西安市城中村改造管理辦法西安市城中村改造管理辦法 第一章總則 第一條 為了推進和規范城中村改造工作，加快城市化建設，改善人居環境，提高居民生活水平， 根據有關法律法規和相關規定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區范圍內的城中村改造，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱城中村，是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。 本辦法所稱城中村改造，是指根據本市社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。 第四條 城中村改造應當充分調動各方面的積極性，以改善城中村綜合環境，完備城市公共服務功能，構建和諧社區為目的，堅持政府主導、市場運作、利民益民、科學規劃、綜合改造的原則，依法保護農村集體經濟組織成員的合法權益，積極穩妥地推進。 第五條 市城中村改造辦公室負責本市城中村改造管理工作。 市城中村改造辦公室接受市發展改革、建設、房產等行政管理部門的委托，做好城中村改造的相關行政管理工作。 市規劃、國土等行政管理部門應當在市城中村改造辦公室設立派出機構，負責與城中村改造相關的行政管理和執法工作。 第六條 各區人民政府負責本轄區內城中村改造工作。其設立的城中村改造辦公室具體負責本區城中村改造工作的組織實施，業務上接受市城中村改造辦公室的指導。區城中村改造辦公室依法接受相關部門的委托，行使與城中村改造有關的行政管理職能。 高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區范圍內的城中村改造工作，由其管委會負責組織實施，所在區人民政府應當予以配合。 第七條 民政、公安、農業、勞動和社會保障等部門應當按照各自職責，協同做好城中村改造管理的相關工作。 第八條 市城中村改造辦公室應當會同市規劃行政管理部門，依據城市總體規劃和土地利用規劃編制城中村改造專項規劃，報市人民政府批準。 經批準的城中村改造專項規劃，任何單位和個人不得擅自改變。 第九條 城中村改造實行計劃管理。二環路以內的城中村全部納入城中村改造計劃，二環路以外的城中村，由區城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準后，納入城中村改造計劃。 對存在社會公共安全隱患的城中村由所在區人民政府組織限期改造。 由城中村遷出的入學、入伍、服刑人員，可以按照有關規定遷回原城中村，禁止其他非農人員遷入城中村。 第十條 城中村改造，應當以行政村為單位實施，有條件實施多個行政村合并改造的，由所在區人民政府決定合并改造。 城中村改制完成后，城中村改造的主體是城中村改制后的新經濟組織或者投資人，以及改制后的新經濟組織與投資人合作成立的企業法人。 第十一條 設立城中村改造專項資金。城中村改造專項資金的歸集、使用、管理，按照有關規定執行。 第二章方案制定 第十二條 城中村改造方案，應當根據城中村改造專項規劃和區域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規劃指標，統籌考慮村民安置、環境風貌和經濟發展等因素，充分聽取村民意見，由區城中村改造辦公室組織編制。 高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區區域內的城中村改造方案，由其管委會組織編制，其中涉及改制的內容應當與所在區城中村改造辦公室協商一致。 城中村改造方案應當包括村莊現狀、社區居民委員會設立方案、清產核資方案、拆遷安置方案、用地規劃和建設設計方案以及經濟效益分析等。 第十三條 城中村改造方案經村民會議討論通過后，由區城中村改造辦公室報市城中村改造辦公室批準。 高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區區域內城中村改造方案經村民會議通過后，由管委會報市城中村改造辦公室批準。 城中村改造方案未經批準，不得實施。 第十四條 經批準的城中村改造方案，不得擅自變更。實施改造過程中，確需變更用地規劃和建設設計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。 第三章改制 第十五條 城中村改制，應當堅持戶籍制度、管理體制、經濟組織形式和土地性質同步轉變的原則。 第十六條 實施改造的城中村，其人員依照法定程序轉為城鎮居民戶口。 第十七條實施改造的城中村，其集體土地依照法定程序轉為國有土地。 第十八條 城中村集體經濟組織的資產應當依法進行清產核資。清產核資結果應當公示并經村民會議確認。 農業、財政、審計等部門應當加強對清產核資工作的指導、監督。 第十九條 城中村集體經濟組織應當根據清產核資結果，自行制定資產處置方案和組建新經濟組織方案，經村民會議討論通過后實施。 原集體經濟組織的資產應當承擔原村民的社會保險費用。 第二十條 新經濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設立社區居民委員會。一個行政村可以獨立設立一個社區居民委員會或就近并入現有社區居民委員會，也可多個行政村合并設立一個社區居民委員會。 新設立的社區居民委員會人員組成和工作經費，按照現行的居民委員會人員組成規定和標準執行。 第二十一條城中村村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因城中村改造而增加的就業崗位，應當優先用于安排原村民。 第二十二條城中村改制后，原村民應當依法參加社會保險。社會保險費由政府、改制后的新經濟組織和原村民個人按照比例承擔，具體辦法由市勞動和社會保障部門制定。 前款規定的政府承擔的費用，以城中村土地依法收益中支付。 城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。 第二十三條城中村改制后，其原有的基礎設施納入市政統一管理范圍，環境衛生由區環衛部門按照城區環衛管理方式和標準管理。 第四章土地利用 第二十四條 城中村改造綜合用地應當納入年度用地計劃。 城中村改造綜合用地應當嚴格按照市人民政府規定的城中村改造綜合用地專項規劃指標執行。 改造綜合用地之外該城中村的其他土地，由政府土地儲備機構依法給予補償后按有關規定儲備。 第二十五條 城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設公共設施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經營性用地，進行開發建設。 第二十六條實施改造城中村范圍內的少量國有土地，可以根據城中村改造需要，由政府土地儲備機構依法收購或置換，用于城中村改造。 第二十七條 在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的，應當按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村。 第五章規劃建設 第二十八條城中村改造應當依據城中村改造專項規劃制定規劃設計方案，并經批準后實施。 主要街區、文物景點周邊城中村的改造規劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。 第二十九條城中村改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目的，應當優先列入城市建設年度計劃，與城中村改造同步進行。 第三十條 城中村改造建設項目，在施工前應當依法辦理建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。 第三十一條 城中村改造所有建設項目免繳工程定額測定費、散裝水泥專項基金。安置村民的住宅建設項目免繳城市基礎設施配套費（不含代收資金），其他用于原集體經濟組織發展經濟的建設項目減半收取城市基礎設施配套費（不含代收資金）。 第六章拆遷安置 第三十二條 實施城中村改造，應當按照舊村整體拆除，優先建設安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。 舊村拆除應當在所在區城中村改造辦公室組織、監督下實施。舊村未拆除的，其他建設項目不得開工建設。 第三十三條 城中村改造主體應當按照本章規定制定補償安置方案，進行拆遷安置。 被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體應當參照西安市城市房屋拆遷管理實施細則補償標準，給被拆遷人發放搬家補助費和過渡補助費。 第三十四條城中村改造主體實施拆遷前應當依法領取房屋拆遷許可證。 城中村改造主體在動遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。該監管資金未經市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。 補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。 第三十五條 實施房屋拆遷，城中村改造主體可以自行拆遷，也可以委托有拆遷資格的單位拆遷，接受委托單位不得再次轉讓。 第三十六條城中村改造主體在動遷前應當委托具有房地產估價資質的機構對被拆遷房屋進行估價，估價參照西安市城市房屋拆遷估價暫行規定執行。 第三十七條 城中村改造拆遷補償安置以房屋產權登記載明的面積和性質作為補償安置依據。 西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。 第三十八條 城中村房屋拆遷實行產權調換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。 實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的區位、使用性質、產權建筑面積、房屋結構等因素，以房屋市場評估價確定補償數額。 實行房屋產權調換的，以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原房屋產權建筑面積進行安置。 第三十九條房屋產權調換的價格結算按下列規定執行： （一）安置房屋建筑面積與被拆遷房屋產權建筑面積相等部分按新建房屋的綜合造價（不含配套費和樓面地價）與被拆遷房屋市場評估價互找差價結算； （二）原房屋產權建筑面積人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面積補差安置。補差的面積部分按新建房屋重置價結算； （三）對就近上靠戶型超出應安置補償面積的部分按新建房屋綜合造價結算。 第四十條城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過30個月。超過拆遷安置補償協議規定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。 過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。 第四十一條城中村改造主體應當在領取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當載明下列內容： （一）被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構等； （二）補償方式、安置補償標準和結算方式； （三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質、結構和過渡方式、過渡期限； （四）違約責任和解決爭議的方式。 第四十二條 城中村改造主體與被拆遷人達不成補償安置協議的，由當事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協調、裁決。 第四十三條改制后的新經濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準的改造方案結合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標準。拆遷安置補償方案及過渡補助費標準應當公示，并經原村民會議討論通過。 第四十四條 城市居民在農村購置宅基地，屬1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關文件規定執行；屬1987年1月1日以后購買的，嚴格按照中華人民共和國土地法和國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定的有關規定執行。 第七章 監督管理 第四十五條 城中村改造主體在實施改造過程中應當文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農村集體資產的，依法承擔相應的法律責任。 第四十六條 城中村改造主體應當嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據相關法規進行處理。 第四十七條 城中村改造管理工作人員應當認真履行職責。濫