青島、大連、長沙三市樓宇經濟考察報告樓宇經濟，是隨著經濟社會發展而出現的一種新興都市特色經濟，是以商務樓宇為主要載體，通過開發、出售或出租商務樓宇進行招商、引資、留資，從而產生持續性稅源，帶動區域經濟發展的一種經濟形態。當前越來越多的城市把培育和發展樓宇經濟當作促進本地經濟的新舉措。為了學習借鑒外地先進城市發展樓宇經濟的先進做法和經驗，今年8月上旬，市委政研室組成課題組赴山東青島市、遼寧大連市、湖南長沙市對當地樓宇經濟的發展情況進行考察。現將考察成果綜合匯報如下。一、三市樓宇經濟發展的基本情況 1、樓宇經濟集約利用土地，財富效應突出三市的樓宇經濟主要集中在當地城市的中央商務區（CBD）。在土地資源有限、地價高昂的情況下，三市注重開發和整合樓宇資源，向空中求發展，向空間要效益，將每棟樓宇打造成稅收大戶和垂直的商務街、金融街、高新技術街或旅游產業街。青島市目前共有各類商務商業樓宇150余幢，建筑面積約500萬平方米，創造地方稅收超過20億元。其中市南區2004年有30座寫字樓稅收超過千萬元，投入使用的97座寫字樓共創造稅收16.6億元，超過其區域內總稅收的40。大連市中山路、人民路兩側方圓2.4平方公里區域內共有118棟大型樓宇，建筑面積236萬平方米， 2002年繳納稅金10.3億元。長沙市芙蓉區172棟樓宇建筑面積257萬平方米，創造稅收1.7億元。據測算，一座占地十畝左右的普通寫字樓年稅收可超過千萬元，其稅收產出相當于一個占地近千畝的普通工業園，樓宇經濟已成為這些城市新的經濟增長點。 2、樓宇經濟產業關聯度高，集聚效應明顯三市的樓宇內匯聚了眾多金融、保險、商貿、物流、軟件等現代服務企業，并衍生出信息服務、代理服務、咨詢服務和后勤服務等多方面的需求，帶動周邊地區商業、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業的發展，進而推動房地產業的發展。青島市、大連市中山區和長沙市芙蓉區，樓宇內企業總數分別為6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、貿易流、信息流、資金流和人才流，推動了城市產業升級和檔次提升。青島市南區商務寫字樓入住率達到90%，樓宇內匯集了826家外資企業，初步形成了以香港中路為中軸線的現代服務業聚集區。大連市中山區20層以上的高層建筑就有49幢（不含在建的），入住企業實力強、服務覆蓋面廣，提升了城市形象。長沙市芙蓉區樓宇有效使用率達80以上，其中順天國際財富中心就有77家企業入駐，成為長沙市標志性建筑。 3、總部經濟成為樓宇“新貴”，示范效應巨大三市樓宇經濟吸引了眾多國內外著名企業總部和高端機構入駐，并形成了強大的示范帶動效應。青島市南區順應周邊制造業快速崛起的趨勢，大力發展有區域特色的樓宇經濟，吸引了9家外資銀行、26家世界500強企業在該區設立了分支機構，目前共有各類各級企業總部315家，包括馬士基北方總部、大韓航空呼叫中心、瑪雅公司山東總部。大連市依托樓宇大力發展總部經濟，先后有40多家企業總部落戶大連，如愛立信的中國結算中心、GE的北亞研發中心、埃森哲的全球研發中心，中國修船行業規模最大的中遠船務集團總部也于今年3月由江蘇南通搬到了大連，進一步提升了作為東北開放龍頭城市的集聚能力和輻射力。長沙市芙蓉區瀏正街300多家企業中，有80的企業總部落戶該區。他們還明確提出在未來5年內引進4060家跨國公司總部，市區內50以上的省級代理機構、分公司在芙蓉區寫字樓聚集。 二、三市推動樓宇經濟發展的主要做法和經驗 1、注重規范引導，搭建產業平臺發展樓宇經濟是市場行為，但并不意味著政府無所作為。三市對發展樓宇經濟不是放任自流、坐視不管，而是采取產業戰略先導和城市規劃先行的方式，進行必要的規范引導。如大連在香爐礁區域規劃建設現代商貿物流經濟板塊，在引進麥德龍、百安居等國外知名企業的基礎上，著力建好以兩幢11萬平方米的商務大廈為代表的樓宇設施，重點引進對現代物流業依存度較高的商貿物流企業總部、區域分部、配送中心和結算中心等。青島規劃的科技街面積0.175平方公里，劃為四個功能區，去年5棟寫字樓入駐企業達到1248家，入孵企業360家，年銷售額達15億元。 2、注重整合資源，打造特色樓宇三市通過產業置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加快推進樓宇的升級擴容。特別是針對一些樓宇沒“賣點”的問題，三市鼓勵發展專業樓宇，積極協助樓宇業主對樓宇進行功能定位，促進相同或相關行業在同一棟或相鄰樓宇內聚集，實現企業間的信息、資源共享，打造樓宇品牌。如青島市南區金融業相對集中的有國際金融中心、中銀大廈；貨運物流企業相對集中的有百盛國際商務中心等7座專業樓宇；科技企業相對集中的有科技大廈、軟件大廈等16座專業樓宇。 3、注重政策扶持，加強招商引資三市致力于實現樓宇企業數量和質量的雙突破，專門制定扶持樓宇經濟發展的獎勵政策和措施。創新招商思路，工作重心由“平面推進”向“立體拓展”轉變。在堅持專業招商的方向，發揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。如長沙市芙蓉區每年安排500萬1000萬元專門用于扶持發展樓宇經濟，每引進一個跨國公司或世界500強企業的區域性總部，獎勵該樓宇招商主體30萬元，增強了發展樓宇經濟的吸引力。 4、注重協調服務，營造良好環境三市政府強化對樓宇經濟的引導、服務和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯系渠道，及時解決樓宇建設和招商過程中的各類困難和問題。例如，青島市南區為使華仁大廈引進全國知名的瑪雅房屋中介機構，在人才招聘、前期宣傳、資金支持方面作了大量工作，最終促成了瑪雅公司山東總部順利落戶。 三、加快我市樓宇經濟發展的幾點建議1、 充分認識樓宇經濟對北海發展的重要作用樓宇經濟具有較高的綜合效益和發展前景，在經濟發達地區已煥發出勃勃生機，成為現代都市經濟中一道炫目的景觀。當前，北海已進入新一輪快速發展期，特別是隨著閑置房地產的盤活和海景大道等一批重點項目的推進，為樓宇經濟的發展帶來了千載難逢的機遇。全市上下一定要充分認識到樓宇經濟“是財源經濟、人才經濟、信息經濟和物流經濟，是一個城市三次產業總開關”的重要作用，與時俱進，更新觀念，把發展樓宇經濟作為建設“新北海”的戰略舉措來抓。2、 切實加強對樓宇經濟的組織領導樓宇經濟產業鏈既長又深，涉及土地、規劃、建設、經貿、財政、稅務、工商、統計等政府部門和眾多樓宇業主、物業公司、入駐企業等。為促進我市樓宇經濟加快發展，營造市區聯動、協調推進、形成合力的良好氛圍，建議建立以市委、市政府主要領導為組長的聯席會議制度，統一領導全市樓宇經濟發展工作，制定戰略、規劃和政策，協調樓宇經濟發展中的重大問題。聯席會議下設辦公室負責日常工作，協調解決具體問題。3、 做大做強做精一批特色樓宇政府要主動、及早介入樓宇經濟的發展。在充分調研的基礎上，要盡快制定全市的樓宇經濟發展規劃，構建符合北海實際的樓宇經濟基本版圖。要加大對爛尾樓、閑置樓、半空置樓的盤活力度，積極引導樓宇業主打造“賣點”。通過建立商務樓宇和入駐企業的星級評定制度，有針對性地引進企業，努力推進相似或相關企業相對集中地入住樓宇，打造一批特色商務樓。大力發展商務樓宇開發和管理的市場主體，引進和培育一批經濟實力強、管理水平高、規模較大的房地產開發、經營集團包括物業管理公司。4、 制定扶持樓宇經濟發展的政策措施設立鼓勵樓宇經濟發展的專項資金，對出租率顯著提高的樓宇、具有經營特色的專業樓宇、總部經濟落戶的樓宇給予獎勵，對入駐企業和中介人也要分情況給予相應的獎勵。同時，我們也可借鑒外地的做法，在綜合考慮財政可承受能力的前提下，取消行政事業性收費，降低企業經營成本，以“零收費”環境吸引外來企業到我市發展。5、 著力改善樓宇經濟的發展環境發展樓宇經濟，離不開良好的基礎設施、優美的城市環境、濃厚的商業文化、開放的市場體系、發達的現代化服務業等等。要加強樓宇周邊環境的建設和整治，將樓宇周邊環境建設納入我市的城市建設和改造規劃。完善商務配套設施，培育或引進高水平物業管理公司，改善樓宇軟件配套。由有關職能部門負責建