i 北京某大學軟件園項目投北京某大學軟件園項目投 資機會研究報告 商業計資機會研究報告 商業計 劃書 劃書 北京市某咨詢企業北京市某咨詢企業 北京某大學北京某大學 ii 20012001 年年 8 8 月月 目錄目錄 第一章第一章 總論總論 1 1 一 項目基本概況 1 二 編制依據 1 第二章第二章 軟件園建設背景及建設的意義軟件園建設背景及建設的意義 2 2 一 項目建設背景 2 二 軟件園建設的意義 3 第三章第三章 市場分析市場分析 6 6 一 國際軟件業市場狀況 6 二 國內軟件產業狀況 7 三 北京軟件產業的發展 8 四 北京某大學軟件園市場前景預測 9 第四章第四章 項目選址及建設條件項目選址及建設條件 1111 第五章第五章 項目實施的管理及經營組織項目實施的管理及經營組織 1313 一 承辦單位介紹 13 二 項目實施管理 14 三 項目 SWOT 分析 15 四 軟件園經營目標及實施步驟 18 第六章第六章 建設方案選取建設方案選取 2020 iii 第七章第七章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 2121 一 投資估算 21 二 資金籌措 22 第八章第八章 財務效益分析財務效益分析 2222 一 有關基礎數據的確定 22 二 收入測算 23 三 成本費用測算 23 四 稅金測算 24 五 利潤估算 25 六 項目主要財務評價指標 25 七 清償能力分析 26 第九章第九章 風險分析風險分析 2727 一 主要風險因素及規避方法 27 二 定量風險分析 27 附表 附表 附表 1 總投資分類匯總表 附表 2 年度投資計劃表 附表 3 投資計劃與資金籌措表 附表 4 經營收入和營業稅金估算表 附表 5 總成本費用估算表 附表 6 建設貸款償還表 附表 7 利潤表 附表 8 財務現金流量表 全部投資 iv 附件 附件 附件 1 北京某大學 北京經濟技術開發區合作建設北京某 大學軟件園協議書 附件 2 中華人民共和國建設用地規劃許可證 95 規地字 0161 號 附件 3 北京經濟技術開發區城市規劃管理局用地申請表 1 第一章第一章 總論總論 一 項目基本概況一 項目基本概況 項目名稱 北京某大學軟件園項目 建設地址 北京市 承辦單位 北京某大學軟件園發展有限公司 暫定名 開發建設內容及建設規模 本項目擬在北京某區建設北京某大 學軟件園 包括軟件工程師學院 等功能分區 總占地面積約 480 畝 規劃建筑面積 萬平方米 該軟件園作為市級中等規模的 軟件園區 是中關村軟件園的 衛星園 是北京軟件產業基地軟 件園群體的組成部分 該項目分期進行建設 其中一期工程征地面 積 480 畝 建筑規模為 3 2 萬平方米 開發周期 5 年 項目總投資為 萬元 其中一期投資 萬元人民幣 二 編制依據二 編制依據 1 北京某大學 北京經濟技術開發區合作建設北京某大學軟 件園協議書 2 中華人民共和國建設用地規劃許可證 95 規地字 0161 號 3 北京經濟技術開發區城市規劃管理局用地申請表 4 國家有關政策 法規 規定 5 北京某大學及北京經濟技術開發區提供的其它資料 2 第二章第二章 軟件園建設背景及建設的意義軟件園建設背景及建設的意義 一 項目建設背景一 項目建設背景 計算機軟件在信息技術中具有核心和靈魂的作用 隨著全球社 會信息化和經濟信息化的發展 軟件產業已成為世界經濟的新增長 點 很多國家都將其列為國家重點發展領域 成為國民經濟中的支 柱產業 但是同軟件產業發達國家相比 我國的軟件產業規模較小 國產軟件市場占有率較低 同時軟件開發存在投入嚴重不足以及結 構不合理等現象 針對上述現狀和北京的特點 北京市政府積極貫徹中共中央 國務院 關于加強技術創新 發展高科技 實行產業化的決定 及國發 18 號文件 鼓勵軟件產業和集成電路產業發展的若干政策 精神 制定了 北京軟件產業基地建設規劃綱要 明確提出將圍 繞中關村國家級軟件園 規劃不同層次和類型的專業園和企業園 并作為中關村軟件園的 衛星園 形成多層次的園區結構 軟件 園將作為整合北京地區軟件產業優勢資源的區域性發展綜合體 通 過適合軟件產業發展的政策聚焦 專業設施以及區域環境建設 積 聚骨干企業和優秀人才 成為北京軟件企業大規模研發和生產 推 進軟件產業規模化和國際化的多功能集成園區 北京市政府根據北京軟件產業及教育科研機構分布情況 在軟 件產業發展的活躍地段規劃建設若干個專業化創新孵化器與研發機 構 軟件孵化器和大型軟件研發機構依托現有的軟件教育 科研資 源 保持北京軟件技術水平與國際同步 在智力密集區創造良好的 創業氛圍 構筑區域優勢 其中明確指出要建立 北京某大學 北 京經濟技術開發區創新孵化帶 吸引軟件人才 并同北京經濟技 3 術開發區形成 研究 轉化 生產 一體化的產學研帶 依據上述 規劃 北京某大學綜合其自身優勢及開發區環境優勢 決定與北京 某區合作共建北京某大學軟件園 以其低成本及出口加工為特色 使之成為市級中等規模的軟件園區 二 軟件園建設的意義二 軟件園建設的意義 1 軟件園的建設對軟件產業的發展具有重要作用 當今世界正處在由工業化向信息化過渡的重要歷史時期 信息 技術已經滲透到國民經濟的各個領域 加快了信息化的進程 而作 為信息產業核心和關鍵的軟件產業正在成為信息社會基礎性 戰略 性并對國計民生有著巨大推動力的產業 是國際競爭的焦點和戰略 制高點 并將成為 21 世紀擁有最大產業規模和最具廣闊前景的產 業之一 發展軟件產業 對于處于經濟轉型期的中國尤為重要 核心軟 件是否掌握在自己手中 是關系到國家安全的重大問題 同時 發 展軟件產業對優化產業結構 提高經濟運行質量也具有極其重要的 作用 因此 我國提出 經過 10 年左右的時間 走出一條具有我 國特色的軟件發展道路 建立起以自主發展為基礎的軟件產業體系 涌現一批著名的軟件企業和名牌產品 擴大國內外市場的占有份額 加速發展我國軟件產業 使之成為 21 世紀的主導產業 跨入世界 軟件強國之列 的軟件產業總體目標 要實現上述我國軟件產業的跨越式發展 軟件園的建設不失為 一種好方式 軟件園可以滿足軟件生產的群體特性 可以高質高效 地開發出大型復雜軟件系統 成為在產品方面推行軟件工業化生產 技術和模式的重要途徑之一 美國 印度 愛爾蘭等國家軟件產業 4 發展的經驗證明 建設軟件企業集聚的園區是軟件企業發展的一種 好方式 盡管政府不應代替市場 但政府應培育市場 以局部優勢 創造一個良好的公開競爭環境 促進企業優勢互補 自愿聯合 在軟件園區建設方面 我國政府為促進軟件產業發展 已經在 全國設立了 15 個軟件產業園區 在園區內為軟件企業提供優越的 基礎設施和優惠政策 為軟件科技人才提供了良好的工作和生活條 件 在集中資源推動軟件產業發展方面起到了非常重要的作用 2 北京某大學軟件園的建設是首都多層次軟件園建設的有機 組成部分 北京軟件產業在全國起步最早 產業化的步伐最快 一直是全 國軟件技術研發中心 軟件人才教育中心 軟件產品交易中心 軟 件技術推廣中心和最大的產業化基地之一 也是國際和國內兩個市 場的結合部 但同時也面臨來自多方面的競爭和挑戰 包括軟件產 業發展空間不足 高級復合型人才缺乏 人才和項目外流 產業發 展成本過高 產業的國際競爭力較弱 市場體系不夠規范等等 針對上述情況 北京軟件產業 十五 發展規劃 征求意見 稿 提出以下指導思想 北京軟件產業的發展要以 軟件產 業基地建設為龍頭 充分利用市場機制 遵循知識型產業的發展規 律 抓住機遇 集中優勢 實現軟件產業的跨越式發展 成為首都 信息化建設和改造傳統產業的有力支撐 該項目將以北京某大學為主導 與北京經濟技術開發區合作建 設北京某大學軟件園 充分利用北京某大學現有的軟件教育 科研 資源和北京經濟技術開發區良好的經營環境 吸引軟件人才 為其 創造良好的創業條件 并注重加強對產業化技術的孵化 形成 研 發 轉化 生產 一體化的產學研帶 該項目作為市級中等規 5 模的軟件園區 是中關村軟件園的 衛星園 是北京軟件產業基 地軟件園群體的有機組成部分 3 軟件園的建設可以充分發揮北京某大學在軟件教學 研究 等方面的優勢 在軟件人員培訓市場上占有一席之地 北京某大學軟件園與北京現有的其它軟件園的最大區別 就是 將建設北京某大學軟件工程師學院作為該軟件園配套體系中的重要 組成部分 擔負起加快培養軟件產業發展所需的各層次人才的任務 軟件工程師學院將充分利用北京某大學計算機學院具有的良好 教學資源和教育資質 通過與園區結合 與市場結合 與企業結合 與國際接軌的方式 為北京乃至全國軟件產業發展培養適用人才 緩解社會對軟件人才需求的壓力 促進軟件產業的發展 北京某大 學軟件園的建設將為軟件工程師學院建造理論與實踐 教學與應用 互動的良性循環教育機制 對加速科技成果向現實生產力轉化起到 積極作用 綜上所述 該項目的建設將產 學 研緊密聯系起來 有利于 高校的教育體制改革 不僅有利于北京某大學和北京某大學軟件園 的長遠發展 還可對我國高校教育體制改革起到積極的示范作用 第三章第三章 市場分析市場分析 一 國際軟件業市場狀況一 國際軟件業市場狀況 經過近二十年的發展 國際軟件產業已經形成相當的規模 西 方發達國家依靠其良好的工業環境和堅實的經濟基礎 已經建立起 集軟件產品的研究開發 生產檢測 分銷手段 價格制定 銷售服 6 務于一體的完整體系 發展中國家中印度軟件業也發展迅猛 在近 10 年時間里 印度一躍成為除美國 愛爾蘭以外最大的軟件出口國 1999 2000 年度其軟件出口額為 40 5 億美元 約占印度出口總額 的 12 5 是中國的 100 倍之多 根據印度政府預測 到 2008 年 印度的軟件出口額將達到 500 億美元 目前 國際計算機產業結構正在從以硬件為核心 逐漸向以軟 件為主導的方向變化 2000 年 軟件和信息服務產業市場規模已超 過 5400 億美元 隨著信息時代的到來 世界軟件市場需求還將快 速發展 軟件產業的前景被世界上眾多國家所看好 未來市場競爭 也將越來越激烈 二 國內軟件產業狀況二 國內軟件產業狀況 2000 年我國軟件與信息服務市場銷售額為 560 億元 其中品牌 軟件市場銷售額 238 億元 發展情況如表 3 1 所示 表表 3 3 1 1 19921992 20002000 年中國國內軟件產品市場發展情況年中國國內軟件產品市場發展情況 199219931994199519961997199819992000 軟件產品19 840496892112138182238 軟件服務 23 8549 145877113148187238 5322 合計43 6589 14107145205260325420 5560 增長率104 20 36 41 27 25 29 33 在企業方面 2000 年我國從事軟件及其服務業的企業超過 10000 家 其中擁有自主研發能力的軟件企業 5700 家 從事銷售 維護和服務的企業 5000 家 在產品方面 國內企業的軟件產品主要集中在應用軟件 中文 平臺和少量的支撐軟件 在財務管理軟件 商業管理軟件 防殺毒 軟件 中文平臺類軟件 翻譯軟件等方面 國內品牌的市場占有率 7 在 90 以上 在娛樂 教育 通信 金融等應用軟件方面 國內品 牌的市場占有率也比較高 在人才方面 全國專門從事軟件開發的專業人員約有 18 6 萬人 加上從事計算機應用的技術人員 總數達 60 萬人 以年輕的軟件 技術人員為主 積累了比較豐富的軟件開發經驗 為保證我國軟件 產業持續發展打下了良好基礎 盡管同軟件產業發展較好國家相比 我國軟件產業仍然存在諸 如政策體系不完善 軟件企業規模較小 產品少 資本實力弱 抗 風險能力差 在國際市場上處于不利的競爭地位等許多制約發展的 因素 但是從取得的成績來看 我國軟件業自 90 年代以來 隨著 國內軟件市場的不斷擴大 已經逐步走上了較為成熟 穩定的發展 之路 同時國家將采取增加對軟件產業發展的資金投入 鼓勵風險 投資 解決軟件產業投資不足 融資困難問題 以及減輕軟件企業 稅負 增強軟件企業的積累和發展能力等措施促進我國軟件業的發 展 可以預計中國軟件產業必將迎來更大的發展 三 北京軟件產業的發展三 北京軟件產業的發展 軟件產業是國家重點發展的高科技產業 北京作為國家的政治 和經濟發展中心 在軟件產業發展中居于領先地位 到 1999 年底 北京地區擁有軟件企業 1076 家 約占全國的 20 軟件產業從業人 員約 6 萬人 約占全國的 30 1999 年軟件產值為 61 億元 約占 全國的 35 北京軟件出口也快速增長 已成為我國軟件出口的重 要基地 1999 年約為 3820 萬美元 北京的軟件和相關服務業增長 率超過 25 具有人才和市場等多方面的優勢 是國家軟件產業的 重要基地 8 為了進一步加快軟件產業的發展 北京市率先落實了國務院關 于鼓勵軟件產業發展的政策 公布了關于軟件知識產權保護 軟件 企業認定 軟件人才培養等一系列具體實施辦法 制定了以中關村 軟件園為核心構建多層次軟件園 把北京建成全國最大的綜合性軟 件產業基地的計劃 四 北京某大學軟件園市場前景預測四 北京某大學軟件園市場前景預測 北京某大學軟件園項目是在先期進行市場調研與預測基礎上提 出的 伴隨軟件產業的高速發展 目前軟件企業在發展環境方面的 需求是巨大的 調查顯示 不同規模和發展階段的軟件企業其研發 生產的置業需求主要有以下幾個層次 1 國內小型軟件企業 這批企業需要智能化的 有群體孵化效應的育成中心 一般每 家企業所需場地規模在 200 平米左右 此外 隨著國家和北京市鼓 勵留學人員 高校師生和科研人員創業的政策出臺 這部分需求還 會加大 2 國內中等規模的軟件企業 這部分企業已經開始進入高速成長期 急需建立自己的研發中 心或改善辦公環境 目前每家場地一般僅為 500 1000 平方米 而 實際需求在 2000 5000 平方米 3 國內信息產業領域的骨干企業集團 這些企業有相當一部分希望把研發中心或擬建中的軟件基地建 在北京 這些大企業集團需要的是成片的土地 按照自身的規劃建 設企業的研發中心及軟件生產基地 用地需求一般都超過 10000 平 方米 9 4 如微軟 IBM HP 等 傾向尋找更為集中和獨立的研發辦公場 地 目前這些企業多為租賃 3000 5000 平方米場地 而現階段的實 際需求規模每家約在 10000 平方米左右 結合自身特點 園區將在上述市場細分的基礎上 以吸引第一 二類企業為主 同時爭取吸引國內信息產業領域的骨干企業集團及 已進入和準備進入中國市場的跨國公司 預計在園區完成全部建設 后 吸引 100 家左右的企業入駐 平均每家企業員工人數為 80 人 左右 在前期市場調研期間 北京某大學軟件園的建設已經引起大量 校內外軟件企業的關注 目前已有部分軟件企業提出進駐軟件園的 申請意向 如雅虎 眾達 靈思 鼎網科技 慧訊 思奧特等 北 京某大學海外校友和在京校友已有幾十人表示到北京某大學軟件園 創業 公達集團等 6 家軟件企業將在今年 6 月前遷到北京經濟技術 開發區 待軟件園建成后便立即入駐 因此軟件園的市場前景是比 較樂觀的 此外 為了給軟件人才提供更好的創業環境 軟件園還將在條 件成熟時 對有志從事軟件事業的個人或正在研發中的項目提供場 地 使他們以低成本甚至零租金入住 園區內完善的配套設施 便 捷的軟件服務平臺 先進的網絡服務中心 將有助他們增強信心 早出成果 盡快轉化 成熟的項目將轉入企業孵化區進一步發展 第四章第四章 項目選址及建設條件項目選址及建設條件 北京某大學軟件園總占地約 480 畝 位于北京經濟技術開發區 10 規劃區內 用地面積為 311404 平方米 約 482 畝 為北京經濟技 術開發區規劃第 32 40 號地 其中 32 號地占地面積 142950 平方 米 40 號地占地面積 178454 平方米 北京某大學軟件園核心區用地在開發區規劃的北方微電子園區 的西北角 用地西側為開發區內的西環中路 東側為規劃的地盛西 路 用地北側為規劃榮京西街 南側為地澤西街 詳見附圖一 北 京經濟技術開發區項目用地分布圖 北京經濟技術開發區建成區已全面實現了 九通一平 規劃區 也已規劃了完善的市政配套管線 大部已在建設中 可以在未來由 園區使用 其中 排水系統 采用雨水 污水管道分流排放 雨水排入涼水河和 大羊坊溝 污水由污水管集中流入開發區污水處理廠 經處理達標 后排入涼水河 電信管道及電纜 北京經濟技術開發區電話局現安裝具有國際 先進水平的程控交換機十萬門 通過光纜與市區聯網 具有有線 無線 微波等先進通訊手段 可為用戶提供國內 國際電話 電報 傳真 無線通訊 可視電話 數據傳輸等多項服務 熱力管線 北京經濟技術開發區實行集中供熱 現有供熱廠一 座 裝機總容量 175 噸 小時 為用戶使用蒸汽 采暖 生活熱水 吸收式制冷提供熱源 集中供熱區域內由開發區將熱力管溝及供回 水管線修至用地附近支線井 用戶向區熱力公司申請報裝 由熱力 公司按規劃指定的鄰近熱力支線井接至用戶井 電力管線 北京經濟技術開發區一期 15 平方公里規劃區內 有五座變電站 總負荷為 500 000KVA 用戶向亦莊供電局申請報裝 由供電局按規劃路由從附近 10KV 開閉所接入用地紅線內的用電地 11 點 自來水管線標準 北京經濟技術開發區一期 15 平方公里總用 水量為 15 萬噸 日 來自城市自來水管網 水壓為 1 8 公斤 平方厘 米 水質符合國家飲用水標準 天然氣管線 北京經濟技術開發區為用戶管道提供優質天然氣 可供用戶壓力為 0 8 公斤 平方米 熱值為 8500 10000 千卡 立方 米 有線電視光纜 北京經濟技術開發區內已建立有線電視網 用 戶向開發區外商投資服務中心申請報裝 由外商投資服務中心會同 有關部門辦理審批手續后 協調專業公司負責接到用戶終端 用戶 紅線內的管孔由用戶負責提供 道路 開發區已形成完善的交通體系 與北京市現代化的陸 海 空立體交通網絡緊密連接 客貨運輸四通八達 暢通無阻 開 發區將公共道路修至用地周邊 用戶大門外與公共道路相連路段 憑開發區規劃局批準的文件 由用戶向開發區市政管理局申請報裝 目前在項目用地四周的規劃道路下均有上述市政管線 部分管 線已在施工中 不久即可投入使用 該項目可以直接接用 能滿足 項目需要 第五章第五章 項目實施的管理及經營組織項目實施的管理及經營組織 一 承辦單位介紹一 承辦單位介紹 北京某大學軟件園建設項目由工大經開軟件園發展有限公司 以下簡稱軟件園公司 承辦 12 公司簡介 公司簡介 公司主要負責人簡介 公司主要負責人簡介 二 項目實施管理二 項目實施管理 本項目管理包括項目實施過程中的管理以及項目完成后的管理 兩個方面 本項目建設過程中 軟件園公司除自己籌措資金建設外 還將 采取以下方式進行軟件園開發 首先 在明確土地使用范圍前提下 將部分土地完成七通一平 后按照市場價格進行出讓 其次 軟件園采用土地出租或者以土地評估價值入股合資成立 子公司完成地上建筑并進行經營分成 上述開發模式的采用 一方面可以減輕軟件園自身的建設壓力 同時因為軟件園實際支付的土地受讓價為 8 萬元 畝 因此也可以 通過土地出讓籌集一定的建設資金 減輕負債壓力 項目建設完成后 軟件園公司將主要進行日常管理工作 主要 包括以下幾個方面 首先 提供物業管理服務 其次 為入園軟件企業提供各種操作平臺及軟件產品 軟件企 業評測等專業性服務 第三 為入園企業提供具有一定專業背景的財務 法律等服務 第四 在條件成熟時 進行項目或者企業的培育孵化 最后 通過軟件園公司同有關管理機構的密切聯系 完成重大 開發項目的組織策劃等工作 13 上述工作的完成 一方面可以保證軟件園公司具有一定的受益 能力 同時也為入園企業提供良好的發展環境 有利于軟件園的發 展壯大 三 項目三 項目 SWOTSWOT 分析分析 1 優勢 1 人才優勢 北京某大學計算機學院現有教師 180 多人 高級職稱教師 94 人 其中教授 20 人 大部分青年教師具有碩士或博士學位 在校 碩士研究生 147 人 博士研究生 30 余人 該學院開發的北京亞運 會電子工程項目榮獲北京市科技進步特等獎 并在模式識別 人工 智能 自然語言處理 軟件自動化 并行處理及分形幾何等研究方 面連續獲得國家自然科學基金和國家 863 計劃等資助項目 近五年 來 學院獲得國家級立項研究項目多項 發表學術論文 200 余篇 北京某大學軟件園將充分利用學校的上述優勢 將軟工學院作 為軟件園的重要組成部分之一 為入園企業提供良好的人才資源及 入園企業員工后續教育等服務 2 良好的建設條件 北京經濟技術開發區是北京市唯一的國家級經濟技術開發區 對于充分利用和依托首都的科技 教育 人才 信息 市場和資金 等有利條件方面具有得天獨厚的優勢 經過五年的積累 鋪墊和努 力 北京經濟技術開發區已經具備了總體規劃科學 市政條件配套 政策環境優越 服務體系完善 法制環境良好的投資環境 這也是 北京某大學軟件園興建于此的主要原因 截止到 2000 年 7 月底 開發區累計入區企業 697 家 吸引投 14 資額 24 7 億美元 其中三資企業 205 家 投資額 19 8 億美元 世 界 500 強企業中有 22 家在開發區落戶 他們中有諾基亞 通用電 氣 朗訊科技 德爾福汽車 聯合利華 拜耳 施耐德 ABB 等 開發區已經初步形成了三個重要群體 四大支柱產業 即 跨國公 司 高新技術企業和上市公司三大相互關聯的群體 生物技術與新 醫藥 數字技術與電子信息 電力電子技術與光機電一體化 材料 科學與新能源等四大支柱產業 這些高新技術企業對軟件園的建設 和發展創造出了濃厚的科技氛圍 3 強大的技術支持 北京某大學軟件園建成后 將為駐園企業提供全面優質的技術 支持及服務 主要包括 網絡信息服務中心 該中心建立北京某大學軟件園網站 為各 駐園企業建立維護主頁 發布公共信息 建立科技信息資源服務器 及時訪問國際互聯網上有關信息資源 使駐園企業能夠在本地快速 查詢 大大減少企業在互聯網上的流量費用 該中心與北京某大學 網絡中心有高速光纖連接 可使北京某大學數字圖書館為駐園企業 開放 同時也可方便地通過該圖書館共享其它高校圖書館 首都圖 書館與國家圖書館的信息資源 應用軟件開發環境支持中心 該中心主要為開發面向制造業應 用軟件產品的企業提供各種軟件工具 支撐平臺 如提供 CAD CAM 類基礎平臺 ERP 開發平臺 以及模型建造平臺等 該中心應引進 國際上知名的有關軟件產品供駐園企業參考借鑒 這類軟件工具 支撐環境以及應用軟件產品一般價格昂貴 中心為駐園企業開放 可大大降低企業開發成本 軟件產品 軟件企業評測中心 軟件檢測中心是軟件園與軟件 15 行業協會共建的機構 為駐園企業提供軟件檢測工具 或直接為駐 園企業的軟件產品進行檢測 并進行質量認證 該中心還是軟件企 業的評測認證機構 中心對申報企業進行評測 再向市科委主管部 門報批 合格者頒發軟件企業認證書 軟件園將構筑各類技術支撐環境 向駐園企業開放 從而在滿 足入園企業發展需要的同時 減少企業投入 避免重復投資 從而 有助于軟件企業降低軟件開發成本 2 劣勢 Weakness 本項目的主要劣勢體現在地理位置方面 盡管北京經濟技術開 發區已經取得了強勁的發展 但是由于距離市區較遠 同時中關村 已經具有一定的 人氣指數 因此能否通過發揮自身優勢 吸引 入園企業是軟件園面臨的困難之一 3 機會 Opportunity 如前所述 為了進一步加快軟件產業的發展 北京市率先落實 了國務院關于鼓勵軟件產業發展的政策 公布了關于軟件知識產權 保護 軟件企業認定 軟件人才培養等一系列具體實施辦法 制定 了以中關村軟件園為核心構建多層次軟件園 把北京建成全國最大 的綜合性軟件產業基地的計劃 同時 北京市其它各個軟件園目前 基本上也都處于建設過程當中 可以說在很多方面大家具有相同的 起點 因此北京某大學軟件園具有較好的發展機會 4 威脅 Threatens 本項目的主要威脅來自于北京市其它軟件園 其中包括國家級 軟件園中關村軟件園 清華大學軟件園 北京大學軟件園 中科院 軟件園等 盡管上述軟件園目前都在建設過程中 但是各個軟件園 之間必然存在很強的市場競爭 同時其它軟件園也都不同程度地享 16 受某些優惠政策 因此在吸引入駐企業等方面必然各有千秋 勢必 會對本項目造成一定的威脅 四 軟件園經營目標及實施步驟四 軟件園經營目標及實施步驟 北京某大學軟件園的經營目標主要定位于以下幾個方面 1 人才培養 北京某大學軟件工程師學院是北京某大學軟件 園的重要組成部分之一 該學院可以為軟件園培養各種層次的軟件 人才 并結合軟件園孵化軟件創業企業的功能 引進先進軟件項目 管理模式 培養軟件管理人才 此外 北京某大學軟件園還將面向 軟件企業 引進國外成熟的在職培訓經驗 通過專家 教授授課 為企業提供指導及人才的培訓 2 軟件出口加工基地 北京某大學軟件園將在目前成功向日 本 德國出口軟件的基礎上構筑更大的創業平臺 全面落實對美國 加拿大 印度等國的出口加工軟件的合作意向 并持續擴大出口規 模 增加品種 數量 3 具有自主知識產權的軟件開發 推廣基地 北京某大學軟 件園通過為創業企業提供良好的外部配套環境 幫助企業開發出具 有自主知識產權的軟件產品 并迅速實現產業化推廣 4 科技成果轉化基地 科技成果轉化率低是目前中國高新技 術企業面臨的主要問題之一 北京某大學軟件園通過建立產 學 研緊密結合的有效機制 加速科技成果向生產力轉化 成為科技轉 化基地 最終實現軟件的規?；a 5 中小創業企業的孵化器 北京某大學軟件園將發揮其接近 創新源頭的優勢 創造有利條件興辦軟件企業孵化器 同時 提供 以項目成果轉化為主的項目孵化功能 通過有形孵化和網上孵化吸 17 引包括在職教師 在校學生和歸國留學人員在內的各類創業者創辦 各類軟件創業企業 在提供有形辦公場所的同時 提供網絡平臺 測試平臺等平臺服務 幫助中小企業在創業初期通過資源共享的方 式 克服投資規模較小所帶來的各種弊端 提高創新成功率 不斷 培育孵化出一批新的軟件企業 6 用 IT 技術改造傳統產業的研發基地 傳統產業的改造出路 在于經營管理信息化 目前的信息 光機電一體化技術是實現傳統 產業升級和結構性改造的根本出路 北京某大學軟件園將要建立信 息 光機電制造示范基地 為運用 IT 技術改造傳統產業奠定研發 基礎 結合上述經營目標 預計經過 3 年時間 軟件園建設完成 預 計入園企業 100 家 員工人數約 8000 人左右 同時建設完成軟工 學院 配套服務區 及各種測試服務平臺的建設 第六章第六章 建設方案建設方案 目前北京某大學軟件園整體規劃已經完成 整個軟件園被分為 9 個區域 分別以字母 A I 標識 各區主要規劃指標如下 區域 用地面積 建筑面積建筑密度 容積率 綠化率 功能分區 A508843663622 10 0 72 35 30 研發 B498123835529 20 0 77 41 50 研發 C209947473932 40 3 56 27 60 公建 D110924026434 90 3 63 18 30 公建 E345275938622 80 1 72 33 40 商住公寓 F266271118311 50 0 42 32 60 商住別墅 G234532978523 90 1 27 31 70 軟工學院 H716979248926 10 1 29 30 90 研發 I2180276317 50 0 35 58 10 配套服務 合計310888 390469 24 北工大軟件園各區域規劃指標簡表 北京某大學軟件園的開發建設可以以多種開發方案進行 目前 18 軟件園開發方式主要有二種 1 自行開發建設辦公用房 產業研發用房 附屬配套用房 3 將土地轉讓給其他投資商 由其進行建設 不同的開發方式對軟件園的發展會有不同的作用 自行開發面 積過多 會對軟件園建設者的資金實力提出較高要求 而且建設經 營者可能會面臨較大的市場風險 但軟件園能夠得到最大的投資收 益 而自行開發少 土地轉讓多雖然資金壓力小 資金回收快 但 軟件園寶貴的土地資源過多流失 軟件園將缺乏未來的發展潛力 另外 對軟件園自行開發也有不同的方式 可以分區域分別開 發 也可以整體啟動 滾動建設 這也對開發者的資金實力及融資 實力提出不同的要求 目前 軟件園 A B 區域已有轉讓意向 擬進行土地一級開發 后 整個區域轉讓 G 地塊規劃為北京某大學軟工學院用地 比較 特殊 目前也有開發意向 因此 該報告中暫對其余 6 個地塊 以整體開發的形式進行建 設 建成后 物業以出租 出售的方式回收投資的方式進行經濟分 析 第七章第七章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 一 投資估算一 投資估算 北京某大學軟件園項目總投資 87256 萬元人民幣 其中建設投 資 83864 萬元人民幣 流動資金 1000 萬元人民幣 建設期利息 2392 萬元人民幣 詳見附表 1 1 建安工程費 19 該項目需建設公建用房 產業研發用房 商住設施 配套用房 共 285692 平方米 普通標準 建造費用平均 2250 元 平方米 2 室外過程及綠化費用 主要為該軟件園用地范圍內的道路 市政設施 綠化費用 3 其他費用 主要為該項目建設過程發生的各種費用 4 預備費用 不可預見費按 3 計取 5 流動資金 流動資金估算為 1000 萬元人民幣 6 建設期利息 該軟件園建設資金需銀行貸款解決 其中建 設期貸款利息 2392 萬元人民幣 無法償還 轉為本金 二 資金籌措二 資金籌措 該項目總投資為 87256 萬元人民幣 軟件園股份公司注冊資金 為 4000 萬元人民幣 軟件園股份有限公司由北京經開投資股份公 司和北京某大學所屬的獨資公司共同組建成立 雙方各占 50 的股 份 即均投入自有資金 2000 萬元人民幣作為軟件園股份有限公司 的注冊資金 其他資金可首先由軟件園公司投入自有資金 16000 萬元 占總 投資的 22 9 其他資金考慮通過銀行貸款等方式進行籌措 第八章第八章 財務效益分析財務效益分析 一 有關基礎數據的確定一 有關基礎數據的確定 1 本測算根據國家計委及建設部頒布的 建設項目經濟評價 方法與參數 第二版進行 2 項目測算期 15 年 其中建設期 3 年 3 行業基準收益率按 8 計算 20 4 項目以人民幣作為記帳本位幣 5 外幣兌換匯率按 1 美元兌換人民幣 8 3 元計算 二 收入測算二 收入測算 該項目收入主要兩部分組成 物業設施出售收入及物業設施出 售收入 收費標準和預期收入水平如下 項 目建筑面積 售 價租金服務收入 其他收入 合計 平方米 元 平方米 元 平方米 土地轉讓收入1106961501660 寫字樓出售收入60000500030000 寫字樓出租收入55003 47700 研發用房出售收入45000400018000 研發用房出租收入4748923324 商住用房出售收入35000300010500 商住用房出租收入3556933735 配套用房出租收入763141068 其他收入3437601103 合計39638877091 詳見附表 2 銷售收入及經營稅金測算表 三 成本費用測算三 成本費用測算 產品成本主要由生產成本 土地開發成本 人員工資福利 折 舊費 攤銷費 維修費 管理費用 銷售費用 財務費用等組成 四 稅金測算四 稅金測算 該項目經營過程中應該繳納營業稅 增值稅 城市維護建設稅 教育費附加 所得稅 各稅種均按現行稅務制度的規定計取 該項目各項稅率如下 營業稅 5 增值稅 17 城市維護建設稅 7 教育費附加 3 21 所得稅 33 該軟件園經營期中共繳納營業稅 增值稅及附加 13219 2 萬元 繳納所得稅 19449 萬元 稅金測算詳見附表 4 五 利潤估算五 利潤估算 該軟件園經營期內共可實現利潤總額 127867 萬元 稅后利潤 總額 110319 萬元 提取公積金 公益金 11032 萬元后 可分配利 潤為 99287 1 萬元人民幣 可分配利潤先償還彌補往年虧損 1900 萬元 然后償還建設貸款 約需 34171 萬