城市，如 京、 海的 店 同的投資 的注意 ，這樣就在投資渠道這 環節 表現出一的 ， 可避免的出現了向的選擇 ，投資之 店之 會出現 的，在這 ，較有實 的投資 店則容 出。店投資渠道選擇的意傳統的 劃經濟 制對 一的公有制，對 店投的 必然currency1國，我國經濟 制改的 深，市場機制的 ，呈現出以公有制為 ，經濟 分并存的基 經濟制度，在 水 提高的基礎 ， 僅激發了會 方對 店投資的興，同時也使們備了直接與 店的 ，投資 對 店投資的極終目 currency1實現較高的 ，在投資目 已經確的 ，選擇正確的投資渠道對實現這一終極目的有 要的意。1、currency1實現投資 店 的證 按照經濟 的觀 ，資金投的目的就currency1要在最短的時內實現經濟 的最大化，因此，選擇正確的投資渠道currency1實現投資 店的 的一 要證 中心環節， 店經營的時 發展的 同，在投資需求 有同的表現 式，投資 對 店的 同需求，按需投，為 店的發展及時的補 所需資，以證 店健康、可持續發展，currency1實現投資 店 的基礎 證。、為 方尋 最 提供有 途徑投資 的 化 投資渠道的 樣化currency1投資 店尋 最 的前提，投資 店currency1一 向選擇的動態程， 同投資 因的限制為 店所提供的投資渠道有 一的差異 ，而 店也 的發展需要，選擇夠滿發展需求的投資 ，因此投資渠道的選擇程就currency1為尋 最 提供一有 的路徑， 好投資渠道選擇這 中心環節就currency1實現了最 的選擇程。3、避投資程中所 到的 風險投資currency1為了實現較高的 ，在實現 的同時也 可避免地 一的風險，投資風險的 發 測 給投資 了一的障 ，投資渠道的選擇currency1資金、技術、 理進 店的 式，同時也currency1投資程中風險較容 的集中環節，正確選擇投資渠道、 投資渠道中的 ，理順投資程中投資 店之的經濟利 ，由此來避投資程中所 到的 風險。、 店投資渠道選擇的影響因 分析一 內核心因 1、現有實 店作為 投資對象 投資方前來 投資，為 店注一股鮮的 ，以推動 店的發展，現有實 的“觀 估currency1影響 店投資渠道選擇的一基礎要 ，投資方所確的投資以及實現投資的方式 currency1全面、統對 店實 的 察 所做出的選擇 ，而衡量 店的現有實 要從 這兩 方面來 核，目前 的最為廣泛的衡量 準 要有國內的星級 準 國際 所推廣的 000 ，而 店的 要從 店的 質量、 工 質、 文化這 方面來 ，中 質量currency1 現 的一 鍵因 ， 質的 質量 僅表現在“ 化” 化、 準化、程序化 的化完 ，還 現在“ 化” 化、化、象化 的活 。此 ， 工 質 文化影響 質量同時也移化的影響 工面對顧“所表現出的一 工作 態，在 的全面 合 察 所表現出的 店的現有實 currency1投資方選擇投資 投資途徑的一 有 因 。、經營現 經營現 currency1衡量 店 利大 的一 鍵因 ，它與 店所處的地理位、 地對 店的需求程度有 的，一 說來， 店的星級與店的經營 有直接的，因此， 同的投資所 場 角度的同從而對 同的 店表現出 同的投資 好。 如國際知名的 店集團投資國內 店 于 店的 級及所處的地理位，而非 店的投資很可在意 店的經營現 ，以 量縮短投資 并獲得 大的投資 。投資 對 店經營現 的分析調查中，可以細化該 店所需投資的、相的數量及實現投資的方式，整合內資源， 化 店的 勢，提升 店的營，以 好地達到投資的有 投資目 。但currency1經營現 這 指 有 ，對它的 必 于一 大的環 ，正確對一 “觀因 對經營現 所 的實 的影響，以確投資的有 。3、發展 店的經營現 currency1投資分析中一 可缺 的因 ，那么 店的發展 則currency1影響投資 的一 鍵 ， 有較大發展 的 店currency1投資方理 中的投資對象，currency1實現 投高 的一 有 途徑，正確 店的發展 currency1投資投資 的一 ，只有“觀、全面的分析影響 店發展 的 因 才正確 店的發展 ，為投資科 的測投資 及投資提供現實依 。 店的發展 受 觀因 “觀因 的影響，“觀因 有 店的所處的地理位、地對 開放的程度、政府的持 度 ，而 觀因 集中 現在 店的位，發展 在 觀因 “觀因 的相互作 表現出一 持續發展的 ，這 的大 與投資方的利 直接掛鉤，因此， 店的發展 為投資所 注的一 。 因 1、政府行為政府對 店投資的持程度極大的影響 投資對 店投資渠道的選擇，政府行為對 店投資渠道與路徑的選擇 常表現出正面 負面兩 影響，正面的影響集中表現在政府對 店投資的大 持與 導，傾斜 政策的制，地的對 開放程度 基礎 的建 現 也fl影響 投資對 店的投資興，進而對 店投資的 渠道也 到了一的“觀 導作 ，而這兩項與政府行為currency1 可分的，因此，政府對 店的積極態度currency1 店 資的一最為有 的接要 。相反，地政府對 店的 視 度 夠，有利于店發展的基礎配 夠滿發展 店的需要，就會對投資的投資決策 一的負面影響，在這 ，投資 以 投資渠道的位。由此可以看出，政府行為currency1影響 店投資渠道選擇一 基礎要 。、市場環 這所說的市場環 currency1一 的 ，指的currency1投資 在選擇 投資 店時，影響投資行為的一 內、 因 合，因此市場環 currency1影響投資 如 進 店的一 “觀要 ，市場環 要 要地 進 資的 、同行接受投資的、 店對投資的反， 之的 態勢 。市場環 對 店投資渠道的選擇有 很大的影響作 ，市場環 currency1店投資渠道選擇信息的 要來源，投資currency1一 向的選擇， 店 投資 在相互選擇時，全面調查市場環 ，有 對 的選擇投資currency1實現 店 投資 的一 鍵要 。3、地理位同星級的 店在 同的地理位，經營 有 一的差異 ， 對 店的 好 同， 店所需要的投也呈現出一的差異 ，因此，投資 在選擇 店時，地理位currency1一 可忽視的“觀因 ，同星級的 店在 同的城市 在同一 城市的 同的區域，經營 存在一的差異 。 如在 質量基 相同的 ，同星級的 店在 京的經營 就與在 的大 相同，同在 的四星級 店，因所在地理位的 同，經營也存在較大的差 。因此，投資 在選 店所在地位后，因 合分析該區域對 同星級 店的 好程度，由此來確投資的對象 投資渠道與路徑。、 店投資渠道選擇的方 與路徑店投資渠道選擇的路徑與方 常分為 資金融合、技術投、 理與。無論投資 以 渠道對 店進行投資， currency1一 向 互動合作的程，同時也currency1一 向選擇的程，在投資 店合作的程中，投資有以資金融合、技術投、 理與中的任 一 向 店進行投資，也有 合使 兩 的投資方式， 投資方式 currency1依照投資 店 的而，最終目的還currency1要實現投資 店的 。一 資金融合目前最為常的一 投資渠道就currency1投資 以現金的 式投資 店，也currency1我們 常所說的直接投資的一 式，投資 可以currency1政府， ，營資 式，投資 的經濟實 選擇 店及對的星級， 我國市場經濟的 深， 店的發展也 熟，在較短的時內以高投獲得高利潤的時 已經 復存在，在投資 相對 長，利潤較 的，投資 在選擇 投資對象時，一要做出理 的 ， 的實 選擇資金投放的方式，從而確資金的良 循環，對于一 發展 較大、有一經營 勢的 店 大資金投放的 度，fl資金集中投放，以取 店發展的需要，證資金的順利 增 對于那 華 店，建 ” 長，所需投資金數量較大，因此 宜fl資金一 投，而分 分 地投放，有利于投資 及時地激活的資金，也提高了 店的資金利 。資金的融相對 投資 式來說，風險 大。風險的來源有 式，如領導 宏觀決策失誤， 店資金 行程中的脫節 ，如果 及時地化解風險，fl會給投資 店方 巨大的損失。技術投信息時 的來臨使我國 店的發展迎來了時 的 ，科 技術的進步，會化大 進一步 大， 化程度的 提高，我國 店要實現跨越 發展，就必 依靠科 技術的全面進步來提高 店的 理 ， currency1對于 店這 的 行，顧“在 店所 受的一 店提供給顧“的質 需要 化，信息化作為技術， currency1高 店，配 ， 質量，信息 理統 依賴于高度的技術投， 有 數 表明，全較為知名的 店集團， 在技術方面的投所占的比 逐漸 大，實證明，科 技術 有 的減 了 投，提高了 店整 的 作 ，增 了 集 處理信息的 ，改 了投出比 ， 店內 。因此，投資 在可的 ，對 店進行技術投，可從 改 店的經營現 ，currency1 店在發展的程中，除了資金 的一大 鍵要 ，在技術投的程中，投資 店之的 互動 得 為 要，按需投currency1技術投程中的一大原則，從整 來說，技術投風險 要比資金投風險 ，因此currency1投資 較容 接受 使 的一 投資渠道。理與理與currency1一 的投資渠道，投資 以 理為 式與 店經營，因此，“觀 要求投資 有 富的 理經驗，并有 的 理經，就目前來看， 理與這 渠道進 店的投資 一 currency1國內 知名的店集團，它們也currency1 店行中的領頭人，它們憑借 大的品牌 勢， 勢，質量 理 勢，人 資源 勢，市場信息 勢，全 化的 信息勢為 投資 店提供發展的方向， 店的 理。一 來說， 理一 分為直接 理 接 理，直接 理就currency1投資 與 店 表兩 同的利 ，投資 有經營權，而 店 有所有權，實現經營權 理權的有 分離，而接 理則currency1投資 與 店的 常 理工作， 店只借 投資 的品牌， 的 理模式來改 目前的經營 ， 理與這 投資渠道對 投資 店的要求較高，投資 只有在全面調查 店的基 現 ， 合 影響 店發展的 因 ，測 店有 一的發展 ，才會 理與的來對 店進行投資。語我國 改開放以來，得到了迅 的發展，而 店作為 中與國際 與合作的領頭fi，它的發展currency1 發展的基礎核心 量，就我國目前的來看， 店的發展面臨 的資金 、 理 善、技術 到位一 問題，無 與國際知名的 店集團相提并論，因此，我國 店要在 步較 的前提 ，實現跨越式發展，必 借 量，及時地 投資渠道，選擇正確的投資途徑，確發展 店所需資金、技術、 理的逐步到位，為 店的發展提供的質基礎，逐步 導 店走向健康、可持續的發展道路。專解酒店東 現象 可復制的奇跡 中東 月 電 廣東東 來酒店以”人吃驚的度迅發展，目前 有五星級酒店，中五星級酒店五，currency1五星級酒店 有量僅 于 京 海的中國城市。中國酒店專 此為“東 現象”。 大 發展研究 長 ，“東 現象”currency1很 人看 懂。“在數量 ，在一 地級市集了大量高星級酒店。五星級就有 。位 ，很 酒店選址在城市中心，但東 的高星級酒店很 在鄉鎮。盈利模式 ，也很，揭示了 化的投資策。探討東 的資 投資，有利于我國酒店的研究與發展?！?中國會科 研究中心高級研究 魏 安則 “東 現象” 作奇跡?！皷| 酒店可以說currency1在中國酒店，甚至currency1 酒店的一 異，可以說currency1一 奇跡”。 魏 安認為，東 酒店有很 獨有的 。“一currency1依托制 龐大的酒店 。 國 酒店眾 ，但它currency1建 在發達的 賭之 的，東 卻在一 工廠 的地方涌現這么 的酒店，這在全 。” 說，東 酒店最大的 currency1營資 大梁、唱 角?！皷| 酒店絕大數currency1營資 投資，這也與很 地方星級酒店國有化 資化景大相徑。” 粵海 國際 酒店 理集團有限公司董長李華 認為，“東 現象”在華南地區乃至國內無 輕 復制。“如廣州”邊有番禺 市，深圳旁邊有 海市，但currency1酒店增量 如東 。東 改開放后集了大量的港 人，們已為 要fi 。” 認為，東 酒店為投資 帶來的巨大現金currency1地方所 可比擬的?！?前，板們就拿到了廉的土地，現在高公路 這 區域鏈接 來。 城市化的進程，土地的增 使土地的投資早就 了 來。由于營資 建酒店相對 廉，一 兩 左右就可以 一酒店，但currency1在城市一 一 星級酒店就要四到五 ?！?在 ?？?研究中心 任大悟看來，獲得極大 的東 酒店現在需要“居安思”。“東 店的發展得 于東 制 的發展，那么 它的 來發展，也要看 來東 的制 否持續發展 去。一方面，土地便宜的時 已經去，從城市 政府的角度而言，必 在 提供好的環 ，才currency1那 大的國際 留在東 ?！?李華 則提出東 酒店“機論”。說“東 酒店已經走春秋 國時 ，機時 已經來臨?，F在有很 地區在 習東 ，如 州、番禺、中山 地， 品同質化。而來港澳的“人 量currency1一的，城市高公路 的建 ，到 方便。東 酒店如 正半山、帝 ，已 為內 桿，酒店 論在環 區域、營 、土地 很 超越這 桿”。 對于“東 現象”如 持續的問題， 有的看 。說，現在度假currency1 ，而 說來，東 currency1一座度假的城市， 資源非常 ， 的currency1人 景觀 ，所以酒店要進一步繁，就需增 品、 項目、 選擇，來富整 度假市場?！皷| 酒店 解決 題位問題，在粵港澳整 地區來樹 品牌。同樣currency1承 會議，會議 的配備、人 ， 可獨?！碧綄ぞ频昀麧櫋昂?” 改開放 來，全國酒店的數量 均每 以大 300左右的度增長，目前已經有了 000 星級酒店。但currency1， 近 有 統 資料表明，行的獲利 國際同行水 相比還有很大差距，只有 0 的酒店有盈利，80 的酒店在無利潤區徘徊。80 的酒店 有利潤，currency1什么原因 的呢？這 酒店存在 無利潤區？無利潤區currency1酒店行的“黑 ”。然 的黑 ，光線 fl 復八 方面來探尋酒店利潤“黑 ”的源。 一、從酒店投資 看酒店利潤的“黑 ” 酒店的投資，作為的一 ，需要的資金量大，投資 的內容 。 內容，投資 可以分為四大 1 建 建 一 按每 方 算。這項 的高 ， 同地區、城市的水 有 。 非建 非建 的內容、固裝、 備、室 活動 、停車場、環 化、 道鋪 、路面修 。這項大 的高 ， 酒店投資的 有 。 3 酒店項目整 建 、 建 的 律fi、 、 資、險、營準備 、開資 金。這項 的高 ， 酒店的建 ” 、建負責人currency1否專有 。 土地 土地 高 ， 酒店建 所在的城市、選擇的 地有 。 以 四 之 酒店的投資 。投資 制得， 酒店的模、 匹配，currency1酒店實現投資 目 的第一前提。 怎樣的投資 才證酒店實現 來經營的利潤？ 國際酒店的一準，五星級酒店的投資 ，換算為每“為 位來 算，在 1 到 0 之四星級酒店的投資 ，在 10 到1 之 星級酒店的投資 ，在 到8 之經濟酒店的投資 ，在 1 到 之。 完全數 統 ，我國近 建 的 同星級的酒店，投資 大大超出國際行 準。在沿海發達城市，五星級酒店的投資 ，換算 每“為 位來 算，currency1在 0 到30 之四星級酒店的投資 ，在 18 到 之 星級酒店的投資 ，在 到10 之經濟酒店的投資 ，在 到 之。按酒店的 進行兩 相比我國目前的投資 均水 ，要比國際 準高出30 到 0 。這高出的 分，給 后酒店的正常經營， 了一 極大的“黑 ”。 按照如此的投資 均 ，以國際酒店“千分之一 ” 估原理進行換算，五星級酒店的，要賣到 均 00 以 ，酒店才得到正常的投資 以此推，四星級酒店的要賣到 均 180 以 星級酒店的要賣到 均 0 以 而經濟酒店的 均要賣到 均 以 。只有這樣比 的 均，才可以證酒店經營的正常投資 。但行的現 currency1，五星級酒店的 均只賣到一半的水 四星級酒店的 均只賣到 分之一的水 星級酒店的 均也currency1賣到一半水 只有經濟酒店的 均賣到80 的水 ?，F實賣出的 均水準推算，明確地示了酒店目 會比建 前的算減 一半以 。在 星級酒店中，數經濟酒店 最好，投資 最接近原來算的水 。這也currency1目前投資經濟酒店掀 的原因之一。在