探尋商業地產的發展實錄此次論壇主要探討在目前廣州房地產市場當中，什么才是成功的商業地產？在廣東發展商業地產的優劣條件？如何看待現在商業地產熱潮？論壇主題：關注商業地產探尋商業地產的發展主持：南方電視臺財富論壇主持人 王世軍嘉賓：正佳廣場企業總裁、副董事長 陳維民先生珠江恒昌房地產顧問有限公司商業地產事業部總經理 張廣忠先生主持人：各位朋友歡迎來到這一期的南方財富論壇。在現代城市經濟發展過程中，大型購物中心、商業中心成為各個投資商的投資重點，在城市經濟發展的過程中，大型商業中心發展的如何往往代表城市經濟發展的如何，地產項目往往也會成為這個城市的代表。在2003到2004年，整個廣東省各個地方都開始了商業地產的熱潮，商業加地產代表怎樣的概念，是不是蓋一棟樓招商有商戶進來經營就算是成功的商業地產呢。首先介紹一下今天的兩位嘉賓。一位是廣州市正佳企業有限公司陳維民總裁。還有一位是珠江恒昌房地產顧問有限公司張廣忠副總經理。商業加地產等于不同的兩個行業在一起，什么才是成功的商業地產概念呢？是不是蓋一棟樓分割不同的商鋪有商戶進來有消費者進來購物就算是成功的商業地產呢？陳維民：要想講清楚我們現在討論的主題，首先要對商業地產有一個定義，現在大家對商業地產的理解不一樣，只能從各自的理解來說。圖為：正佳廣場企業總裁、副董事長陳維民先生商業地產我個人認為，是以商業物業的建設和經營為目的的地產開發。像住宅蓋好了就是賣掉，不是經營，也不是蓋了商業物業之后出租，國內比較多，但是國際來看其實不是出租的方式，是和商戶共同經營，產生了巨大增殖的銷售額。我覺得從本質的意義來講，商業地產的概念，它生產的對象或者是目的，我認為實際上地產和商業物業產生增殖的總額，這是商業地產。主持人：不是簡單的蓋一個龐大的建筑群或者是一個住宅群，講起來好像很復雜。陳維民：對，租金的來源是什么？肯定是銷售總額中的一個成本部分，而且按目前國內租金和銷售總額的比例關系，我想是比較清楚的，大概租金是銷售總額的十分之一，廣東的市場行情也是這樣。所以如果從事商業地產的開發商，只從自己的角度考慮租金，沒有去兼顧考慮租金的源頭，就是怎樣做到多少的營業額才有租金的保障。如果簽了租金，營業額上不去，就可能出現斷租的情況。所以商業地產的本質，應該是你所開發的這一塊地和商業物業的營業額，作為整個的對象。主持人：實際上商業地產的發展商扮演和住宅發展商不同的角色，既要把地拿下來，而且要建設好，而且要和商戶共同經營才能存活下去。這是考慮商業地產發展商最硬的標準嗎？張廣忠：可以這么說。因為商業地產是區別于住宅地產的房地產開發業務。目前商業地產也是這一兩年，在中國的大中城市興起的，而且也是由原來主要開發住宅產品的開發商來進行商業地產的經營。往往這些開發商會用以前開發住宅產品的思路，習慣性思維開發商業地產，就會遇到一系列的問題。實際上我認為商業地產，地產是基礎，商業是關鍵，或者說要把商業作為龍頭帶動，然后我們地產是作為建筑、作為地段，或者是作為一個舞臺，讓商業經營者在廣闊的舞臺上表演、經營，獲取最大的市場價值，然后你的地產物業就有了租金來源，或者是投資來源。如果沒有商業的經營，或者沒有商業經營的成功，地產就成了無源之水了。主持人：很多人心目中理解這個概念很容易，但是今年我們發現在廣東各地，已經有很多房地產開發商做大量的宣傳攻勢說我要做商業地產，如何如何要在這個領域做第一，有一哄而上的情況。其實衡量它有沒有能力做的標準，你們覺得除了他們拿到地蓋好樓，最核心的衡量標準是什么？陳維民：商業地產的成功不僅僅是一個理念的問題，涉及到的因素很多。比如說地段的選擇、城市的容量、城市的經濟發展、居民的收入水平，以及交通、周圍環境等。剛才張總也說了，好像大家都同意知己知彼，但是還是要有具體的分析和研究。主持人：在日常的生活中，就以廣州來觀察，有人說在地鐵沿線必將使商業地產一路旺起來。但是我們發現真正旺起來的，依然是過去傳統商業比較熱銷的地方，比如說天河城、中華廣場等，商業地產要成功，是策劃、理念、宣傳還是其他的一些什么東西？陳維民：在這個案子里可能觀念很重要，在另外一個案子里可能地段的選擇很重要，在第三個案子里可能是交通的配套很重要，總而言之，商業地產最關鍵的是什么，不太好講。張廣忠：我認為一個成功的商業地產項目，最關鍵的是成熟的、優良的開發商，是這個主體。我們可以看到很多例子，同樣的項目，不同的操作者，市場有不同的期望。反過來，可能有些地段并不是特別好，但是如果說它確實有很成熟的開發商，就可以彌補地段或者其他不成熟的因素。成熟、優良的開發商，包括很多因素，總而言之，如果有了很優秀、很成熟的開發商，在選擇地段時，前中后的情況都會考慮進去。像一些不太成熟的開發商，只會考慮一兩個因素，商業地產開發是有很多一系列復雜的因素，如果只選擇好了地點，沒有好的開發模式，或者是商場的設計有很大的硬傷，或者我沒有辦法招來很好的商戶，等等這些情況，都會導致這個項目不成熟。而一個優秀、成熟的開發商，都會注意到這些因素。主持人：兩位都是從事商業地產的專業人士，不妨以你們為例子。陳先生有一個非常大型的在傳統商業旺地的商業地產項目正在做，我們提一個質疑的問題，在這個地方空間很狹窄，已經集中了非常多的商業地產項目，也做的非常好。雖然人流集中在這里，但是怎樣保證在這么擁擠狹窄的空間里，你做的項目能夠吸引更多的消費者？你們這個案例里，覺得你們能夠成功是靠什么？陳維民：我們從事的是超大型的購物中心，不是一般的商業項目。考慮和一般零售街面鋪不一樣。重要的是這么幾條。購物中心，特別是大型購物中心的業態，本身就有生命力，我們看到在發達國家，現在基本上購物中心的營業額，占到了全社會銷售總額的50%。但是購物中心作為一個項目的并不多，因為在經濟社會發展到一定程度時，必然有一個階段，人們有閑錢了，就要衣食住行一站式的解決，刺激消費，減少了很多不必要往返的購物時間，而增加了直接購物的時間，而且選擇性更多，高中低檔都有，這是購物中心的特點，是符合社會發展消費者需求變化的。比如說沒有到小康社會時，我們經歷過，大家的消費以省錢為標準，為什么從城東跑到城西，就是因為可以省幾毛錢。那時的購物中心肯定是生不逢時。現在人們考慮的不是省了，是值不值的問題。我到這個地方，雖然這個地方比那個地方的東西貴一些，但是整個環境我覺得值。用中國人的話來說，購物中心在全世界是小康社會到來之后，應運而生的新興業態。國際的資料反映購物中心是人均GDP二千美元時起步，四千美元時就是快速發展期。現在廣州人均GDP是五千美金，北京我印象中是三千多美金。就到了這個時候了，為什么選擇廣州，選擇西北還不行，因為廣東珠三角、長三角是中國經濟發展最好的地區，能夠承載這樣的業態。為什么考慮在天河呢？因為天河是廣州新形成的一個商圈，大型購物中心在老城區是沒有辦法做的。為什么？因為老城區的商鋪是幾十年幾百年形成的商業價值，都很小，是屬于不同的所有者，要把它們都收到你收里，要花多大的功夫多大的代價啊。這是一個問題。再一個問題，老城區的配套也是一個問題，一般街面比較窄，如果一下幾十萬人進去，交通怎么解決。像國外大型購物中心法律規定都允許在城市中心搞，現在在中國是千載難逢的機會，因為中國城市急劇擴大化，形成新的城市中心，才能嫁接到大型商業中心，要么就沒有機會了。 主持人：顯然你們是看到了大的背景，以及城市發展對業態的需求，就你們本身的生存而言，在同一個地區有很多投資者都看到了您看到的這一點，彼此相距一兩公里。你憑什么能夠讓那么多的消費者覺得到你這個大型購物中心，購買、娛樂、游玩值得呢？你有什么特色贏過別人、勝過別人？陳維民：我剛才說了，這種業態在中國還是新出現的，并不說是我左鄰右舍的商鋪設計風格、規模都跟我們同一個水平，我們肯定是有領先的地方，就有競爭的優勢了。各自都有各自的考慮，我說我們有競爭優勢，并不是別人沒有競爭優勢了，只不過大家有錯位，像一些小店主要是方便群眾，包括像地鐵，是帶來人流，人流帶來商流，商流帶來錢流。但是人們購買電視機或者高檔商品，都不會在地鐵里購買，地鐵里購買主要是考慮到方便，和我們所營造的一站式消費、一家式的消費不是一樣的，大家都有各自的氛圍，在各自的角度都有競爭優勢。珠江恒昌房地產顧問有限公司張廣忠先生主持人：陳先生雖然不談自己的商業機密，說自己有什么優勢，但是我感覺到他的優勢不是我們平時感覺到的，房子營業面積比別人大，設計可能我要很漂亮，他希望提供消費者一站式的消費，更多是軟性的東西。張先生你同意嗎？張廣忠：在正佳廣場的旁邊，天河城提出了一個口號，天河城我的廣州生活。這意味著天河作為廣州甚至是中國第一代的購物中心，他已經從傳統的業態，比較分散單一的業態，轉變為各種業態組合的形式，從傳統的商圈進入新城市的中心區商圈，發生了這樣的轉換。但是不僅僅停留在這里，不僅僅是賣產品，還是賣生產方式。所以他們提出這是代表廣州的消費走勢和趨勢，所以他提出的口號是“天河城我的廣州生活”，承載目前廣州生活時尚的元素。正佳提出的口號是“亞洲體驗之都”，購物中心從第一代純粹購物，或者說多業態的組合，現在發展到體驗，有很好的環境和很好的服務。從簡單的物質消費轉化到附加價值和精神層面的消費，這也是全世界隨著經濟發展階段往上走的必然產物。主持人：兩位過去做一些項目時，蓋好地方消費者來買東西。你們各自發展的商業地產項目，陳先生的亞洲體驗之都要讓我感覺到亞洲經濟發展的時尚感或者其他的感覺，要管理在這個商業地產中成千成百到你這里來承載的商戶，這么多不同形態的店鋪，如何體現動感之都或者亞洲動感之都的服務理念。這已經不是簡單的雙方租賃合同的關系，怎么辦？陳維民：這個關系，我可能不講百貨或者其他的業態。購物中心全世界的經驗是統一經營、統一管理，是成功的必要條件。但是又不是統一到百貨的層面上，比如說麥當勞有麥當勞的發票，有自己的經營理念和風格，我認為它適合總體的風格所以可以進來。如果烤羊肉串的我認為不太符合我這里的風格，就不讓他進來。購物中心不是經營所有的品牌，這些品牌還是由各自商戶去經營的，但是我們跟他們的溝通，是大家都在一條船上，大家要朝一個模式或者一種理念，或者一種氛圍共同的經營，如果我這邊是很高雅的東西，你那邊是敲鑼打鼓的話，可能氛圍就不一樣了，不太協調了。所以我要管理使它們協調起來。還有就是我要解決同場惡性競爭的問題，不可能一個品牌的東西，在我場里幾十家都賣，這是我要調整的。還有商戶經營的不錯，但是比如說女裝的面積過大了，有一些更好的男裝品牌要進來，我就要調整比例了，甚至我要把國外一些品牌影響力稍差一些的挪走，讓其他的品牌進來。主要是全場協調的問題。張廣忠：經濟學上兩個概念，一個是規模經濟，一個是范圍經濟，實際上購物中心就是在商業競爭領域里，很好的體現范圍經濟和規模經濟。在購物中心里，一般也會達到中型的，目前來說十萬平方米左右，大型的是二十幾萬都有，百貨公司可能有一萬或者二萬平方米，大型綜合超市是一二萬平方米，在這樣的面積里可能規模效應比較好。購物中心是把零售業態和消費業種聚集在一起，北方人說扎堆，是規模經濟的表現。購物中心是把各種各樣的零售商家，以及其他的消費經營商戶很好的集中在一起，產生聚合的效應，這就比單個的經營有更好的優勢了。當然還要看地點，地點不具備這樣的條件也不行的。所以除了購物中心，還有傳統的商業中心、社區商業等。主持人：現在給人感覺購物中心一哄而上，一個城市發展所能容納的大型購物中心是有限的，消費者的數量、溝通狀況、商流、物流、人流在一定時間里都是有限的。我們分析廣州的情況，現在的狀況像這樣的大型購物中心，究竟更適合在哪一個區域，在這個區域究竟能夠容納多少？比如說天河，可能有三家或者四家之后，大家都賺不到錢了，你們如何看待這個問題，這是很現實的操作問題？陳維民：從目前的情況來說很難說情況，有人感覺多了，有人認為還不夠。現在購物中心有一個數據，大型商業設施維持成本，需要每一個平米提供一年要賣八千到一萬塊錢的營業額，你蓋房子可以蓋很多，但是老百姓能夠消費的錢不是隨隨便便可以增加的，所以不管蓋一個還是蓋二個，都是從消費的飯碗里搶占有率。比如說天河城是做的很成功的大型購物中心，它大概就比平均值高了一倍，每個平米一年有二萬塊錢的營業額，所以生存的很好。主持人：你希望從二倍的概念增加到多少？張廣忠：我想補充一下。可以從兩個角度來看。像美國等發達國家，目前購物中心所擁有的銷售額，占了全美國社會零售總額的50%-60%，就廣州來說，其實天河城加起來的銷售額，一年大概是20-30億，廣州一年的社會消費品的零售總額是一千五百億。30對1500億，顯然差距很大，我們再把中華廣場等中小型購物中心加起來，比例也是相當大的，跟國際先進水平相比，隨著我國經濟在發展，購物中心所占的銷售零售總額的比例會增加。目前購物中心是符合社會發展到一個階段的產物，會對傳統的業態有替代或者有競爭優勢的關系，盡管測試時某個區域是飽和的，份額可能奪過來了，但是從社會管理的角度來說，也不完全希望把所有的都奪過來，還是要百花齊放。但是購物中心本身的效率或者消費的方式，還是比較先進的，必然份額是會增加的。主持人：除了兩位剛才談的細節問題，比如說地段，還有分析消費者的實際能力，會提出怎樣的口號或者服務水平也好，我們發現每個城市的商業地產特色非常鮮明的差別，廣州的商業地產也許跟北京、上海的就完全不同，跟香港可能也完全不同。商業地產的發展，是不是也反映了城市文化狀況？你們經營過程中考慮過這個問題嗎？張廣忠：購物中心在西方是向郊區發展，在競爭中產生的，主要是從六十年代開始，一直到八十年代末，是一個高潮。從八十年代末到九十年代又有回到都市、回到城市的現象。城市的歷史、人文、經濟活動等都有很大的魅力，商業要表現城市的魅力，所以現在在美國也好，或者歐洲、日本也好，很多購物中心已經回到城市發展。陳維民：而且城市購物中心的發展，他們的數據表明，市區的購物中心一定比郊區的購物中心營業額高，郊區購物中心一般是周末有人，平時沒有人。張廣忠：MALL是代表城市的發展水平，每個城市的個性、文化不同，購物中心也是不同的，目前大家對購物中心的認識、經營管理水平都還是在初級水平，產品結構、消費結構管理都是趨同的，但是隨著競爭的激烈化以及細分，也會出現差異化、個性化的競爭，上海有上海文化的特點，所以它們的MAL L或者購物中心是反映上海的海派文化以及消費文化，北京和廣州也是一樣。 主持人：在你們實際的操作過程中，畢竟一個大型購物中心存在城市當中，依靠當地的消費者支撐它。兩位在實踐過程中，有沒有像張先生這樣，考慮過廣州消費者的消費心理，來建設自己的購物中心？陳維民：廣州的輻射性比較大，而且像超大型的購物中心，在世界各國都是旅游點。天河城也有統計，70%的消費者不是本地的，現在旅游作為很重要新興的產業，和購物中心是緊密結合在一起的。回答你這個問題，我個人的想法是這樣的，各個城市的商業地產或者購物中心，都帶有一定的特殊性，這是無可爭議的。但是特殊性不是一般性的表現形式，不是相違背的。圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：先是普遍性，然后是個性。陳維民：像服裝，北方一般到冬天要厚一點，而南方相對薄一些。還是有一些區別的。張廣忠：還有南方的消費者，特別是在廣州，飲食是非常重視的消費形式，吃在廣州，現在廣州也在打造全國最佳的餐飲旅游城市，也反映了我們飲食文化。吃不光是消費，而且也是一種社會交往方式，帶來很多商機，在我們的購物中心里，在飲食方面體現了很多個性化的特色，包括粵菜，還包括全國各地的風味，還包括環球的飲食，其實也是跟消費者的體驗性結合在一起，也是個性化的趨勢。在廣州來說，因為跟香港距離非常近，可以很快的摸到像日本、韓國甚至歐洲美國的消費動態，在時尚方面款式變化非常快，年輕人的個性化消費比內地甚至比上海、北京，可能更有特色。主持人：張先生提到香港，我們離香港確實太近了，商業地產朋友肯定經常過去。有一個朋友過去回來之后對我說那邊的商業地產比我好，我問為什么，他說我進去之后連空氣里都有香水的味道。考察商業地產比較發達的地區，他們表現的管理理念、服務水平，究竟跟我們的差別在哪里，最顯著的特點是什么？陳先生考察過嗎？陳維民：差別很多。就我個人看到的，中國的購物中心和國外的購物中心，差別最大的不是在那些方面，最大是在品牌知名度。在國外能夠看到的商品，國內很多沒有進入，大家的選擇性還是不夠的。為什么沒有進來？有很多原因，比如說收入水平還不到能夠消費這個產品的地步，或者說有些商品現在還進不來。大型購物中心簡單的說，為什么就變成了大型購物中心呢？就是因為商品越來越多，消費者需要進行選擇比較，要有比較大的地方擺，然后郊區的地方比較大，大家也有汽車，所以就在郊區發展起來了。國內的品牌總數和國際品牌總數相比還差一倍，最大的問題是在這里了。張廣忠：現在已經實行香港自由很了，很多國內的旅客為什么去香港？就是因為那里商品豐富，這是市場決定的。另外一個因素，我剛才說了，一個成功的商業地產項目，背后一定有成熟、優秀的開發商在后面。我們看香港的太古廣場、時代廣場、恒豐廣場等，開發商都是非常優秀、有經驗、成熟的開發管理商。在開發管理的過程中，積累了很豐富的經驗，在全世界上管理商業物業很好的經驗都搬了過來，這就體現了我們的差距。在這方面來說，正是我們做商業地產要考慮到的。我們不僅是簡單的做一個投資，做一個物業開發，還包括運營模式、運營策略、商場設計、營業管理，我們對商戶的服務，還有隨時跟蹤市場的變化，怎樣進行商戶的調整、優化組合，這一系列的問題，才是真正商業地產的關鍵地方。陳維民：我補充一下。蓋一個商場就象蓋一個舞臺一樣，蓋舞臺肯定是想賣票吸引觀眾來，但是票要賣的好要看誰表演了，如果是世界一級的明星表演肯定票很好賣，但是如果還是沒有出名的演員，肯定就不太好賣票了。所以演員的水準，是要考慮到的。張廣忠：商業物業的開發商，就象是演出的經紀人，就是一個編導，知道找什么樣的演出團隊或者是演員，知道怎樣導好一部戲，將靜態不動產的商業物業和運營結合在一起。我所了解的，我最近去了香港，我們也經常去香港考察商業地產，看到香港優秀商業地產背后有很優秀的團隊在推動經營，他們會組合他們外部的專業資源，結合內部的資源，去推動這個商業的發展，也就是陳總說的，找到好的演員，演出好的戲，使觀眾得到很好的享受。主持人：就象我們今天請兩位嘉賓來，談商業地產的項目，就要找好的嘉賓。張廣忠：還要有好的主持人。主持人：但是我們會發現，商業地產的發展和城市的發展是共命運同步走的，什么樣的城市擁有什么樣的購物中心或者是什么樣的商業地產。如果按照今后的發展，我們會發現城市的運營也會在你們的經營思路中。如何看待二者之間的湖東關系？你們對這個城市有什么期待？陳維民：以大型的商業地產項目可以更好的說明這二者的關系。城市的市，是和市場結合在一起的，正佳很大，而且在城市的中軸線上，所以跟城市的遠景和規劃關系就很緊密了。我個人也到國外看了看，形成了一個看法，把大型購物中心僅僅作為商業設施恐怕是不夠的，嚴格的說，實際上它已經是一個現代化城市的基礎設施和主要標志了。到國外哪一個城市說沒有購物中心，全是鄰街小鋪的話，這個城市絕對不現代化。而且它是一個什么樣的基礎設施，我們來看看，這個話題很有意思。基礎設施象機場、碼頭、體育中心等，我們已有的一個城市的基礎設施，可以這么說，但是不是很準確，基本上是功能很單一的基礎設施，飛機場就是飛機上上下下的。張廣忠：現在機場也考慮了一些消費因素。陳維民：對，但是主要的功能，蓋一個飛機場或者是體育館，都是有主要功能的。但是購物中心可以是功能最全的基礎設施，里面什么都有，不象比如說蓋一個博物館，那是文化必要的產業，但是功能比較單一，就是宣傳文化歷史科技知識，但是購物中心是復合型的設施，再往下說，和社會居民最息息相關的基礎設施，象一些人可能不去博物館，但是一定會去購物中心。怎樣來看待大型的購物中心，如果你把它看成是一個城市的基礎設施，是現代化的一個主要標志，設置是小康社會的一個綜合窗口，你想一個城市的形象和綜合發展，肯定是完全結合在一起的。現在中國大型購物中心還是比較少的，還是一個新生事物，所以我們叫商業網點的建設，實際上商業網點的建設不太容易把購物中心套在里面，因為購物中心太大，自己本身就是一個網了，可以把現在商業的所有業態都集中在一起，和商業街不同的是，商業街也有吃、喝、玩，但是我認為商業街是各種商業業態的積聚，但是購物中心不是積聚是集成。什么是集成？就是按照一定的規律，按一定統一的設計，按一定功能的比例分配，全部系統化的集成，這和商業街就不同了。商業街可能這條街全部是賣服裝的，或者是吃一條街、穿一條街，但是購物中心一定要有規劃的比例，比如說零售占百分之多少，餐飲占百分之多少，娛樂占百分之多少，為什么這么定，整個設備、層面的安排都是系統集成的。張廣忠：實際上購物中心是有規劃的商業業態，不是自然形成的。購物中心是集成，是開發者這個主體有意識有組織的集合而成得到的。主持人：你們是不是希望城市規劃者希望從另外一個層面去認識商業地產的發展？張廣忠：簡單來說，城市的發展為商業地產的發展提供了巨大的發展空間和消費資源，商業地產的發展也會為城市增添很多的活力、魅力，進一步促進城市的發展。也就是說我們在城市發展的過程中，或者在城市規劃的過程中，應該把一些大型的商業中心，比如象購物中心等這些重大的基礎設施考慮進去，完全是作為簡單的消費零售業態來考慮，整個城市功能的一部分去規劃去考慮去建設。反過來，作為購物中心的開發商，他們也要很好的理解城市的規劃，自覺的服從城市規劃，這樣就可以達到政府、市場、開發商的共贏局面。 主持人：現在有人提出城市經營概念，認為無論是商業地產的發展商，或者是住宅地產的發展商，都必須把自己的思路融入到整個城市經營的思路中，才有可能在未來給自己創造更大的空間，比如說舊城改造、新城開拓，都可以找到自己的立足點，從目前廣州的情況來看，除了天河這個正在發展的新區商貿區有很大的空間，對廣州很多老城區或者比較邊緣的區域，大型商業地產發展的可能性大不大？圖為：嘉賓熱烈討論中(左至右)王世軍陳維民張廣忠張廣忠：在新一輪的廣州商業地產發展的規劃中，提出一個概念，比如說兩軸一帶多中心的概念，也提到內圈層、中圈層、外圈層的概念，根據廣州的城市發展，東進南拓西聯北優，從整個城市發展割據來看商業地產發展，比較多的商業中心是集中在老城區，隨著城市的發展，商業設施一些大中型的購物中心，還有一些重要的消費設施會逐步的由新城區向東發展。隨著城市的周邊交通的改善，隨著政府有意識的加強產業的整合以及居住區的發展，在白云區、芳村區、海珠區都在逐步興起，商業地產也有發展的趨勢。同時隨著番禺、南沙的發展，也會有很大的發展空間，比如說華南板塊，已經有十幾萬有積極的消費心態、現代生活方式的居民在那里居住，那里的商業業態還是比較落后的，或者說還有商業空白，實際上現在已經有有意識有眼光的開發商在考慮怎樣開發近郊性的購物中心或者是大型的賣場，或者集休閑、娛樂、消費在一起的商業設施，沿著新光快速路、地鐵三號線、四號線等發展商業。反過來在老城區，其實也也有巨大的發展機會，怎樣把老城區的保護和改造結合起來，廣東的老城區越秀區、荔灣區有很多廣州歷史的商業文化，是值得我們珍惜的。我們怎樣發展旅游商業，還有怎樣將飲食文化和商業結合起來，都有很多文章可以做。陳維民：現在國家有關部門在考慮大店法等這樣的立法，也提出各個城市今后上大型商業設施時要有聽政制度，因為大型商業設施跟城市的發展關系很密切。我個人認為大型商業中心在中國，如果選點比較好，緊緊貼著城市發展中心做，或者沿著地鐵做，香港那么多的商業中心，都是靠地下交通來解決的。大型購物中心的地位突出，并不是要抹殺其他業態的作用，其他商業業態也會好，或者作為歷史文化遺產來保護，但是變化很明顯，不能用商業街來說了，得說是什么特色的商業街了。比如說北京古玩字畫那就是特色，琉璃廠，什么時候都不過時，如果琉璃廠什么都賣可能就會過時了。比較小的承載了很多歷史文化傳統的，就要使自己的特色化體現出來。如果沒有特色化，那么人們進入大型舒適有空調的購物中心，選擇也有很多。主持人：我們發現在珠江三角洲很多發展商提出要在這里做最大的購物中心、主題公園，吃住行玩都在一起，但是在一個區域里，中心城市可能只有一個或者二個，對于中小城市來說，發展商選擇這些地方來發展大型購物中心，是否是明智的？張廣忠：我想在一些中小城市里，二線、三線的城市里過多的發展大型或者超大型的購物中心確實是過熱，現在國家在宏觀調控經濟，其實購物中心投入也是在要被調整的范圍之內。實際上作為中小城市，目前的消費水平、商品豐富的程度、有良好品牌的商家，都是要考慮的問題，如果一味的僅僅從商業地產開發的角度，就象多米諾骨牌效應一樣，會帶來投資的損失。這方面也是有教訓的，可能整個城市的發展速度很快，但是也是要三思而行的，我們在做顧問咨詢時，也是給開發商做提醒，確實要考慮到長遠發展的過程，如果想在很短的時間內，投資進去馬上產生回報，這種情況的可能性是比較小的。陳維民：我也提供一些數據，張總的看法也可以得到一個印證。現在有資料表明，到2003年年底，中國的購物中心一共是236家，已開業的購物中心總建筑面積是30670萬平方米，按照我們前面的推算，這些購物中心要生存，要完成2400億左右的營業額，這些營業額的總額和現在社會消費品零售總額相比，略小于新增部分。有幾個特點。中國大型購物中心都在經濟發達的地區，這是對的，如果在經濟不發達的地區，國際經驗表明是人均GDP四千美金才快速發展，如果人均才四百美金肯定承載不起。而且基本上都是在城市的市區，77%都是這樣，中國的老百姓，外國的城市去看，是城市空心化，就是政府機構在里面。張廣忠：人均汽車的擁有量非常高。陳維民：中國城市化和外國不一樣，中國是城市實心化的過程中，郊區、農村的人都往城里沖，所以中國商業地產的同行們也看到我們跟國外的不同，我們有一些商業地產是在城市的近郊區，遠郊區象開車一二個小時到的也有一部分，但是總體都是在市區。在幾個主要的城市里，上海是35家，大概占整個購物中心總量的18%，廣州第二，深圳第三，總之大型購物中心已經占了購物中心總數的66%。中國的事很怪，過熱和不足永遠是并存的，有些地方過熱，有些地方還不足。張廣忠：投資主體自我決定投資行為，所以發生了一些地方過熱，一些地方不足，出現了結構不均衡的現象，最終是由市場來體現，進行優勝劣汰。商業地產不完全是購物中心，購物中心只是商業地產的表現形式，所以在城市的邊緣地區，或者在城市的新區，甚至在老城改造的區域，很多商業地產開發的項目就多種多樣了，實際上除了購物或者是商品的消費之外，還有其他的消費，娛樂、休閑，還有文化的消費，在這樣的情況下很多投資商會考慮到市場發展的趨勢，城市有空心化的趨勢，但是目前城市所具有的能量還是非常足的，特別是中國的情況，所以這兩種情況都有，所以投資者考慮到市場的需要、市場發展的潛力，會在商業房地產方面體現的特別明顯。主持人：開業第一天，究竟會有多少消費者會擁到大型購物中心，來實現購物的快樂或者娛樂的體驗、時尚的追求等，最后都是由營業額來說了算的。最后問兩位，你們覺得各自最重要的法寶是什么，能不能讓非常苛刻的消費者接受你的理念？陳維民：我覺得中國的消費者，還不能用苛刻去形容。苛刻無非是兩個概念，一個是斤斤計較，一個是對某種牌子的產品很固守。中國一般來說，在經濟發展期的消費者都比較寬容，因為預期收入很好，象臺灣可能就不是這樣了，凡是預期收入比較好、比較穩定的地區，一般消費者都比較寬容。另外中國消費者對品牌的意識也不是很強，國外商家做市場調查時發現了一個問題，就是中國消費者品牌忠誠度非常低，但是有時候形式本身就是內容，在一個很大的場里，作為我個人，可能男同志都喜歡去選擇性比較多的地方，不要東跑西跑，不希望最后跑來跑去的結果就是便宜了十塊錢。而女同志比較挑剔，選擇性強了才會表現出挑剔的藝術性和表現力。所以在中國以及和中國發展軌跡相類似的東南亞各國，包括歐美等，還都是比較喜歡去大的場，所以我覺得規模和選擇性強，以及一站式或者加娛樂加其他的增殖服務的方式，還是普遍的優勢。張廣忠：我總結一下成功的商業地產項目，包括六個因素：地點、開發模式、營銷策略、商戶組合、商場設計、營運管理。在中國，在廣州，這么一個充滿活力的國家和城市，我想用兩個字來表達，“創造”或者“創新”。在一個城市發展的過程中，開發商在不斷迅速發展的市場中，不斷用創新，不斷用滿足主流的消費者、大眾的消費者的需求，去進行創造創新，是自身的一個法寶。主持人：兩位專業人士給有志投身商業地產的人給一個忠告吧。張廣忠：我認為首先要有良好、正確的理念。陳維民：張總說的已經把所有的都包括進去了。什么東西想法錯了什么都錯了，想法對了才談到行動以及效果。張廣忠：目前我覺得還是處于啟蒙的階段，我們強調樹正確的發展理念，這是第一步，然后才有第二步、第三步。主持人：有一句話，不怕做不到就怕想不到。我們在談論商業地產時，今天晚上請了兩位嘉賓，準確來說是漫談了商業地產。商業地產在實際操作過程中，有非常多專業的東西，在我們的節目中不可能一下子體現，但是兩位嘉賓告訴我們一個概念，在城市快速發展過程中，商業地產有廣闊的空間，但是不是說有空間就可以做，除了各種條件之外，你應該真正的明白什么才是商業地產，你即將投入的是怎樣的領域，可能面對的是以前簡單做房地產從來沒有面對過的挑戰。商業地產是一個城市發展永不落幕的風景線，也許在你自身實力增強投入這道風景線時，才是最終的成功者。感謝兩位嘉賓 東莞市商業中心發展有限公司總經理姚文演講全文由中國商業地產主辦，商業時代雜志社、廣東東莞市商業中心發展有限公司承辦的商業地產與城市科學發展論壇暨東莞第一國際創富模式研討會，于4月1日至4月2日在東莞東城區御景灣酒店隆重開幕。以下是東莞市商業中心發展有限公司總經理姚文發言實錄： 各位專家學者，各位來賓，下午好！非常高興參加這次商業地產與城市科學發展研討會，來自北京及各地的專家學者齊聚東莞，共同探討城市發展與商業地產的問題，使我們獲益非淺，借此機會，我代表第一國際把我們開發的經驗向各位專家學者做一個匯報，請批評指正。關于產業CBD的提出與建設。居安思危，看東莞城市經營，20年來，東莞經濟以平均每年20%以上的增長率蓬勃發展，成為中國經濟發展最快的地區之一，高速發展的東莞是珠江三角洲外新型制造業最集中的區域，代表世界制造業趨勢的東莞制造業以電腦資訊產品為主，依賴香港及臺灣制造業轉移而發展，迄今已成為世界電腦生產制造基地之一。但是今天東莞怎樣保持領跑地位，2001年初，廣東省委書記李長春考察東莞，在充分肯定東莞市目前已具有的恫嚇經濟實力之后，明確提出“要求東莞按照信息化、工業化、城市化的要求抓好城市現代化建設，使東莞從出口加工基地向中心城市轉變，逐步建成具有特色的現代化中心城市”的發展目標。東莞市委在充分學習省委的意見之后，站在經營城市的角度，提出把東莞建設成為國際制造業名城為特色的現代化中心城市的基本思路和發展目標。2001年5月31日，東莞市委書記佟星在市委工作會議上提出，東莞要建設成為區域性的中心城市，努力建成以IT產業為主的高新技術產品制造基地，并成為IT業重要的消費市場，以及重要的物資集散地。結合東莞的實際，向中心城市轉移的應該是在商貿、信息、科技、服務等方面成為區域中心，發揮輻射作用。我們在詳細調查珠江三角洲的發展態勢之后，結合珠三角的發展趨勢，以及東莞的城市定位經營，我們做出如下判斷。東莞必須盡快完成由單一的世界加工中心向集加工、采購、物流、商務、科技、信息為一體的制造業戰略轉移，增強核心競爭力，在打造現代制造業名城的城市經營主題下，我們對未來東莞的六大任務做了描繪。即現代制造業名城必須是制造業的加工中心、物流中心、采購中心、商務中心、科技中心、信息中心的集合體。個性發展，個性東莞，打造產業CBD，在這場戰略轉移的宏大計劃中，我們圍繞徹底改變東莞以