衡陽項目前期策劃報告 2011年 11月 30日 前 言 本次報告主要為衡陽三鷹公司項目的可行性分析及項目定位與項目價值體系打造。 本報告旨在通過對衡陽市場的深度把握和深刻調研的基礎上，結合本項目所處的地段位置及用地特點，為項目產品的發展戰略及產品規劃提供準確的方向，并就本地塊物業的營銷提出具體思路，為三鷹公司決策提供參考。 3 衡陽南城工業園區，遠離城市中心區，從房地產市場來看屬于待開發區域。 項目位于衡陽市雁峰區城南區域，是衡陽工業經濟核心圈。區域內遍布工業企業，深圳 (臺灣 )工業園、富士康為主要代表。 除工業企業外， 目前基本無其他公共市政配套。 ； 周邊基本上沒有酒店、 銀行網點、 大型購物中心、 餐飲街區等， 目前欠缺商業氛圍； 隨著衡陽工業園區的建設與發展，項目所在地大量產業工人涌入，房地產市場發展潛力無限； 項目印象（一） 珠暉區 石鼓區 雁峰區 蒸湘區 主城區 非地段型樓盤 “ 交通道路與低品質小區群”圍合內項目，周邊環境差，內外可利用資源匱乏 項目地塊三面臨近低矮、 雜亂、 老舊的原村鎮居民區，屬于典型的城郊結合部，外部環境較差，對項目的價值提升提出了較高要求； 地塊內部地勢有高差，無山體、天然水池等資源利用； 地塊臨街對面為物流貨運站，對居住的舒適性有重要影響。 項目印象（二） 非資源型樓盤 項目地塊周邊除籌建中的客運南站外，市政配套基本為零，操作難度較大 衡陽的公園、購物中心、知名學府、市政服務中心基本集中在珠暉區與蒸湘區結合地帶。； 項目所屬為物流、 工業園區， 貨運便利。 周邊基本沒有其他開發樓盤，目前屬于“非居住區、非商業區”狀態 ； 整體上看項目地塊周邊僅衡陽技師 (東院 )一個學校， 缺少有吸引力的中小學和知名學府。 教育與人文資源缺失。 項目印象（三） 非配套型樓盤 非地段型樓盤 非資源型樓盤 非配套型樓盤 如何在一個非地段區域重新塑造新的價值體系， 是項目開發戰略的重中之重； 精準定位至關項目的運作方向和成??； 產品升級、內部景觀、物業管理等措施，將成為項目運營重要保證。 項目印象啟示 針對項目地塊特點 ,本報告按 規劃 與 營銷 兩大部分展開工作。 第一篇 :規劃策略 市場解讀 項目定位 項目解讀 物業發展 項目目標客戶分析 項目發展戰略 項目住宅定位 商業物業定位 項目規劃 物業發展建議 市場解讀 項目解讀 項目定位 物業發展 規劃策略 項目背景與開發目標分析 項目地塊價值分析 宏觀經濟概況 衡陽房地產市場宏觀分析 城市發展方向分析 目前在售樓盤分析 1、衡陽市近 6年來 GDP持續保持高增長， 2010年 GDP總量已達282.41億元，經 濟基本運行面良好。 綜合實力提升。 初步核算，全年實現地區生產總值（ GDP） 1420.34億元， 增長 15.1%。 分產業看： 一產業實現增加值 264.42億元，增長4.4%； 二產業實現增加值 645.73億元，增長21.1%，其中工業實現增加值 562.74億元，增長 21.8%； 三產業實現增加值 510.19億元，增長13.1% 宏觀經濟概況 2、 2010衡陽市全市實現工業增加值 562.74億元，增長 21.8%，對全市經濟增長的貢獻率達到 56.1%。年末，全市規模以上工業企業達到 1110家，凈增 139家。 3、固定資產投資高速增長。 2010年衡陽市全市全社會固定資產投資 641.15億元（含跨區項目投資 43.02億元，不計增速），增長 36.3%。 房地產開發穩步增長。 房地產開發投資 65.31億元，增長 58.3%。商品房施工面積 1110.72萬平方米 ，增長 29.0%。商品房屋銷售面積 284.37萬平方米，增長25.9%。 2010年衡陽市城市居民人均可支配收入 15635元，增長 12.4%，扣除物價因素，實際增長 8.6%。城市居民人均生活消費支出 11654元，增長 13.8%，扣除物價因素，實際增長 10.0%；城鎮居民恩格爾系數為 39.8%，下降 1.91個百分點。全市城鎮居民人均居住面積 33.53平方米，與上年基本持平。 4、人均可支配收入連年增長，增幅超過 10%。城鄉居民生活繼續得到改善。 從常住人口來看，衡陽全省第一； 從城區人口來看，衡陽全省第二； 從 GDP來看，衡陽全省第四； 5、衡陽常住人口湖南第一，市區人口達到 138萬 人。大量人口遷往城市，衡陽的城市化進程步伐明顯高于其他地州市。 無論是從經濟規劃，城區面積，還是人口數量，衡陽都處于湖南發展的第一方陣 2011 2020年發展目標為： 到 2020年，衡陽市全面形成全國現代物流區域中心城市，湖南一級物流節點城市、區域現代物流中心的主要功能，全社會物流業增加值占全社會 GDP的 15%，第三方物流占物流市場的比重達到 40%，物流總費用與社會 GDP的比率為 15.5%。 6、 衡陽市物流產業發展規劃 大力發展衡陽現代物流業，致力于打 造成為衡陽新型支柱產業，實現商貿興市總體戰略。 結論： 經濟持續高增長，工業產值創新高，社會經濟發展面良好，城市化進程也逐步加快； 工業化進程加快，城市人口平穩增長，居民生活水平和消費能力逐年提高； 地產投資規模連年增長，年開工面積達千萬平米以上，市場面臨新的競爭態勢； 衡陽工業產業規劃的宏篇巨著，為整個城市經濟和房地產行業的發展帶來了新的契機； 啟示： 整體宏觀經濟運行良好，為本項目順利運作提供了較好的大環境； 今年上半年全市房屋施工面積 1264.05萬平方米 ，同比增長 14.09%。全市房屋新開工面積 258.3萬平方米，同比增長 35.88%。全市房屋竣工面積 169.89萬平方米，同比減少 13.5%。 衡陽市 2009年、 2010年房地產施工面積、竣工面積數據統計 衡陽房地產宏觀市場 1、商品房開發建設穩步前行， 新開工面積超過千萬平方米 1、商品房供應量 2011年上半年，全市批準預售商品房1094504平方米，與去年同期相比增長26.42%，其中批準預售住宅面積 1013453平方米，與去年同期相比增長 35.96%，批準預售非住宅面積 81051平方米，與去年同期相比增長 -32.67%。 2、商品房銷售量 2011年上半年，全市商品房銷售網上簽約 11216套、面積 1423000平方米、金額485518萬元 ,與去年同期相比分別增長 20.01%、 21.26%、 47.93%，其中住宅簽約 10149套、面積 1300836平方米、金額 405053萬元，同比分別增長 23.17%、 18.58%、 44.11%。 2、 2011年上半年批準預售面積達到 1000萬方， 1 6月共簽約 1.1萬余套，供銷兩旺。 3.新建商品價格分析 2011年上半年，新建商品房住宅網上簽約均價為 3115元 /平方米，同比增長11.36%。商品房網上備案系統數據顯示石鼓區住宅均價最高，為 3300元 /平方米，因為該區域項目相對較少，且位置大多處于繁華地段，其次是雁峰區 3179元 /平方米、蒸湘區 3100元 /平方米、珠暉區 2928元 /平方米，由于蒸湘區有幾宗單位組織的團購，均價被拉低，市場實際成交價應略高于石鼓區 2011年上半年，我市共完成土地交易 1476畝，成交金額 12.2億，土地成交均價為82.9萬元 /畝。其中 7處為商業住宅性質，其余為工業用地。這些地塊中大多數位置在比較偏遠的工業開發區和近郊。 土地編號 交易方式 成交價 位置 用途 成交時間 2011掛字 27號 傳統掛牌 69.36萬元 蒸湘區石坳路 72號 住宅 2011-8-20 2011掛字 25號 傳統掛牌 5334.56萬 市高新開發區 C-1-06、 C-2-06 工業 2011-7-28 2011掛字 18號 傳統掛牌 5015.061 市雁峰區白沙工業園區 工業用地 2011-7-8 2011掛字 21、 22號 傳統掛牌 衡陽市高新開發區 52號街區 01 城鎮住宅 2011-7-5 2011掛字 13、 14、 傳統掛牌 松木工業園區范圍內， 107國 商業住宅 2011-6-9 2011拍字 02號 傳統拍賣 148萬元 /畝 市石鼓區松木鄉朝陽村蒸湘北 城鎮住宅 2011-5-13 2011掛字 10號 傳統掛牌 2327.711萬 市石鼓區松木工業園區 工業 2011-5-1 2011掛字 08號 傳統掛牌 699.48萬元 市石鼓區松木工業園區 工業 2011-4-26 2011掛字 09號 傳統掛牌 1296.009萬 市石鼓區松木工業園區 倉儲 2011-4-26 2011掛字 01號 傳統掛牌 1248.22萬 市白沙洲工業園區內 工業 2011-2-23 衡陽市國土資源網公示信息 3、 2011年上半年共成交土地 16組，僅 2宗為白沙工業園附近，且為工業用地，對本案基本上沒影響。 房地產市場發展速度放緩 衡陽為三線城市，國家“限購令”并未實施，今年上半年，衡陽市新建商品房住宅成交量為 130.1萬平方米，與去年同期相比增長 18.58%，全市住宅銷售 均價為 3115元 /平方米 ，同比 上漲 11.36%，雖都有上漲，但與去年分別為 33.21%、 19.11%的增幅相比，發展速度明顯放緩。 房價下降空間不大，住房價格走勢將平穩上升 衡陽房地產市場以剛性需求及改善性需求為主，房地產泡沫較小，一般調控措施對我市影響不會很大。隨著土地價格越來越高，及物價上漲等因素，衡陽房價下降空間不大，住房價格走勢將平穩上升。 4、限購政策影響偏弱，衡陽樓市以剛需和改善性居住為主，仍然小幅上揚，樓市發展穩健。 消費者需求逐漸減少，房地產市場以二級市場交易為主 ,市場為大地產商所主導，土地市場與商品房市場完全規范。 消費者需求增長趨于平穩，發展商數量減少，產品成熟，住宅郊區化明顯，土地市場、商品房市場規范操作 ,政府對房地產業的調控主要通過城市規劃及土地供應等手段間接進行。 由于住房制度的改革，消費者需求急劇增加，住宅價格與投資猛增，大量不成熟發展商及產品出現，區域市場發展不平衡，地段時代特征明顯，土地市場與商品房市場不規范，有可能出現泡沫，政府的政策對房地產市場的發展起著決定性作用。 住宅處于福利分配階段政府為整個產業的主要投資者。 市場 描述 M 95% M 80% 50% M 80% M 50% 市場化 程度 減緩發展 平穩發展 快速發展階段 啟動階段 階段 衡陽市房地產市場整體市場化程度處于 快速發展階段 衡陽市所處階段 “ 東拓南移、西拓北延” 東西主軸以解放大道為核心，主要規劃為教育、商業、行政及住宅，住宅和行政基本上都集中在衡陽西側的華新開發區內。 南北規劃為“傳統工業區和物流業聚集區”是為了實現“工業強市”的發展目標。 衡陽城市發展方向 1、“東拓南移、西拓北延”總體戰略規劃出臺，確定北城和南城為工業與物流業為主枝產業。 湖南衡陽深圳工業園是 2007年經省人民政府批準設立，園區位于衡陽市南部，湘江上游，規劃總面積 37K 。 園區是湘深兩地合作的成果，也是“珠三角”等沿海地區產業轉移的平臺。 2、“深圳工業園”落址南城，為片區發展帶來新的契機，后市看漲，未來升值潛力巨大。 3、“長株潭 3+5城市群”為衡陽發展謀劃新篇章，作為湖南傳統工業強市，在中部崛起戰略扶持下必將迎來新的發展。 4、“武廣高鐵”“湘桂復線”“南岳機場”的陸續開工與運營，助推衡陽高速發展，步入全國重點城市發展行列。 衡陽在售樓盤分析 1、衡陽樓市分布圖 衡陽市房地產開發項目基本上集中在珠暉區、蒸湘區二個主城區。石鼓區南部和雁峰區北部也步行房地產快速發展通道 本案至主城區近 30分鐘車程沒有大型開發項目。 2、衡陽房地產市場各版塊特征 中心片區：衡陽市區的商業、娛樂業和服務中心、功能配套完善，對周邊區域的吸引極強，市民認同度極高 高新片區：包括華新開發區與立新開發區，市政中心，區域建設力度大，但整體配套未成熟。 城北片區：專業市場集中，區域形象差 江東片區：批發市場聚集，火車站附近形成物流區、冶金廠和鐵路宿舍區估摸龐大。 城南片區：湘江上游區域，全市大型工礦企業集中區域，未來發展重點區域。 3、衡陽市房地產在售樓盤調查 序號 樓盤名稱 產品規劃 銷售價格及策略 1 銀源春天 總開發面積約 8萬平米 ， 80 115平米準現房完美呈現 除政府優惠 8000元 /套 ，房交會期間再減 10000元 /套 。 禮品贈送 。 2 明興 翰苑 央區 /名校 /財富 明興 翰苑敖居衡陽 “ 浦東 ” 新城華新開發區中心地段 。打造近 5000 下沉式城市廣場 、 4層共計 10000 大型商業廣場 ， 3棟 31層 7萬平米國際品質建筑群 。 38153 從一房到四房的產品線 ， 共 762戶 。 3 金雁翔龍花苑 弄情推出 90 160平米兩房 、 三房 。 花 130平米總價住160平米房 現房發售 ， 憑 DM購房優惠 8萬購房款 4 江洲花園 2期 瀾熙 江洲花園共占地面積 4萬，總建筑面積 12萬余，二期由 1棟 31層和 2棟 17+1的臨江高層構成。戶型由99.7 148.83 四種戶型構成。 電梯房均價 :3800元 / 5 中億汽貿城 500畝衡陽唯一的汽車與汽配超大型貿易城 。 全城 VIP火爆認籌中 ， 5萬抵 10萬 6 中泰峰境 總建筑面積 36萬多平方米 ， 綠化率 42.5%， 小區總體分為疊加別墅 、 情景洋房和寬景 HOUSE。 88 175 精致兩房 、 經典三房 、 奢華四房 ， 170 310珍貴壓軸空中復式樓 全城邀約中 序號 樓盤名稱 產品規劃 銷售價格及策略 7 岳屏明珠 2011年老城區公園旁 5棟商住高檔項目 ， 其中包括 2萬余平方米底商和 1000余個車位 。 住宅起步價： 4180元 / 8 祝融路壹號 蒸水岸 ， 豪宅群 ， 五星級電梯洋房 ， 一期銷售告罄 ， 二期坡地洋房樓王組團榮耀登場 9 凱旋名都 城市生活 居城市之上 火車站核心商圈 ， 由 2棟高層 、 2棟多層和底層臨街門面組成 。 住宅準現房發售 ， 由 55 139 戶型供客戶選擇；臨街門面帶閣樓 。 住宅起步價： 3800元 / 10 東方商都 火車站商圈 20 70 精裝小戶 公寓精裝 5600元 / ，商鋪總價 10萬起 11 鼎豐國際 項目總建筑面積 2.5萬平米 ， 1 4層箱包鞋類日化城 ， 517層甲級寫字樓 。 VIP卡辦理 2000元 精裝內鋪： 6800元 / 12 半山公館 2期 香榭麗舍 衡州大道旁 20萬平米大盤 ， 西班牙建筑伴山平層大宅 。1.38容積率 ， 像造別墅一樣的洋房 。 13 城市新聞地 華新區心腹之地 由 2棟高層構成和臨街 5層商業構成 ， A棟 :81.25 150.34 五種戶型； B棟： 70.94 121.63 五種戶型構成 14 西子蓮花 總占地面積 80畝 ， 總建筑面積 23萬多平方米 ， 總規劃建筑由 4棟多層花園洋房 、 5棟高層住宅 、 1棟四星級以上酒店式公寓 ， 1棟商務中心辦公樓 。 戶型： 53 136 序號 樓盤名稱 產品規劃 銷售價格及策略 15 華新苑 中房都市村莊 華新苑是中房都是村莊的姊妹樓盤 ， 總用地面積 43.6畝 ， 規劃總建筑面積： 89353 ， 規劃住宅 586戶 ， 其中 70 90 精巧戶型占 30%， 120 130 舒適中戶型占 60%， 160 以上豪華大戶型占 10% 16 生態麗景 項目占地 86畝 ， 總建筑面積約 13萬平米 ， 容積率 2.12，建筑密度： 21.79%， 綠地率： 39.14%。 可居住 800余戶 ，設 500個停車位 。 一期有六棟多層組成 ， 三房 120平米為主 ， 60平米經濟房和 138平米舒適三房 。 17 嘉元華府 總規劃 2棟 31層華新中心城區的新地標建筑 55 156 闊景美宅 ， 與百年名校 衡陽一中近在咫尺 。 18 陽光新城 實景現房第二批 81 155平方米全新歐式風情尊邸 3548元 / 起 19 玉景花園 玉景花園二期 “ 玉景花苑 ” 精品多層步梯洋房 90 120平米兩房 、 三房 20 東方巴黎 20萬平米超大規模 ， 江東核心區 ， 法蘭西風情建筑 ，90 160 精雕細作的戶型設計 。 12月 26日期接受內部認購誠意登記 12月 26日期接受內部認購誠意登記 21 帝景苑 2期 江東首席 5萬平米都市情懷社區 ， 推出 95 138 精致兩房 、 三房 序號 樓盤名稱 產品規劃 銷售價格及策略 22 湘江名苑 湘江名苑 86 148 一線寧靜江景房 ， 由 3幢高層和2幢多層和一幢會所構成 ， 戶型面積在 86 149 四種戶型 。 23 景秀東岸 2期 景秀東岸 2期由 2幢高層和 1幢多層構成 ， 由 88 169 共 8種戶型共客戶選擇 24 香格里拉 2期 白金公館 現房臻品 璀璨雁城 37 167平米 更好戶型 ， 更多選擇 全城火爆認購中 25 愛尚街 衡陽江東火車站商圈首家集逛吃購樂于一體完整的現代購物商場 。 繽紛商店 、 風情美食 、 景觀小品 、 炫目燈光等構成萬平米以上景觀情景室內步行街 ， 使休閑與購物形成互動 。 7 30平米精裝獨立產權商鋪 。 原始旺鋪火爆招商登記中 26 雁府銘座 中山南路旁都市中心區 ， 絕版 60 120平方米鉑金小戶 房交會期間享受 2000元購房優惠 27 衡陽名郡 總建筑面積達 20萬平方米 ， 將有約 1500戶居民入住 40%的高綠化覆蓋率 ， 2500平米景觀花園 。 28 利貞嘉苑 項目總占地面積： 23.04畝 ， 總建筑面積： 53550平米 ，建筑密度： 26.9%， 容積率： 3.0， 綠地率 |： 45% 總停車位： 384個 ， 主力戶型 |： 90 145 全城認購進行中 3100元 / 起 29 東洲水岸 東洲水岸與風景秀美的東洲島隔江相望 ， 北臨湘江 、西靠營盤山 ， 總建筑面積 10萬平米 ， 首創 13.8米超寬江景平臺 ， 戶型面積 98 165平米 。 開盤 6重豪禮 ， 最高鉅惠 5萬元 ！ 3480元 / 起 序號 樓盤名稱 產品規劃 銷售價格及策略 30 珠江 棕櫚園 加州陽光 城市中央花園洋房 ， 純正加州風情建筑 ， 60 180加州花園洋房 誠意登記中 ！ 31 珠江 愉景新城 新衡陽 向西看 130萬城市綜合體 中央生活區 。 一期 80 130 觀江華宅 誠意登記中 ！ 32 尚書房 尚書房 ， 零距離坐擁 300畝蔥郁廣闊的生態公園 ，41 87 精品小戶型樣板間全城開放 。 33 依山美郡 依山美郡東北二面依山 ， 西面有環路環抱 ， 三面有路 ，北有靠山 ， 85平米造三房兩廳 、 110平米造四房兩廳 。 34 金域藍灣 420000平方米金域藍灣 ， 60萬私家湖宅邸 ， 都是人的莊園生活 。 一期 67席稀世別墅 均價： 8000元 / 34 雅士林欣城 城市領袖官邸 建筑面積： 912000 占地面積： 317301 綠化率： 41.7% 容積率： 3.2 1500畝集獨棟別墅 、 聯排別墅 、 雙拼別墅 ， 多層洋房 、 高層 、 公寓 、 大型商業中心的高端復合型社區 35 水木融城 30萬平米人文科技城邦 VIP卡辦理 ， 房交會期間 1萬抵 28000元 36 中天星城 2期 鴻景園 位于衡陽市華新開發區立交橋南側 ， 北瞰市政中心 ，西接繞城西外環線 ， 總建筑面積約 7萬平米 ， 87.31154.41 戶型 樓盤名稱 物業類別 占地面積 所在區域 珠江 愉景新城 住宅 162畝 華新區 尚書房 商住 91333 華新區 金星 湘江苑 住宅 105167 珠暉區 創景外灘 高層住宅、商業 步行街 120380 珠暉區 衡陽商業步行街 商業、寫字樓 175.26畝 蒸湘區 雅士林欣城 普通住宅、公寓、 別墅 317301.36 石鼓區 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 石鼓區 沐林美郡 住宅、公寓、寫 字樓、商業 300畝 華新區 西子蓮花 住宅、酒店、商 務辦公樓 80畝 蒸湘區 水木融城 住宅 101290 蒸湘區 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 153畝 蒸湘區 1、開發規模 新盤開發規模比價大，多以上百畝大盤為主。 在售典型樓盤開發規模分析： 主要區域：衡陽新盤主要集中蒸湘區和華新區。 開發規模：目前新開發樓盤，多以上百畝的城市綜合體為主，未來市場供應量比較大。 4、在售樓盤規劃指標分析 衡陽步入大盤時代！ 2、戶型： 主力區間為 80-130 的兩房、三房為主，少量四房面積在 140 以上 在售典型樓盤主力戶型分析： 樓盤名稱 物業類別 主力戶型 所在區域 珠江 愉景新城 住宅 兩居、三居100-130 華新區 尚書房 商住 三居 109 -134 華新區 金星 湘江苑 住宅 兩居、三居 90-144 珠暉區 創景外灘 高層住宅、商 業步行街 兩居、三居、四居 88 、 160 -161 珠暉區 衡陽商業步行街 商業、寫字樓 蒸湘區 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 石鼓區 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 公寓、兩居、 50-103 石鼓區 沐林美郡 住宅、公寓、寫字樓、商業 兩居、三居120 143 高新區 西子蓮花 住宅、酒店、 商務辦公樓 公寓、兩居、三居 53 136 蒸湘區 水木融城 住宅 94 206 蒸湘區 戶型結構：衡陽目前在售樓盤的戶型結構基本集中在 2房 -3房。其中 3房為主力戶型，最為普遍和被市場接受； 戶型面積： 2房面積在 80-110 之間， 3房在 110-130 之間，四房面積在 140 以上。其中110-130的三方為市場暢銷戶型； 創新空間：目前產品創新主要入戶花園和空中花園為主， 高附送類產品多受市場青睞； 樓盤名稱 建筑面積 容積率 綠化率 所在區域 珠江 愉景新城 106136.8 2.8 42% 華新區 尚書房 260000 2.71 40% 華新區 金星 湘江苑 193525.6 2.08 36.40% 珠暉區 創景外灘 430460.6 3.58 32.90% 珠暉區 衡陽商業步行街 490,281 3.1 21.80% 蒸湘區 雅士林欣城 104832.31 2.3 35.30% 石鼓區 西湖中央廣場 76982.8 石鼓區 沐林美郡 2.52 43% 高新區 西子蓮花 230000 蒸湘區 水木融城 319091 2.54 44.31% 蒸湘區 中泰 峰境 360000 2.99 蒸湘區 3、容積率： 普遍較低，容積率主要集中在 2.5 3.0之間 在售典型樓盤容積率分析： 容積率區間：目前在售樓盤的容積率基本上集中在 2.5-3.0之間，其中創景外灘容積率為 3.58 各板塊分析：珠暉區、石鼓區土地供應數量和面積多，容積率基本較低，居住舒適度較高； 4、 建筑風格 在售典型樓盤建筑風格分析： 建筑風格分析：目前市場在售項目的建筑雷同現象較多，基本上以現代或現代簡歐風格為主。由于品質做工等原因，顏色較暗，整體檔次較低； 隨著市場需求的改變，市場上也開始出現差異化外立面，如沐林美郡開發的別墅項目以新古典主義建筑風格等，已成為新的發展趨勢； 樓盤名稱 物業類別 建筑風格 所在區域 珠江 愉景新城 住宅 簡 歐 華新區 尚書房 商住 簡 歐 華新區 金星 湘江苑 住宅 歐式 珠暉區 創景外灘 高層住宅、商 業步行街 現代 珠暉區 衡陽商業步行街 商業、寫字樓 簡 歐 蒸湘區 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、別墅 歐式 石鼓區 西湖中央廣場 公寓、寫字樓、 商鋪、高層 現代 石鼓區 沐林美郡 住宅、公寓、寫字樓、商業 新古典主義 高新區 西子蓮花 住宅、酒店、 商務辦公樓 現代 蒸湘區 水木融城 住宅 現代中式 蒸湘區 中泰 峰境 住宅 ,商鋪 , 簡 歐 蒸湘區 86000 深國投 中心城開創性打造五大商業板塊：沃爾瑪超級購物廣場、高端百貨商業集群、全球品牌旗艦店、世界級 IMAX電影城、環球美食奢享中心。 深 國 投 中心城 項目名稱 深國投商置中心城 項目地址 衡陽市高新區解放大道 21號 開發商 深國投商置（衡陽）有限公司 價格 元 / 占地面積 24200 建筑面積 86700 容積率 3.5 綠化率 15.53% 建筑構成 商業街商鋪 周邊配套 周邊配套齊全，一中、香江百貨、招商銀行、民生銀行、建設銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行、附二醫院、米蘿咖啡、南海一號、曲園等。 典型項目分析 衡陽 名郡 項目名稱 衡陽 名郡 項目地址 蒸湘區蒸湘南路兩路口 138(原客車廠 ) 開發商 宏濤房地產 價格 3900元 /起 占地面積 建筑面積 200000 容積率 2.98 綠化率 38% 建筑構成 集高層住宅的高端社區 主力戶型 主力戶型 110 127，共 15幢樓 (3幢11+1、 12幢 18+1,頂層均為復式，復式樓面積約 180 210)全部電梯房，樓距 35 84米 。 衡陽名郡目前火爆在售，戶型面積在 67-200 之間，均價 3900元 / 左右， 今年 5月新推 60-80 小戶型。目前優惠進行中，一次性付款享 95折優惠，按揭享 98折優惠！ 沐林美郡目前 15層以上房源在售， 88 和 120 以上戶型均有銷售，均價 4200元 / 左右，一次性付款享 99折優惠 項目名稱 沐林美郡 項目地址 華新區長湖路與祝融路交匯處 開發商 珠江合創 價格 4200元 / 占地面積 300畝 建筑面積 540000 容積率 2.89 綠化率 43% 建筑構成 集住宅、公寓、寫字樓、商業于一體的高端社區 主力戶型 兩居 93-101平方米；三居 118-151平方米；四居 143-197平方米；五居 228平方米；復式 318平方米 周邊配套 平湖公園、中國郵政儲蓄銀行、中國農業銀行便利店 沐林美郡 珠江 愉 景 新 城 130萬 城市綜合體 中央生活區 項目名稱 珠江 愉景新城 項目地址 華新區蒸水西路與蒸陽大道交匯處 開發商 珠江合創 價格 占地面積 162畝 建筑面積 106136.8 容積率 2.8 綠化率 42% 建筑構成 10萬平米大型商業區和高層住宅 主力戶型 80平米左右的兩房可變三房、 90-100平米左右的三房、 110-140的四房， 80 140平米觀江華宅 配套 體育運動公園、蒸水合創大橋、國際品牌小學、幼兒園、酒店、會所、醫院、餐飲、電影院、游泳池等 珠江 愉景新城目前屬于衡陽最大開發項目 在售樓盤整體分析與啟示 分析： 大盤時代來臨，城市綜合體成市場主流方向； 80-130 、兩房、三房成市場供應和客戶需求主選； 現代或現代簡約風格成建筑風格主流，同質化現象嚴重； 衡陽確立“工業強市”的發展思路，市民購買能力強，區域高品質形象、價格優勢不斷凸顯； 項目自身景觀和配套的塑造，逐漸被市場重視，實景體驗成為銷售另一支“重型武器” 啟示： 本案面對未來市場龐大的供應量，市場競爭激烈； 差異化建筑風格與項目形象將是本案出奇制勝的關鍵； 戶型