旅游房地產發展戰略的思考第一章 旅游房地產概述1.1 旅游房產簡介旅游房產是指旅游業元素注入以休閑度假為目的的房地產開發、營銷模式，它的房產開發項目全部或部分實現了旅游休閑功能。城市化進程的加快、人民生活水平的不斷提高，為旅游消費奠定了良好的基礎。同時，隨著旅游項目的變化，以休閑置業、度假置業、運動置業等為代表的舒適型住宅運動正開始主宰新一輪的開發浪潮。旅游房地產的發展前景廣闊，發展空間和市場潛力巨大，使旅游物業開發將成為未來年中國房地產業的熱點之一。目前開發商對旅游房地產的認識范疇已經超越了過去的傳統認識。有開發商認為，第二居所、異地購房同樣也屬于旅游地產的范疇，因為“現在普通住宅也可以用來度假，度假的地產也可以變成當地一些豪華住宅。”根據2003第3季度住宅市場的調查統計，北京住宅的購買者有近3成為外埠人士，而其中高檔住宅所占比例更高。在這些高端購房者當中，相當多的人就是出于“休閑加投資”的目的而解囊的。“旅游地產中的第二居所概念并不是在一個城市擁有一個住宅這幺簡單。”它應該是“除了硬件的建設以外，如果沒有軟件的建設，很難把常規地產真正變成旅游地產。”針對目前不斷升溫的旅游地產概念，高檔住宅向旅游地產轉化，關鍵是要有專業的酒店管理公司或者物業公司來經營。旅游地產既要把旅游項目經營好，同時又要把房地產配套服務項目經營好，這兩者結合起來才能使旅游地產產生雙重價值。在2003年“十一”黃金周期間，國家旅游局和中國旅游協會有關專家根據旅游行業的發展趨勢，提出了“體驗旅游”這一概念，指出在經歷了較低層次的觀光旅游之后，隨著生活水平的提高，我國旅游業必將出現更為高級的消費模式，即以情景化、體驗化為特征，融高品位吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗旅游”。而在旅游模式產生“質變” 的過程中，房地產與旅游業以及商業、服務業的結合成了旅游開發的一種趨勢，從而派生了“旅游房產”這一融旅游、商業、服務為一體的全新開發理念。著名的上海新天地、云南麗江，以及近來被業界和商鋪投資者一致看好的周莊江南人家就是此類開發模式中較為著名的代表。1.2 旅游房產的起源與發展軌跡 旅游房地產的發源地始于法國地中海沿岸。上世紀初，地中海沿岸開發了大量海濱別墅，歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游房地產市場的開始，今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將旅游房地產推向高潮。1999年全球分時度假物業銷售額達到672億美元，540萬個家庭參與了分時度假網絡。大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業、休閑度假業，并取得了可觀收益。在亞洲，日韓泰等國近幾年大打“旅游度假牌”，大批國際金融投資商、地產開發商、酒店投資管理機構紛紛介入旅游業、休閑度假業，并取得了可觀收益。風雨幾十年，旅游房產在國外的發展已相當成熟，成為國際房產界一個最具生命力的品牌；以家庭中的第二房產為主要形式，旅游房產被廣大中產階級普遍接受。1.3 旅游房產 非主流熱門 的原由旅游地產在上個世紀八九十年代曾活躍一時，主要集中于沿海地區。由于盲目開發、供大于求，出現大量閑置空置房。此次“復生”，業內專家認為有其客觀原因。首先，從國家政策上，黨中央、國務院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策。為我國旅游房地產的發展提供了廣闊的平臺。據國家旅游局透露，到2003年，我國過夜旅游人數和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國的地位。在旅游假日經濟持續增長的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開發和營銷經驗的房地產商，對旅游休閑度假區的開發建設提供了良機。 其次，從城市基礎設施尤其是高速路的發展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網系統發展迅速，從人均汽車的擁有量來看，北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車。對于建立在車輪上的旅游房地產而言，這無疑是一個促進其發展的利好消息。 第三，正在形成的旅游強國地位和強大的消費群體，為我國旅游房地產市場開發提供了巨大的發展空間。據國家旅游局透露，到1999年，我國過夜旅游人數和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。“十五”計劃如能順利實現，旅游業將為國家提供外匯收入900億美元以上，增加國內生產總值3萬億元以上，創造就業機會800萬人以上。到2005年，我國入境旅游人數將達到8500萬人次，其中過夜海外旅游者3450萬人次，旅游外匯收入220萬美元；國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數將達到1636萬人次。第四，集中在旅游城市、沿海地區大中型城市周邊的空置房在積極尋找盤活資產、提高效益的新途徑，相對的，主流產品的飽和也促使地產資金另辟蹊徑，搶占先機。旅游房地產的概念和分類一般有以下幾類： 休閑度假區內的住宅（別墅、度假村）：投資集團、房地產商，利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目。 旅游（休閑）培訓基地、國際休閑度假中心：具有集旅游、觀光、休閑、度假、運動健身、會議、培訓等多功能的房地產開發項目。 時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，作為選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。 引進國外“分時度假”的概念和相關銷售模式，此類房地產又有多種小的分類，具體如下： 產權酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。 時權酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間如一周的居住權。 養老型酒店：指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 時值度假型酒店：消費者購買一定數量的“分數”，這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產權，只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。“分數”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發的高爾夫、登山、滑雪運動度假別墅。 快樂無窮的北京快樂假日大酒店是產權酒店，是此類房地產中著名的成功例子。 快樂假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區26個景點，其中著名的有八達嶺長城、“塞外小漓江”龍慶峽、松山原始森林自然保護區、康西草原、媯河漂流、滑雪場等。快樂假日大酒店一方面充分依托現有的優秀旅游資源，一方面又設計建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風雨長廊、畫墻、射箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網球場等三十余種配套娛樂設施來增強其休閑度假功能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的中心會所建大中小型會議廳，使它成為一個集度假、休閑、娛樂、會議功能為一體的旅游房地產產品。 度假房地產在國外已有相當發展，在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產開發商的熱烈追捧，不僅有外資進入國內搶占市場，國內房地產商也抱團組建旅游房地產聯盟，如中房集團牽頭、幾十家企業加盟的“中國房地產分時度假聯盟”，全國各地度假房地產項目紛紛上馬。度假型房地產是目前旅游房地產開發備受關注、發展很快的一個品種。 與旅游相關的寫字樓：以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現，專為旅游企業如旅游社、旅游咨詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發的西安大廈即屬此類旅游房地產。 以大盤形式出現的綜合性旅游房地產開發： 這類房地產多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆明的房地產開發。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區簽下合作協議，將在昆明滇池國家旅游區內4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產開發。該項目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區配套包括中小學、幼兒園、醫保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產權式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區。旅游房地產是經濟發展到一定程度的必然產物。一方面，由于我國經濟還不是很發達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質量、豐富生活功能還將是復合房地產中的重要分支；另一方面，隨著我國經濟的迅速發展和人民生活水平的整體提高，我國傳統的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產階級萌生了度假置業的需求和支付能力，又使度假房地產前景廣闊。第二章 旅游房產在中國的成功范例2.1 海南房產的風雨史 20世紀90年代，中國引進旅游房產概念，伴隨房產泡沫以及解讀與運作的失當，初期旅游房產曾出現消化不良綜合癥，幾乎退出人們的視野。經過痛苦的反思和摸索，在領航旅游房產的海南島，三亞“旅游房產” 如今全線躥紅，并形成規模。當中國三亞緊隨美國夏威夷、印尼巴厘島、澳大利亞黃金海岸等海濱小城崛起成為世界頂級旅游度假中心時，“旅游房產”在此地的崛起自然就排上了日程。曾幾何時，慘烈的海南房產開發史，為中國房產界提供了一個生動標本。上世紀九十年代初，剛建省帶來的亢奮和經濟試驗田的優越區位，投射給人極度浮燥的心理，天涯房地產的發展隨之進入無序狀態，短暫的繁華過后，海南各城市一夜之間多出了建筑面積達1631萬平米的爛尾樓；猶如在高尚人群中擠進來一個個蓬頭垢面的乞丐，這些半拉子工程盡管曾經很風光地登場，最終卻讓一個城市為之羞愧難當。十年風雨，海南房地產經過歷煉后終于走出寒冬，走上平穩發展之路，但市場規模的捉襟見肘，注定海南房產無法與內地大城市的同行業媲美，盡管發展商的步履已相當理性和從容，高度市場化的競爭卻讓大家極難爭取更大份額的蛋糕。“旅游房產”在三亞的異軍突起，打破了海南房產界的沉寂，形成一個讓國內同行為之側目的景象，先天乏力的海南房產由此被提攜到一個令人驚喜的高度。2.2 三亞旅游房產的依托 三亞，地屬北緯十八度國際休閑帶，是中國唯一熱帶濱海旅游城市。陽光、大海、環境、空氣、氣候、民族風情等構成三亞六大旅游質素，經世界環保組織監定，三亞在全球十個空氣質量最好的城市中排名第二，是中國首批“國家生態示范城市”；典型的熱帶海洋氣候以及中國最靠近赤道城市的地利，使三亞冬季溫暖如春，夏季涼風習習，年平均氣溫28，極適宜人居，三亞人均壽命由此達到80歲，儼然人間的天國。最具魅力的還屬三亞各大海灣。隨著大陸架的運動和火山巖的沉積，在南中國海岸造就了無數獨具特色的優質海灣。亞龍灣、大東海、三亞灣、天涯灣等在群山的環擁中享譽全球，各海灣沙灘柔軟，海水澄澈，構成極佳的親海旅游度假場地。卓越的旅游環境，對旅游者形成強勢召喚，三亞一年四季游人不斷，來自五大洲的游人越來越表現出對這個國際精品旅游小城的著迷，各黃金周的旅游景象，更是一遍火爆！隨著中國經濟的穩健發展，新崛起的成功人士越來越形成一個龐大階層，久經物質場的勞累，他們開始謀求一種穩固的度假形式，卸去身體疲累，滿足心靈渴求，旅游房產由此輕易走進他們的期待視野。隨著旅游概念由“觀光”向“度假”轉型，三亞當之無愧成為中國度假之都，在國內率先展開旅游房產的艷麗大旗！由此，其行情也就全面看漲。2.3 三亞旅游房產現狀 旅游房產來臨三亞，幾乎讓人有點措手不及，但品牌的奠立最終讓人感覺到沁人肺腑的陽光力量。 在三亞，碧海藍天、陽光海岸、瑞海豪庭等各大樓盤，均在立項階段就已對市場定位和功能配套諸方面向旅游房產靠攏，最終與之重迭。另外如天澤海韻、天福源、以及在亞龍灣新推出華宇皇冠假日酒店等項目，直接扛起旅游房產產權模式的大旗招攬買家。依托于豐厚的旅游資源和人文努力，諸如53屆世界小姐等各類“美麗”賽事在此地落點，三亞越來越引起全球矚目，旅游品牌處于全面上升階段，預先為旅游房產的發展提供了廣闊空間和廣袤思維。除高檔度假社區，時權酒店、產權酒店、養老型酒店，均在三亞開花結果，蔚為壯觀。由于旅游房產在中國還有一個較長的普及階段，這就給炒家提供了揮舞空間；另外，集團客戶和產權投資客戶也紛紛將目光投向三亞濱海房產，這樣，房產的成批購置現象幾乎讓各樓盤猝不及防，碧海藍天、蘭海花園、陽光海岸、昌達花園等均體會到了被成批、整層或多層購買的亢奮。旅游房產的行銷，導致房價節節上漲，三亞海景旅游房產的價格在2004年幾乎上漲了一倍。如今，三亞灣的高端旅游房產均價已達5000元，遠高于同處海南島的海口，受其能量輻射，海口濱海一帶的高檔住宅群，也終于打破滯銷局面而走上輕車快軌，并紛紛揭桿而起推出旅游房產品牌。旅游房產熱鬧了，來海南三亞旅游的人數也增多了。而且一些在三亞有了自己房產的業主，更是一年之中要有好幾次光顧三亞，來徹底消除工作給予自己的疲勞，充分享受一下陽光，白云，沙灘來放松自己。據三亞市旅游局統計，今年一季度，三亞實現旅游接待總量和旅游總收入同步增長，創下歷史新高。全市旅游飯店接待過夜游客120.42萬人次，同比增長6.67%；實現旅游總收入9.5億元，同比增長6.74%。其中，3月份共接待過夜游客45.14萬人次，同比增長8.77%，實現一季度中單月首次突破40萬接待量大關，創歷史新高。無疑，有了旅游房產的依托，2004年，將成為海南樓界的豐收年！第三章 上海旅游房地產的發展現狀上海的標志性建筑群（東方明珠，陸家嘴金融貿易區 ） 3.1 上海旅游業趨勢 上海通常被認為是“旅游資源匱乏”，因為上海既缺乏自然山水資源，也沒有充足的名勝古跡，但上海卻在2002年實現了入境旅游接待高速增長和國內旅游接待持續穩步增長，各項指標均創歷史新高。根據上海市公安局出入境管理處的最新統計證實：全市共接待入境旅游者272.53萬人次，同比增長33.42，其中外國人210.66萬人次，同比增長43.34；國內旅游者同比增長6。根據“九五”規劃預測，上海接待入境旅游者將于2006年突破270萬人次。這一目標提前4年實現，而且比2001年增長三成以上。20年前，入境旅游者在滬逗留僅一天左右；而至去年，逗留時間已逾3天。上海去年旅游業總收入約1098億元，同比增長14.87，其中入境旅游外匯收入達23億美元，國內旅游收入907億元人民幣，分別同比增長27.2和12.5。 （以上數據來源：上海消費參考報） 上海的城市巨變“創造”了旅游資源。這十余年，是上海經濟發展最快、城市面貌變化最大的時期。20世紀70年代以前，上海局限于“老三篇”：外灘、豫園、玉佛寺。90年代以后，隨著城建發展推出的“都市旅游”，從都市文化、都市風光、都市商業三方面進行創新。如90年代初期針對南浦大橋和楊浦大橋兩座新型斜拉橋的建成通車，適時宣傳，引來大批外地客。此后，城市面貌的每一個變化，都會在上海的“菜單”上顯現。外灘、人民廣場、陸家嘴標志性建筑及美麗夜景，朱家角水鄉風光，浦東孫橋農業開發區的現代農業觀光，東方綠舟新型教育休閑基地，乃至大賣場、專賣店等特色商場，都成了上海獨特的旅游資源。2010年在上海將舉行世博會。眾所周知，世博會與旅游往往是一對孿生姐妹，舉辦世博會將推動與旅游業有關的商業、休閑、娛樂、文化等行業，這些行業反過來也將給房產商巨大的發展空間。隨著F1上海大獎賽和世博會在上海的舉辦，來上海旅游的人士將會越來越多。而且來上海旅游的人群里其中也不乏投資人士。作為中國最大的金融中心和房地產金融交易中心，他們怎幺會錯過通過F1上海大獎賽和世博會帶來的良機來大肆發展旅游房地產，這個在中國房地產業中方興未艾的“朝陽產業”呢？3.2 上海旅游房產市場研究321 世博會帶來的地產商機 “世博概念”對本區域的旅游帶來無限商機，對樓價地價的助推作用也不言而喻。一年來，以世博會預選場地為中心半徑5公里以內的區域里，成為申城土地開發建設熱土，據不完全統計，已有近40個新建、在售樓盤，約300萬平方米建筑面積的市場供應總量聚焦了最多的關注目光，目前正在熱銷中的新開樓盤達到近20個。自盧浦大橋至南浦大橋的浦江兩岸地帶的房價一路竄升，目前平均單價已逾越萬元/平方米大關，成為申城房價上升幅度最大的地域之一。隨著世博會整體規劃的最后確定和市府有關部門土地供應機制的形成，世博會的整個周邊地區會成為申城樓市開發的一片熱土。 再加之一些為了近水樓臺先得月，而在世博園區內設立辦事處的外國和國內企業，他們無疑又會把區內的高檔寫字樓的租金推向一個及至。 整體而言，申博成功對上海房地產絕對是利好。從中長期看，上海會進一步被世界了解，這會給上海帶來更多的商機、更多的外來高素質人口，成為房地產發展的新的基礎動力。322 上海其它旅游房地產動向上海是一個世界著名的沿海大城市，從地圖上我們可以看到有著綿延的海岸線，共174.5公里，但多年來，上海人并沒有像青島、大連、海口這些著名的海濱城市那樣感覺和大海十分親近。這其中也許有兩大原因，一是上海市區是在黃浦江兩岸發展起來的，與東海隔著廣闊的郊區；二是東海受長江帶來的泥沙淤積的影響很大，且岸線外移變遷頻繁，濱海地區找不到一塊像海南三亞那樣與大海親密接觸的地方，沒有美麗的“碧水金沙”這樣優美的海濱景觀。長久以來，上海近200公里的海濱總是給人一種泥灘遍布、蘆葦叢生、人煙稀少、荒涼蕭瑟的印象。最近，上海著手開始打造濱海旅游業。濱海旅游向來是國際旅游市場上的生力軍。據世界旅游組織統計，濱海旅游業收入已占全球旅游業總收入的二分之一，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；37個沿海國家的旅游總收入達3572.8億美元，占全球旅游總收入的81。在歐美、澳大利亞和東南亞一些地區，濱海旅游業早已成為國民經濟的重要組成部分。專家認為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業聯動性強、就業功能高，還具有需求普遍和重復購買率高等諸多優點。未來的經濟是多元的，發展濱海旅游業，也是上海未來建設的一項重大舉措。在上海市旅游委和海洋局聯合起草的濱海旅游規劃中，申城六個沿海區縣的旅游景點將串連起來，形成一條“濱海旅游帶”，崇明東平國家森林公園、東灘林濕地地區、寶山橫沙島、南匯濱海地區、奉賢海灣地區，還有浦東華夏文化旅游區等，都是親近大海的好去處，將成為未來上海旅游經濟和海洋經濟的新亮點。隨著濱海經濟和旅游業的崛起，濱海地區的房地產業也將大有作為。回歸自然，享受自然將成為21世紀上海房地產業的新亮點。到崇明海灘看鳥觀潮，到南匯海濱賞桃花和打高爾夫，到奉賢海塘上放風箏，在“碧海金沙”間駕游艇曬日光浴上海人不用再跑到大連、青島、海南，在自家門口就能享受碧海藍天帶來的心曠神怡。去年開始，別墅房產就以前所未有的浪潮席卷滬上房市，傳統的別墅地帶主要集中于浦東、青浦318國道兩側、閔行莘莊周邊地區、松江新橋和九亭、長寧虹橋等區域，但真正意義上的大規模的臨海別墅還較少。隨著濱海開發的步伐加快，南匯、奉賢等地的濱海旅游度假區內已出現了新興的臨海型別墅。位于奉賢的海港新城就是其中不少樓盤中的典范。根據它的建設規劃，圍繞滴水湖第一環是商住樓和辦公樓，第二環是城市公園，第三環是居住島。據有關專家透露，新城的住宅不會是高樓，而將以歐陸風格的別墅型住宅為主，臨海靠湖，綠樹掩映，充分體現出以人為本、回歸自然的新理念，吸引海內外的有識之士落戶新城。海港新城的開發等也正在引導市郊城鎮形成特色型開發。上海郊區城市化發展過程最終體現的將是“生態化開發”。按照規劃，奉賢海灣旅游區將作為濱海特色的城鎮和示范居住區。境內有金匯港出海口，依港傍海，集江南水鄉、田園風光、海岸灘涂、自然野趣為一體。周邊擁有全市最誘人的海景環境，各種風景名勝引人入勝。海堤、風箏場、龍騰閣、候鳥自然保護區、灘涂自然游樂區、海灣世紀森林等風景點云集，交通更是日趨便捷，為居家、辦公提供了非常便利的條件。3.3 上海旅游房產盤點雖然去年受SARS陰影的影響，旅游產業首當其沖地受到最大沖擊，而房地產行業也受到了一定影響。但是旅游業與房地產作為第三產業的主要代表，其受SARS影響的消費壓抑只是延緩了消費的時間，消費的潛力已經被聚集起來，一旦開閘放水，其產生的消費勢能將產生巨大沖力。旅游房產與現代商業的結合，勢必將成為下一輪房地產行業的重要增長點。對于上海樓市來說，經過連續幾個月的高速攀升的發展后，雖然目前尚無疲軟趨勢，但其增幅已趨緩和，對于投資者而言，找出新的投資題材已是勢在必行。房地產業是經濟發展的“寒暑表”，經濟環境又影響居民的消費。能否滿足消費者的需求，是房地產和旅游市場連結的關節點所在。居民消費水平的高低直接影響房地產市場和旅游市場。上海作為全國最大的金融和貿易中心，每年吸引了眾多的海內外游客來觀光旅游，投資，全市的消費水平一直處于全國的領先地位。同時，旅游點內高密度的人流量和旅游人群的巨大購買力更將成為旅游房產中商業項目的有力支撐。未來幾年里，上海的旅游題材還相當多。上海有一年一度的國際旅游節、近期嘉定的F1國際賽車場的即將建成開跑、遠期2010年上海世博會的召開、上海及周邊地區古鎮景點區也迎來了新一輪科學規劃綜合建設開發的高潮，這些與旅游業相關的項目里都蘊含了巨大的房地產商機。房地產業參與旅游業的開發建設，使旅游基礎設施配套完善，可以增強旅游接待能力，而旅游業的發展又可以創造更多的房地產商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。第四章 旅游房地產開發與投資的思考4.1 旅游房產的開發旅游房地產在我國還是一個年輕的產業，也是一個具有巨大潛力與前景的朝陽產業，專家們提醒旅游房地產開發浮躁的后果，容易造成經濟與環境效益難以彌補的重大損失。旅游房地產開發商要考慮國家的相關政策，項目審批部門要綜合考慮全局利益，既著眼當前，又立足長遠，將旅游房地產的開發效益與景區生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。怎樣巧妙地把房地產業與旅游業結合，促進房地產業新一輪發展，從兩個產業間相互關聯方面入手進行分析，探討兩者之間結合的發展空間，應對新形勢下房地產業充滿變數的沖擊。我總結出了以下幾點：4.1.1 準確定位旅游房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努力發揮旅游性這一自身的獨特優勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。4.1.2 利用生態環境旅游開發的過程其實是一個整治環境、提升環境品質的過程。隨著人們生活水平的提高，環境已成為廣大業主投資置業的首選條件；注重營造并推介生態環境，已是房地產銷售中不可或缺的組成部分。在上海，杭州、深圳、廣州等房地產市場上，生態環境規劃和營造較好的旅游房產，比周邊同等檔次的樓盤價格賣得高，而且好銷已成為不爭的事實。杭州樂園旅游房產的基準價在元平方米左右，比周邊房產高近一倍，綠化覆蓋率高，花木繁多，整個小區綠化率已超過。在杭州樂園的開發中，樓盤周圍環境的建設始終被放在首位，最突出的是在建樓時注意對自然環境的尊重和愛護，充分利用地形地貌，把自然環境和人造環境有機結合起來。如在進行開發時，沒有把原來磚廠兩塊取土造成的土坑進行改變，而是使之成為數百畝的水面；原來多米的大煙囪復制了世界著名的雕塑生命柱；對位于生態公園的小山丘，也沒有開山筑路，而是保護好山丘上的植被，使之成為居住小區的“綠肺”，這樣便營造出樓盤四周山水相依的好景致。4.1.3 進行整體規劃 規劃就是財富，環境就是資本，結構就是效益。要充分利用原有的山、湖等自然資源，進行精心規劃。旅游產業的整體戰略規劃是一項系統工程，必須要為自身旅游功能的發展需要預留管道，同時也要為旅游產業與其它產業的資源整合留好銜接口。所有項目必須在一定旅游大區域內統籌規劃，打破行政區劃的樊籬，合理布局，均衡布點，既著眼當前，又立足長遠，將旅游房地產的開發效益與景區生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。深圳華僑城在進行平方公里的旅游房產開發建設中，在投入巨資對區塊進行綠化、美化的同時，還著眼于人們對環境的多種需求，建造了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等四大主題公園，建造了何香凝美術館、華夏藝術中心、體育中心等文化娛樂設施，建造了開放式的湖濱廣場、噴泉走廊、生態廣場。深圳華僑城正朝著“中國最具特色的旅游房產區域”的方向邁進。旅游房地產業的這種大規模、整體性的戰略，是綜合經濟實力與整體規劃能力的長期積累的結果，是別人難以模仿的。4.1.4 努力挖潛創新創新，意味著引領和啟迪。作為供人們游玩休閑為主要功能的旅游房地產，項目的不斷翻新以及設計上留有充分的變通和發展余地，需要通過創新的方式去實現，始終以新穎引人的姿態與魅力去贏得游人的青睞。面向世紀的居住生活，人們渴望進行怎樣一種旅游休閑活動？渴望擁有怎樣的家園？未來城市到底是怎樣一幅景象？ 旅游與房產找到了結合點，但還需要深入挖掘其潛在價值。旅游房產應展示個方面的內涵，即：充分體現城區功能特色，能滿足現代多元化社會中人們需求的科學合理的城市規劃布局；有自然山水與人造環境的有機結合，體現世紀生態觀念和符合國家環保標準的小區綠化環境；有格調高雅的文化設施，能滿足人們高品質精神生活需要的內涵豐富的城區文化環境；有以旅游、度假、商務為主的配套設施，能滿足知識經濟時代人們商務、旅游需求的商旅環境；有功能齊全的城市綜合配套及數字化城區建設，能滿足信息社會人們工作、生活、交往的現代城市環境；有規劃設計一流的城市公共活動空間，能引領規劃時尚的精品建筑環境；有以“執法、管理、服務”為一體的城區服務、安全保障體系，能有“竭誠服務、溫馨萬家”的城區服務環境；有從幼兒園、小學到中學、大學的全過程教育園地，能滿足城區居民子女教育需求的教育環境。這既是旅游產業和房地產業幾十年開發和整體體驗的提升，也是現代社會對休閑生活的新追求。4.1.5 提升理念價值 環境、投資、生活理念一直是旅游房產旺銷的三大賣點，旅游房產對每一個景點、每一處房產從規劃、設計到施工都傾注了巨大的心血。 導入“環境加文化”的新理念，創建世紀社區環境文化，是旅游房產獨具的特色，旅游房產特別要注意居民精神文化的需求。廣州祈福新村旅游景觀房產在建設中與自然博物館合作建設了恐龍館、標本館等科普場館，他們還和高等院校聯合建設美術館，并開展了一系列持續性的社區文化活動，從而營造出高雅、文明、健康的社區文化。在美國迪斯尼旅游房產的建設中，著眼于對人文環境的多種需求，建造了雕塑走廊、噴泉走廊、生態廣場，集游泳池、健身房、網球中心于一體的體育中心，以及景色宜人的高爾夫球練習場。這些公共娛樂設施大大豐富了所在區域旅游房產業主的閑暇生活和健身娛樂活動。4.1.6 精心設計 旅游房地產開發項目應力戒貪大求全或零星開發，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現“以人為本”是衡量項目質量的標志，功能完善、設施齊全、規模恰當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應運用和體現的設計原則，尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關愛。諸如扶手高度、地面防滑等具體的細部都應在設計中體現出來。4.2 旅游房產的個人投資就上海來說，隨著旅游業良好地、迅猛地發展，市內已經啟動了一大批關于旅游房產的旅游和房產開發項目，帶動了房地產行業的一項新的投資去向旅游房產的投資， 這是一個對于個人投資房產的一個利好消息。但是利好消息畢竟是作為一些房產分析家和房地產研究部門的主觀判斷，對于未來幾年的房產發展趨勢，這其中還存在著一些人們所無法預料的不確定因素。譬如說，2003年在中國乃至整個東南亞大肆肆虐的SARS。這給國內的旅游業帶來了嚴重的打擊，給房地產業也帶來了持續的低迷。所以說投資旅游房地產，象投資其它房產一樣，也需要去分析一些必要的因素（不利的有利的要全盤兼顧，全國的大環境和自己所需要投資區域的小環境都要仔細分析，包括法律方面的諸多問題）旅游房產投資所需注意的方面： 投資旅游地產是異地房地產投資 作為異地購房者，對于房產所在地的房地產信息、房地產交易、管理等諸多方面的政策、規定了解比較少，建議購房人特別注意房產項目土地的合法性及銷售行為的合法性。為了避免日后發生不必要的糾紛，購房人一定要與開發商簽署合法且詳盡的商品房買賣合同。此外，各地對外地人購房資格、權屬登記手續等方面的規定不盡相同，購房人尤其要注意這方面的規定，盡可能全面了解房地產所在地的各類信息。 異地購房注意違法銷售異地購房者的主要目的通常不是自住而是投資，某些開發商尤其是旅游旺地的開發商正是利用了這種心理，推出所謂“返本銷售”、“售后包租”或“分割拆零銷售”等銷售方式。表面上保障其投資收益，事實上這些均屬于違法銷售行為。商品房銷售管理辦法第11條明確規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第12條規定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。返本銷售是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。售后包租是指房地產開發企業在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。分割拆零銷售是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。異地購房人不要片面注重投資收益而忽視開發商銷售行為的合法性。如果異地購房人需要出租房屋，建議委托具有相應資質的房地產經紀公司及經紀人來辦理，并簽署房屋租賃合同以明確各方的權利義務。以上有些法規是專門針對住宅的規定，旅游房地產會有所突破，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關產業發展的新的政策，不僅為旅游業發展提供了可持續性發展的動力保證，而且也為其營造了一個廣闊的發展平臺。但在新規定出臺前，務必慎重。 注意周邊旅游資源豐富，酒店出租率高像金色假日、快樂無窮大等項目，都位于延慶縣。從馬甸橋開車走八達嶺高速路僅40分鐘即可到達。另外，延慶縣的旅游業發展速度極快，旅游人數每年成倍增長。據統計，到周末及重大節假日，當地的酒店基本全部是滿租。八達嶺高速三期直達延慶、歌劇院、旅游學院、八達嶺國際會展中心、亞洲最大的滑雪場、旅游機場等。這些都吸引越來越多的游客，尤其是度假型的游客。 硬件水平高，有會議、娛樂功能 物業管理公司與經營公司能力要強利用出租與會所賺取長期利潤。快樂無窮大于2000年10月底開盤，共有880套房。僅僅九個月的時間內銷售率已達到90，其標準間價格亦從開盤時的每套10萬元升到每套19.8萬元。開發商認為，房產式假日酒店本身是投資行為，更重要的是后期經營和物業管理，使每位業主在玩的同時能夠得到投資回報。該項目聘請了首都賓館、西郊賓館及廣建物業、新大都飯店四家專業酒店管理集團，將由以上幾家專業酒店管理集團、開發商及部分業主共同組建一家新的聯合酒店管理公司，從而形成酒店管理公司、開發商及業主三方合作之勢，使每位業主都能公正、公開、平等、利益共享。 與國際、國內分時度假公司聯手置換或出售空閑租期，提高房屋使用率。旅游業的發展在帶來城市繁榮的同時也帶來酒店業的發展，對于產權式假日酒店來說，房產升值是好的開始，酒店經營管理得好，業主才能笑到最后。在國外，濱海旅游房產的價格之高令人咋舌，悉尼遠郊的邦代海灘，一棟觀海別墅動輒上千萬澳幣；如此看來，中國的旅游房產盡管在2003年已得到迅猛飆升，在今后仍將擁有升值空間，只是今后的價格將顯得更理性、更成熟。房地產市場的大環境亦是如此。作為細分了后的旅游房產也會隨著旅游業發展的趨勢和其它房產細分項目的形勢而上下波動。但是一點還是比較堅定的，作為房產領域里的“朝陽產業”，旅游房產在未來幾年中一定會找到它在一些投資家們心目中正確的投資風向坐標的。第五章 結束語5.1 旅游房產發展之“癢” 我認為在熱情高漲過后需要冷靜分析。無疑，旅游房產受制于旅游平臺，千絲萬縷的依賴使其無法找到一條獨自坐大的途徑，上升期的勢態使各房產商難以深層次探索最佳營銷模式，盛世太平，可能使旅游房產在突發事件的應對上顯得脆弱；盡管卓越的旅游平臺上為其提供極大發展空間，但運作機制的滯后，導致一個品牌在快速成長中出現貧血。這些問題主要體現在： 目前打