我國住房專項(xiàng)維修金制度發(fā)展歷程及寧波市房屋維修資金制度建立 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：本文介紹了我國住房專項(xiàng)維修金制度的建立、發(fā)展歷程及趨勢，詳細(xì)總結(jié)和描繪了國內(nèi)十多年來住房專項(xiàng)維修資金發(fā)展演變歷程。寧波市在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際于 2010 年底出臺了物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法，按照有電梯，建安造價(jià) 8%，無電梯，建安造價(jià) 5%收取維修資金，使用時(shí)需要兩個(gè) “ 三分之二 ” 同意等基本內(nèi)容均與上位法保持一致，又呈現(xiàn)出統(tǒng)一交存、建賬到戶、專款專用、 業(yè)主決策、政府監(jiān)督等寧波本地特色，為物業(yè)專項(xiàng)維修資金政策在寧波市良好運(yùn)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 關(guān)鍵詞：寧波、住房、維修金制度 F287 A 一、我國住房專項(xiàng)維修金制度的建立 我國住房維修資金其前身最早可以追溯到 1992 年建設(shè)部 19 號令共有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法 1提到的 “ 住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 ” 。作為維修資金的源始， “ 維修費(fèi)用 ” 自誕生起帶有鮮明的福利制度印痕。 92 年前后，盡管全國已進(jìn)入住房制度改革的起步運(yùn)轉(zhuǎn)階段，但是無論是公房單位還是職工個(gè)人對 修房問題已形成了思維定式，認(rèn)為房屋維修單位負(fù)責(zé)天經(jīng)地義，無需職工個(gè)人掏腰包。另外，住房制度改革正處于過渡探索時(shí)期，住宅的維修養(yǎng)護(hù)問題尚未突顯，所以，當(dāng)時(shí)盡管維修費(fèi)用名義上應(yīng)該由單位從職工繳納的住房租金中支取使用，但實(shí)際上公房出租或出售后共用部位和共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任一般由售房單位承擔(dān)。福利性的房租根本就入不敷出，無法滿足正常的房屋養(yǎng)護(hù)需要，基本上都是由單位通過其它渠道列支資金加以解決的。 應(yīng)該說，維修費(fèi)用的出現(xiàn)是住房維修養(yǎng)護(hù)市場化的前奏，是對日后維修資金登上歷史舞臺提前 10 年進(jìn)行的練兵，在一定程 度上保障了住房人的居住質(zhì)量，有利于房屋的維修養(yǎng)護(hù)。然而，隨著時(shí)間的推移，長期實(shí)行的福利性房租租金收入開始與房屋修繕支出產(chǎn)生嚴(yán)重背離，造成福利性租金標(biāo)準(zhǔn)偏低，以致房屋無法得到及時(shí)有效的維修養(yǎng)護(hù)，造成歷史欠賬太多，積重難返。 此外， 60, 70 年代初所建公有住房質(zhì)量較差，進(jìn)入 90年代后，這批房屋提前進(jìn)入了老化維修期，各種各樣的問題紛至沓來：有的建筑質(zhì)量不合格造成房屋漏雨，有的下水管道進(jìn)入老化期，有的屋頂掛瓦破損等；從 80 年代末開始，雖然各大城市有組織有計(jì)劃地進(jìn)行了危房改造，但是危房改造速度遠(yuǎn)低于危房遞 增速度的現(xiàn)實(shí)使得住房危破陋問題依然有待進(jìn)一步解決。所有這些問題都需要一個(gè)相對較長的時(shí)間過程，并保證大量修繕資金來源以確保工程的實(shí)施，而售房單位在低租金的條件下不可能從根本上解決遺留和新產(chǎn)生的房屋維修問題，結(jié)果只能導(dǎo)致各類問題越積越多，職工與單位的矛盾激化。所以，要想解決以上問題僅僅依靠少量的房屋租金、維修費(fèi)是不可能實(shí)現(xiàn)的，必須要有專用的款項(xiàng)來確保房屋出售后的維修養(yǎng)護(hù)。 隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不管深化，新的住房體制和房屋產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高，再加上公房、商品房出售量 和存量的不斷增加，房屋作為耐用消費(fèi)品相繼進(jìn)入維修期，而售房單位多已不愿擔(dān)當(dāng) “ 保姆 ” 的角色，漸漸脫出了房屋維修的責(zé)任，修房難成為住房人的心頭之患。在此情形下，由于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整棟樓，甚至整個(gè)小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要大、中修及更新，改造，所需的費(fèi)用僅靠福利住房時(shí)代那點(diǎn)微薄的 “ 維修費(fèi)用 ” 已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敷使用，如何在少則幾十個(gè)、多則上千個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集，成為亟需解決的問題。因此，住房的維修管理責(zé)任也相應(yīng)由國家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個(gè)人來 承擔(dān)。 鑒于此， 1998 年國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 (國發(fā) 23 號文件 )2明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。 二、我國住房專項(xiàng)維修金制度的發(fā)展歷程及趨勢 在國務(wù)院明確提出建立住房專項(xiàng)維修基金制度之后，建設(shè)部和財(cái)政部于 1998 年 11 月聯(lián)合頒布了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 (建住房 1998213 號 )。根據(jù) 213 號文件，維修基金是指商品住房和公有住房出售后建立起來的專 用于住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱梁、樓板、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用部位和住宅小區(qū)內(nèi)單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造款項(xiàng)。 辦法還規(guī)定 “ 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，購房者應(yīng)當(dāng)按 照購房款 2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理 ” 。此項(xiàng)規(guī)定明確地將維修基金的使用完全限定住了，即本金不能動，要用只能動利息。 建設(shè)部之所以會在福利分房制度結(jié)束前夕，將住房維修款項(xiàng)明確界定為 “ 基金 ” 性質(zhì)，主要是考慮到以下兩點(diǎn)：一是基金形式的維修款項(xiàng)，有利于減少業(yè)主互相推諉拒絕承擔(dān)共同的養(yǎng)護(hù)維修責(zé)任問題。特別是業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)分散的住宅小區(qū)和毗連異產(chǎn)住宅單元，預(yù)先籌集維修基金對房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、更 新、改造有資金保障；二是基金較之于其他形式更有利于定向使用、加強(qiáng)保護(hù)。一旦有突發(fā)性事故 (如 :洪澇災(zāi)害等造成的損害 )，維修基金可以立即應(yīng)用到大的緊急的維修項(xiàng)目上。但由于維修基金與一般的投資基金在建立、使用管理、轉(zhuǎn)讓等方面存在著明顯的區(qū)別，且銀行利率逐年走低，維修基金越來越無法起到 “ 以息養(yǎng)房 ” 的作用。另外，維修基金的使用報(bào)批制度由于配套政策的不完善而形同虛設(shè)，據(jù)北京林達(dá)集團(tuán)董事長李曉林委員在 2005 年北京市政協(xié)全會前夕提交的關(guān)于百姓住房維修基金監(jiān)管使用的建議 3中指出， “ 北京百姓六年來交納住房維修基金不少 于 80 億元，但至今沒有一家商品房項(xiàng)目通過正常的報(bào)批程序獲準(zhǔn)實(shí)際使用該基金用于物業(yè)的維修 ” ，也就是說維修基金為 “ 零支出 ” 。這種情況嚴(yán)重違背了建立維修基金保障業(yè)主居住安全的初衷，也造成了資源的大量浪費(fèi)。 考慮到維修基金管理使用的現(xiàn)實(shí)弊端問題，國家有關(guān)部門提出了 “ 住房專項(xiàng)維修資金 ” 的概念。 2003 年 9 月 1 日物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施，條例第 54 條規(guī)定： “ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè) 保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定 ” 4 。 2005 年 11月，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿），意見稿充分考慮了維修資金的繳存、代售與代管、使用、管理監(jiān)督、法律責(zé)任等六大方面5。 條例和意見稿的出臺標(biāo)志著房屋的維修款項(xiàng)即將實(shí)現(xiàn)從 “ 費(fèi) ”“ 基金 ” 到 “ 資金 ” 的轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)了不同歷史時(shí)期房屋維修政策的變化，也體現(xiàn)了住房市場演化所反 映出來的要求更新。實(shí)際操作中， “ 資金 ” 更加靈活的支用方式使可供實(shí)際使用的資金量增加，可行性強(qiáng)，能夠解決維修基金的 “ 零支出 ” 問題。因此，它的管理使用能否切實(shí)方便地為住戶服務(wù)無疑是值得關(guān)注的焦點(diǎn)。 2007 年 3 月 16 日，第十屆全國人民代表大會第五次會議審議并通過了中華人民共和國物權(quán)法 6（以下簡稱物權(quán)法）。物權(quán)法的出臺標(biāo)志著保護(hù)公民私有權(quán)利已被列入法律，受國家法律保護(hù)。 在物權(quán)法保護(hù)公民私有權(quán)利的核心精神下， 2007年 8 月國務(wù)院對原物業(yè)管理?xiàng)l例中與物權(quán)法不相適應(yīng) 的地方進(jìn)行了修訂，并頒布了中華人民共和國第 504 號國務(wù)院令國務(wù)院關(guān)于修改物業(yè)管理?xiàng)l例的決定 7。新物業(yè)管理?xiàng)l例經(jīng)修訂后重新公布。 受物權(quán)法影響，建設(shè)部和財(cái)政部對原住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房 1998213號）進(jìn)行了修訂，于 2007 年 12 月頒布了住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部財(cái)政部令第 165 號）。 物權(quán)法、修訂后的物業(yè)管理?xiàng)l例和住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部財(cái)政部令第 165 號）是寧波房屋維修體系建設(shè)的法律基礎(chǔ)和根本依據(jù)。 三、寧波市住房專項(xiàng)維修金制度建立 由于寧波市的房屋絕大多數(shù)屬于群體式建筑，且多以小區(qū)開發(fā)的方式組織建設(shè)，房屋普遍存在內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、電梯、水暖、照明、煤氣、消防設(shè)施等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好，運(yùn)行是否正常，直接關(guān)系到房屋的正常使用和安全。 目前，寧波市房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金來源主要有三大類：保修金、日常維修費(fèi)、房改房維修基金。保修金是由開發(fā)商在物業(yè)交付使用、辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)之前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià) 2%的比例，向 轄區(qū)物業(yè)管理主管部門繳納；房屋在保修期內(nèi)發(fā)生日常保修，不得動用保修金，費(fèi)用由開發(fā)商另行支出；在開發(fā)商不履行或因故無法履行保修責(zé)任時(shí)，才能啟用保修金。日常維修費(fèi)由業(yè)主交納，主要用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維修。而房改房維修基金只用作房改房的維修。 房屋的商品屬性決定了房屋也有保修期。保修期內(nèi)，房產(chǎn)開發(fā)商對工程中的各項(xiàng)質(zhì)量問題必須負(fù)全責(zé)；保修期外，則要業(yè)主自行負(fù)責(zé)。按照建設(shè)部第 80 號令房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 8，對不同的公用部位與設(shè)施設(shè)備保修期作了明確規(guī)定。如商品房管道的保修期為 2 年， 即房屋交付后 2 年內(nèi)，管道出現(xiàn)任何質(zhì)量問題，將由開發(fā)商出資負(fù)責(zé)維修；一旦出了保修期，就由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。從房產(chǎn)各公用部位及設(shè)施設(shè)備看，最高保修期也只有 8 年。 寧波市 1999 年之后銷售的絕大多數(shù)是商品房，如今很多已過保修期或者即將過保修期，當(dāng)初繳納的保修金基本上已用光或所剩無幾。向業(yè)主收取的日常維修費(fèi)則只能夠維持小修小補(bǔ)。一旦房屋發(fā)生所需資金較大的中修、大修情況，諸如電梯更換、監(jiān)控系統(tǒng)更新、消防系統(tǒng)整改等，維修資金就很成問題，而收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金就成為了房屋中修、大修的資金保障。 因此， 為了避免這些由多個(gè)相關(guān)業(yè)主共同使用或所有的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備在發(fā)生維修或更新改造事項(xiàng)時(shí)出現(xiàn)資金歸集困難，從而影響房屋的維修和更新改造，需要建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度。 1998 年 12 月 16 日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒發(fā)了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 9的通知，要求建立商品房屋維修基金，確立了寧波房屋維修基金制度的基礎(chǔ)。此后，全國各省市開始相繼建立房屋維修基金。浙江省內(nèi)杭州、溫州、湖市等地首先開始建立了物業(yè)專項(xiàng)維修資金。寧波則于 2010 年 4 月 26 日由寧波市人民政府法 制辦發(fā)布了寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法 (草案 ) 10，規(guī)定房屋要交一筆 “ 養(yǎng)老保險(xiǎn)金 ” ，為房子公共部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修 “ 埋單 ” 。其后，寧波市法制辦與寧波市建委綜合考慮市民意見，對草案進(jìn)行了修改。 2010 年 12 月 17 日寧波市人民政府第 92 次常務(wù)會議審議通過并公布了修改后的寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法 11，寧波市住房維修金制度框架已基本建立。 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金（或稱房屋維修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金）制度是寧波住房維修的根本制度。 根據(jù)寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管 理辦法，目前寧波房屋專項(xiàng)維修資金制度具有以下特點(diǎn)。 1、統(tǒng)一交存。指業(yè)主、購房人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納維修資金，統(tǒng)一存儲到當(dāng)?shù)卣蚍慨a(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行開設(shè)專戶內(nèi)，并確立保值增值和規(guī)范的使用管理程序。 2、建賬到戶。有兩層含義：一是將業(yè)主享受物業(yè)權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)相應(yīng)地建立在對自己擁有的房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上；二是解決以往專項(xiàng)維修資金，交與不交維修資金、交多交少一個(gè)樣等權(quán)利與義務(wù)不相對應(yīng)，以及只按項(xiàng)目或按單位記賬的問題，要求管理機(jī)構(gòu)必須規(guī)范資金管理，做到按交存的維修資金及時(shí)記賬到戶，按幢統(tǒng)一 核算。 3、專款專用。指維修資金專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修及更新、改造，不得挪作他用。 4、業(yè)主決策。指維修資金的使用、續(xù)籌方案和代收代管等重大事項(xiàng)，均需要經(jīng)過業(yè)主大會的同意或按業(yè)主大會決定實(shí)施。 5、政府監(jiān)督。指房產(chǎn)主管部門會同財(cái)政部門、審計(jì)部門等對維修資金進(jìn)行監(jiān)督和管理。 目前，寧波市專項(xiàng)維修資金在管理模式上，實(shí)行業(yè)主自主管理和政府代為管理相結(jié)合的方式。市房產(chǎn)管理局是本市專項(xiàng)維修資金的行政主管部門，會同市財(cái)政局負(fù)責(zé)全市專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān) 督工作。市房產(chǎn)管理局所屬的維修資金管理單位具體負(fù)責(zé)海曙、江東、江北、高新園區(qū)維修資金的日常管理工作，其他各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門會同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房屋維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 參考文獻(xiàn) 1 建設(shè)部 . 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