上海地產資源配置及狀況分析研究一、上海住房面積的貧富差距：12.5%的人擁有的住房面積等于56.4%的人的面積， 至今，對房產市場的研究中有一塊領地從未有人涉及。這就是上海的各階層市民對住房資源的擁有情況。每年上海的有關年鑒公布的只是上海居民住房總量和當年增加了多少住宅，銷售了多少住宅，還有各區各有多少里弄房子、多少公房、多少花園洋房等。這些，對研究房產市場沒有意義，單純研究總量沒有任何意義，任何經濟問題不可以從總量為起點來分析。只有在以研究個別為出發點、為基礎的前提下，研究總量才有意義。 一直到看到中國統計出版社2003年8月出版的中國2000年人口普查資料和2000人口普查分縣資料，才感覺到我們總算有了實實在在分析上海房產市場的權威依據和可靠數據，對上海的房產市場研究有了從個體為出發點、為基礎的開端。 根據第五次人口普查結果，以第五次人口普查標準時2000年11月1日為界，上海市區家庭戶總數4080617戶。第五次人口普查向公眾提供了詳盡的家庭戶住房資料，現將408.06萬家庭戶的住房資料轉載如下： 上海城市家庭戶住房資料（按住房建筑面積分） 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及以上 戶均建筑面積（平方米） 22.4及 以下 25.2 33.6 36.4 44.8 47.6 53.2 56 81.2 84 109.2 112以上 戶數合計 74.3萬 61.9萬 58.1萬 35.9萬 87.5萬 39.4萬 51萬 戶數擁有面積 1248.33 1820.05 2356.68 1808.1 6001.35 3809.68 7209.38 占總戶數 18.2% 15.2% 14.2% 8.8% 21.4% 9.7% 12.5% 占總面積 5.1% 7.5% 9.7% 7.5% 24.7% 15.7% 29.7% 戶數：戶數擁有面積 1：17 1：29.4 1：41 1：52 1：69 1：97 1：141 注：戶均建筑面積由筆者按戶均2.8人乘以人均建筑面積欄的平均數計算，人均8平方米以下按6平方米計算，人均50平方米以上按54.5平方米計算，（4049平方米檔的戶數有20.5萬戶）。這樣計算的結果，2000年上海市區實際住房建筑面積約24254萬平方米，比各類年鑒登載的住房建筑面積20865萬平方米多16.2 %。由于年鑒統計數的來源基于在30年前（1973年）住房普查基礎上的增減，本文以根據第五次人口普查數據得來的計算結果為分析依據。表中住戶數的實際計算單位是“戶”，與以“萬戶”為單位的計算結果略有差異。 上海城市家庭戶住房資料（按住房間數分） 擁有間數 0 1 2 3 4 5間及以上 戶數 0.41萬 180.18萬 165.14萬 40.74萬 10.17萬 11.42萬 占總戶數 0.1% 44.15% 40.5% 9.98% 2.5% 2.77% 以上統計數告訴我們，到2000年為止，上海市區12.5%家庭戶人均建筑面積40平方米以上，這部分家庭戶擁有市區29.7%的房屋資源，這部分的房屋資源相當于上海市區所有人均建筑面積19平方米以下家庭擁有的全部房屋資源總和，這說明，12.5%的人擁有的住房面積與56.4%的人擁有的相等。 把人均建筑面積8平方米和8平方米以下的戶數擁有的住房資源與人均建筑面積40平方米和40平方米以上的戶數擁有的住房資源相比，后者要比前者多8.3倍。也就是說，房屋資源比相差8.3倍。 2000年，上海有44.3%的家庭戶僅有1間住房，40.5%的家庭戶擁有二間住房，有3間及三間以上的占家庭戶15.3%。（普查資料的“說明”攔中，明確“間數”包括搭建房屋） 從1987年上海宣布將解決人均居住面積2平方米以下的特困戶開始到99年低上海基本解決人均建筑面積4平方米以下困難戶，12年里上海一共解決了住房特困戶和住房困難戶14.4萬戶，要化12年時間解決14.4萬戶的住房困難問題，說明解決住房問題的不易。但是，那些占上海市區12.5%的家庭戶他們擁有上海30%的住房資源為什么就那么容易？他們擁有與56.4%的人同樣的住房資源為什么就那么容易？ 眾所周知，就在幾年前，我們每人都要居住的房屋還不是商品，后來是有條件地部分地成為商品，到現在是所有的房屋都有價，都能在市場上用貨幣交易。當所有的住房都成了其持有者財富的一部分時,筆者要探討的是，這部分財富的多寡是怎樣造成的？ 二、為什么12.5%與56.4%會相等？按等級分房掘得“第一桶金”， 在中國第一波房產資源改革中，權力發揮了最大的作用 1995年頒布的滬房地改（1995）767號文件職工家庭購買公有住房建筑面積控制標準，是造成房產市場形成之初居民房產資源差別的源頭。這個文件在很長時間里影響著上海房地產市場，更直接影響了當時國有企業的全體職工利益。文件把每個職工家庭允許以成本價購買公有住房的面積按職別等級和專業技術職稱等級以法規形式加以區別，明確一般職工、干部初級技術職稱人員可購買公有住房面積的上限是75平方米，科級干部、中級技術職稱人員、具有證書的高級工購買上限85平方米，縣處級干部、副高級職稱人員購買上限100平方米，副局級享受120平方米，正局級、正高級和享受正高級待遇的專業技術職稱人員享受140平方米。如購買高層公有住房，所有人員在上述建筑面積控制標準的基礎上再增加建筑面積10平方米。這樣一個行政文件，成了劃分上海市民個人房產財富的依據，并就此奠定了上海市民個人擁有的房產資源格局。從此，“一般”的職工要達到“上限”歷盡辛苦而不易得，而“不一般”的職工已把“上限”當作了“達標”的起點。他們能容易達到目標，因為他們手中擁有著權力資源。 筆者認為，上海房產市場的真正形成的時間是在99到2000年。這個市場形成是以1999年上海市政府頒發的一系列文件為標志的。這些文件是：99年1月19日頒發的關于發布上海市公有住房差價交換試行辦法的通知、99年11月25日頒布的批轉市房地局制訂的關于內銷商品房種類歸并若干規定的通知、99年11月26日頒布的批轉市房地局、市房改辦制訂的關于進一步推進本市公有住房出售若干規定的通知。這一系列文件使上海的所有住房都有了貨幣交易的可能，上海的房產市場也就正式形成。這個市場的形成，是在上海房屋資源格局奠定之后。房屋資源格局奠定了，只要一紙公文，把原有的“住房”改成“房產”，原來只供居住功能的房屋就變成可隨時變現的財富。 第五次人口普查數據提供了誰擁有最多的房屋資源的線索。 中國2000年人口普查資料提供了這樣幾張表：全國按戶主的職業、住房來源分的家庭戶戶數、全國按戶主的職業、購建房費用分的家庭戶戶數、全國按職業分的家庭戶人口人均住房面積，按戶主的住房來源分的家庭戶戶數和按購建房費用分的家庭戶戶數是附有各省市詳細表的，按職業分的家庭戶戶數和按職業分的購建房費用只有全國匯總表，沒有各省市附表，這里的原因不難理解。但無論如何，全國表是各個地區樣本的綜合，除非上海公布按職業分的家庭戶戶數和按職業分的購建房費用，否則，全國表的權威性無可替代。 全國按戶主的職業、住房來源分的家庭戶戶數和全國按職業分的家庭戶人口人均住房面積是按職業分的，由于表格的空間限制，筆者把職業分類用數字替代。一類人員國家機關、黨群組織、企業、事業單位負責人，二類人員：專業技術人員，三類人員：辦事人員和有關人員（行政辦公人員占69%），四類人員：商業、服務人員，五類人員：農林牧漁水利業生產人員，六類人員：生產、運輸設備操作人員及有關人員，七類人員：不便分類的其他勞動者。 全國購房戶人均住房建筑面積按職業分 人均建筑面積（平方米） 8及8以下 912 1316 1719 2029 3039 40及 以上 全國平均 8% 12.6% 15.8% 7.9% 27.8% 13.3% 14.6% 100% 一類戶 4.5% 7.5% 11.4% 8.2% 29.8% 16.8% 21.8% 100% 二類戶 5.7% 9.9% 14.2% 9.6% 31.3% 14.6% 14.7% 100% 三類戶 6.3% 9.8% 13.9% 10% 31% 14.4% 14.6% 100% 四類戶 13.7% 13.8% 15% 7.7% 24.2% 11.2% 14.3% 100% 五類戶 6.9% 12.8% 16.3% 7.7% 28.4% 13.7% 14.2% 100% 六類戶 11.7% 13.1% 15% 8.3% 24.8% 11.5% 15.6% 100% 七類戶 13.2% 14.7% 16.2% 7.3% 25% 10.9% 12.6% 100% 結論：我們清楚地看到，在人均建筑面積3039平方米 和40平方米以上這兩檔里，國家機關、黨群組織、企業、事業單位負責人占的比例最高。他們擁有人均40平方米房的比例更是超過20%達到22%，超出次高的生產、運輸設備操作人員及有關人員6.2個百分點。這些人按等級分房掘得了“第一桶金”，他們的住房資源來自“計劃”而不是“市場”。在中國第一波房產資源改革中，權力發揮了最大的作用。 三、各種職業人員所支付的購房費用 我們還想知道，在房屋資源格局已定的情況下，各種職業人等支付的購房費用。先看全國表。 全國購房戶購房費用按職業分 購房費用 一類 二類 三類 四類 五類 六類 七類 合計 1萬以下 0.8% 2.1% 1.1% 3% 84.7% 8.1% 0.04% 100% 12萬 2.1% 4.6% 3.1% 5.3% 71.8% 13% 0.05% 100% 23萬 3.2% 6.4% 4.5% 7.4% 61.3% 17.2% 0.06% 100% 35萬 5.3% 9.5% 7.1% 11% 44.8% 22.3% 0.08% 100% 510萬 8.3% 11.8% 9.6% 16.2% 27.4% 26.7% 0.08% 100% 1020萬 12.5% 13.1% 11.1% 21.5% 15.9% 25.8% 0.07% 100% 2030萬 19% 15.7% 13.8% 23.2% 8.8% 19.4% 0.04% 100% 3050萬 26.8% 17.8% 15% 21.9% 4.6% 13.8% 0.03% 100% 50萬以上 37.9% 17% 15% 18.5% 3.5% 8% 0 100% 這張表中，從一類戶到三類戶，是購房費用越高消費越踴躍，購房費用呈清一色的遞增趨勢。一類戶從10萬元處開始跳躍式增長，二類與三類戶則呈現以2為步長值的等差級數增長，四類戶亦呈現以2為步長值的等差級數增長在2030萬處達到頂峰，隨后等比下降，五類戶是跳躍式一路遞減，六類戶呈標準的正態分布。從全國范圍看，30萬元以上房的最大買家是屬于機關事業單位領導和不分國企、私企的“老總”們，2030萬元的住房則機關事業單位領導和企業“老總”們也要占五分之一比例；專業人員的住房與其說是根據技術職稱分不如更確切地說是按職務高低分，因為住高標準房的具有高級技術職稱人員大多有著高或較高的職位。 另外，人口統計中企事業單位領導是不包括“領導班子”全體成員的，其他“領導班子”中人員包括副職在人口普查中往往以專業人員面貌出現，所以“專業人員”的住房待遇總體能居于高位，其中總有幾個百分點是“領導班子”貢獻的；行政辦事人員由于其工作性質，在住房分配上有著“先得月” 的優勢，所以三類戶的購房費用也是房價越高住戶比例越高，雖然增長速度與一類戶不同步，但很穩健；四類戶是第一產業從業人員，弱勢群體中的最大多數，反映在住房消費上，有84%的住戶購建房消費不滿一萬元，且住房消費越高，問津的住戶就越少；第六類是產業工人大軍，以5萬10萬的購房費用為最大多數，基本等距離向高低兩個方向遞減。 全國情況如此，我們再把注意力移回上海。第五次人口普查對22.11萬戶的上海城市購房家庭戶作了購房費用抽樣調查，下表是發生不同購房費用的家庭戶百分數。購建房費用抽樣調查 抽樣戶數 1萬以 下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3050萬 50萬以上 221112 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 抽樣調查顯示，2000年有69%的住戶購房費用僅在5萬以下。20萬以上只占購房戶的10%。 根據購建房費用抽樣比例所作的總體推斷 1萬以下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3050萬 50萬 以上 貨幣購房戶數比例 17% 29% 13.3% 9.2% 10.5% 11.7% 4.5% 3.2% 1.6% 貨幣購房戶數 25.52 （萬戶） 43.53 （萬戶） 19.96 （萬戶） 13.81 （萬戶） 15.76 （萬戶） 17.56 （萬戶） 6.75 （萬戶） 4.8 （萬戶） 2.4 （萬戶） 注： 根據中國2000年人口普查資料中對各省市直轄市按住房來源分的戶數（城市）中上海部分的調查結果，抽樣的39.7萬家庭戶（十分之一抽樣率）中購買商品房的比例占9.6%，購買經濟適用房比例占4.3%，購買原有住房占27.4%，全部購房戶占上海市區家庭戶41.3%。總購房戶一共168.53戶，其中，買商品房和買原有住房的是150.1萬戶。此表的貨幣購房總戶數即是按150.1萬戶計。與上海房地產部門統計數比較，扣除其在同一戶內重復發生的各種購房行為（包括轉讓、交換后再發生的買房行為、購買第二套住宅行為等），購房戶數與人口普查資料的購房戶數基本相等。 總體推斷表顯示，花費20萬以上購房費的一共只有14萬戶。 可是，上海光擁有人均建筑面積50平方米以上的就有30.5萬戶，按照買商品房和買原有住房比例占總戶數37%計，光這部分住戶中有11.3萬戶是購房戶，是上海的房子太便宜了，還是有太多的人“買進”的價錢太便宜了？ 總體推斷結果還使我們可以計算出另一張表，那就是上海150.1萬個購房戶的購房費用價格分類情況和上海到2000年為止的市區家庭戶購房總費用。 至2000年上海市區居民家庭戶購房消費一覽表 購房費分類 1萬以 下 12萬 23萬 35萬 510萬 1020萬 2030萬 3040萬 50萬 平均購房費 0.8萬 1.5萬 2.5萬 4萬 7.5萬 15萬 25萬 40萬 64.1萬 購房戶（萬） 25.52 43.53 19.96 13.81 15.76 17.56 6.75 4.8 2.4 總購房費用 20.4億 65.3億 49.9億 55.2億 118.2億 263.4億 168.8億 192億 153.8億 占總購房費 1.9 % 6 % 4.6 % 5.1 % 10.9 % 24.2 % 15.5 % 17.7 % 14.1 % 注：上表中全部購房費總計是1087.2億。購房費大于50萬的檔次取平均價64.1萬。 大于50萬檔次取平均價64.1萬，這是根據2001年上海房地產市場中“2000年上海市內銷商品住宅預售單套成交總價與成交套數比例”加權計算（附帶一句，這張很詳細的表只有百分比，沒有實數）。在2000年50100萬以上價格成套房的成交價中，50萬元占41%，60萬元價位占23%，70、80、90、100萬元以上各占比例14.2%、7.9%、4.1%、9.8%。筆者根據比例換算得到購房支出大于50萬元的平均購房價。 讀了這張購房費用一覽表，看來我們很有必要再重新回憶99年、2000年上海房產市場價格狀況。2000年內銷商品房平均價：多層3117元/ m2，混合結構3882元/ m2，小高層4126元/ m2，高層4696元/ m2，別墅3912元/ m2，（見2001年上海房地產市場中“2000年上海內銷住宅預售價格匯總”， 別墅價沒有筆誤。）99年時不屬于原住公房的產權房買入價是平均每套28.39萬元，平均單價3095元/ m2。99年轉讓不可售公房平均每套售價7.67萬，平均單價2128元/ m2 ；2000年轉讓不可售公房平均單價2198元/ m2。 把99年、2000年的房產市場交易價格、各類家庭戶參與交易情況、市區居民購房總消費這些信息綜合起來，筆者總結出4點：1.購房發生費用在5萬以下的102.82萬戶和10萬以下5萬以上的15.8萬戶中，絕大部分是原有住房購買者、差價換房改善居住條件者。 2.到2000年，能出售已購公房再購買商品房和轉讓舊房后再購買商品房的還是上海居民中的極少數。96年到2000年，出售已購公房的累計有7.41萬戶，這部分住戶是可以有條件購買10萬以上商品房和新購產權房的。但他們，只占408.06萬城市家庭戶的1.8%。占150.1萬個通過貨幣交易得房的家庭戶的4.9%。轉讓戶也是有條件購買10萬以上商品房和產權房的，但他們在購房戶中占的比例更低。 3.有部分住大面積房的家庭戶是在超值消費。由于有前面提到的滬房地改（1995）767號文件，有部分住戶能有條件用2萬左右甚至更低的代價購進大面積面積房。上海51萬戶的人均建筑面積40平方米以上的家庭戶擁有的住房資源與230.2萬戶的人均建筑面積19平方米以下住戶相同，但付20萬以上房價的總共只有14萬戶，付出3040萬的只有4.8萬戶，付出50萬以上房價的只有2.4萬戶。 4.部分中高價購房戶是享受公款購房待遇的。 能超值消費、公款消費的，占的是“單位分房”的光。曾有人認為讓職工用成本價購買單位分的房子是 “國有資產流失”，那是沒有讀過馬克思的政治經濟學。曾經把分房當成“福利”，不對，“單位