無錫北塘區金山北工業園項目整體定位及發展戰略報告 謹呈：無錫市北塘區人民政府 A-021-GW-080527-020 2008-09-18 本報告是嚴格保密的。 /webmoney 2 項目研究工作的階段劃分 中期 項目整體定位與發展戰略 終期 提交終稿 2008/07/22 2008/08/21 工作 最終成果 項目的優劣勢分析和價值判斷 項目定位研究 項目物業配比研究 成功案例借鑒 提交整體報告（終稿） 根據客戶建議深化研究，完善報告 項目優劣勢分析 項目整體定位和發展戰略 項目發展方向 與案例研究 用地比例分配與案例研究 前期 市場調研和溝通 區域（無錫、北塘及周邊區域）宏觀經濟背景研究 區域產業研究、房地產市場調研 政府官員、專家及貴司中高層領導 目標客戶訪談 地塊的了解和分析 市場情況的分析 項目方向的初步判斷 2008/08/01 2008/09/18 本報告是嚴格保密的。 /webmoney 3 在過去的一個多月里，世聯專案組針對項目涉及不同的層面進行了如下調研與研究工作 工作內容 項目本體 經濟產業發展 產業集群 收集的數據 項目用地現狀 項目用地范圍內的經濟人口狀況 無錫及北塘區宏觀經濟相關數據 區域發展現狀相關數據 區域產業相關數據 無錫及北塘區總體規劃 世界成功老工業區改造相關數據 國內外老工業區發展現狀相關數據 長三角經濟發展相關數據 進行的訪談 北塘區政府的項目負責人 金山北工業園管委會 政府相關部門：無錫市經貿委、科技局、外經貿、惠山區和錫山區政府 專業人士：萊鋼公司經理等 工業園區：新區土地儲備中心主任、汽配城專業人士 世聯內部產業研究專家 進行的分析 用地現狀分析 區域經濟人口分析 用地資源及交通分析 可利用土地分析 區域發展現狀分析 區域宏觀經濟背景分析 城市經濟以及產業構成分析 區域產業鏈條分析 區域規劃分析 區域宏觀經濟背景分析 區域經濟以及產業構成分析 區域產業鏈條分析 區域產業發展規劃分析 4 世聯對項目目標的理解是：提升產業活力和帶動人氣；在成本的一定投入下，保證資金回收和政府稅收。 長三角 北塘區 改變工業集中區不園不村的面貌，實現整體產業升級，有利于招商引資。 減少政府的投入，實現資金平衡，增加政府稅收。 通過招商或合作開發，實行多期滾動開發模式，平衡投入與產出的關系。 經濟目標 開發目標 金山北工業園 項目目標解析 5 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發展瓶頸 項目核心問題 報告結構 6 無錫屬于蘇錫常經濟圈的幾何中心，制造業和民營資本發達的二線城市，地理位臵和市場環境優越。 2007年長三角總體經濟繼續保持穩定良好的發展勢頭 ,地區生產總值達到 46672.07億元 ,占全國經濟總量的 18.9%；平均增幅達到 15.2 % ； 無錫位于蘇錫常經濟圈 核心部位 ，距離上海及南京都市圈均在 2小時車程范圍內； 無錫市為經濟發達的三線城市，主要產業為制造業，特別是 “ 冶金、機械、化工 ” 三大產業，占工業總產值的 49%； 資本構成以民營自本為主，其次是國營資本和外資； 資料來源：無錫國土規劃局 南京都市圈 上海都市圈 錫常泰都市圈 蘇錫常都市圈 城市層級 7 無錫的 GDP規模超過常州，但遠落后于蘇州； 無錫在利用外資上 ,略高于無錫，但蘇州利用外資比常州和無錫的總和還要多，處于絕對領先的地位； 蘇錫常三個城市的產業結構大體上差別不大，主導產業還是 以第二產業為主導 ， 占到60%左右的比例； 其中無錫的第二產業產值高于常州，卻落后于蘇州。其中：第一第二產業所占比重都處于下降的狀態，其中第三產業在小幅緩緩上升，上升速度 蘇州 無錫 常州 ； 在 GDP規模、利用外資情況以及主導產業的產值等方面，無錫超過常州，但與蘇州有一定的差距，處于蘇錫常都市圈的中間位臵。 2007年蘇錫常利用外資情況 城市 協議注冊外資 (億美元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 常州 44.01 18.35 無錫 54.47 27.72 蘇州 185.2 73.8 2007年蘇錫常都市圈產業結構情況 城市層級 8 北塘是近代無錫 民族工商業的發祥地 之一，歷史上是重要的水利碼頭，是 “ 蘇南模式 ”的重要發源地。 2007年北塘區 GDP總量處于無錫市三個老城區的末位，與無錫各個區相比來說也處于末端。 北塘區近年發展一方面受到區域產業落后，污染嚴重，城市管理水平差的影響，另一方面無錫市“城市南進、產業北移”政策使北塘區面臨重大的產業升級壓力 。 項目所在的北塘區，屬于無錫市沒落的老城區，面臨“城市南進，工業北移”政策帶來的產業升級壓力。 城市南進 產業北移 無錫市各區 2007年 GDP比較（億元） 城中三區 區域層級 9 項目北臨京杭運河、西與錢橋工業園交接，南靠 312國道。具有良好的交通通達性和較好的傳統產業基礎。 本案 市中心 山北 錢橋 洛社 無錫市制造業的集中地：主要是冶金、機械、紡織三大行業 金山北工業園區近鄰惠山的錢橋工業園區和洛社工業園區 錢橋工業園區 ： 主要是發展冶金、紡織、電子等傳統制造業，具有較好的產業聚集性。 洛社工業園區： 主要是發展機械產業，還有紡織印染、精細化工等傳統產業集群。 金山北與臨近兩工業園在一定程度是 競合關系 ，既相互補充又相互競爭，共同形成傳統產業圈。 運河： 京杭運河和錫澄運河，到達全國各地。 國道： 項目經過 312國道，及規劃中的外環路通往南京和上海 高速公路： 2公里至錫宜高速，并經滬寧高速、錫澄高速直達上海、南京、蘇北 鐵路： 臨近高速鐵路、新長鐵路等 河道： 緊鄰四級（即將改為三級）運河京杭 上海 浙江 宜興 蘇北 南京 區域層級 10 項目地塊平整，但有較多的高壓線。 項目交通較好，但周邊環境較差，且生活設施配套等缺乏。 錢皋路 在建 國聯金屬材料貿易市場 商品房 居民 變電所 京杭運河 貨運二路 B區 A區 農田 地塊層級 312國道 安臵房 A區：共 1500畝。主要是工業集中地。 B區：共 1500畝。拆遷后可用地約 944畝 11 A、 B分區： A區主要為工業集中區； B區主要為居民房和農地。區內物業雜亂，整體檔次低，缺乏整體性。 A區： 總量約為 1500畝 現已 無可用凈地 。主要是工業集中區，以冶金加工企業數占50%，包含化工、紡織等企，職工宿舍和物流貿易企業。 B區： 總量約為 1500畝，凈地量約1300畝 可用凈地較多 。主要是居民房和農地，含鎮商業中心 與惠山的錢橋和洛社交界， 地塊邊界復雜，缺乏整體性 園區里分布著村，村里有工廠 商業配套方面： 酒店： A區有鑫福苑和積金兩家酒店，檔次均較低 商業： 上海如意、恒光等便利超市，居民自設的雜貨店 銀行： 僅江蘇銀行一家 地塊層級 工業用地 住宅 行政用地 學校 酒店 加油站 停車場 倉儲物流業 村辦工廠 （在建） 河流 耕地 錢 橋 鎮 （農民房及耕地） 商品房及安臵房 國聯 變電所 12 二線城市、老城區邊緣；交通和區位優勢明顯；傳統工業集中區；整體檔次低，環境差，缺乏配套和人氣。 項目屬性 1 5 4 3 2 經濟發達的二線城市 老城區的邊緣地帶 傳統產業集中區 區域形象差，缺乏人氣 良好的交通優勢 項目屬性界定 13 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發展瓶頸 項目核心問題 報告結構 14 歷史遺留問題 本項目在發展工業集中區的過程中，缺少整體規劃，導致園區經濟增長緩慢，環境差，缺乏人氣。 金山北工業園是在 “ 蘇南模式 ” 下發展的，山北鎮借助交通條件和周邊傳統產業基礎，發展冶金的初加工，成為一批零散的 小企業云集的園區 。 2000年園區初步形成，當時 A區規劃中包括工業、倉儲、商業金融、教育科研等功能。 2002年對 A和 B區的規劃，已經有很大變化，基本上是工業用地，含少量的物流和配套用地。 現狀主要為廠房和居民房，說明園區現主要是 中小型企業集中區 ， 生活和商業配套缺乏 。 2000年 2002年 缺乏合理規劃 園區發展緩慢 企業數量： 園區從 2000年開始建立以來，共有 93家企業，外加一些貿易倉儲企業，總數不超過 130家。基本上是低附加值的制造加工環節。 經濟增長： 07年 1-11月份，一百多家企業，園區完成地區生產總值僅 9.42億元 , 園區環境差 物業雜亂： 園區作為工業集中區，工業廠房區、居民、農地等自然分布。形成不園，不村的狀態。 配套： 園區酒店、餐飲等設施不足，缺乏商業氛圍和人氣。 15 產業問題 本項目作為老城區的老工業集中區，產業集中于低附加值的制造加工環節、缺乏優勢產業和龍頭企業，也未形成產業鏈。 從現有企業名單分析，可以看出園區的企業基本集中在傳統產業，主要是金屬加工，占比43%，而新型工業企業數量少。電子企業僅三家。 從產業鏈上分析，主要是制造加工型企業，占比 94.5%，僅少量的倉儲貿易型企業， 產業整體檔次低 。 產業層次低： 低附加值的傳統制造業，比如冶金、紡織、機械。技術含量低，產值少。 企業規模小： 在各行業里，基本上缺乏龍頭企業，屬于中小型企業集聚區 缺乏產業鏈： 園區企業基本是加工制造環節，缺乏產業鏈前后端，研發和展示營銷缺乏。也造成整體環境差，經濟效益低等問題 16 從現狀上看，本項目主要是廠房和居民區，物業雜亂，密度較高，拆遷處臵較難。 圖例說明 工業用地 耕地 住宅 行政用地 學校 酒店 加油站 停車場 倉儲物流業 河流 村辦工廠 （在建） 拆遷問題 錢 橋 鎮 （農民房及耕地） 商品房及安臵房 國聯 變電所 17 按照國家及地方政府的拆遷管理辦法，以貨幣補償的方式估算拆遷成本。 按照國家和地方政府政策，結合園區的具體狀況，本項目的拆賠主要考慮一下幾點 ： 居住用地，按照房屋的建筑面積計算，以單價 4000元 / 補償： 耕地征用費按照 20萬 /畝 的標準支付； 工業用房以 2000元 / 的標準補償。 居民安臵房的造價； 居民裝修費用補償； 耕地征用補償 廠房拆遷補償 停產停業損失； 特等設備補償 綜合以上因素，本項目采用以下拆賠標準 ： 說明：以上拆賠價格是保守估算，實際拆賠價格可適當降低 拆遷問題 錢 橋 鎮 （民房及耕地 ） 商品房及安臵房 國聯 變電所 居民 994戶， 工商企業 23家 居民 535戶， 工商企業 91家 B區 A區 18 根據現有拆遷標準，項目拆遷難度大，拆遷成本高，需政府投入資金高。 拆遷問題 注：耕地征用成本為 20萬 /畝；居民房拆遷成本 4000元 / ； 工商業用房按土地屬性給予補償，一般為 2000元 / 桔黃色部分按照 0.8容積率計算 拆遷成本 2.03億 征地成本 1700萬 可建設用地 128.7畝 折合 171.2萬元 /畝 拆遷成本 3.06億， 征地成本 6636萬， 可建設用地 453.45畝 地塊成本 82.15萬 /畝 拆遷成本 3.46億 , 征地成本 2703萬， 可建設用地為 362畝地塊成本 103.19萬 /畝 拆遷本 4.36億 可建設用地 440.85畝 折合 98.93萬元 /畝 拆遷成本約為 7.56億 可建設用地約 708.4畝 折合 106.7萬元 /畝 以居民房、耕地為主 廠房為主 廠房為主 居民房為主 拆遷成本 5.68億 可建設用地 350畝 折合 162.4萬元 /畝 A區平均征地成本為 117萬 /畝 B區平均征地成本為 90萬 /畝 金山北工業園區的平均地塊 成本約為 107萬元 /畝 ， 總金額約為 26.15億元 本報告是嚴格保密的。 19 從無錫各園區的納稅銷售收入分析，本項目的單位面積納稅銷售額低于幾個典型產業園區。現有單位拆遷成本遠遠高于現有產值。 根據 2006年的數據，金山北工業園完成地區生產總值 9.13億元，園區工業企業完成工業總產值42.37億元，完成納稅銷售收入80.88億元，稅收收入 1.3億。 2007年 1-11月份，園區完成地區生產總值 9.42億元 ,同比增長6.4%；園區工業企業完成工業總產值 44.13億元 ,同比增長 9.4%。 金山北工業元單位面積銷售收入為 34億元，僅為能統計園區同類的一半。 拆遷問題 20 現有規劃問題 政府對本項目的現有規劃，延續歷史，仍不明確，致使項目走向不確定。 園區招商投資項目 家電：新型家用電器 及配套產品 電子：電子元器件及各類電子產品。 醫藥：生物工程技術、醫藥新品。 機械：環保設備產品、汽摩配件，精密機械儀器儀表制造。 建材：高檔涂料、工程塑料、新型建材。 輕紡：新型包裝材料、服裝及紡織品加工等。 食品：各類食品、飲料、保健產品等。 服務業：科研機構、貿易公司、中介機構等。 其他符合國家產業政策，有發展前景的行業。 從現有招商項目來看，本項目的產業重點不突出， 缺乏清晰的產業定位 。 從招商的產業鏈上看，主要仍然是制造加工型企業。 項目目前與國聯金屬貿易市場的合作來看，項目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對本項目地塊價值和項目未來發展方向沒有明確規劃。 政府對于本項目的規劃方向也不明確，項目未來走向存在很大的不確定性。項目仍處于 散亂發展階段。 片區基礎設施規劃問題： 北塘區 城市建設較落后 ，導致區域市政基礎實施建設一直跟不上產業和人口發展，金山北工業自 2000年成立后直到 2006年完成污水管網的建設，此前園區每天都有 2000噸的污水直接進入河道。 21 金山北由于一些歷史和政策原因，園區產業檔次低，環境差，規劃不明確。而現有拆遷成本高，收益較差。 中小型鄉鎮企業的云集和污染、低附加值企業的遷入； 規劃不合理導致經濟發展緩慢和物業雜亂 歷史原因 拆遷問題 園區現有物業雜亂、密度高 拆遷成本高，而現有經濟效益差，產值很難彌補成本 現有規劃 基礎設施規劃落后 招商仍停留在增加政府稅收為目的，缺乏長期的規劃。 目前園區在產業低端、污染嚴重、小企業云集的狀況下，一直沒有清晰的產業定位，招商方面也是來者不拒，拆遷難度大。所以 在無錫市以及北塘新的一輪規劃之下，急需明確發展方向 城市邊緣化、產業低端化、規劃不明確 項目瓶頸總結 22 報告結構 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發展瓶頸 項目核心問題 23 我們通過 S-C-Q金字塔基本結構來界定和分析問題 資料來源：世聯模型 R2 我們想要什么？ （針對目標的規范分析） 政府目標 ：提升產業活力，實現經濟持續增長，保證就業水平。 產業目標： 在無錫市產業規劃的方向下，實現產業的升級和新產業的培育； 經濟目標： 在有限投入前提下，通過招商引資，增加稅收； 戰略目標： 改善園區的整體形象，增強園區的生命力，實現土地價值和區域價值的快速提升； S 我們有什么？ （針對現狀的實證分析） 區位： 地處中心城區板塊，距離市區較近； 區域： 區域環境較差，區域形象差，認知度低； 交通： 地塊周邊交通通達性較好，省級道路、運河、鐵路等較集中； 資源： 環境差，缺乏自然、教育等資源； 配套： 周邊聚集廠區、生活配套設施不足，且現有檔次很低； 核心問題是什么？ 我們怎么辦？ （解決方案的提出） 項目核心問題 24 基于項目前期溝通達成的一些共識和限制性條件，世聯認為項目應該解決的核心問題是： 項目需要回歸到市場找到問題的本源，并從國內外類似已經成功的案例中找到啟發，因此我們必須明確： 本項目如何占位未來？ 改造老工業區現狀，實現項目可持續發展，提升土地產值。 Q1： 在無錫市的規劃背景下，以及城市化和工業化的推動下，區域未來價值如何？ Q2： 本項目如何定位產業和功能，才能突破現有區域形象和產業的束縛，提升區域人氣？ Q3： 如何挖掘和整合項目自身資源，尋找區域發展機會點， 實現項目與城市和周邊的聯動，提升地塊價值？ 項目核心問題 25 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區域規劃方向 項目發展使命 報告結構 26 區位優勢 中心城市的區位，低于市中心的商務成本，分享中心城市成熟的生活和商業配套，融入城市的發展。 中心城區位臵： 項目位于北塘區的北面，距離北塘區新政府約 15分鐘車程，距市區中心約 30分鐘路程。 商務成本： 低于中心城區。 成熟的商業和生活配套： 便捷的交通項目可以輕松到達無錫市中山路核心商圈和北塘區的片區商圈的生活和商業設施配套。 “四園八區 ” 的規劃：作為無錫市的八區之一，項目享受產業方面的優惠政策，也是中心城區現有唯一的工業園區。 本項目屬于中心城區的工業區，具有突出的土地價格優勢， 分享城市的功能 ，卻也能 補充和完善城市的功能。 中心城區 27 本項目具有與長三角其他城市和區域緊密聯系的便捷交通。 150Km 35Km 100Km 300Km 滬寧鐵路 滬寧高速公路 京滬高鐵 城際輕軌 重大交通項目 的建設如 城際列車、京滬高鐵開通，滬寧高速公路擴建 等，將極大的縮短城市間的時間距離，加速城市間人流、物流、資金流、技術流的互動，從而使城市體系向網絡化、產業分工向明細化的方向發展。 無錫地處 南京和上海 中間點，一體化的交通體系使得 無錫 成為聯系兩大都市圈的 節點城市。 規劃的軌道 3號線 規劃的軌道 4號線 北塘是城市交通中心，據規劃，城市軌道線 3號線 和 環繞城區的 4號線 匯集北塘。 本項目交通優勢明顯，緊鄰 錫宜高速 ， 滬寧鐵路、 312國道 以及 京杭大運河 ，具有航運、高速、鐵路等交通網。 交通優勢 北塘區 28 本項目作為城區的工業園區，從 3000畝（ 2.3平方公里）的規模來看，對城市的建設和發展具有重大的影響。 工業園區動態發展的三個層次： 規模 位置 產業發展水平 配套 工業園 最簡單的產業園類型，規模一般 一般分布在城鎮的邊緣 N/A 無居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 企業社區聯合體工業園 /城市單元體 此類園區規模較大 一般位于城市郊區 多從事工業生產和零配件加工以及倉儲業，產業集群規模與程度有限 就業人員同時依賴產業園區與城市中心附近的配套 就業人口規模尚不足以承受大型的休閑和娛樂設施以及大片的綠地， 但已能夠形成自我維持的，具有良好社會結構和認同感的城市單元。 多功能綜合體工業園 /新城 規模很大，達城市級 一般分布在核心城市邊緣 產業在空間上獲得聚集效益，相關產業集群，產生足夠的就業需求與消費需求 居住、商貿、教育、休閑娛樂等活動的集聚，多功能綜合體工業園區本身就是一個新城。 資料來源：世聯模型 規模優勢 本項目作為城市單元體，是城市的重要補充，也是片區的核心主體。 29 本項目作為無錫市重點開放園區，受到北塘區政府的重視，也能夠獲得無錫市政府的主導和支持。 長江龍城科技有限公司 金山北發展歷程 發展起步期 重點培養期 發展機遇期 2000 2001 2001 2007 2008 2000年 12月，原郊區山北鎮響應市委、市政府“一個鄉鎮建立一個工業集中區”的號召 2001年度被市委、市政府評為鄉鎮工業先進園區， 2002年 1月被市政府批準為重點開放園區。 區政府于 2007年 11月專門成立了無錫金山北科技產業園管委會，并將金山北私營工業園更名為金山北科技產業園，提出了“兩沿一集中”的園區調整發展新思路 2008年 4月，區政府設立了15000萬元的市場化運作主體 -無錫市金山北科技產業發展有限公司，從人力、財力、物力上舉全區之力來整合、調整、提升金山北科技產業園的發展，為園區迎來了新的發展機遇。 發展階段 園區開發主體 政府主導建立的園區。金山北管委會屬于政府背景，政府公關能力強，能夠為項目爭取更多的政府資源支持 政府優勢 金山北工業園受無錫產業調整政策的需要成立，為無錫 “ 退城進園 ” 的實施做出重大的貢獻。 園區建立背景 30 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區域規劃方向 項目發展使命 報告結構 31 無錫市在推進城市化和發展產業的過程中，以改善城市環境和提升產業層次為主體，重點發展高新技術產業和服務業。 江蘇省城市化水平等級分布： 南京 - 無錫 -蘇州 常州 -鎮江 揚州 -南通 -泰州 徐州 -鹽城 -連云港 60%以上 50% 60%之間 50% 60%之間 40% 50%之間 從江蘇省城市化水平的梯隊來看，無錫處于第一梯隊，從2001年的 41.3上升到2006年末的 75.4， 僅次于南京的 76。 隨著城市功能的逐步完善，產業結構加速調整，無錫正在由以工業為主的傳統加工制造中心向 服務業為主 的現代經濟中心轉變。 無錫推進都市化，一方面就是通過無錫南長、北塘、崇安中心城區的更新改造 實現環境美化和功能提升。 另一方面就是通過超前的市政基礎設施建設和市區綜合交通體系的構建加強中心城區的一體化 惠山板塊 功能定位： 無錫 先進制造業 ， 現代物流業 的集聚區和都市農業示范區 空間結構： 一城、一區、三鎮，若干郊區社區 濱湖板塊 功能定位： 風景旅游區、人居生態新城區、 現代服務業集聚區 和現代都市農業示范區 空間結構： 兩城、兩區、一鎮和若干郊區社區 城中板塊 功能定位： 商務商貿文化居住中心區； 空間結構： 雙核多中心，兩類發展軸，六大功能區 建設重點： 以崇安商務商貿區、廣益特色片區、古運河特色片區等為載體， 成片綜合建設；基本完成工業退城進園， 實施全域城市化和現代化 ； 錫山板塊 功能定位： 無錫 商貿物流集聚區、新材料產業孵化區 和現代農業創新區 空間結構： 一城、三鎮，若干郊區社區 新區板塊 功能定位： 創新型國際化科技新城 空間結構： 一主、二副，若干郊區社區 區域規劃方向 32 北塘區作為城中板塊，未來主要承擔居住、商貿等都市化功能的角色，以發展都市型產業為重點。 兩帶三尖、山水北塘：“兩帶”分別指錫山、惠山沿山風光帶和京杭大運河風光帶，“三尖”分別指運河沿岸的南尖、北尖和雙河尖 兩心兩區、活力北塘：“兩心”分別是指北塘區的商業中心和行政中心，“兩區”分別是指惠山古街歷史街區和天主教堂風貌區 一城四片、和諧北塘：“一城”是指北塘新城（鳳翔片區），“四片”分別指兩個居住片和兩個產業片，兩個居住片分別是盛安居住片和劉潭廣石居住片，兩個產業片分別是 金山北 和 江海路生產性服務集聚區 區域規劃方向 33 本項目可以依托現有優勢和基礎，承擔城市功能和產業發展動力，帶動片區和區域的人氣與價值的提升。 都市型工業 都市型服務業 本項目基礎 產業基礎 規模優勢 提升片區價值 促進北塘區的發展 區位交通優勢 區域規劃 都市型工業 依托城市重點工業集中區，鼓勵城區保留對環境干擾小、水氣噪聲等污染少、 勞動密集型的企業 ，特別是一些 傳統輕工業和手工藝制作 ，接近 就業和消費市場 ； 都市服務業 服務業包括 生產性服務業 和 生活性服務業， 既為生產提供中間服務 ，也為消費者提供 終端服務 ； 總結 34 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區域規劃方向 項目發展使命 報告結構 35 項目的交通區位資源和片區的產業基礎，決定了項目既承擔區域產業升級的引力，又是城市功能的重要組成部分。 根據無錫市和北塘區的規劃，中心城區（包括北塘區）為未來發展重點是居住和商貿 。 項目作為 城市的重要組成部分 ，需要承擔部分城市功能，滿足城市需求。為片區發展 聚集商業氛圍和人氣。 作為無錫市“四園八區”之一，自身具有長期的產業發展基礎。需要拉動片區產業的活力。 周邊產業的影響和拉動，需要本項目與周邊產業互動，形成優勢互補。 城市極 產業極 錢橋工業集中區 惠山經濟開發區 城市核心區 洛社工業集中區 項目發展使命 36 項目發展使命 與片區產業互動，補充城市功能需求，帶動片區人氣聚集。 37 本報告將從以下五個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發展戰略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目產業研究 項目市場分析 項目機會分析 報告結構 38 根據國內外的經驗，尋找老工業區改造的方向 我們的方向選擇？ 39 更新現有產業 1 改進技術和工藝 2 延伸產業鏈 3 改造手段 改造方向 現有產業升級 產業結構調整 構建產業集群 產業轉化 產業提升 產業聚集 轉化園區功能 4 都市型服務業 功能轉化 根據國內外老城區工業區成功改造的現有經驗和條件，世聯總結出老工業區改造的四個方向： 40 選擇案例的標準： 老城區： 區位 ：屬于城市中心區域或是城市原有的核心區域。 交通 ：具有良好的交通條件，在鐵路、公路、高速或是航運方面具有優勢 歷史基礎 ：因為資源或是交通優勢，曾對城市經濟和產業發展增長做出重要的作用。 老工業區： 地位 ：曾在一個城市的產業發展過程中處于重要的地位，做出重要貢獻。 基礎 ：具有一定的產業和企業，集中度較高。 背景 ：因為面臨技術落后或產業衰退或是環境污染等問題。 亟需改造： 以改善環境 提升土地價值； 解決就業； 實現產業持續發展 41 產業結構調整 現有產業升級 構建產業集聚 發展服務業 產業調整壓力 項目自身條件和市場背景 城市環境壓力 ？ 項目的思考點： 如何改造自身，實現價值最大和持續發展 42 更換現有產業 1 改進技術和工藝 2 延伸產業鏈 3 改造手段 改造方向 現有產業升級 根據國內外老城區工業區成功改造的現有經驗和條件，世聯總結出老工業區改造的四個方向： 產業結構調整 構建產業集群 產業轉化 產業提升 產業聚集 轉化園區功能 4 都市型服務業 功能轉化 43 德國 .魯爾老工業區 魯爾是德國，也是世界的 工業重地 。是德國經濟發展的一個 核心區 。 區位： 位于德國西部、萊茵河下游支流魯爾河與利珀河之間的地區 交通： 水陸交通便利 。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的 4條運河網；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。 規模： 面積 4593平方公里，占全國面積的 1.3。區內人口和城市密集，人口達570萬，占全國人口的 9。 成績： 曾經生產全國 80的硬煤， 90的焦炭，集中了全國鋼鐵生產能力的 2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業等均在全國居重要地位。 產業變化過程 面臨問題： 經歷著 資源開發到資源枯竭、由鋼鐵振興到企業沒落的經濟陣痛。 環境差，污染嚴重。濃煙蔽日，煤渣滿地。 居住、企業交叉分布，人口稠密。 44 發展歷程 魯爾工業區在 產業危機和環境壓力 的驅動下，產業淘汰和引進 并舉促進改造。 階段特征 關鍵舉措 階段問題 1950以前 1950 1970年代 1990現在 階段成果 階段 初步階段 發展階段 衰落階段 調整發展 煤炭的開采。以煤炭業為主導，延伸出機械、化學等重工業的發展。 煉油業和石油化工業的發展 產業結構逐漸變化， 電氣、電子工業有了很大發展 高新技術產業和服務業的發展，產業技術含量和附加值提升。 大肆開采豐富的煤炭資源，促進產業的發展 大學、交通基礎設施、技術研發中心等陸續建立； 1968年開始轉型。 傳統產業的調、并、轉、關等 淘汰措施 。新型產業引進政策 。 開展工業政治，發展科研，重點 引進和引導技術型產業 經濟增速減慢。煤炭業面臨危機，失業加劇。 鋼鐵危機發生，面臨結構性危機。 煤礦基地 140個，全國 80%的煤； 81座煉鋼爐， 2/3的鋼鐵量；幾十萬工人。 信息類企業超過 11萬；電信類企業達 380家。煤炭和鋼鐵從業人數減少 50%。 環境的改善；新開發的產業將在未來幾年創造20萬個工作崗位 1970 1990年代 45 采煤 采煤 機械 工業區早期 電子 工業 機械 食品等 輕工業 電力 鋼鐵 工業區轉化期 電力 石油 機械 電子 化學 鋼鐵 采煤 食品 化學 石油 汽車 化學 工業區現在 生物 技術 產業技術含量提高和新型化過程 產業調整 魯爾工業區由 傳統產業為主導 逐漸轉化成以 高新技術產業 為主導的 新型工業區 。 鋼鐵 信息技術 食品 魯爾現有新型產業 產業中心轉化： 以采煤、鋼鐵工業中心，發展成多種工業中心，以信息技術、機械等最重要。 教育和技術的發展： 魯爾區現在是歐洲境內大學密度最大的工業區；全區有 30個技術中心， 600個致力于發展新技術的公司。 技術轉化： 所有大學和研究所都有 “ 技術轉化中心 ” 12個產業重點： 信息技術、新材料、醫藥技術、環保等 服務業發展： 零售業、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務產業。在原來煉鋼廠的舊址上，現在是歐洲最大的購物中心。 重工業基地 引進新型產業 46 魯爾工業區產業成功調整，實現新型產業引進的關鍵點。 關鍵點 利用資源和產業基礎，培育新產業 堅實的工業基礎：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業產品占國內重要比例 培育 12個重點發展產業，比如電子、信息技術、環保等新型產業或高新技術產業，未來將解決 20萬個就業崗位 歐洲境內大學密度最大的工業區 各區域均建立技術開發中心，全區有 30個技術中心。 建立把技術轉化到市場應用的體系。所有大學和研究所都有 “ 技術轉化中心 ” ，幫助企業把技術轉化成生產力 1 2 發展技術和教育 對失業人員的就業保障 為落戶的企業提供支持，新成立的公司能得到低息貸款或部分無償援助等優惠，中小型公司尤其得到關照。 政府投入資金，改善環境。建起了大量風景優美的產業園區。 制定環境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質量監測系統 3 政府政策和支持 47 武漢 .漢正街工業園 漢正街工業園，是武漢市 制造業五大板塊之一 。創造了 “ 漢正街模式 ” 的改造方法。 漢正街 區位： 位于漢口沿河大道以北，屬于武漢市中心城區的硚口古田地區。東鄰江漢區，西、北接東西湖區。 交通： 緊鄰漢口火車站