可行性研究附表附表附表1 總投資估算表表A-1-1 總投資估算表 單位：萬元序號時間費用名稱合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1土地費用500050002前期費用120112013城建費用289128914建安總造價31517553955396244691972765管理費用12182731661661872082186預備費58655037468361045127314616.1基本預備費36834365715716437137496.2漲價預備費218267176265402560712建設投資小計476929868645265417476839989557投資利息48500761862230合計48176986864526617766186238955附表2 銷售收入與銷售稅金及附加估算表序號 時間項目合計2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1銷售收入665736013180381181716356143492銷售稅金及附加36623319926509007892.1營業稅33293019025918187172.2城市維護建設稅23321634157512.3教育費附加100927182522附表3 資金籌措與使用計劃表序號 時間項目合計2010年2011年2012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1總投資481769868645266177661862389551.1建設投資476929868645265417476839989551.2建設期利息4857618622302資金籌措479539868645266177661839989552.1自有資金407969868645216805442839989552.1.1資本金180009868645216802.1.2銷售收入的滾動使用227965442839989552.2長期借款73804937222022302.2.1貸款本金68950486120342.2.2利息485761862230半年貸款利率2.97%附表4 損益表表A-1-6 損益表 單位：萬元序號 時間項目合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1銷售收入6657300060131803811817163561044139082銷售稅金及附加36620003319926509005742153銷售費用26630002417224736544181564總投資481769868645266177661862389550005利潤總額12073-9868-6452-6617-22207702173914802944935376所得稅 33%39840000000281711677稅后利潤8089-9868-6452-6617-22207702173914802663223707.1盈余公積金 10%7.2未分配利潤8089-9868-6452-6617-2220770217391480266322370累計未分配利潤8089-9868-16320-22937-25157-17455-15716-91457198089附表5 現金流量表（全部投資）表A-1-4 現金流量表（全部投資） 單位：萬元序號 時間 項目合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1現金流入6657360131803811817163561044139081.1銷售收入6657360131803811817163561044139082現金流出58000986864526541804710113100781554380915392.1建設投資476929868645265417476839989552.2銷售費用26632417224736544181562.3銷售稅金及附加36623319926509005742152.4所得稅 33%3984281711673凈現金流量8573-9868-6452-6541-20347925173914802663223704累計凈現金流量8573-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429620485735所得稅前凈現金流量12557-9868-6452-6541-20347925173914802944935376所得稅前累計凈現金流量12557-9868-16320-22861-24895-16970-15231-429902012557基準內部收益率5.83%稅前稅后稅前稅后凈現值￥3,067.18￥576.17投資回收期3.523.53內部收益率8.66%6.40%附表6 現金流量表（自有資金）表A-1-5 現金流量表 （自有資金） 單位：萬元序號 時間項目合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1現金流入6657300060131803811817163561044139081.1銷售收入6657300060131803811817163561044139082現金流出58485986864521680601317493100781554380915392.1資本金180009868645216802.2借款本金償還73807380002.3銷售收入滾動使用227960005442839989550002.4銷售稅金及附加36623319926509005742152.5銷售費用26630002417224736544181562.6所得稅3984281711673凈現金流量8089-9868-6452-16800545173914802663223704所得稅前凈現金流量12073-9868-6452-1680054517391480294493537稅前稅后NPV￥3,230.66￥739.65IRR9.09%6.64%附表7 借款還本付息計算表表A-1-8 借款還本付息計算表 單位：萬元序號 時間項目合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1期初借款本息累計120944937715701.1本金11756486168951.2建設期利息485761862232本期借款68954861203403本期應計利息48576186223004償還貸款本金的資金來源4.1利潤332457702173914802663223704.2償還本金7380738004.3償還本金后余額2586532217391480266322370借款償還期1.48附表8 資金來源與運用表表A-1-7 資金來源與運用表 單位：萬元序號 時間項目合計2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1資金來源9195398686452661782331826211817163561044139081.1資本金180009868645216800001.2長期借款73804937222022300001.3銷售收入6657300060131803811817163561044139082資金運用65865986864526617823317716100781554380915392.1建設投資476929868645265417476839989552.2銷售費用26632417224736544181562.3銷售稅金及附加36620003319926509005742152.3建設期利息4857618622300002.4所得稅39840000000281711672.5長期借款本金償還7380738000003盈余資金26088000054517391480266322370附表9 銷售收入、建設投資對內部收益率雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析銷售收入變化幅度-15%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR8.66%6.51%4.49%0.81%-0.87%-2.47%銷售收入變化幅度-10%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR10.83%8.66%6.62%2.90%1.20%-0.41%銷售收入變化幅度-5%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66% 雙因素敏感性分析建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR16.82%14.58%12.48%8.66%6.90%5.24%銷售收入變化幅度10%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR15.64%16.40%14.29%10.43%8.66%6.98%銷售收入變化幅度15%建設投資變化幅度-15%-10%-5%5%10%15%IRR20.44%18.16%16.03%12.13%10.35%8.66%- 49 -遼寧工程技術大學畢業設計論文 附錄 中文翻譯房地產市場調查報告為了成功的完成沈陽云鼎家園項目的可行性研究報告，對沈陽市鐵西區的房地產現狀及市民的可接受程度與經濟狀況有初步了解，特進行了沈陽市的房地產調查。我于2011年12月14日12月25日兩周的時間，在本項目周圍區域及市中心區域進行問卷調查，共發放調查問卷300多份，回收300份。回收調查問卷全部為有效問卷調查結果如下：受訪者的職業分布于各行各業，在受訪的300位市民中，男性市民188名，女性市民112名，其中私營企業主60名，機關事業單位干部25名，企業管理人員30名，其他職業的分布也較均衡。在受訪者中，家庭月總收入在3000-4000元的有147名，4000-5000元的有82人，5000-10000元的有62名，10000元以上的9人。相應的市民可接受的房屋單價分布為1500-2000元/平方米的有136人，2000-2500元/平方米的為78人，2500-3000元/平方米的為28人，3000-3500元/平方米的有34人，3500以上的僅有26人。由此可以知道，沈陽市的消費水平與工資水平較低，房屋的單價不宜定高，否則會給銷售上帶來難題。對住宅外墻調查一項顯示：傳統的白色和磚墻色仍占據人們的喜好。不過隨著社會的發展，在個性突出的新時期，其中藍色、黃色、綠色等其他顏色放入住宅外墻也慢慢的得到越來越多人的認可。對于住宅類型，調查結果顯示高層住宅和小高層住宅快速的得到人們的認可，看來，人們已經在漸漸擺脫住7層以下的觀念。這也是現在房地產開發中，越來越多的高層出現在人們面前的原因。停車位置大部分人希望停在地下室，一來可以節約土地資源，二可以不影響小區的住宅環境。另外小區內的功能設施，現在人們不再滿足小區僅僅是住宅的需求，現在各種功能設施如閱覽室、室外健身設施、運動場等也要出現在小區內，提高生活的質量。影響人們購房的因素很多，其中小區配套、周圍環境、價格、建筑設計、小區規劃、物業管理、工程質量、地段、公共交通條件等，被認為購房必須考慮的因素。對戶型和面積的調查中，在受訪者中，預購兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳的人較多，而愿購兩室一廳的僅有35人，相應的計劃購房面積在100-130平方米的有80人，80-100平方米的有105人，占潛在客戶的比例為48.6、。因此在戶型設計中，應以兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，面積在80-130平方米的為主。關于室外配套的調查，在受訪者中，有148名認為小區必須有室外健身設施，114名選擇室外兒童游樂設施，119名認為閱覽室很有必要，因此對配套設施的選擇應結合小區面積和用戶意愿選擇。、為有效制定銷售策略，我們做了關于付款方式和銷售渠道的調查，在428名受訪者中，有146名選擇家庭存款，44名選擇政府貸款，168名選擇銀行帶快，借款或其他方式的有84名，且對付款方式的選擇有247人選擇分期付款，86人選擇按揭，101人選在一次付清。在銷售渠道的調查中，電視、報紙、網絡的宣傳度占89.5、，因此可以這三種方式為主要宣傳方式，輔以其他形式的宣傳。綜上所述，可以得出以下調查結論：（1）沈陽市的現有房地產市場中，發展商品住宅與經濟適用房還有很大市場空間，但各種周邊設施還有待帶動與發展。（2）沈陽市的消費水平與工資水平較低，房屋的單價不宜定高，否則會給銷售上帶來難題。（3）要充分做好因為銷售期長而帶來的風險準備，短期收回投資較難。（4）在規劃方案中，戶型設計應以兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，面積在80-130平方米的為主。（5）可以電視、報紙、網絡的宣傳為主要宣傳方式，輔以其他形式的宣傳。銷售策略的制定應主要針對家庭存款和銀行貸款制定相應的銷售策略，并對各種付款方式做相應計算及規定。（6）因此對配套設施的選擇應結合小區面積和用戶意愿選擇。外文原文Real Estate Market ReportTiexi real estate situation and the public acceptability and economic conditions in order to successfully complete Shenyang Yun Ding home project feasibility study report, a preliminary understanding of special Shenyang City real estate surveyDecember 14, 2011 - December 25, two weeks, I conducted a questionnaire survey in the surrounding area of the project and the downtown area, were distributed over 300 questionnaires were recovered 300 copies. Recovery of the questionnaire, all valid survey results are as follows The occupational distribution of respondents in all walks of life, 300 people surveyed, men 188 people, 112 women members of the public, including private entrepreneurs 60, 25 cadres, government organizations and institutions, management staff 30,The distribution of other occupations are more balanced.The respondents, monthly household income of 3000-4000 yuan 147 yuan ,4000-5000 ,5000-10000, 82 people are 62 yuan, 10,000 yuan more than the 9.The corresponding price acceptable to the public distribution of housing 1500-2000 yuan / sq m 2000 to-2500, 136 yuan / square meter for 78 ,2500-3000 yuan / square meter for 28 ,3000-3500 yuan/ m are 34, only 26 of more than 3,500 people.This you can see, Shenyang City, the lower consumption levels and wage levels, housing unit should not be high, otherwise the sales would bring problems.Survey of residential buildings in a display: the traditional white and color still holds the brick peoples preferences.But with the development of society, in the new era of outstanding personality, where the blue, yellow, green and other colors into the house wall to get more and more people are slowly recognized.For the residential type, the survey showed that high-rise residential high-rise residential and small to quickly get peoples approval, it appears that people have in getting rid of the concept of living below the 7th floor.This is now the real estate development, more and more people appear in front of the top reasons.Most people want to stop parking spaces in the basement, one to save land resources, the two can not affect the districts residential environment.Another function of district facilities, it is now no longer meet the demand for residential housing only, and now features facilities such as reading room, outdoor fitness facilities, sports grounds, also have to appear in the district, improve the quality of life.Many factors influence people to buy a house, in which neighborhoods, the environment, price, architectural design, community planning, property management, construction quality, location, public transportation, etc., are considered the purchase to be taken into account.Size and area of investigation, in the respondents, futures Liangshiliangting, Sanshiyiting, Sanshiliangting more people, and would like to purchase Liangshiyiting only 35 people, plans to purchase the correspondingarea of 100-130 square meters with 80-80 105 100 square meters, accounting for 48.6 percentage of potential customers.Therefore, the design of the units should be Liangshiliangting, Sanshiyiting, Sanshiliangting, the main area of 80-130 square meters.Complete survey of outdoor, in the respondents, there are 148 that the district must have an outdoor fitness facilities, 114 select outdoor playground equipment, 119 that the reading room is necessary, therefore, the choice of facilities should be combined with residential areaand the user will select.To effectively develop marketing strategies, we made payment methods and sales channels on the survey, 428 respondents, 146 were selected household deposits, government loans of 44 selected, select the bank with a fast 168, borrowings or otherThere are 84 ways, and the choice of payment options hire 247 people, 86 people choose to mortgage, 101 candidates in one payment.Survey in the sales channel, television, newspapers, accounting for 89.5 degrees publicity, so use these as the primary form of publicity, supplemented by other forms of publicity.In summary, we can draw the following findings:Fir