房地產估價師考試輔導房地產估價理論與方法 第十章長期趨勢法及其運用考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對長期趨勢法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內容以及長期趨勢法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。 第一節長期趨勢法概述1.長期趨勢法的含義長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法2.長期趨勢法的理論依據房地產價格短期內波動難以看出其變動規律和發展趨勢，但從長期來看，會呈現出一定的變動規律和發展趨勢可以搜集該類房地產過去至現在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將這些歷史價格編排成時間序列，從而找出該類房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后做出對該宗房地產的價格在估價時點的價格判斷在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。【2006年真題】A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C.房地產市場在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格提示：參見教材P347答疑編號500434100101正確答案A3.長期趨勢法適用的估價對象和條件適用對象：價格無明顯季節波動的房地產條件：擁有估價對象或類似房地產過去至現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實、可靠4.長期趨勢法估價的操作步驟搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠整理上述資料，建立比較基準，化為同一標準，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象價格隨時間變化的規律，得出一定模型用此模型去推測、判斷估價對象在估價時點的價格運用長期趨勢法估價的一般步驟有（）。【2006年真題】A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格E.對未來的價格進行分析和預測提示：參見教材P348答疑編號500434100102正確答案ABCD 5.長期趨勢法的主要類型數學曲線擬合法平均增減量法平均發展速度法移動平均法指數修勻法 第二節數學曲線擬合法數學曲線擬合法：直線趨勢法、指數曲線趨勢法、二次拋物線趨勢法直線趨勢法的條件：估價對象或類似房地產歷史價格的時間序列散點圖應表現出明顯的直線趨勢方法 用Y表示各期的房地產價格，用X表示時間，房地產價格與時間的關系表示為Y=a+bX根據統計數據求出a與b的值，就求出了價格與時間之間的數學模型當X=0時，直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b，是由（）決定的。【2009年真題】A.房地產的歷史價格資料B.房地產的未來價格資料C.房地產的現時價格資料D.估價師選取的現時和未來的價格資料提示：參見教材P348 答疑編號500434100103正確答案A 第三節平均增減量法用平均增減量法進行預測的條件：當房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用更簡便的平均增減量法進行預測適用條件：房地產價格的變動過程是持續上升或下降，并且各期上升或下降的數額大致接近簡單平均增減量法某類商品房20042008年的售價分別為6 000元/ m2、6 300元/ m2、6 678元/ m2、7 212元/ m2、7 645元/ m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/ m2. 【2009年真題】A.7 974.00B.8 023.00C.8 056.25D.8 078.00提示：參見教材P351答疑編號500434100104正確答案C答案解析04年到08年的各年增量為300、378、534、433，則其 平均增量為（300+378+534+433）/4=411.252009年預測價格=6000+411.25*5=8056.25 加權平均增減量法計算d時，考慮了權重，越接近估價時點的增減量對估價越重要，給以較大的權重例10-2的逐年上漲額如果采用10-3的第二種權重予以加權，則其逐年上漲的加權平均數：d=3200.1+3300.2+3500.2+3400.5=338（元/m2）提示：參見教材P352答疑編號500434100105運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）2009年真題提示：參見教材P351答疑編號500434100106正確答案正確 第四節平均發展速度法適用條件房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以計算逐期發展速度的平均數，用該平均發展速度進行預測房地產價格變動過程是持續上升或下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近簡單平均發展速度法【10-3】需要預測某宗房地產2008、2009的價格。通過市場調研，獲得該房地產20032007年價格并計算其逐年上漲速度如表10-4第2、3列所示。某類房地產20032007年的價格（元/m2）表10-4年份房地產價格的實際值逐年上漲速度（%）房地產價格的趨勢值2003560020046750120.5678020058200121.5820020069850120.19920200712000121.812000提示：參見教材P353 答疑編號500434100107解：從表10-4可知該類房地產20032007年價格的逐年上漲速度大致相同。因此可以計算其平均上漲速度，并用其推算各年價格的趨勢值。該類房地產價格平均發展速度計算如下：即平均每年上漲21%。據此預測該宗房地產2008年的價格為：Vi=P0tiV5=5600+1.215=14520（元/m2）預測該宗房地產2009年的價格為：Vi=P0tiV6=5600+1.216=17580（元/m2）加權平均發展速度法計算d時，考慮了權重，越接近估價時點的發展速度對估價越重要，給以較大的權重 第五節移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢簡單移動平均法某類房地產2007年112月的價格如表10-5第2列所示。由于各月份的價格受某些不確定因素的影響，時高時低，變動較大，如果不予以分析，則不易顯現其發展趨勢。如果把若干個月的價格加起來計算其移動平均數，建立一個移動平均數時間序列，就可以從平滑的發展趨勢中明顯地看出其發展變動的方向和程度，進而可以預測未來的價格。某類房地產2007年1月12月的價格（元/m2）表10-5月份房地產價格的實際值每5個月的移動平均數移動平均數的逐月上漲額16700268003690068404680069401005700070401006720071401007730072601208740073801209740075001201076007620120117800127900提示：參見教材P354答疑編號500434100108解析：在計算移動平均數時，每次應采用幾個月來計算，需要根據時間序列的序數和變動周期來確定。如果序數多、變動周期長，則可以采用每6個月甚至每12個月來計算；反之，可以采用每2個月或每5個月來計算。對于上述房地產價格，采用每5個月的實際值計算其移動平均數。具體的計算方法是：把15月的價格加起來除以5得6840元/m2,把26月的價格加起來除以5得6940元/m2，把37月的價格加起來除以5得7040元/m2, 依此類推，計算結果見表10-5第3列。然后根據每5個月的移動平均數計算其逐月上漲額，計算結果見表10-5第4列。如果需要預測該類房地產2008年1月的價格，則計算方法如下：由于最后一個移動平均數7620對應的時間是2007年10月，與2008年1月相差3個月，所以預測該類房地產2008年1月的價格為：7620+12037980（元/m2）移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。（）【2006年真題】提示：參見教材P354答疑編號500434100109正確答案對 第六節指數修勻法指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法公式第i+1期的預測值=第i期的預測值+a（第i期的實際值-第i期的預測值）=a第i期的實際值+（1-a）第i期的預測值關鍵在于確定a值，可以通過試算來確定 第七節長期趨勢法的作用長期趨勢法的作用用于推測、判斷房地產未來