上海老洋房酒店 投資分析目錄一 項目概況3二 市場分析4三 最具代表性的上海老洋房酒店5四 項目定位及營銷設想8五 項目投資預算10六 人員成本預算10七 酒店經營收入、管理成本與經營收益預測分析10八 結論11一、 項目概況本案項目位于上海市中心區域靜安區，具體地址為康定路935弄（與延平路交界）。交通極其便利，距離地鐵2號線靜安寺站、機場大巴航站樓步行15分鐘，數條公交路線，開車上內環高架5分鐘；地理位置優越，地處上海市中心成熟商圈-98創意產業園近在咫尺，本建筑物卻能鬧中取靜，是上海典型的老洋房住宅。本項目建筑物共有三層，建筑面積近 270。經由設計師測算，建筑可裝修改選成酒店標準客房8-10間，主要房型面積為2230 現狀照片二、 市場分析根據世界旅游理事會的預測，21世紀將是旅游業走向更加發展與輝煌的世紀，中國將成為世界上第一旅游接待大國和第四客源輸出大國，旅游業前景可觀。同時，2010年上海世博會的舉辦必將帶動和加快促進上海市旅游及相關產業的發展，國家旅游局根據歷屆世博會相關數據的統計，預測2010年上海世博會將接待旅游人數7000萬人次，接待能力為城市人口的四倍。這必將給上海的旅游及酒店業帶來前所未有的機遇。而上海老洋房酒店以其安逸、懷舊的氛圍，獨特的建筑風格，一直是游客們特別是國外旅游者青睞的對象，因此必將成為此次上海世博會的最大受益者之一。三、 最具代表性的上海老洋房酒店首席公館 （上海新樂路82號；與襄陽北路交界）位于徐匯區原上海法租界內。是三十年代至四十年代為上海幫會首領黃金榮、杜月笙和金廷蓀合辦的三鑫公司總部和會館。 目前共有三十間奢華客房，中西餐廳，及小型高檔會務中心。標準間最低房價為1500元/天，每月平均入住率達到90%以上。寶麗會館 （上海湖南路285號）老洋房改造酒店項目，中庭為典型的明清建筑風格，客房的家具及配件采用中西結合的方式，明式的座椅、西式的床榻、現代風格的淋浴間，以及泰國風味的美食，都使會館充滿吸引力。酒店擁有客房14間，標準間最低房價為1000元/天，每月平均入住率在80%以上。客堂間 (上海永嘉路335號；與襄陽南路交界） 老洋房改造酒店項目，為上海歷史性保留住宅建筑。整間酒店建筑面積330，花園面積近80。整個酒店的設計及裝修充滿老上海的懷舊氣息，為上海典型的精品老洋房酒店之一，并在上海有兩家分店。酒店于2009年9月開業。酒店擁有客房6間，標準間最低房價為1800元/天，每月平均入住率在80%以上。聯藝凱文公寓（上海衡山路525號；與宛平路交界） 老洋房改造酒店項目，該建筑建于1933年，原為俄國公主 Olga Gregorievna Ogneff在上海期間的府邸，為此座建筑增添了傳奇色彩。于2009年3月開業的酒店經過設計大師的精心修繕，成為一家充滿藝術氣息的精品酒店。 酒店擁有39間豪華型客房，標準間最低房價為1500元/天，每月平均入住率在80%以上。四、 項目定位及營銷設想項目定位：精品酒店鑒于本項目所處的地理位置，建筑物原有的建筑面積較小、并為上海特有的老洋房建筑的固有條件等各種因素的綜合考慮，建議將本建筑改造定位為精品老洋房酒店比較合適。主要客戶群體為高檔商務客人和國外游客。同時，希望通過設計師的專業設計及精心修繕，使本項目成為一家既完好保留原有上海老洋房特有建筑風格又充滿藝術氣息的精品酒店。一：貴族式的管家服務 貴族式的管家服務在服務理念上，追求“快、專、細、暖”。“快”就是服務及時到位，全天24小時無間斷、一對一的貼身服務，從時間上、質量上保證服務的快速性；“專”是指服務的專一性和專業性，一對一的專一性服務，更好地滿足了顧客的各種需求；“細”是指精致和細微的服務，采用“管家式”的服務方式，并用“管家”取代傳統酒店的大堂副理，提供更精致、細微的服務；“暖”是顧客在享受“管家式服務”的溫馨與舒適中能體驗到一種家外之家的感覺。二：輔業務的外包策略 一般來說，酒店客房的收入占到了總收入的80%，餐飲、娛樂也是酒店經營的主要環節，但卻不是利潤的主要來源，往往還提高了酒店的經營成本。精品酒店的鼻祖IanSchranger認為，精品酒店的經營必須有別于一般酒店的運作模式，他提出通過餐飲、娛樂等輔業務的外包來專注于客房這一主業務的經營，有利于酒店集中有限資源用于經營的核心環節 客房產品的創新。 “外包”可以有效整合內部和外部資源，發揮資源最大的利用效率，產生巨大的協同效應，在企業核心競爭力發揮最大的基礎上實現企業利潤的最大化。這是目前企業運用最多、最為重視的一種經營戰略，已被實踐證明是一種成功的商業模式。三：個性化的文化體驗 通過各種文化要素的聚集，再通過各種表現方式傳達出來，讓顧客入住精品酒店能夠產生強烈的尊貴感或親切感，充實感或輕松感，復古感或時代感，從而使顧客印象深刻。精品酒店的文化主要有三種：地域文化、建筑文化、裝飾文化。地域文化是精品酒店在選址上所體現出來的文化意境；建筑文化是精品酒店的整體外觀所表現出來的文化內涵；裝飾文化是與建筑文化相對應的，體現在酒店內部設計及裝飾的文化內涵，大到整個建筑的內部設計皆出自世界名家之手，小到各種裝飾品均是歷代名家真品，宛如一個文化藝術館。改造后客房總數量為8-10間。價格定位分析：根據目前上海老洋房酒店的市場分析，特別是通過對具有較大可比性的“客堂間”精品酒店平均房價（1800元）的分析，同時考慮到本項目新開業缺乏品牌以及本項目建筑位置不靠街等因素，建議將客房價格定位為：門市價1000-800元/間。同時，酒店開業二至三年成熟期后可作適當的上浮。客源分析及營銷策略： 精品酒店規模較小，客源主要為高端商務人士、社會名流等富有階層，對于這種靶向式的客源群體，采取“一對一”的專向化營銷策略。對于區域內部的客源，老客戶的回頭率是精品酒店高入住率的一個重要保障，對于區域外部的客源，與網絡分銷巨頭合作，開展網絡預訂是宣傳精品酒店的一個良好途徑。另一方面，由于精品酒店客源市場群體的穩定性，客源市場內部本身就存在著一定的關系網，因此，可以利用一定的口碑效應，收到意想不到的營銷效果。五 項目投資預算綜合考慮到本項目的原有現狀，建筑物的固有結構及裝修要求，初步預算該項目的室內裝修整改總投資額需要100-120萬元左右（平均8萬元/間），其中包括客房雜件、低值易耗品、客房布草等物品。具體細則見附件：裝修報價預算及物品清單（設計單位配合出具）六 人員成本預算 按小型精品酒店的人員編制核算成本，并達到精簡、高效的用工原則。人員編制控制在5人以內（此編制按只提供簡易早餐為標準）。其中：經營經理1人，負責日常管理、登記、營銷網絡管理 清潔PA工人2人，負責清潔及房務，考使用經過培訓后的慮鐘點工 值班經理1人，負責夜間管理及服務 采購1人，負責日常用品、消耗品采購及自助早餐原料采購 （早餐擬采用全自助式，提供原料由客人自行制作咖啡、烤面包、煎蛋等）人員總預算：控制在1.5萬元/月。七 酒店經營收入、管理成本與經營收益預測分析經營收入（以保守8間房為測算）客房：開房率55%平均房價800元/天每月營業收入：800元*8間*30天*55% = 10.5萬元/月合計：全年客房經營收入：126.7萬元/年經營及管理成本租金成本:48萬元/年（擬）客房易耗品成本2.5萬元/年（按2%計提）營業稅金及附加: 6.9萬元/年工資及福利:18萬元/年能源費用: 11.5萬元/年折舊及其它費用：5萬元/年合計：全年總成本為92萬元/年 營業利潤：全年經營利潤 = 總收入- 總成本 = 34萬元/年備注：以上分析以第一年為分析基數，開業后在日常經營中加強促銷力度，一般開業2-3年入住率一般可達到70%以上，并在房價不變的基礎上，加大能耗等成本控制，減少費用開支，全年經營利潤可達到60萬元以上。基于上海2010年世博會的舉行，擬與當年爭取開房率超過70%，完成原本酒店經營的品牌蓄水期，提前進入利潤增值期，年經營利潤達到60萬元以上，其后爭取逐年增長。八、 結論通過以上分析，我們可以看到在本項目的投資和開發中，可控性較強，因此本項目的投資開發無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。根據國內酒店業統計數據顯示，酒店投資回報最快的為經濟型酒店。目前中國的經濟型酒店如果能保證90%的入住率，三年左右可全部收回投資，具有較高的投資回報率。然而，本項目的精品老洋房酒店由于客房數量不多，可控性強。