.政府采購招 標 文 件采購計劃編號：采購項目名稱*物業(yè)管理服務項目集中采購機構：2012年09月目 錄第一篇 投標邀請書4第二篇 項目技術規(guī)格、數(shù)量及要求7第三篇 項目商務要求23（一）實施時間、地點及驗收方式23（二）人員崗位分布及職責、組織架構圖25（三）人員配置27（四）其他28第四篇 評標方法、評標標準、無效投標條款和廢標條款29（一）評標方法29（二）評標標準31（二）無效投標條款35（三）廢標條款36第五篇 投標人須知 37（一）投標費用37（二）投標人37（三）招標文件37（四）投標37（五）開標41（六）評標41（七）定標41（八）中標通知書42（九）投標人對中標結果的質疑、投訴42（十）簽訂合同43（十一）其他事項43第六篇 合同主要條款、格式合同（樣本）44第七篇 投標文件格式 54第一篇 投標邀請書*公共資源交易中心受*機關事務管理局委托,對*機關辦公中心及會議中心物業(yè)管理服務組織政府采購，采購方式為公開招標，歡迎合格的企業(yè)參與投標。一、招標項目內(nèi)容總建筑面積4.9萬平方米的物業(yè)服務。二、資金來源財政資金，已到位。三、投標人資格要求：合格投標人應首先符合政府采購法第二十二條規(guī)定的基本條件，同時符合根據(jù)該項目特點設置的特定資格條件,具體詳見第四篇評標方法的相關要求。四、投標、開標有關說明（一）報名時間及招標文件獲取方式：本項目招標不預報名，開標時接受現(xiàn)場報名和投標。凡符合資質條件投標者，請于發(fā)布公告之日起，在重慶市政府采購網(wǎng)（/）下載招標文件、答疑、補遺。不管下載與否都視為投標人知曉全部招標相關事宜。（二）招標價文件售價：人民幣500元/份，現(xiàn)場報名、遞交投標文件時繳納。（三）投標文件遞交及截止時間：2012年10月09日北京時間9時00分至10時00分止。（四）開標時間：2012年10月09日北京時間10時00分。（五）投標（開標）地點：*公共資源交易中心（五、投標保證金（一）投標保證金繳納及退付投標保證金須在投標報名時繳納，繳納方式為通過POS機刷卡（銀聯(lián)卡）繳納。未中標人的保證金，公示結束后5個工作日內(nèi)無息退還至投標企業(yè)基本賬戶；中標人的投標保證金，隨即轉為履約保證金，項目完成、經(jīng)采購人驗收合格后，一次性無息退還至投標企業(yè)基本賬戶。 （二）投標保證金數(shù)額：人民幣20000元。六、投標有關規(guī)定超過投標截止時間、不按本招標文件規(guī)定密封投標文件、或不按招標文件規(guī)定按時提交足額投標保證金的，其投標恕不接受。七、聯(lián)系方式（一）采購代理機構：*公共資源交易中心。聯(lián)系人： 郵 編：408300 電 話：（023地 址：*（二）采購人：*聯(lián)系人：郵 編：電 話：地 址：八、注意事項（一）投標人在投標截止時間五日前自行踏勘項目現(xiàn)場及周圍環(huán)境。無論投標人是否踏勘過現(xiàn)場均被認為在遞交投標文件之前已踏勘現(xiàn)場，對本合同項目的風險和義務已經(jīng)了解，并在其投標文件中已充分考慮了現(xiàn)場和環(huán)境因素。踏勘現(xiàn)場所發(fā)生的費用由投標人自行承擔。聯(lián)系人：易先生； 電 話：（023）74606090（二）投標人經(jīng)招標人許可，可進入工程現(xiàn)場踏勘。投標人并應對由此而造成的死亡、人身傷害、財產(chǎn)損失、損害以及任何其它損失、損害和引起的費用和開支承擔責任。（三）項目辦公用品、用水、用電等，由中標人自行負責解決并承擔所有費用，該費用已包含在投標報價中，結算時不另計費。九、投標費用投標人應承擔其編制與遞交投標文件所涉及的一切費用，無論投標結果如何，招標人對上述費用概不負責。第二篇 項目技術規(guī)格、數(shù)量及要求機關辦公中心及會議中心位于*，是集會議、辦公、行政審批等為一體的綜合辦公區(qū)域。一、基本概況機關辦公中心及會議中心總建筑面積4.9萬平方米，由機關辦公中心、會議中心（包含會議大樓和綜合樓）組成，將機關辦公中心、領導周轉房及會議中心納入統(tǒng)一的物業(yè)管理范圍，物業(yè)總面積為4.9萬平方米，含車庫停車位約210個，具體面積如下：（一）機關辦公中心1.總建筑面積約22967平方米，其中辦公樓約21467平方米，建筑層數(shù)為地上9層，地下2層（車庫，車位90個）。2.辦公樓出入口2個，車庫出入口2個；3.外圍部分，以公路為界。（二）領導周轉房1、市管領導周轉房15套，面積約1500平方米；2、領導周轉房分布：在三個小區(qū)（距辦公樓1.5公里內(nèi)）。（三）會議中心總建筑面積2.6萬平方米，其中會議大樓地下1層，地上1層（局部3層），建筑面積大約 13600，（地上建筑面積8642，地下車庫（車位120個）、設備用房4960）。政務綜合辦公樓地上6層（無地下室），建筑面積大約12100。二、機關辦公中心及會議中心設備清單（一）機關辦公中心設備清單1.供電系統(tǒng)（1）高、低壓配電柜12臺，采取雙回路供電方式（高壓柜在負1樓配電房內(nèi)）；（2）各類照明動力配電箱40臺；（3）應急電源：USB電源、自動應急照明。2.給排水系統(tǒng)（1）供水方式：管網(wǎng)+屋面水箱；（2）水泵設備：潛污水泵2臺：其中， 功率KW，功率KW；消防水泵2臺：功率KW；噴淋泵 2 臺；功率KW；生活水泵2臺：功率KW；（3）排水管網(wǎng)窖井 2 個3.空調系統(tǒng)：獨立柜式空調230臺4.排污系統(tǒng)（1）生化池：2個，容量：120立方；（2）衛(wèi)生間：18個。5.電梯：電梯品牌：三洋，臺數(shù)：2臺 ；層數(shù)11層6.消防系統(tǒng)（1）消防控制中心安裝位置：負1樓；（2）消防廣播系統(tǒng)，1套；（3）消防設施、設備：監(jiān)控報警、噴淋系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、滅火器、消防水池；（4）消防水池：共1個。7.通風防排煙系統(tǒng):共有各類風機13 臺。8.燈飾照明設備（1）室內(nèi)照明；（2）環(huán)境照明；（3）光彩工程照明；（4）路燈；（5）其他。9.會議音響、視頻設備:各類大小會議室5套。10.綜合布線、通訊系統(tǒng)：一個視頻監(jiān)控室、交換機19臺。11.噴泉水池：2 個。12.門禁系統(tǒng)：3套。（二）會議中心設備清單(以房屋竣工驗收后的設備清單為準)1.消防報警系統(tǒng)設備（1）各類報警點：煙感：205 只；溫感：256只；手動報警按鈕：32只；消火栓按鈕：66只；聲光報警器：44只；固話：5只；廣播：52只；輸入模塊：26；輸入輸出模塊：67只；廣播模塊：4只。（注：具體點位根據(jù)現(xiàn)場可能有適當變動）（2）立式機柜1套；（即報警主機）（3）消防廣播系統(tǒng)1套。（4）消防電話系統(tǒng)1套2.會議中心地下停車庫設備主樓地下停車庫一進一出，設置一個管理安全島（1）通風、防排煙各類風機 臺；（2）衛(wèi)生間通風器 個；（3） 油煙凈化器1臺；3.中央空調設備（1）風冷螺桿冷水機組：冷量：730-880KW，6臺；（2）風冷螺桿冷熱水機組：冷量：730-880KW，8臺；（3）柜式空調器：冷量：12000-18000KW，5臺；（4）各類風機盤管：1580臺。4.防火卷簾門設備各類防火卷簾門設備30樘。5.變配電系統(tǒng)設備（1）高壓配電柜19臺（2）低壓配電柜49臺（3）變壓器6臺（4）各類照明動力配電箱臺（5）柴油發(fā)電機組200kw一臺（6）密集型插接母線一批（7）電線電纜一批6.國產(chǎn)水泵設備（1）生活、消防泵9臺；（2）潛污泵2臺；（3）空調泵19臺。7.不銹鋼水箱設備（1）6m4m2.5m一臺（2）5m2.5m2m二臺8.照明工程（1）會議中心室內(nèi)照明一項（2）綜合樓室內(nèi)照明一項（3）景觀環(huán)境照明一項9.監(jiān)控報警、門禁系統(tǒng)、LED顯示屏、擴聲系統(tǒng)設備（1）各類攝像機 臺及系統(tǒng)集成；（2）門禁管理道 門、 個用戶、可進行門禁、報警、在線巡更、功能控制等管理；（3）會議中心一層大廳、多功能會議廳、視頻會議室LED雙基色顯示屏等3塊；（4）會議中心一層大廳、多功能會議廳、視頻會議室擴聲及燈光系統(tǒng)設備一批。10.給排水管網(wǎng)工程（1）室內(nèi)外消防噴淋管網(wǎng)系統(tǒng)（2）室內(nèi)外消火栓管網(wǎng)系統(tǒng)（3）室內(nèi)外污排管網(wǎng)系統(tǒng)（4）室內(nèi)外雨排管網(wǎng)系統(tǒng)（5）綠化用水管網(wǎng)系統(tǒng)（6）生化池四座（7）隔油池二座（8）衛(wèi)生間潔具一批11.空調、通風管道系統(tǒng)（1）防排煙管道系統(tǒng)（2）正壓送風管道系統(tǒng)（3）空調新風管道系統(tǒng)（4）空調送風管道系統(tǒng)（5）衛(wèi)生間排風管道系統(tǒng)（6）餐廳、會議中心一層中央空調風管道系統(tǒng)（7）空調冷凍供水、回水、冷凝水管網(wǎng)系統(tǒng)12.電梯（1）會議中心2.5m/s電梯兩部（2）綜合樓2.5m/s電梯四部13.低壓二氧化碳氣體滅火系統(tǒng)設備（1）柜式七氟丙烷滅火裝置(150kg): 6臺（2）柜式七氟丙烷滅火裝置(70kg): 1臺（3）遠程控制柜臺(報警主機)： 1臺（4）消防泵：8臺（噴淋泵：2臺，噴淋穩(wěn)壓泵：2臺，消火栓泵：2臺，消火栓穩(wěn)壓泵：2臺）三、物業(yè)服務內(nèi)容（一）建筑本體及配套設施的維修、養(yǎng)護和管理1.建筑結構、屋面、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、門窗等的維修、養(yǎng)護及管理；2.物業(yè)附屬道路、溝渠、水池、井、停車場等維護、清理與修繕。（二）物業(yè)設備的運行、養(yǎng)護、維修和管理1.照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)(業(yè)主單位或使用單位提供材料，中標企業(yè)負責免費維修)；2.電梯系統(tǒng)的設備運行，維修養(yǎng)護以及系統(tǒng)檢測；3.消防系統(tǒng)的設備運行，維修養(yǎng)護以及系統(tǒng)檢測；4.給排水（污）系統(tǒng)的設備運行與維修養(yǎng)護；5.樓宇自控系統(tǒng)的設備運行與維修養(yǎng)護；6.弱電系統(tǒng)的設備運行，維修養(yǎng)護及系統(tǒng)檢測；7.避雷系統(tǒng)的養(yǎng)護與檢測；8.會議室音響系統(tǒng)的維護、運行、管理；9.其他設施設備的維修與養(yǎng)護。（三）綜合服務設客戶服務中心，設置客戶服務專線，實行365天24小時值班制度，負責對客戶接待、咨詢和求助/投訴的處理工作。（四）綠化及水景的維護與管理協(xié)助市政綠化維護單位，對綠化植物的養(yǎng)護管理。對水景的日常維護與管理。（五）清潔管理公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運、排水管理，污水管道的疏通;15套縣級領導周轉房的清潔衛(wèi)生（含床上用品更換及40余套市管領導午休房間床上用品更換）。外墻清洗另行約定。（六）道路交通及車輛停放秩序管理；（七）安保管理公共秩序維護、安防、消防等事項的協(xié)助服務管理和事故預防，包括安全、消防監(jiān)控，門崗執(zhí)勤（不含招標人、非招標人使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任）；（八）會議中心及會議服務負責會議室的布置、會議茶水的準備和服務、會議燈光、音響、視頻等的調試使用及其他會議服務。（九）物業(yè)檔案資料的管理（十）物業(yè)項目使用專項維修資金的預算和計劃（十一）協(xié)助招標人編制機關辦公中心、會議中心內(nèi)管理與服務相關的制度文件（十二）各類突發(fā)事件的應急預案（十三）完成招標人指定的臨時性工作接受招標人的領導，對招標人指定的臨時性工作任務應積極予以安排完成，其臨時任務涉及費用和其它特約服務費用的，雙方共同另行協(xié)商。四、管理服務質量標準除本標準外競標人可提供優(yōu)于此標準的服務內(nèi)容。（一）基本要求1.管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。2.有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理、員工培訓等制度健全。3.管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。4.設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修10分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。5.根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。6.按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。7.實行定期業(yè)主評議，業(yè)主與公司關系融洽，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，業(yè)主滿意率95%以上，有效投訴率年發(fā)生頻次小于2次，處理率100%。8.物業(yè)檔案資料齊全，查閱方便。9.服務體系完善并執(zhí)行ISO9001標準。（二）會議服務1.服務人員要求學歷為高中以上，女性身高在160165CM之間，年齡在2030周歲之間；形象較好，氣質較佳，具有會場服務技能和較好的思想道德素質，嚴格遵守保密制度，做好保密工作。2. 根據(jù)業(yè)主要求，負責會議室及職工娛樂室的布置、會議茶水的準備和服務。3.代制（擺）迎賓牌和座牌、代擺鮮花、代簽到。4.提供迎賓和禮儀服務，包括簽字儀式服務、頒獎服務、迎賓服務和貴賓禮儀服務、各類慶典等服務。5.根據(jù)不同會議規(guī)格和要求著裝，得體、大方，服務熱情、周到、細致，業(yè)主意見反饋滿意率95%以上。6.各涉密會議的服務由業(yè)主自行負責。（三）清掃保潔服務1.保潔人員要求年齡50歲以下，無違法不良記錄，熱愛本質工作，能吃苦耐勞，盡心盡責；2.清掃保潔的區(qū)域為機關辦公中心及會議中心的門廳、室內(nèi)公共走道、公共衛(wèi)生間、地下車庫等公共區(qū)域（領導周轉房由物業(yè)公司派專人進行清掃保潔）。3.按層設置垃圾桶，每日清運2次，每日清洗1次；垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、垃圾桶內(nèi)無異味。4.電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次，無隨意堆放垃圾、雜物或占用；會議中心一層會議室、三層多功能會議室、二層視頻會議室等會議中心樓所有會議室，每次開會前拖洗1次，每次會議結束后拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除公共區(qū)域積水、灰塵、垃圾。5.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，檢查情況及時反饋；化糞池每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時報業(yè)主。化糞池、雨水池、污水井完好率98%以上。6.公共衛(wèi)生間每天清洗1次，地面干凈光亮、無異味、無積水、無污漬、無雜物，墻面瓷片、門、窗等無灰塵。7.縣領導周轉房每周打掃2次，地面干凈，家具及設施無灰塵，玻璃窗戶光潔明亮；40余套市管領導午休房間床上用品更換。8.根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害，保持服務中心物業(yè)內(nèi)無蚊、蠅、蟲、鼠孽生地。9.清掃保潔率99%以上。（四）保安及車輛管理1.保安從業(yè)人員條件年齡35歲以下，高中以上文化，男身高170，女身高160以上，政治素質好，無違法違紀不良記錄、責任心強，退役軍人條件可適當放寬。其中監(jiān)控人員必須具備熟練操作電腦和監(jiān)控設備能力。2.保安管理內(nèi)容（1）常規(guī)防范；（2）門崗執(zhí)勤；（3）巡邏服務；（4）技術防范。3.消防管理（1）消防監(jiān)控中心的管理；（2）消防設施、器材的管理；（3）保持消防通道暢通；（4）裝修期間的消防安全管理；（5）煙花、爆、燃放管理；（6）易燃易爆物品管理；（7）防止電器短路等引發(fā)火災。4.道路及車輛管理（1）按行政辦公及會議中心樓要求設置交通標識；（2）車輛出入有序；（3）車輛按指定地點停放，無亂停亂放現(xiàn)象。（五）公用設備設施的維護管理1.負責本物業(yè)項目范圍內(nèi)的公用設施設備及場所（消防、機電設備、道路、路燈、生化池、停車場、管道、垃圾道、電梯 ）的使用、維修、養(yǎng)護和管理。2.建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3.設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。4.對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主的決定，組織維修或者更新改造。5.載人電梯24小時正常運行。6.消防設施設備完好，完好率100%，可隨時啟用；消防通道暢通，完好率達100%。7.設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8.公共區(qū)域道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范，道路完好率98%以上。9.路燈、樓道燈完好率不低于95%。10.容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。11.公共設備設施維護保養(yǎng)好，完好率95%以上，大型及重要機電設備完好率100%，保養(yǎng)記錄齊全。（六）房屋建筑的維護管理1.對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置等。2.根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主的決定，組織維修。3.每日巡查1次各層辦公樓、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；房屋完好率達98%以上。4.零星維修及時率達95%以上，合格率達98%以上，維修記錄齊全。（七）安全保衛(wèi)及車輛管理1.安全保衛(wèi)人員要求為男性，年齡2035周歲，身體健康、五官端正、氣質好、形象佳、記憶力強，初中以上文化程序，身高168cm以上，其中機關辦公中心門崗人員男性身高要求175cm以上，女性身高要求165cm以上，形象氣質佳；具備基本的治安防范、消防操作及交通指揮技能和電腦操作知識，有相關的工作經(jīng)驗；思想品質好，遵紀守法，敢于同各種違法行為作斗爭；無違法犯罪記錄。2.機關辦公中心主出入口、停車庫進出口、消防（監(jiān)控）中心24小時值班看守，并有詳細交接記錄和人員、大型物件、車輛登記記錄。3.對進出機關辦公中心、會議中心區(qū)車輛實施交通管理，引導車輛有序通行、停放，保持道路暢通。4.對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查1次，并有巡查記錄。5.保證消防（監(jiān)控）、報警等技防設施24小時正常運行。6.遇到火警、警情或異常情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并采取相應措施。7.對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，并協(xié)助采取相應措施，每年應組織不少于1次的防火應急預案演習。8.保安人員必須經(jīng)過至少個月的保安業(yè)務及有關法規(guī)培訓，持證上崗。9.火災、刑事和交通事故發(fā)生率1。（八）強、弱電維修人員管理1.要求為男性，年齡2045周歲，身體健康、五官端正，初中以上文化，具備強電、弱電上崗資格證，并有相關的從業(yè)工作經(jīng)驗；2.每周對配電室、發(fā)電機房、弱電機房、強弱電井等位置的機械設備進行巡查1次，做好巡查記錄；3.負責按作業(yè)文件和維保計劃實施房屋、設施設備的日常檢查、維護與保養(yǎng)；4.負責項目重要場所/各類設施設備的靜態(tài)標識和狀態(tài)標識的申請制作和保持；5.負責協(xié)助電梯維保人員的電梯維保與突發(fā)事件應急處理工作；負責電梯突發(fā)事件的解救工作。在消防應急狀態(tài)下?lián)沃瘪傠娞莶僮鞴ぷ鳎?.負責對配電設備按操作規(guī)程進行操作；做好日常運行監(jiān)護和記錄工作； 7.負責對弱電系統(tǒng)進行維保及運行監(jiān)視和記錄工作；8.負責處理工程突發(fā)應急事件；9.負責責任區(qū)域的機房設備清潔工作；（九）會議中心會議室（一層大會議室、三層多功能會議室、二層視頻會議室、人防指揮中心及業(yè)主單位管理的其它會議室）、職工娛樂室管理人員1.男性，年齡20至45周歲，身體健康、五官端正，初中以上文化，具備舞臺燈光、音響、強弱電上崗資格證，并有相關的從業(yè)工作經(jīng)驗優(yōu)先；負責對舞臺燈光、音響、配電等設備按操作規(guī)程進行操作；做好日常運行監(jiān)護和記錄工作； 2.負責對舞臺音響、燈光系統(tǒng)進行維保及運行監(jiān)視和記錄工作；3.負責處理工程突發(fā)應急事件；4.負責音響室、燈控室、耳光室等控制室的設備清潔工作。五、服務目標及各項指標要求（一）管理目標服務目標是：為領導及工作人員創(chuàng)造高效、便捷、安全、衛(wèi)生的辦公環(huán)境，為外來人員創(chuàng)造文明、舒適、溫馨的辦事環(huán)境，為日益擴大的交往提供良好的服務。兩年內(nèi)達到重慶市管理與服務優(yōu)秀大廈標準。（二）服務應達到的各項指標1.杜絕火災責任事故和其他安全事故；2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達98；3.消防設備設施完好率100；4.房屋、門窗完好率99；5.車庫設備完好率98； 6.智能化系統(tǒng)運行正常率98；7.零星維修、報修及時率100，返修率1；8.服務有效投訴5，處理率100；9.會議服務及時率99%；10.服務質量滿意率85。第三篇 項目商務要求一、實施時間、地點及驗收方式（一）實施時間1、中標企業(yè)應當嚴格按照國家和重慶市物業(yè)管理的有關規(guī)定和物業(yè)服務合同，對*機關辦公中心及會議中心物業(yè)項目實施專業(yè)化管理，綜合性服務。2、自中標之日起應在30天內(nèi)，中標企業(yè)組織完成相關服務人員的選聘及集中培訓工作，經(jīng)業(yè)主單位認可后，于2012年12月1 日起正式到崗上班。3、中標企業(yè)試用期3個月。3個月期滿，經(jīng)業(yè)主單位考核合格后與其簽訂正式合同。（二）交付地點*南陽公園北側。（三）服務要求及驗收中標單位應該嚴格按照投標書和委托合同的約定進行物業(yè)管理，如達不到規(guī)定的要求，管理、維護和服務的水平下降，投訴多或者出現(xiàn)重大管理失誤，委托方有權提出整改意見，直至終止委托合同，并進行財務審計，責任由中標單位負責。（四）付款方式試用期間的物業(yè)管理費用由業(yè)主單位按中標價格按月支付；試用期間如出現(xiàn)物業(yè)公司履職不到位、員工素質差、發(fā)生安全事故、社會可信度差等情況，將取消中標資格。試用合格，正式簽訂合同后，以中標價為依據(jù)，以每月業(yè)主單位對中標單位的考核情況支付物業(yè)管理費，并于每月的前10個工作日內(nèi)支付上月服務費用。 （五）違約責任 1.甲方違約責任 （1）甲方逾期支付款項的，除應及時付足款項外，應向乙方償付欠款總額仟分之壹/天的違約金；逾期付款超過15天的，乙方有權終止合同； （2）甲方償付的違約金不足以彌補乙方損失的，還應按乙方損失尚未彌補的部分，支付賠償金給乙方。2.乙方違約責任（1）中標人應當按照合同約定的條件履約，不得將中標項目轉讓或分包，否則，業(yè)主將取消中標資格，沒收其履約保證金，造成的一切損失由承包人承擔。（2）本項目為一個包，具有整體性，不可分割。本項目拒絕掛靠或一個以上的供應商組成的投標聯(lián)合體（后期服務過程中禁止轉包）的投標人的投標，一經(jīng)業(yè)主查實，沒收履約保證金，并追訴其經(jīng)濟責任。（3）中標單位在人員聘用上，將符合條件的原有機關行政辦公大樓的工作人員（物管經(jīng)理、保安、保潔、強弱電等人員）全部錄用。如中標單位有意設置障礙，拒聘上述人員，業(yè)主單位可以立即解除合同，中標單位自行承擔一切損失。（4）中標單位嚴格按照投標文件要求崗位配置，如經(jīng)業(yè)主查實，人員配置不夠或降低服務標準，業(yè)主單位可以解除合同，中標單位承擔一切損失。(六)知識產(chǎn)權采購人在中華人民共和國境內(nèi)使用投標人提供的貨物及服務時免受第三方提出的侵犯其專利權或其它知識產(chǎn)權的起訴。如果第三方提出侵權指控，中標人應承擔由此而引起的一切法律責任和費用。（七）培訓自中標之日起應在30天內(nèi)，中標候選企業(yè)組織完成相關服務人員的選聘及集中培訓工作，經(jīng)業(yè)主單位認可后，于2012年12月1 日起正式到崗上班。二、人員崗位分布及職責、組織架構圖（一）物管處經(jīng)理1名其崗位職責為：1.接受公司分管領導的領導并按業(yè)主單位要求工作。2.按PDCA循環(huán)的方式對管理處的工作實施管理并指導其員工的具體工作。3.負責業(yè)主入住前的相關準備工作（包括入住資料的準備）。4.負責對本管理處下屬進行職業(yè)意識和職業(yè)技能的培訓。5.對所管轄區(qū)域的各項服務工作,組織實施周檢和隨機抽檢,并作好記錄。6.接受顧客求助/投訴,并組織相關部門實施處理，按規(guī)定權限范圍處理好本區(qū)域的對內(nèi)對外關系。7.組織實施糾正措施/預防措施。8.負責組織顧客有效投訴處理率,與業(yè)主/租賃戶的年有效溝通率,限時服務承諾實現(xiàn)率等質量目標實現(xiàn)情況的統(tǒng)計,并將統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)按時傳至相關職能部門。（二）管理人員2名1.物管員1名2.會場管理員1名（三）保安30名1.保安班長 2名2.禮儀保安4名（辦公中心）3.監(jiān)控室和消防中控室4名（白班、夜班各2名）4.大門崗8名（辦公中心夜班1名，會議中心、政務大樓白班5名，夜班2名）5.車崗6名（辦公中心車庫白班2名，夜班1名；會議中心車庫白班2名，夜班1名）6.巡邏崗3名（白班1名，保安班長兼白班巡邏，夜班2名）7.輪休4名（辦公中心、會議中心各2名）（四）工程人員6名1.工程班長1名2.電工3名（強電工1名、弱電工1名、水電及中央空調維修工1名）3.電梯工1名（共有1名）4.音響工1名（五）保潔人員17名1.保潔班長2名（分別兼辦公中心和會議中心保潔1名）2.保潔人員14名（辦公中心6名：2層/1人，一樓大廳是1人；會議中心7名：行政大廳和交易中心各1人，辦公場地2人，會議室3人，外圍1人）3.領導公寓保潔2名（六）會議服務員5名（其中1名服務員負責職工娛樂室服務工作）人員組織架構圖（詳見下頁）墊江管理處人員架構圖物管經(jīng)理管理人員2名綜合服務 大樓門崗監(jiān)控及消防控制崗車庫崗巡邏崗辦公樓禮儀崗會議服務員5名音響工電梯工弱電工強電工領導公寓保潔工程班長1名（中央空調）保安班長2名保潔班長2名保潔崗 三、人員配置物管處人員由公司現(xiàn)同類型物管項目抽調經(jīng)驗豐富、業(yè)務能力強、有敬業(yè)精神的骨干人員搭建主體和面向社會招聘的人員組成。管理服務人員配置情況表序號類 型職務及工種人數(shù)值班地點及崗位工 作 時 間1管理客戶服務項目負責人1物管處辦公室8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制管理員2物管處及會議中心辦公室8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制會議服務5會議中心8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制2工程維修組工程班長1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制弱電工1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制強電工1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制電梯工1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制音響工1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制水電及中央空調維修工1現(xiàn)場8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制3環(huán)境組保潔班長2大樓大廳8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制辦公區(qū)保潔工13樓內(nèi)公區(qū)8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制領導公寓保潔工2領導公寓內(nèi)8小時，每周休息一天實行綜合計算工時制4秩序維護組保安班長（兼巡邏）2班長兼樓內(nèi)巡邏副班長兼會議中心大樓門崗12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制禮儀崗4辦公中心大門12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制監(jiān)控保安4安全監(jiān)控室、消防控制室12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制大門保安、辦事大廳7主大門3個、次大門兩個12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制巡邏崗3樓內(nèi)、樓外12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制車崗6崗亭及車庫12小時，每周休息一天實行綜合計算工時制輪休4合 計61四、其他（一）投標人必須在投標文件中對以上條款和服務承諾明確列出，承諾內(nèi)容必須達到本篇及招標文件其他條款的要求。（二）其他未盡事宜由供需雙方在商務合同中詳細約定。特別注明：1、投標企業(yè)必須按照招標文件要求，對應配置人崗位及人員數(shù)，少于投標配置人數(shù)，該投標文件作廢；同時在合同履行期間，業(yè)主單位有權監(jiān)督和檢查中標企業(yè)的人員配置和員工工資待遇支付情況及服務情況，一旦發(fā)現(xiàn)少于投標配置人員和少發(fā)放工資待遇支付情況及降低服務項目標準，業(yè)主單位可從中標企業(yè)的物業(yè)服務分項報價清單的人員配置及服務項目對應減少金額。2、業(yè)主單位可以根據(jù)實際工作需要，對投標單位的人員配置和投報項目增加或減少，增加或減少的價格以投標單位物業(yè)服務分項報價清單為準。第四篇 評標方法、評標標準、無效投標條款和廢標條款一、評標方法（一）評標方法定義本項目采用綜合評分法進行評標。綜合評分法是指在最大限度地滿足招標文件實質性要求前提下，按照招標文件中規(guī)定的各項評分因素進行綜合評審后，以評標總得分最高的投標人作為中標候選單位或者中標供應商的評標方法。投標人總得分為價格、商務、技術等評定因素分別按照相應權重值計算分項得分后相加（四舍五入取二位小數(shù)）。（二）評標程序評標工作由*公共資源交易中心負責組織，具體評標事務由依法組建的評標委員會負責。評標委員會由采購人代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)。其中，技術、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會成員到位后，推舉其中一位評審專家擔任評審組長，并由評審組長領導該項目評審工作。評標委員會按以下程序獨立履行評審職責：1.資格性審查。依據(jù)法律法規(guī)和招標文件的規(guī)定，對供應商投標文件中的資格證明、投標保證金等進行審查，以確定投標供應商是否具備投標資格。資格性檢查資料表如下：序號審查因素審查內(nèi)容1投標人應符合的基本資格條件（1）具有獨立承擔民事責任的能力投標人營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證等復印件，以及投標人法定代表人和受委托人身份證明復印件（現(xiàn)場驗證受委托人身份證原件）和授權代表委托書等。（2）具有履行合同所必須的設備和專業(yè)技術能力主要設備情況及主要管理、服務、技術人員人員能力等。（3）參加政府采購活動近三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄參加本項目準備活動前三年內(nèi)無重大違法記錄聲明。重慶市物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)服務企業(yè)信譽證明2投標人必須符合的特定資格條件要求1、注資金500萬人民幣以上（含500萬元）；2、投標單位具有一級物業(yè)服務企業(yè)資質;3、投標代理人若非投標企業(yè)法人代表，需持有投標企業(yè)法人代表代理授權書原件；（以上基本資格條件及特定資格材料必須提供，并加蓋鮮章的復印件，單獨裝袋，封面注明“資格證明文件”字樣。）3投標保證金符合本招標文件第一篇規(guī)定2.符合性審查。依據(jù)招標文件的規(guī)定，從供應商投標文件的有效性、完整性和對招標文件的響應程度進行審查，以確定是否對招標文件的實質性要求作出響應。資格性審查資料如下表：序號評審因素評審標準1有效性審查投標文件簽署投標文件上法定代表人或其授權代表人的簽字齊全。法定代表人身份證明及授權委托書法定代表人身份證明及授權委托書有效，且符合招標文件規(guī)定的格式。投標方案每個分包只能有一個方案投標。報價唯一只能在限價范圍內(nèi)報價，只能有一個有效報價，不得提交選擇性報價。投標保證金按時、足額繳納投標保證金2完整性審查投標文件份數(shù)投標文件正本、副本數(shù)量符合招標文件要求。投標文件內(nèi)容投標文件內(nèi)容齊全、無遺漏。3招標文件的響應程度審查投標文件內(nèi)容對招標文件第一篇和第二篇規(guī)定的招標內(nèi)容全部作出響應。質量技術滿足招標文件提出的技術和質量要求。完成期限滿足招標文件要求。投標有效期滿足招標文件規(guī)定。（三）澄清有關問題對投標文件中含義不明確、同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內(nèi)容，評標委員會可以書面形式（應當由評標委員會成員簽字）要求投標人作出必要澄清、說明或者糾正。投標人的澄清、說明或者補正應當采用書面形式，由其授權的代表簽字，并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內(nèi)容。（四）比較與評價按招標文件中規(guī)定的評標方法和標準，對資格性審查和符合性審查合格的投標文件進行商務和技術評估，綜合比較與評價。評標委員會各成員應當獨立對每個有效投標人的標書進行評價、打分，然后由評審組長組織評標委員會成員對各評委打分情況進行核查及復核，個別評委對同一投標人同一評分項的打分偏離較大的，應對投標人的投標文件進行再次核對，確屬打分有誤的，應及時進行修正。復核后，*公共資源綜合交易中心工作人員匯總每個投標人每項評分因素的得分。（五）推薦中標候選供應商名單中標候選供應商數(shù)量應當根據(jù)采購需要確定，但必須按順序排列中標候選供應商。采用綜合評分法的，按評審后得分由高到低順序排列。得分相同的，按投標報價由低到高順序排列。得分且投標報價相同的，按技術指標優(yōu)劣順序排列。二、評標標準（一）經(jīng)濟部分(50分)關于最高限價：開標前五個工作日公示，請各投標企業(yè)在重慶市凡符合條件的投標企業(yè)，請于發(fā)布公告之日起，在重慶市政府采購網(wǎng)（/）和*公共資源交易網(wǎng)）查詢并下載。不管查詢或下載與否都視為投標人知曉全部投標過程及其相關事宜。本項目的承包方式為合同年總承包制，報價包含維修材料更換人工費（除專項維修、年檢費等以外的費用），物業(yè)管理服務所需的人工費（人員工資、社會保險、福利、節(jié)假日加班費、人員工作餐等）；綜合辦公服務、安全維護、清潔衛(wèi)生【含垃圾清運費】、綠化養(yǎng)護、會務服務（茶葉、水果、會標、標牌等均有招標方負責提供）等需費用；管理服務投入的裝備物資（維修、維護、辦公設備，工用具，服裝，6部座機通訊話費等）固定資產(chǎn)折舊費和低值易耗品分攤；公眾責任險；管理費；法定稅金及附加；合理利潤等一切費用總和。投標經(jīng)濟評分表序號評分因素及權重分值評分標準說 明1投標報價40分1、投標企業(yè)的投標報價高于限價為無效報價，該項記分0分。2、投標單位報價與有效投標企業(yè)算術平均價比較，與平均價相等得40分，其余與平均價相比，上浮1%扣3分，下浮1%扣1分，扣完為止。投標報價項目中百分數(shù)四舍五入取二位小數(shù)，分值內(nèi)插。2測算明細及依據(jù)10分測算依據(jù)發(fā)改委物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）（2007年10月1日施行）、重慶市有關物業(yè)管理法規(guī)、政策的規(guī)定，按合法性、相關性、合理性及權責發(fā)生制等四原則判斷測算的合法、合規(guī)、科學、合理，無漏項，最高得10分。人員配置崗位人數(shù)及服務項目，必須按招標文件要求的人員崗位總數(shù)及服務項目要求計算，減少崗位人員配置數(shù)及服務項目，其得分為0.其余按不同程度扣分。（二）商務部分(30分)投標商務評分表序號評分因素分值評分標準說 明1實力與信譽5分（1）2010年度和2011年度繳納稅收票據(jù)和社會保險證明每項每年度各得0.5分,共2分。（2）管理體系認證得3分，通過ISO9001國際質量體系、18000職業(yè)健康安全管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系各得1分。附復印件加蓋鮮章（原件備查）2企業(yè)業(yè)績22分（1）投標企業(yè)有重慶市區(qū)縣級以上政府類似物業(yè)管理項目，總分6分，有一個項目得1分，沒有不得分，得滿為止；（2）投標企業(yè)管理項目獲得國家級授予的“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號每1個得1分，共2分。（3）投標企業(yè)管理項目獲得重慶市“物業(yè)管理優(yōu)秀、示范大廈”稱號每1個得1分，共2分；（4）獲得國家級科技創(chuàng)新、信用企業(yè)、全國物業(yè)企業(yè)百強、中國物業(yè)協(xié)會物業(yè)管理改革發(fā)展三十周年行業(yè)節(jié)能獎勵的，1個1分，最多4分；（5）獲重慶市“誠信物業(yè)管理企業(yè)”、“信得過物管企業(yè)”、 “商業(yè)信用企業(yè)”、“誠信經(jīng)營示范承諾企業(yè)”等稱號等，每個得1分，最多4分。（6）獲重慶市50強物業(yè)服務企業(yè)，得2分；無，不得分。（7）本項目成立服務機構，得2分。（投標人書面承諾并提供人員配置）附證明文件和合同復印件加蓋鮮章（證明文件原件、合同原件備查）3財務狀況2分以投標人從2010至2011年的財務審計報告進行評價，財務狀況良好的得2分；一般的得1分；未提供的不得分。4投標文件的規(guī)范性1分投標文件制作規(guī)范，沒有細微偏差情形的得1分；有一項細微偏差扣0.2分，直至該項分值扣完為止。合計30分（三）技術部分 (20分)投標技術方案評分表序號評分因素分值評分標準說 明1項目及服務的定位和識別1分（1）物業(yè)識別定位準確，0.5分；其余按不同程度扣分；（2）物業(yè)服務定位準確，0.5分；其余按不同程度扣分。提供實施方案2物業(yè)管理服務的總體思路1分思路清晰、完全符合本物業(yè)實際，且有可操作性創(chuàng)新。得1分；其余按基本清析、基本符合，可操作性不強；無創(chuàng)新，不清晰、不符合分別扣分或不得分。提供實施方案3管理目標及各項質量指標承諾1分（1）管理目標明確、可行，符合實際，得0.5分；其余按目標不清晰，或過高，不符合實際，或無目標分別扣分或不得分；（2）承諾指標與重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準一致，得0.5分；其余按與以上標準不一致程度扣分；無承諾不得分。提供實施方案4機構設置、人員配置、資歷1分設立管理機構，人員配置合理、科學，人員資歷符合要求，得1分；其余按符合性程度扣分，或不得分。提供實施方案5員工培訓及管理1分培訓、管理制度建立健全，培訓、管理辦法可行性強，得1分；其余按健全性、可行性程度或無制度、無辦法扣分或不得分。提供實施方案6規(guī)章制度、檔案管理3分有公眾制度的協(xié)助建立措施；內(nèi)部制度及崗位職責建立健全；檔案管理規(guī)范標準。各得1分。其余按不同程度扣分或不得分提供實施方案7綜合服務及臨時性任務1分綜合服務符合要求，有創(chuàng)新；有接受臨時任務承諾，且滿足要求、及時。各得0.5分。其余按相應程度扣分，或不得分。提供實施方案8設施設備維修運行管理2分有維修運行管理制度、安全責任落實、崗位職責；得0.5分。有作業(yè)規(guī)范、工作流程，得0.5分。具體管理措施標準化、規(guī)范化，可操作性強，得1分。其余按不同程度扣分或不得分。提供實施方案9秩序維護、車輛及消防管理1分安全管理制度建立健全并上墻、人員崗位配置科學、合理，得0.5分；秩序維護、車輛及消防管理管理措施全面、可操作性強，得0.5分。提供實施方案10清潔及綠化管理1分清潔服務分區(qū)域落實責任，有可行流程和措施，得1分；其余按不同程度扣分。提供實施方案11會議中心及會議服務2分建立健全會議中心、會議服務管理制度；有工作職責，工作流程；服務的及時、準確；按會議類型、級別提供規(guī)范化、標準化服務。各得0.5分。其余按不同程度扣分。提供實施方案12各項應急處理方案2分有相應的應急搶險機構、責任人落實，得0.5分；有主要的必須的各項應急預案，1分；預案的發(fā)動宣傳、組織、演練，0.5分。其余按不同程度扣分。提供實施方案13節(jié)能降耗管理1分（1）節(jié)能降耗的宣傳教育，0.5分；（2）有節(jié)能降耗的具體措施，操作性可行，0.5分；（3）其余按不同程度扣分。提供實施方案14物業(yè)服務合理化建議1分對物業(yè)瑕疵、遺留問題提出整改意見及對物業(yè)服務提出合理化建議，得1分。其余按不同程度扣分。提供實施方案15響應招標文件綜合評定1分（1）完全響應招標文件，具體方案完備，有新意，有自主創(chuàng)新、節(jié)能、環(huán)保等技術的，1分；（2）響應招標文件，具體方