i 一 j 華中農業大學學位論文獨創性聲明及使用授權書 學位論文 z 如需保密 解密時間年月日 是否保密 乙 獨創性聲明 本人聲明所呈交的論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成 果 盡我所知 除了文中特別加以標注和致謝的地3 外 論文中不包含其他人已經發 表或撰寫過的研究成果 也不包含為獲得華中農業大學或其他教育機構的學位或證書 而使用過的材料 指導教師對此進行了審定 與我一同工作的同志對本研究所做的任 何貢獻均已在論文中做了明確的說明 并表示了謝意 研究蚴么m 遺彪 帆弘盧年 月歹日 學位論文作者簽名 荔 氧多套導師簽名 礪每三 簽名日期 斫碑 月飛日 簽名日期 z o 年6 月弓日 注 請將本表直接裝訂在學位論文的扉頁和目錄之問 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 目錄 摘要 i a b s t r a c t i i 1 緒論 l 1 1 選題背景 1 1 2 選題的目的與意義 1 1 2 1 研究的目的 1 1 2 2 研究的意義 2 1 3 國內外研究現狀 3 1 3 1 國外相關研究概況 3 1 3 2 國內相關研究概況 4 1 4 研究的基本思路 主要內容及方法 7 1 4 1 基本思路 7 1 4 2 主要內容 8 1 4 3 研究的方法 8 1 5 可能的創新 8 2 房地產價格波動相關理論 9 2 1 房地產價格內涵 9 2 1 1 房地產價格的類型 9 2 1 2 房地產價格的構成 l o 2 2 房地產價格波動的價值論 1 0 2 3 房地產價格波動的供求機制 1 1 2 3 1 長期市場供求機制 1 1 2 3 2 短期市場供求機制與市場均衡 1 2 2 4 房地產價格波動的泡沫投機論 13 3 房地產價格波動性研究 15 3 1 房地產價格波動影響因素分析 1 5 3 1 1 經濟基本面對房價波動的影響 1 5 3 1 2 相關的政策對房價波動的影響 1 6 3 1 3 土地價格對房價波動的影響 l8 3 1 4 虛擬經濟對房價波動的影響 1 9 3 1 5 心理預期對房價波動的影響 2 0 3 2 房地產價格波動規律研究 2 l 3 2 1 房地產價格波動的類型 2 1 3 2 2 房地產價格波動機理闡述 2 2 華中農業大學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 4 武漢市商品房價格波動性分析 2 9 4 1 武漢市商品房價格波動影響因素分析 2 9 4 1 1 經濟基本面因素影響分析 2 9 4 1 2 政策因素影響分析 3 6 4 1 3 土地價格因素影響分析 3 9 4 1 4 虛擬經濟因素影響分析 3 9 4 2 武漢市商品房價格波動性分析 4 0 4 2 1 武漢市商品房價格的長期趨勢 4 0 4 2 2 武漢市商品房價格的周期性波動 4 l 4 2 3 武漢市商品房價格的季節性波動 4 4 4 2 4 武漢市房地產價格的隨機性波動 5 0 5 結論及建議 5 1 5 1 研究結論 51 5 2 建議 5 2 5 3 本文的不足 5 3 參考文獻 5 5 附表 5 8 致謝 6 1 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 圖表目錄 圖1 1 基本思路 7 圖2 1 房地產價格價值論機制分析 1 l 圖2 2 價格一般均衡 1 2 圖2 3 長期供求變化與房地產價格 1 2 圖2 4 短期供求變化與房地產價格 13 圖2 5 均衡統一與房地產價格 1 3 圖2 6 房地產價格泡沫運行機制 1 4 圖4 1g d p 和商品房價格對數序列 3 1 圖4 2 調整前后武漢市商品房價格變化與利率變化對比 3 8 圖4 3 調整前后武漢市商品房價格變化與商品用途地價變化對比 3 9 圖4 4 調整前后武漢市商品房價格變化與證券交易額和短期貸款變化對比4 0 圖4 5 武漢市商品房價格長期趨勢變化 4 1 圖4 6 碎石圖 4 2 圖4 7 武漢市房地產價格周期波動圖 4 4 圖4 8 武漢市商品房價格月度走勢圖 4 6 圖4 9 對數序列相關和偏相關圖 4 7 圖4 1 0 月度數據對數一階差分序列 4 7 圖4 1l 對數一階差分相關和偏相關圖 4 7 圖4 1 2 對數一階差分季節調整后相關圖和偏相關圖 4 8 圖4 1 3 一階對數季節差分后相關圖和偏相關圖 4 9 圖4 1 4 季節性波動因子 4 9 圖4 l5 隨機波動因子 5 0 表4 1 武漢市商品房價和經濟基本面數據 3 0 表4 2 商品房價格對數一階差分單位根檢驗結果 3 1 表4 3g d p 對數一階差分單位根檢驗結果 3 2 表4 4 商品房價格和g d p 一階差分序列因果檢驗結果 3 2 表4 5 商品零售指數單位根檢驗結果 3 3 表4 6 商品房價格和商品零售指數因果檢驗結果 3 3 表4 7 總人口規模單位根檢驗結果 3 3 表4 8 商品房價格和商品零售指數因果檢驗結果 3 4 表4 9 武漢市房價收入比狀況 3 4 表4 10 人均可支配收入單位根檢驗結果 3 5 華中農業大學2 0 1 0 屆碩十研究生學位論文 表4 1 1 商品房價格和商品零售指數因果檢驗結果 3 5 表4 1 2 利率一階對數單位根檢驗結果 3 5 表4 1 3 商品房價格和市區人均住宅建筑面積因果檢驗 3 6 表4 1 4 武漢市商品房價格調整前后與利率變化 一3 7 表4 1 5 利率一階對數單位根檢驗結果 3 8 表4 一1 6 商品房價格和利率因果檢驗結果 3 8 表4 1 7 商品用地地價數據統計 3 9 表4 18 解釋總方差表 4 2 表4 1 9 得分系數表 4 2 表4 2 0 主成分得分綜合指數表 4 3 表4 2 1 武漢市商品房價格月度數據 4 5 表4 2 2 月度數據平穩性檢驗結果 4 6 表4 2 3 模型a r i m a 2 1 2 1 1 1 4 的估計結果 4 8 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 摘要 房地產是現代社會經濟中國民財富的重要組成部分 是國民經濟的支柱產業 房地產的雙重資產特性使得價格變化受眾多因素影響 房地產價格波動狀況對國民 經濟運行 行業發展以及居民生活消費影響巨大 因此 對房地產價格進行理論分 析 了解房地產價格和各影響因素之間的關系 剖析價格波動性規律并分析波動程 度 進而理解房地產價格變動的實質就顯得十分必要 本文在回顧國內外研究狀況 的基礎上 主要分為四個部分 第一部分 房地產價格波動相關理論 先從房地產價格內涵著手 然后從馬克 思主義價值論角度對房地產價格波動狀況進行了分析 接著用市場供求機制對房地 產價格波動狀況進行了探討 最后用泡沫投機論進行了論述 第二部分 房地產價格波動影響因素分析 影響房地產價格波動的因素眾多 本文分別對經濟基本面因素 相關政策因素 土地價格因素 虛擬經濟因素和心理 預期因素等對房地產價格波動的影響進行了深入的分析 第三部分 房地產價格波動規律研究 首先對房地產價格波動類型進行了介紹 接著分別對房地產價格的長期趨勢變化 周期性波動 季節性波動和隨機性波動的 特征 規律以及針對各種波動類型的測度方法進行了論述 第四部分 武漢市商品房價格波動性研究 以前面的理論為基礎 采用定量分 析的方法 對武漢市商品房價格的長期趨勢變化 周期性波動 季節性波動和隨機 性波動狀況進行了分析 并歸結了各自的原因及變化特征 在以上分析的基礎上得出本文的研究結論并提出相應的政策建議 為政府決策 和人們進行理性的投資與消費提供參考 最后提出本文寫作中的幾個不足之處 期 待進一步改進 關鍵詞 房地產價格 影響因素 波動性 華中農業大學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sa ni m p o r t a n tc o m p o n e n to fn a t i o n sw e a l t hi nm o d e ms o c i a le c o n o m y a n di sa l s oap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y t h ed u a la s s e t sc h a r a c t e r i s t i c so fr e a l e s t a t em a k ep r i c ec h a n g e sa f f e c t e db ym a n yf a c t o r s r e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t yh a s t r e m e n d o u si m p a c ta tt h en a t i o n a le c o n o m y i n d u s t r yd e v e l o p m e n ta n dh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n t h e r e f o r e t h et h e o r e t i c a la n a l y s i so ft h er e a le s t a t ep r i c e s t h eu n d e r s t a n d i n g o fr e a le s t a t ep r i c e sa sw e l la st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nf a c t o r sa n da n a l y s i so ft h el a wa n d p r i c ev o l a t i l i t yl e v e l a n dt h e nt h eu n d e r s t a n d i n gt h es u b s t a n c eo f r e a le s t a t ep r i c ec h a n g e s b e c o m ev e r yn e c e s s a r y b a s e do nr e c a l l i n gt h es i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c h t h i sp a p e rc a nb ed i v i d e di n t of o u rp a r t s p a r tii sa b o u tt h et h e o r yo ft h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n s t h ec o n t e n t so fr e a l e s t a t ep r i c e ss t a r tt op r o c e e d a n dt h e nt h er e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t i o n sf r o mt h ev a l u eo f t h em a r x i s tp o i n to fv i e wa r ea n a l y z e d a n dt h e nw i t ht h em a r k e tm e c h a n i s mo fs u p p l y a n dd e m a n df l u c t u a t i o n sa r ed i s c u s s e d a n df i n a l l yt h ea n a l y s i so nt h er e a le s t a t eb u b b l ei n a s s e tp r i c i n gt h e o r ya n ds p e c u l a t i o na r ec a r r i e do u t p a r t2i sa b o u tt h ea n a l y s i so fi n f l u e n c i n gf a c t o r so nr e a le s t a t ep r i c ev o l a t i l i t y t h e r e r em a n yf a c t o r sa f f e c t i n gt h er e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n s t h ee c o n o m i c f u n d a m e n t a l s p o l i c i e s l a n dp r i c ef a c t o r v i r t u a l e c o n o m i cf a c t o r sa n dp s y c h o l o g i c a l f a c t o r ss u c ha se x p e c t e dp r i c ev o l a t i l i t yo fr e a le s t a t ea r ec o n d u c t e di n d e p t ha n a l y s i si n t h i sp a p e r p a r t3i sa b o u tt h es t u d yo nr e a le s t a t el a wf l u c t u a t i o n f i r s to fa l l t y p e so fr e a le s t a t e p r i c ef l u c t u a t i o n sw e r ei n t r o d u c e d a n dt h e nt h el o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n si n r e a le s t a t ep r i c e s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n sa n dt h er a n d o mf l u c t u a t i o n so ft h ef e a t u r e s r u l e s a n dv o l a t i l i t yo ft h em e a s u r ef o ra l lt y p e so fm e t h o d sa r ei n t r o d u c e d p a r t4i sa b o u tt h es t u d yo fp r i c ev o l a t i l i t yo nw u h a nc i t yc o m m e r c i a lh o u s i n g b a s e do np r e v i o u st h e o r i e s l o n g t e r mt r e n d s c y c l i c a lf l u c t u a t i o n s s e a s o n a lf l u c t u a t i o n s a n dr a n d o mf l u c t u a t i o n so fc o m m e r c i a lh o u s i n gp r i c e si nw u h a nh a v eb e e na n a l y z e dw i t h t h em e t h o do fq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dt h er e a s o u sa n dt h e i rr e s p e c t i v ev a r i a t i o nh a v e b e e ns u m m a r i z e d b a s e do na b o v ea n a l y s i s t h ec o n c l u s i o n sa r ed r a w na n dt h ec o r r e s p o n d i n gp a p e r s p o l i c yr e c o m m e n d a t i o n sa r ep r o v i d e dt oo f f e ri n f o r m a t i o nf o rg o v e r n m e n tp o l i c y m a k i n g a n dp e o p l eo ni n v e s t m e n ta n dc o n s u m p t i o nr a t i o n a l l y f i n a l l y i nt h i sw r i t i n g s e v e r a l d e f i c i e n c i e sa r ep o i n t e do u ta n di ml o o k i n gf o r w a r dt oh a v ef u r t h e ri m p r o v e m e n t k e yw o r d s r e a le s t a t ep r i c e s i n f l u e n c i n gf a c t o r s f l u c t u a t i o n 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 1 緒論 1 1 選題背景 房地產是現代社會經濟中財富的重要組成部分 因其產業相關度高 帶動性強 與金融業和人民生活聯系密切 發展態勢直接關系到整個國民經濟的穩定發展和金 融安全 同時房地產兼具消費品和投資品的雙重屬性 其發展易受眾多因素影響 價格變化往往表現不同的波動特征 自2 0 0 0 年來 我國房地產市場經過四年左右的快速發展和一年多的宏觀調控 至2 0 0 6 年已進入一個相對高速發展的階段 房地產投資過熱問題明顯 房價上漲 過快已經關系到普通老百姓的生活成本 一邊是7 0 以上的城市居民難以承受的 高房價 另一邊是價格不菲的高檔房依然緊俏 為了抑制房價的過快上漲 進一步 規范房地產市場 以確保房地產快速且健康地發展 2 0 0 7 年 在以往宏觀調控的 基礎上 國家在土地 金融 住房保障等方面加大了調整力度 但房價仍連續攀升 住宅價格上漲過快已成為當前我國房地產市場中的核心問題 2 0 0 8 年上半年 在 國家調控政策主導下 中國房地產市場逐漸由2 0 0 7 年的過熱轉向理性回歸 各項 指標高位調整 過度需求泡沫得到有效的抑制 但2 0 0 8 年第三季度 全國7 0 大中 城市房價出現近十年來首次下跌 且房價下降的城市逐步增多 跌幅逐月加大 并 顯現出加速下滑的趨勢 盡管隨后在國家 保增長 政策的主導以及各方面努力下 一些城市房地產交易量回升 但在國際金融危機爆發全球經濟下滑的形勢下 房地 產市場進一步惡化的趨勢未得到有效遏制 整體市場并未得到期待的理性回歸 2 0 0 9 年 在相關政策的持續刺激下 房地產價格又一路攀升 事實表明 國家一 刀切的宏觀調控所取得的效果并不理想 經濟發展與房地產業發展以及房價過快增 長與其高波動性密不可分 以此為背景 在梳理理論邏輯的基礎上 本文嘗試對房地產價格影響因素和 價格的波動狀況進行研究 分析房地產價格影響因素特征并對價格波動理論進行闡 述 力求系統地了解房價波動規律 從而理解房價變動的實質 進而為宏觀調控決 策和人們進行理性的投資消費提供依據 1 2 選題的目的與意義 1 2 1 研究的目的 視角不同 房地產的價格組成往往不同 但是大體上可以認為房地產價格是由 華中農業大學2 0 1 0 屆碩上研究生學位論文 基礎價值和人們投資和投機預期支撐的虛擬價值或增值部分組成 因而房地產價格 變化易受到經濟基本面 政策 土地價格 心理等諸多因素共同決定 價格走向也 往往表現出不同的波動特征 自本世紀初開始 房價保持持續高速增長 房地產投資過熱房價虛高現象日益 明顯 而2 0 0 8 年下半年起房價又出現持續大幅下滑 隨后2 0 0 9 年房價又率先復蘇 直至偏熱 如何對房地產價格進行深度調整 使價格全面回歸理性是房地產市場走 出困境的關鍵 本文以房地產的價格和價值組成以及房地產所具有的資產二重屬性 作為切入點 在介紹房地產價格相關理論的基礎上 深入分析價格波動和其影響因 素之間的關系 并在進一步分析房地產價格波動類型和規律的基礎上 對武漢市商 品房價格的波動狀況進行分析 得出波動特征并歸結原因 最后根據研究結果提出 合理的建議 為政府采取相應的房價調控措施 減少房地產市場的投機行為 促進 房地產價格回歸理性和房地產業的健康穩定發展提供參考 1 2 2 研究的意義 2 0 0 8 年中央經濟工作會議明確提出要穩定房地產市場以保證金融體系穩定 并將穩定住宅消費作為拉動內需的重要內容 引導房地產業健康發展 保持國民經 濟持續 快速 穩健發展 2 0 0 9 年 隨著 兩型社會 配套政策的不斷出臺 兩型社 會 建設全面發力 面對海內外經濟局勢的變化 武漢市通過增加投資 擴大內需 等手段實現保增長的目標 實現全社會固定資產投資創新高 而房地產業的健康平 穩發展起到了舉足輕重的作用 而隨著國家宏觀調控政策的調整 2 0 1 0 年武漢市 將從調整住房供應結構 加大保障性住房建設力度 嚴格信貸調控政策和整頓規范 房地產市場交易秩序等方面入手 進一步加強調控措施的執行力度 使武漢市住房 供應結構基本合理 住房價格基本穩定 房地產市場趨于平穩 使房地產業繼續為 武漢市經濟發展和社會穩定作出積極貢獻 因此 對房地產價格進行理論分析 了解房地產價格和各影響因素之間的關系 剖析商品房價格波動性規律并分析其波動程度 進而理解商品房價格變動的實質 為政府和產業部門采取適當的調控措施 積極引導消費者和投資者進行正確決策 實現房地產業健康穩定發展提供科學依據顯得十分有必要 并具有重要的現實意 義 2 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 1 3 國內外研究現狀 1 3 1 國外相關研究概況 國外的房地產市場化進程進行的比較早 同時市場化程度也比較高 房價問題 的重要性和房價的敏感性吸引了學者和公眾的廣泛關注 從國外研究文獻來看 對 房價的波動性研究主要集中在周期性波動 泡沫與投機及房價的影響因素等方面 代表性的成果如下 w e n z l i c k 1 9 8 0 以美國房地產市場交易量 或銷售額 為依據 通過分析 1 7 9 5 1 9 7 3 年共1 8 0 年間美國房地產的周期波動循環變化 指出美國房地產的長期 波動周期約為1 8 年 n e l l i s 和l o n g b o t t o m 1 9 8 1 采用計量經濟學的方法對英國住宅商品房價格影 響因素進行分析后 得出收入 抵押貸款利率和社區抵押貸款存量對商品房價格變 化影響較大 而其中收入因素影響最大 t i r o l e 1 9 8 2 認為 在交易者都是理性的條件下 不管是否允許賣空 s h o r t s a l e s 市場交易中都不可能獲得利得 除非交易者對給定資產的價值存在不同的 先知先覺 或者想利用市場進行風險轉移 即資產價格泡沫難以存在 h e m k n a 1 9 8 5 利用1 9 7 9 1 9 8 3 年的數據 用實證的方法得出美國寫字樓租 金變化與國民經濟周期和通貨膨脹密切相關 由此證明了美國寫字樓市場有很強周 期性的結論 r i c h a r dm b e t t s 1 9 9 6 認為政府應當干預住房方案 原因在于政府參與能有 效消除市場失靈導致的種種缺陷 緩解住房市場供求導致的種種矛盾 d d e n i s e c ww i i l i a n 1 9 9 6 通過對房地產市場波動狀況進行分析后 認為 房地產市場可以分為使用市場和資本市場 并且建立了這兩個市場之間互動的四象 限模型 c l a p p 1 9 9 7 通過對房地產周期的研究 發現了房地產業具有3 0 年 5 0 甚至 上百年的更長時間上的周期性波動特征 r a y m o n d 1 9 9 8 對香港地價與房價的關系進行了因果關系分析 發現房價變 動與地價之間無直接的因果聯系 m c k i n n o n p i l l 1 9 9 8 和k r u g m a n 1 9 9 8 對泡沫形成的內在機制進行了研究 他們的研究表明政府各種形式的擔保會導致較高的資產價格 并且他們認為1 9 9 7 年爆發的亞洲金融危機的原因歸結于房地產泡沫 p y h r r 和b o m 1 9 9 9 先從宏觀和微觀的角度對房地產周期進行了區分 在此基 礎上又分別從實物市場 投資和國際化的視角對房地產進行了更為詳細的周期劃分 華中農業大學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 m a l p e z z i 1 9 9 9 針對價格收入比以及房價變化利用誤差修正模型得出了前 期價格和收入變化對于房價的影響以及短期供給弱彈性的結論 g e o f f r e ym e e n 2 0 0 2 在對美 英等國的住宅價格進行相關分析后 認為長 短期收入對住宅價格的彈性都很大 并認為長期收入彈性在供給欠佳的市場上相 對較高 j u d 和w i n k l e r 2 0 0 2 通過使用短期滯后模型對房價變化進行實證分析后 得出價格上漲受當期人口 收入 建筑成本和利率影響很大 同時受到財富當期 和滯后期值的影響 1 3 2 國內相關研究概況 國內大部分研究集中在房地產價格影響因素和周期性波動等方面 主要研究 成果如下 謝經榮 未勇 曲波等 2 0 0 2 周京奎 2 0 0 5 分別運用理論和實證的方 法證明了房地產價格與貨幣供應量有很強的正相關關系 周京奎還證明了股票價 格與房地產價格之間有反比關系 另外他還對房地產價格傳導機制進行了研究 曲波 2 0 0 3 分別對美國 大陸和臺灣等地的宏觀經濟波動和房地產經濟波 動之間關系進行研究 發現兩者聯系密切 但是影響兩者之間穩定的協同增長關 系的因素很多 不同地區或國家表現不同 高波 毛豐付 2 0 0 3 以19 9 9 2 0 0 2 年土地季度價格指數和房地產季度價格 指數為樣本 通過相關分析得出長期內房價走勢決定地價走勢 短期內兩者存在 相互影響的結論 李國柱 2 0 0 4 采用p a n e l d a t a 模型對不同區域房地產價格波動的差異進行分 析 得出房地產價格在房地產市場發展程度較高的區域更易受宏觀政策的影響而 產生波動 皮舜 2 0 0 4 通過建立相關模型對我國1 9 9 7 2 0 0 3 年間房地產市場與金融市 場的月度數據進行分析 認為金融市場和房地產市場兩者之間在長 短期上均存 在雙向因果關系 張紅 2 0 0 5 認為住宅價格走勢受經濟基本面影響很大 并且她認為貨幣供 給量 m 2 對房地產開發投資走向的影響要遠大于后者對前者的影響 胡曉添 濮勵杰等 2 0 0 5 通過實證分析土地因素對南京市房價的影響后 得出土地因素中地價和土地出讓面積對房價的影響表現為領先 其它因素影響作 用滯后 王千 2 0 0 6 認為房地產是一種介于普通商品和金融資產之間的虛擬資產 4 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 因此 房地產能同時起到穩定和擾動經濟的雙重作用 是實體經濟和虛擬經濟的 紐帶 時筠侖 2 0 0 6 認為房地產波動主要表現為長期趨勢波動和周期波動 長期 趨勢波動與宏觀經濟波動密切相關 且長期趨勢波動通過心理預期作用于周期波 動 周期波動通過政策因素影響到長期趨勢波動 周期波動只是房地產波動的一 種形態 并且正在日益弱化 吳寶申 2 0 0 7 通過對我國房地產價格波動與宏觀經濟基本面之間的關系研究 后得出 房地產價格波動分為長期趨勢波動和循環波動組成 并認為長期趨勢受人 口規模 經濟增長 土地以及資金狀況制約 同時得出地價波動性比房價波動更大 且房地產波動具有地域性特征 發達地區波動性更為明顯 魯娜 2 0 0 7 認為信貸規模對東部城市房地產價格影響都比較大 容易出現房 地產泡沫和投機 對中西部影響則較小 中西部房價主要受經濟基本面影響比較大 另外房地產需求對各地區房價的長期趨勢都存在負效應 曹英 2 0 0 7 通過對長沙市房地產價格進行分析后得出影響長沙房地產價格波 動的首要因素是人均可支配收入 其次是房地產開發投資 國內生產總值和貸款利 率 且一年期貸款利率與商品房價格不存在長期穩定關系 趙曉丹 2 0 0 7 通過對匯率波動和房地產價格波動的兩者的共性和特征分析 得出兩者之間存在一定的關聯性 前者有可能對房地產價格波動產生上浮或下浮傳 導作用 且傳導作用是否發生要根據各國具體情況而定 史永東 陳日清等 2 0 0 8 通過建立最優控制模型分析了不確定性環境下房地 產價格的決定因素 得出按揭貸款利率 按揭貸款額度 居民財富等多種因素對房 價均有影響 同時用抵押貸款利率對加息政策的效果進行檢驗 結果顯示抵押貸款 利率對房地產價格的影響無經濟顯著性 另外房地產價格自身的變動沖擊能引起房 地產價格上漲 任榮榮 鄭思齊 龍奮杰等 2 0 0 8 利用1 9 9 9 2 0 0 5 年數據對全國3 5 個大中城 市進行實證研究 發現預期作用對房價變化的影響巨大 這種作用在房價較高的城 市更為突出 并認為對房價增長的預期會加速房地產需求膨脹 導致房價非理性增 長 李賓 2 0 0 8 認為房價的長期趨勢受技術進步 生產要素等影響 而價格的短 期變化與短期真實利率調整呈反向聯動 正因為如此未來房地產價格在長 短期上 都將趨于下降 隨著人民幣匯率戰的日益升溫 對于外資流入中國房地產市場造成房地產價格 波動問題的成為焦點 汪成豪 王雯瑁等 2 0 0 9 對外資流動對我國房地產市場的 影響研究后發現外資投資房地產總額占外商投資總額比例相對穩定 且穩速下降 華中農業大學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 并認為外資會減少對房地產市場的短期套利行為 而將更多關注于房地產的長期價 值 劉洪玉 2 0 0 9 認為目前在世界經濟不確定性的背景下 受住房交易量和價格 的下調 國家保增長和房地產價格宏觀調控的雙重目標 土地和房地產的已有制度 住房保障政策和打擊投機的稅收政策等因素的共同作用 未來短期內商品房住宅價 格變化將趨于理性回落 綜上所述 國內外學者對于房地產價格及其波動性的研究 主要集中在房地產 市場內部機制 房地產泡沫 周期 投機及房價波動的影響因素等方面 且以實證 分析為主 對房地產價格的不同波動類型的定量分析還較少 因此本文對此問題的 探尋具有一定的研究價值 6 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 1 4 研究的基本思路 主要內容及方法 1 4 1 基本思路 圖1 1 基本思路 f i g 1 1b a s i ci d e a s 7 華中農業人學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 1 4 2 主要內容 本文具體內容分為五章展開 第一章介紹本文研究的背景 目的與意義 進行文獻綜述并提出論文寫作的思 路 歸納論文的主要內容和方法以及論文可能的創新 第二章介紹了房地產價格相關理論 首先對房地產價格內涵 類型等進行了介 紹 接著對房地產價格波動相關的價值論 供求機制以及泡沫投機論等進行了闡述 第三章分析了房地產價格波動影響因素和房地產價格波動規律 先分別對影響 房地產價格波動的經濟基本面因素 政策影響因素 土地價格因素 虛擬經濟因素 和心理等因素進行了介紹 接著對房地產價格的波動類型和波動機理狀況進行了分 析 第四章在前幾章分析的基礎上以武漢市商品房價格為對象 先分析了商品房價格 和其影響因素之間的關系 接著分別對其長期變化趨勢 周期性波動 季節性波動 以及隨機性波動進行了分析 第五章得出文章的結論并提出建議 1 4 3 研究的方法 本文中用到的主要研究方法有 一是在房地產價格影響因素分析時使用了協整檢 驗和格蘭杰因果檢驗 二是在房地產價格周期波動分析時使用了主成分分析方法 在季節性波動分析時采用時間序列x 1 2 一a r i m a 季節調整模型對季節波動因子和隨 機波動因子進行了提取 1 5 可能的創新 對于房地產價格波動性的研究 本文強調影響因素的分析 波動類型以及波動 程度的測度 因此本文可能的創新主要表現在 1 對房地產價格影響因素進行了定量分析 對某些影響因素對房地產價格波動 的影響在不同地域內和時序上分別作了闡述 2 對于商品房價格的季節性波動 本文采用間接方法進行了分離 8 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 2 房地產價格波動相關理論 2 1 房地產價格內涵 房地產價格是房地產經濟中的一個核心問題 它關系到房地產所有權和使用權 在經濟上的實現 關系到房地產市場運行的秩序和房地產資源的優化配置 房地產 價格是房產價格和地產價格的統一 是房地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表 現 關于房地產價格的形成的概念表述不盡相同 按照勞動價值論的觀點可表述為 在房地產開發 建設 經營的過程中 所耗費的社會必要勞動形成的價值與土地所 有權價格綜合的貨幣表現 按西方效用價格理論 房地產價格可表述為 房地產的 效用 房地產的相對稀缺性及房地產的有效需求三者共同作用而產生的對房地產經 濟價值的貨幣表現 2 1 1 房地產價格的類型 在現實經濟生活中 房地產價格種類具有多種不同的類型 不同的價格所起的 作用不盡相同 評估的原則 考慮的因素也不盡相同 1 按形成機制分 按照形成機制的不同 房地產價格可以劃分為房地產理論價格 市場價格 評 估價格 政策價格 指導價格等 吳德進 李國柱等 2 0 0 7 理論價格 理論價格是指房地產的公開市場價值 表現為某一宗物業在某個時點于完全競 爭性的公開市場上能夠成交的合理價格 在這種情況下 市場具有完全自由的進入 退出機制 該時點市場狀態穩定 物業價值不變 不存在各種特殊情況 如不考慮 特殊買家的進入等 因此 理論價格是由經濟基本面決定的房地產價格 它是房地 產市場價格波動的中心 市場價格 市場價格是指房地產交易雙方的實際成交價格 它隨著時間和供求關系的變化 而波動 一般可分為公平市場價格 限定價格和非公平市場價格等 公平市場價格 通常是指不受一些不良因素 如壟斷 信息不對稱 強迫交易等 的影響 雙方完 全在正常情況下交易的價格 評估價格 評估價格是按一定的估價原則與程序 采用科學方法對房地產所作的一種估價 9 華中農業大學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 但是根據估價方法和目的的不同 評估價格可表現為偏重房地產價值或市場價格的 估計 政策價格和指導價格 政策價格是政府運用行政力量 在參考市場價格的情況下 迫使交易者接受的 房地產價格 而指導價格一般是指政府提出來的 供交易雙方參考的房地產價格 2 按交易權屬分 按照交易權屬的不同 房地產價格可以分為房地產所有權價格和房地產使用權 價格 2 1 2 房地產價格的構成 從房地產價格構成來看房地產價格波動 房地產價格由地價 房屋建安費用及 利潤 房屋銷售成本及利潤 稅金等構成 因此房地產價格變動是隨價格各組成部 分的變化而變化的 而在構成房地產價格各組成部分中 土地價格即土地所有權轉 讓或使用權出讓的價格和建安費用在房價中占有很大的比重 但是土地的形成過程 沒有凝結必要的勞動 因而本身是無價值的 土地價格具有二元特性一土地資本價 格和土地物質價格 土地物質價格沒有價值實體為基礎 這部分定價采用資本化定 價方式 其變化大小完全取決于供求狀況 而土地資本價格的變動完全由土地資本 投入量多少決定 因此 由于土地價格構成的二元性 使得土地價格的構成整體完 全取決于市場供需狀況 同時土地價格的這種供求狀況并非是抽象的 它表現為影 響地價的諸多因素 除地價外 房地產價格的其他構成部分 如建安費用和各期管 理費 利潤和稅金等都是價值實體的一部分 其價格變化受供求狀況和價值共同決 定 2 2 房地產價格波動的價值論 馬克思主義價值理論認為 商品是用來交換的勞動產品 它包含使用價值和價 值兩個要素 是使用價值和價值的統一 使用價值是指物品和服務能夠滿足人們某 種需要的屬性 即物品和服務的有用性 一般的物品或多或少具有使用價值 作為 商品的使用價值與一般物品的使用價值存在差別 首先它必須是勞動產品的使用價 值 其次商品的使用價值不是針對生產者自己有用 而是針對他人 針對社會有用 最后商品的使用價值必須通過讓渡給他人才能進入消費 因此商品的使用價值是交 換價值的物質承擔者 商品的價值是內在的 抽象的 不能自己表現出來 只能通 過與另一種商品交換 才能獲得表現 任何物品都有使用價值 但只有這種物品作 為商品時 它才具有價值 因為價值是指產品生產過程中消耗的人類無差別的勞動 交換價值是外在的 有具體的表現形式 價值是交換價值的基礎 交換價值是價值 1 0 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 表現形式 圖2 1 房地產價格價值論機制分析 f i g 2 一lo nt h em e c h a n i s mo ft h ev a l u eo fr e a le s t a t ep r i c e s 根據馬克思主義的價值理論 未進行開發的土地只屬于一般物品 只有使用價 值 本身不包含價值 這部分使用價值只受供求關系影響 當經過一定量的勞動和 資本投入后 土地就包含原有的使用價值和新投入的價值部分 價值部分直接由投 入量決定 這兩者結合成整體 最終使得在考慮投入量的前提下 土地價格采用資 本化定價方式計算 這樣形成的土地價格與建筑物構筑物的價格一起形成房地產價 格 這種價格的變化更多的取決于供求關系 供求關系直接或間接受多種影響因素 單一或共同作用 使得房價波動最終通過各影響因素變化得以體現 而波動量的大 小和劇烈程度則取決于影響因素的內容及性質 2 3 房地產價格波動的供求機制 從供給需求的角度看 房地產價格同時受到長期市場供求機制和短期供給機制 的影響 2 3 1 長期市場供求機制 在經濟社會中 各種各樣的經濟活動非常復雜 每一種產品 都有大量的生產者 和消費者 每種產品的價格都受供給和需求決定 房地產作為一種較特殊的商品 其價格變化必然受到供給和需求的影響 當房地產市場處于均衡狀態 此時的價格叫做均衡價格 即出清價格 如圖2 2 所示的e 點價格p i 即為均衡價格 此時房地產的供給與需求量均為q 1 若此時只 考慮價格變化 當房地產價格由于某種原因由p l 上漲到p 2 時 相應的供給量變為 q 5 而此時的需求量只有q 2 房地產市場供應量多出f g 市場無法出清 價格必 華中農業人學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 然下跌 價格下跌又引起需求量上升 最終又回到均衡價格p t 當房價出現下跌 例如跌倒p 3 時 此時需求量增加到q 4 而供給量減少到q 3 市場房地產短缺量為 r t 此時價格必然又回升 需求量減少 直至重新回到e 點為止 圖2 2 價格一般均衡 f i g 2 2g e n e r a le q u i l i b r i u mp r i c e 以上分析是只考慮價格變化時的一般情況 就房地產業而言 房地產的供給和 需求會受到諸多因素的影響 這些因素主要有經濟基本面因素 土地價格因素 政 策因素 心理預期因素 虛擬經濟等等 在這些因素的影響下 房地產的供給和需 求曲線會發生移動 如當居民收入發生變化 人口在較長時間出現明顯變化 消費 者的心理預期等 會使得在相同的價格下 需求曲線發生移動 圖2 3 所示的就是 當居民收入增加或減少時 需求曲線由d 變為d l 或d 2 供給情況也一樣 如當物價 和地價上漲導致房價成本上漲或下跌時 房地產供給曲線相應的由s 變為s l 和s 2 圖2 3 長期供求變化與房地產價格 f i g 2 3l o n g t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n d r e a le s t a t ep r i c e s 2 3 2 短期市場供求機制與市場均衡 在分析完房地產市場長期均衡機制后 對于短期的房地產市場 由于房地產本 身的位置固定性和不可移動性等區域性特征 加上房地產建設周期長 供給滯后 近期我國目前房地產市場為不完全競爭市場 短期的供給量易受到開發商的控制 這些因素使得在短期內房地產市場表現為一定程度的供給剛性 如圖2 4 所示 當 1 2 房地產價格波動性研究一以武漢市為例 房價開始p l 上升到p 2 時 供給量會由e 點上升到f 點 當價格由于需求的增加由 p 2 i z y 至up 3 時 此時供給量有限 無法再增加且維持在q 2 需求的增加只會導致 價格繼續上升 價格的持續上升必然吸引更多的資源進入房地產市場 使得房地產 投資開發量增加 供給量得以緩慢由q 2 增加到q 3 價格均衡由g 點變為h 點 最 終實現短期均衡和長期均衡的統一 眾多短期均衡點最終構成長期供給曲線s l 如 圖2 5 功 三弋 e 圖2 4 短期供求變化與房地產價格 f i g 2 4s h o r t t e r ms u p p l ya n dd e m a n da n dr e a le s t a t ep r i c e s 代心一6 x c 圖2 5 均衡統一與房地產價格 f i g 2 5b a l a n c eu n i t ya n dr e a le s t a t ep r i c e s 2 4 房地產價格波動的泡沫投機論 房地產泡沫 b u b b l e s 被描述為 一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲 價 開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期 于是又吸引了新的買主 這些 人一般只想通過買賣牟取利潤 而對資產本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣 的 隨著漲價常常是預期的逆轉 接著就是價格的暴跌 最后以金融危機告終 或 者以繁榮的逐漸消退而不發生危機 查爾斯p 金德爾伯格 1 9 9 1 泡沫理論強調 預期易引起人們的投機行為 最終導致房價的除長期趨勢 周期波動 季節性波動 和隨機波動外的泡沫式波動 曲波 2 0 0 3 而這種泡沫式波動往往僅指房地產價格 的劇烈波動 由于房地產具有實體經濟和虛擬經濟二元資產特性 郭金興 2 0 0 3 p 弓 r 日 0 華中農業人學2 0 1 0 屆碩士研究生學位論文 因而房地產除了滿足生產和生活需求以外 十分適合于進行投資和投機 而投機的 需求是為了謀取差價利潤 只要有差價 投機人有利可賺 他們就會有無窮的欲望 去購買房地產 而不去理會價格的高低是否合理 這種行為導致房地產價格的虛高 引發房地產泡沫 而房地產泡沫在銀行信貸的參與下具有一種自我膨脹的機制 如 圖2 6 并且房地產抵押貸款證券化后 流入房地產的資金就會像滾雪球一樣越滾 越大 投機者獲得更多的資金使得這種泡沫的自我膨脹機制進一步放大 當這種泡 沫達到一定程度時 在外界因素的沖擊下 例如市場謠言導致的資金外逃 政策因 素等等 房地產泡沫就會迅速破裂 房地產價格迅速下降 房價出現大幅波動 最 終可能引發金融危機或者經濟危機 圖2 6 房地產價格泡沫運行機制 f i g 2 60p e r a t i n gs y s t e mr e a l