房地產定向開發合同范本 甲 方：大學 法定代表人： 地 址：路號 乙 方：房地產開發有限公司 法定代表人： 根據我國合同法及相關法律法規的規定，甲、乙、擔保三方本著自愿平等的原則， 經友好協商， 就定向開發建設潤芳園商品住宅項目有關事宜達成一致意見， 特簽訂本合同供 三方共同遵守。 第一條 項目基本情況 本合同所涉開發建設項目為：湖南大學校區教師村， 本項目名稱為：瀟湘名園(以下簡稱本項目)。 本項目建設地址：長沙市岳麓區路號。 本項目建設用地系甲方為保證該校所擴建新校區正常教學秩序， 穩定教師隊伍， 方便教 職工工作與生活，委托乙方并共同向省、市政府及有關部門申報。 本項目征地前期工作在甲方的積極支持下由乙方具體承辦并由乙方支付前期工作費用。 本項目建設用地已獲得省政府批準【湖南省人民政府農用地轉用、土地征用審批單（2006） 政國土字第 897 號，征用面積】155.147 畝，合 103431 平方米，有效使用面積 8l 15588 半萬米)。 根據市規劃局下達的本項目規劃要點規定， 本項目建設用地用以開發建設商品住宅及配 套商業服務、物業管理用房及停車場(庫)等房屋建筑，容積率 2.2，房屋總建筑面積約 170 000 平方米(不含幼兒園面積)，綠化率大于或等于 40。 本項目整體規劃及單體建筑具體以政府有關部門批準建設的施工藍圖為準。 第二條 項目開發建設合作方式 2.1 本項目由乙方負責開發建設。 2.2 本項目開發建設的商品住宅， 100000 平方米由甲方依據本合同及附件規定的價 約 格和條件統一組織本校教職工向乙方購買。 2.3 本項目約 70000 平方米商品住宅和為小區配套服務的商業用房， 以及 100000 平方 米中甲方教職工在本合同規定時間內未認購的商品住宅，由乙方自主向市場銷售。 2.4 本項目物業管理由甲方向社會招標或組建專業物業管理公司管理。物業管理費按 市物價局核定的標準收取。 第三條 本項目商品住宅開發建設工期、首期商品住宅戶型確認及認購方式 3.1 本項目商品住宅分兩期開發建設，首期開發建設房屋建筑面積約 100000 平方米， 二期開發建設房屋建筑面積約 70000 平方米。首期開發的商品住宅房屋建筑于 2008 年 1 2 月 31 白前竣工并交付使用，全部項目建設于 2010 年 1 2 月 31 日前完成。 3.2 首期商品住宅分三種建筑類型：即十一層和十六層帶電梯的小高層住宅、四層復 式樓住宅和多層(六層)樓住宅。住宅戶型建筑面積在執行國家 2006 年 6 月新頒布的有關規 定的前提下，根據甲方教職工實際需要確定。住宅戶型具體確認操作方式如下： (1)由乙方提出房屋戶型方案，供甲方教職工選擇； (2)由甲方組織教職工選擇戶型，并對所選定的戶型做出書面確認； (3)由乙方根據政府有關部門批準的本項目規劃要點及甲方教職工確認的戶型并結合市 場銷售部分的實際需要，委托有資質的設計單位做出本項目整體規劃及單體建筑設計。 3.l 本項目對教職工銷售的商品住宅戶型及價格經甲方教職工確認后，由甲方統一組 織教職工繳納認購定金。甲方敦職工首期認購房屋數應不少于 100 戶。 小高層(十一層、 十六層)商品住宅人民幣 4 萬元戶， 本項目商品住宅認購定金數額為： 多層(六層)商品住宅人民幣 3 萬元戶， 四層復式樓住宅人民幣 6 萬元戶； 首期商品住宅 認購定金應在本項目土地摘牌前由甲方向教職工收取， 所收取的認購定金存入甲乙方雙控帳 戶。 3.4 本項目首期商品住宅完成報建工作及相關手續，乙方取得商品房預售許可證 后，由甲方統一組織首期購房教職工與乙方簽訂本項目商品住宅房屋購銷合同書。 3.5 本項目開發建設的 100000 平方米商品住宅應首先滿足甲方教職工的住房需要。 (1)甲方現在冊的教職工在 2007 年 6 月 30 日以前認購第一套本項目首期商品住宅按本 合同第九條第 91 款第(1)項規定的價格購買。 (2)甲方現在冊的教職工在 2007 年 6 月 30 日以后認購第二套本項目首期商品住宅的價 格，以本合同第九條第 91 款第(1)項規定的價格為基數適當上浮購買，所上浮的款項，在 扣除應繳納的稅金后返還給甲方。 甲方現在冊的教職工在 2007 年 6 月 30 日以前認購本項目首期商品住宅數量約為 90000 平方米，愈期未完成認購的房屋，乙方可自主向市場銷售。 (3)甲方 2007 年新調入的教職工(不超過 25 人)購買第一套本合同項目商品住宅的價格， 按甲方在冊教職工 2007 年 6 月 30 目前認購第一套本項目商品住宅相同的價格及相同的付款 方式購買，其認購必須在 2007 年 lO 月 31 日前完成。 (4)甲方 2008 年新調入的教職工(不超過 25 人)購買本合同項目首期商品住宅的均價為 2318 元平方米。(不同樓層的價格增減幅度，以 2318 元平方米。均價為基數，參照 20 07 年 6 月 30 日前本項目首期房屋相同類型樓房相同樓層的增減幅度的相應比例確定)，其 購買必須在 2008 年 10 月 31 日前完成。 (5)甲方 2009 年新調入的教職工購買第一套本項目商品住宅的均價為 2518 元/平方米； 不同樓層的 1 介格增減幅度， 2518 元/平方米均價為基數， 以 參照 2007 年 5 月 30 日前本項 目首期房屋相同類型樓房相同樓層的增減幅度的相應比例確定)，其購買必須在本合同項目 第二期商品住宅辦好預售許可證后的一個月內完成。 (6)甲方 2007 年、 2008 年、 2009 年新調入的教職工按本合同第三條第 3 款(3)(4)(5) 5 規定的價格購買第一套本項目商品住宅的面積總數不得超過 10000 平方米， 并應在規定的時 間內完成認購或購買，逾期乙方可自主向市場銷售。 3.6 本項目商品住宅向市場銷售部分的銷售價格由乙方根據市場情況自主確定。 第4條 住宅樓建安標準 嚴格按有關部門批準的設計圖紙、國家的規范及甲乙雙方的有關合同執行(本項目首期 商品住宅建安標準詳見附件一)。 第5條 工程質量 5.1 本項目商品住宅施工質量必須達到國家建設部工程規范驗收合格標準，本項目首 期商品住宅主體工程達到優良標準， 并爭取實現項目首期工程均達到優良標準。 項目配套設 施及環境建設等符合規劃設計要求。 5.2 乙方通知購房戶接受住房鑰匙的基本條件應符合乙方與購房戶所簽房屋購銷合 同書 中的約定， 同時達到： 本項目首期房屋建筑工程按建筑工程規范要求己竣工驗收合格， 給排水正常，供電、電話、有線電視、網絡、可視對講系統等小區配套設施已經具備開通條 件，道路、環境建設良好。5.3 按國務院2000279 號建設工程質量管理條例要求進行建設施工并簽訂工程 質量保證書， 在規定的保修期內， 凡因施工造成的質量缺陷和質量問題均由乙方負責無償保 修、返工和賠償。因業主裝修或使用不當而產生的房屋損壞由業主自行負責修復還原，并承 擔由此而發生的全部費用。 5.4 甲方對本項目首期工程施工建設全過程進行監督。本項目首期工程隱蔽工程應經 甲、乙雙方及工程監理部門共同驗收書面簽證后，才能進行下道工序施工。甲方應書面提交 現場工作人員姓名，并在收到施工單位隱蔽工程通知后 lO 小時內到達施工現場進行驗收， 逾時未到視同甲方同意工程隱蔽，施工單位可進行下道工序施工。 第六條 甲方派專人參與對施工單位的資質審查和認定。 施工單位的資質資信、 營業執 照、注人代表身份證明書等復印件，乙方應提供給甲方、擔保方子自存擋備查。由乙方向施 工單位總發包并簽訂合同。中標單位不得將工程轉包。 第七條 施工單位在施工過程中未經甲乙雙方和設計單(立同意，不得擅自更改設計。 經同意必須更改的設計變更要有正式變更通知單，且必須經甲方、乙方、監理方簽字認 定后(甲力必須在接到設計變更的書面通知后 lO 小時內簽字認定，超過 10 小時未簽字認定 的視同甲方認定。)才能由施工單位實施。任何一方不得擅自提高或降低建安標準，否則按 違約處理。 第八條 設備、材料的采購與供應 8.1 乙方開發建設本項目首期商品住宅使用的材料和設備，凡本合同中有廠家、品牌 型號要求的，必須按合同的要求進行采購，并提供出廠檢驗合格證；本合同未提出要求的， 由乙方或施工單位采購，但必須符合國家規范要求。所有設備、材料進場，均需按工規范要 求進行檢驗，經甲乙雙方和監理方書面確認后才能使用。檢驗資料應登記并存檔。8.2 甲方代表發現施工單位有偷工減料或以假冒偽劣產品代替正品，以次充好等現象 時，有權通過乙方要求施工單位返工，更換為合格產品，由此造成的經濟損失由乙方負責。第九條 本項目首期商品住宅價格、價格計算方式及付款方式 9.l 首期商品住宅價格： (1)甲方在冊教職工、離退休人員 2007 年 6 月 30 目前交購房定金購買第一套本項目首 期商品住宅的價格為：小高層(十一層、十六層)樓房均價 1980 元平方米，多層(六層)樓 房均價 1830 元m，四層復式樓房均價 2198 元m。以上價格均不包含天然氣開戶費、有線 電視開戶費、個人購買住宅契稅、物業維修基金、產權登記費和立契印花稅。 (2)關于本項目土地總價款(含摘牌成交價款、價外稅費、土地增值稅、交易工作費和拆 遷安置補償費及拆遷安置過程中發生的工作經費， 本項目征地前期工作中上繳給各有關部門 的各類稅費)： 土地總價款在 6200 萬元至 6500 萬元內(含 6200 萬元、 6500 萬元)， 本條 9.1 款第(1) 項規定的房價不增不減 土地總價款在 6500 萬元和 7450 萬元之間(不含 6500 萬元)， 超過 6500 萬元的部分甲 方承擔 30，乙方承擔 70： 土地總價款低于 6200 萬元(不含 6200 萬元)，低于 6200 萬元的差額部分，其中 62 分配給甲方，38分配給乙方(如本項目首期商品住宅所繳納稅金及振建費的實際發生額超 過估價金額， 則該土地差額款必須在按實減陳所增加的稅金和報建費后， 再按該比例進行分 配)。 (3 )甲方根據項目建設情況適當承擔本項目首期工程有關費用， 用于降低甲方教職員工 2007 年 6 月 30 目前交購房定金購買第一套本項目首期商品住宅的購房價格，計算方式為： 首期商品住宅每平方米減少額=學校所承擔的有關費用首期教職員工購第一套房總面積。 92 房價計算 (1 ) 根據層次的高低及建筑面積大小(含分攤面積)以及戶型的不同計算到每戶，詳細 價格按本合同附件二(潤芳園首期商品住宅價格表)執行。 (2 ) 車庫、車位、雜屋的價格和計價方式由雙方另行友好協商規定并簽訂補充合同。 93 計價面積 工程竣工驗收后，甲乙雙方結算的計價面積、計算辦法按建設部 1995 年 9 月 8 日頒布 的商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則和(82)經基設字 58 號文件建筑面積計算 規則執行。最終計價面積以產權登記機關核定的產權登記面積為準。 94 付款方式 (1)本項目建設用地摘牌前由甲方組織本校首期購房教職工(含離退休人員)統一收取定 金：小高層(十一層、十六層)4 萬元、多層(六層)3 萬元、四層復式樓 6 萬元。所收取的定 金統一存入甲乙方雙控帳戶。 (2)住宅施工形象進度達正負零后 5 個工作日內，由甲方統一收取總購房款的 30(含 定金)，存入甲乙方雙控帳戶。 (3)施工形象進度主體封頂且驗收合格后 5 個工作日內，由甲方組織購房教職工統一收 取總購房款的 70（含已付款）存入甲乙方雙控帳戶。 (4)乙方辦好房屋預眚許可證后 5 個工作日內，由甲方組織購房教職工與乙方簽訂 房屋購銷合同書，并支付購房總階款的 85(含已付款)房款給乙方。 (5)房屋竣工驗收合格， 業主付清全部購房款(含國家相關部門規定由買受人承擔的相關 費用)時，業主領取所購買的商品住宅鑰匙。乙方交房后 360 天內員責辦理好房屋所有權 證和國有土地使用證。購房業主應及時按有關規定提供辦理房屋所有權證和國 有土地使用證所需要的業主個人有關資料。 (6)公積金或銀行按揭付款方式按銀行有關規定辦理。 第十條 各方權利與責任 101 甲方權利與責任 (1)本項目建設用地摘牌前，因不可抗力原因(戰爭、社會動亂、重大自然災害)導致本 項目無法實施，乙方在本項目征地前期工作中發生的費用，雙方友好協商解決。除此之外甲 甲方須協助乙方辦理本項目征地、 報建各項 方不承擔本項目開發建設中的任何經營性風險。 手續，幫助協調有關公共關系，共同爭取各類行政事業性收費的優惠和減免，盡可能降低本 項目征地、拆遷安置補償費及其它建設成本。 (2)甲方監督督促小組代表甲方負責與乙方協調有關事宜。 (3)負責組織本校教職工選擇認購本項目商品住宅，簽訂房屋認購書及房屋購銷 合同書；負責統一收取甲方教職工繳納的本項目商品住宅購房款，并按雙方有關約定支付 給乙方，乙方必須專款專用，乙方須將所收甲方款項等額支付憑證復印件提交甲方，確保所 收取的甲方款項用于本項目征地及本項目工程開發建設。 (4)負責派人參與監督本合同項目用地拆遷、安置補償工作和本合同項目教職工購買的 商品住宅建筑工程質量、 施工進度和原材料的采購。 甲方派出的監督人員發現問題需要糾正 時，必須首先通知乙方管理人員，由乙方協同有關施工、設計和監理人員按程序解決。 (5)協助乙方做好本項目三通一平建設工作，促進工程建設順利進行。 (6)商品房在未正式驗收交付使用前，除甲方派出參與施工質量監督的人 員按本合同規定參與施工質量監督外，其他任何個人不得以任阿名義干擾施工的正常進行。 102 乙方權利與責任 (1)負責本項目建設所需資金和中小企業融資并獨立承擔和享有本項目開發建設所 產生的經營風險及經營收益。 (2)負責本項目全部建設工作，包括但不限于下述各項：負責本項目征地、拆遷安置補 償工作；本項目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊網絡線路入戶；合法開工手續的 辦理以及營銷、 策劃、 項目整體規劃和單體的設計委托、 工程報建及全部工程建設組織工作， 包括工程發包、工程竣工驗收、工程款支付及工程結算等。 (3)委托與本項目勘測資質要求相符合的勘測單位進行本項目的地質勘察工作，并向甲 方提供壹套完整的地質資料(復印件)。 (4)委托與本項目設計資質要求相符合的設計單位進行小區規劃設計，并向甲方提交本 小區規劃設計圖和甲方教職工所購房屋的設計圖紙文件各壹套。 (5)負責督促工程監理單位嚴格監督本項目施工單位按圖施工和按施工規范施工，不得 擅自修改規劃和設計，并接受甲方的監督，確保本項目房屋建筑工程質量。 (6)督促施工單位確保施工安全并承擔施工安全意外事故責任，處理好周邊關系及安全 事故糾紛，加強治安管理。 (7 工程竣工后，按照有關規定及程序，及時組織甲方、有關單位和人員對房屋進行驗 收。 (8)在與甲方教職工簽訂房屋購銷合同書時，應公示銷售房屋必備的有效證件。 (9) 保證按照本合同及附件約定的價格和條件滿足甲方教職工的購房需求， 并按國家有 關規定協助甲方購房戶辦理住房公積金或銀行按揭貸款手續。 (10) 保證住房按期交付使用，負責保修期內的房屋保修。 (11) 負責辦理房屋所有權證、國有土地使用證，并處理與辦證相關的問題。 10.3 擔保方責任 (1) 督促乙方認真、全面履行本合同及其附件的約定。 (2) 對乙方履行本合同及其附件的一切行為承擔擔保的法律責任。 第11條 違約責任 11.1 如因乙方原因致使合同無法履行，則甲方有權單方面解除本合同，乙方應無條件 退回甲方付給乙方的全部款項，并按銀行活期存款利率計算利息。 下列情形視同乙方無法履行合同： (1) 因乙方資金短缺或其他原因造成首期商品房交房延誤達 6 個月以上(不含六個月)； (2) 因乙方自身發生重大經營變故，包括但不限于停業整頓、破產、重大訴訟等導致無 法繼續履行本合同。 11.2 如因甲方原因致使本合同無法履行，則乙方有權單方面解除本合同，乙方在前期 工作中所發生的費用雙方協商解決。 下列情形視同甲方無法履行合同： (1)甲方教職工房屋認購