專業好文檔1泰州市場調查報告目錄第一部分項目投資環境可行性分析P16一、城市概況二、城市經濟發展狀況三、最新城市建設總體規劃第二部分泰州房地產市場分析P715一、房地產發展勢態分析二、房地產一級市場分析三、房地產二級市場分析四、房地產三級市場分析五、城市居民可承接力分析與年需求量預分析第三部分項目分析P1636一、項目概況二、項目各項經濟指標三、項目周邊競爭樓盤分析四、項目SWTO分析五、項目潛在客戶分析專業好文檔2泰州市場調查報告第一部分項目投資環境可行性分析一、城市概況1、地理位置泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面連接揚州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮江市所轄揚中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中市區面積428平方公里，總面積中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。自2001年末，泰州市行政區劃設海陵、高港2個區，興化、靖江、泰興、姜堰4個縣級市，共有91個鎮、8個鄉、6個街道辦事處、338個居民委員會、1578個村民委員會，其中海陵區、高港區下轄9個鎮、2個鄉、6個街道辦事處、87個居民委員會、127個村民委員會。2003年末，泰州總戶數169.59萬戶，總人口503萬人，其中市區62萬人。2、交通條件泰州濱江近海，有著良好的區位優勢。蘇中入江達海的5條重要航道在此交匯。境內長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩定的深水岸線60公里，建有長江港口3個。以國家一類開放口岸泰州港為主體的內河港口群初具規模。投資10多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經濟發展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693公里，328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內縱橫交錯。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。3、歷史文化泰州是一座歷史文化名城。戰國時期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安”之意。千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風，交通發達，經濟繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區”之稱。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，專業好文檔3“儒風之盛，夙冠淮南”。水滸傳作者施耐庵、泰州學派創始人哲學家王艮、揚州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術大師梅蘭芳、地質學家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡。現存古遺址、古建筑、古石刻數百處，其中列為省市級文物保護單位的有134處。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。千年古剎光孝律寺在海內外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。4、人文習慣溱潼會船節溱湖地區歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬為國捐軀的英雄，并于每年清明節撐船來此祭掃，久而久之，便形成清明撐會船的習俗，由此演化成每年一度的水鄉民間盛會溱潼會船節。每年清明節，四鄉八鎮的數百船只，上萬船民來此聚會，觀眾游客超過十萬人。其恢宏壯觀的場面，驚心動魄的爭賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉風情之博覽，被海內外人士盛贊為“天下會船數溱潼”。她是92中國友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，95中國江蘇民俗風情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級風景名勝區。中國泰興銀杏節中國泰興銀杏節由“銀杏藝術節”、“銀杏科技節”演化而來。每年在銀杏成熟的時候舉辦此節，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節期間，一般都要舉辦論壇、科技市場、產品交易、信息發布、項目洽談、人才引進以及大型文藝演出等活動，以促進泰興與外界的交流溝通，進一步提高泰興的知名度，強化招商引資、院企對接、項目開發等工作，推進全市經濟的健康、快速發展。12年來，銀杏節為泰興經濟和社會各項事業的發展起到了積極的推動作用。中國興化鄭板橋藝術節鄭板橋是清代著名的書畫家、文學家、“揚州八怪”的杰出代表人物，在海內外享有盛譽。興化是鄭板橋先生的故鄉。為紀念板橋，宣傳興化，擴大交往，加快發展，從1993年11月22日鄭板橋誕辰300周年之際舉辦了首屆“中國興化鄭板橋藝術節“后，每兩年舉辦一次。專業好文檔4二、城市經濟發展狀況1、城市類型泰州區位優越，地勢平坦，有良好資源條件和經濟基礎，目前已聚集春蘭集團、揚子江藥業集團、LG等世界知名企業。東西承接上海、南京兩大經濟圈，南北聯接蘇南、蘇北兩大經濟板塊，是長江三角洲工業發達、商貿繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個以工業為主商貿并存發展的新興商貿城市。2、宏觀經濟水平2003年泰州市國民經濟快速增長,國內生產總值達580.04億元，國內生產總值年均增長13.4%，是建市以來增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一產業增加值72.62億元，增長3.0%；第二產業增加值300.37億元，增長17.6%；第三產業增加值207.05億元，增長11.7%。人均國內生產總值11513元，增長13.3%。三次產業構成比例由上年的14.249.536.3調整為12.552.835.7。全市財政收入662563萬元，比上年增長24.7%，總體經濟發展形勢良好。個私經濟發展較快，全市個體經濟投資236.67億元,比上年增長22.1%,占僅僅總量的40.8%,比上年增長2.4%,泰州目前個體工商業共有11萬余戶，私營企業14768戶,比上年增長14%。社會消費品零售總額增長12.4%。城鎮居民年人均可支配增長6.4%。3、城市人口分布2003年末全市人口分布狀況:地區總人口數(人)城鎮人口鄉村人口市區62291054702875882興化市1549922556726993196靖江市664706308026356680泰興市1292127563548728579江堰市906979334793572186從泰州市的人口分布狀況來看,泰州市區人口與其他四市相比要少的多,城市化發展還是相對落后,市區人口增長速度緩慢，市區鄉村人口僅7.5萬人,城市發展后備力量相對不足。泰州雖然是市區所在城市，但是在城市的人口規模上不專業好文檔5存在優勢，周邊的四市經濟發展迅速，逐漸形成多個經濟中心，市區的聚集能力相對薄弱。4、人均收入支出情況2003年市區居民人均可支配收入8517元，人均消費性支出5743元，恩格爾系數42.3%；全市農民人均純收入4079元，人均消費性支出2606元，恩格爾系數41.7%；人均手存現金1859.7元；人民生活達到小康水平。附泰州市2003年來人均可支配收入情況:市區人均可支配收入全市農民人均純收入金額(元)85174079增長率(%)9.46.4恩格爾系數(%)42.341.72003年泰州市城鎮居民平均每人生活費支出及構成情況:項目金額(元)占總支出比例食品2429.2942.3衣著554.539.66家庭設備品388.46.76醫療保健394.866.87交通通訊542.519.45教育文化娛樂服務550.059.58居住578.5810.07雜項商品和服務304.735.31總支出5742.94100全市生產資料市場32個，年成交額172.04億元。其中，批發零售貿易業零售額149.34億元,餐飲業21.5億元。泰州消費環境不斷改善，消費市場持續升溫，活躍興旺，泰州市區2003年，社會消費品零售總額173.76億元，同比增長12.4%。居住支出僅次于食品支出，達到578.58元，說明人們對改善居住條件，提高生活質量的要求更為強烈。專業好文檔6三、最新城市建設總體規劃泰州的城市擴張，已經顯現出向南，向東的發展趨勢。向南發展是進一步呼應沿江開發，主要為：拓展新區，建設新的商務區、高教區與居住區，提升新區綜合功能；高新技術開發區沿泰高路西側向南拓展,不斷放大產業效應。向東發展進一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業園區、農業開發區為主體,從基礎設施、產業配套、資源整合、城市空間等方面協調姜堰共同發展。在城市向南、向東發展的同時,應積極整合城市西北側用地，協調好九龍與城市同步發展的關系，不斷改變北側的交通狀況與生活環境。城市中期規劃2006-2010年，人口55萬，用地60平方公里。其中：主城區42萬人，高港區13萬人。主城區完成環城河以內的綜合整治，基本實現下壩地區的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保護與改造。新區完成府南街區的綜合開發，基本完成328國道以南地區東風路至泰高路之間的商住開發。加快高科技工業園區、春蘭工業園、西北工業區的開發建設，基本完成周山河以北用地的項目布點，適時開發周山河以南泰高路以西區域。高港區的刁鋪鎮、口岸鎮完成由集鎮向中等城市發展的過渡，加快長江岸線的綜合開發。城市遠期規劃2006-2020年,主城區形成大城市規模，城市用地調整基本完成，形成結構合理、功能明確、交通便捷、環境優美的新城區，完成老城區的全面改造。高港區形成中等城市規模，沿江開發已成規模。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團形成，成為市區間的重要節點。專業好文檔7第二部分房地產市場分析一、房地產發展勢態分析1、房地產市場紅火2004年一季度全市房地產開發共完成投資9.41億元，同比增長51.82%，低于全社會固定資產投資增幅20多個百分點。這是近年來泰州市首次出現房地產開發投資增長慢于全社會投資增長的局面。據統計，2004年一季度全市房地產開發施工房屋面積204.06萬平方米，同比增長62.31%；海陵區銷售房屋面積30.97萬平方米，同比增長283.29%；商品房銷售額5.11億元，同比增長285.06%。空置商品房增長的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區一季度空置房同比下降了11.42%，空置面積為5.12萬平方米。2.舊城改造與新區建設力度相當，形成板塊競爭泰州政府呼吁舊城改造和新區建設協調發展，要在推進新區建設的同時，加快舊城改造。舊城區啟動坡子街商貿區的建設，加快完成拆遷及相關配套，將坡子街商貿區與五一路、府前街商貿區以及東進西路商貿區連成一片，屆時將成為老城區繁華的商業街區。這樣勢必帶動周邊樓盤的價格，該區域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開發規模也相當大，現在正處預約階段，估計今年內會開盤，開盤價具周邊業內人士估計會在3000元每平方米。新區在建的項目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國際花園以及本項目。在市場上不僅僅存在區域競爭，同時和老城區也形成競爭，老城區在生活配套以及商業配套上存在一定的優勢，目前整體價格要比新區高。但是新城區在規劃上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的辦事機構全部集中于此，從長遠角度看，新區的房地產發展前景將十分看好。3.放量供量，是機會也是挑戰2003-2004年泰州市土地供應量公相當大，未來幾年內泰州市樓盤上市量將會非常大。初步估計，今后新區板塊的供應量就將達到100萬平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內的供應量肯定可達到150萬平方米，所以未上市的體量面積數字無疑是龐大的,市場板塊競爭將會更加激烈,應當謹防的開發。所以我們認為本案在開發策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發時機，第二是要做出自己的特點，第三是要謹慎推盤，第四是要做好樓盤的品質。專業好文檔84.房價步步高升，一路上揚雖然價格上漲之勢很猛，2003年市區均價就已超過每平方米2100元大關，其他地區均價1550元。目前價格并沒有呈下降趨勢，相反的是房價繼續往上揚，目前的情況是：地段不好，品質不高的樓盤，價格升不上去，買是沒有問題的。而一些定位準確，有自己特點的樓盤則是呈旺銷之勢，例如鵬欣麗園等（均價在2700元每平方米），其規模龐大，地段很好，生活配套設施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達100)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質較好的樓盤最高價已突破每平方米3000元以上。根據我們對泰州市房地產市場的分析，認為明后兩年房價還有上漲的空間。如東進路北側正在籌備之中的鵬欣麗都，估計開盤時價格會在3000每平方米以上。形成高價旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項目，促使了房地產的進一不發展。5.開發商各顯其能，高品質樓盤不斷面市以盛世華庭為例，其在泰州市房地產市場中可以算是高品質的樓盤。無論從前期廣告宣傳還是設計商及物業管理公司等的資源整合，再加上市政府對面核心地段,人民公園,人民廣場和周邊便利的交通環境的硬件設施。盛世華庭沒有理由不做高品質的樓盤。而事實也正是如此，全面的配套設施，都使得這一高品質樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。同時象西湖翠院、泰墅園、恒景國際花園、四季林語、鵬欣麗都等樓盤的品質在泰州處于領先地位。6.小高層悄然進入泰州市場產品稀缺主要表現在產品品質，在此前泰州市房產品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質，自2002年鳳凰房產開發泰州市第一個小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經悄悄的進入泰州市場.盛和房地產開發的盛世華庭；泰州基泰恒業房產公司開發的景泰園高層住宅；鵬欣房地產開發的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產開發的恒景國際花園都設計有小高層住宅。隨著樓盤品質的提高，消費者的品味也會相應的提高，這也就導致發展商在推出產品的同時要考慮更多的因素同時，把自己的產品做得更美更好，以求在激烈的市場競爭中脫穎而出，屆時將會加劇泰州市房地產市場的繁榮與發展，同時必將引起新的一輪開發熱。7.泰州住宅開發市場熱點板塊預測泰州市房地產發展主要分布在老城區和城南新區兩大快，老城區的舊城改造專業好文檔9力度也是相當大，大都是一些零星的小盤，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠期來看，不存在優勢。現在由于其交通設施,生活配套設施等比較完善，在其競爭上還是有一定優勢，價格水平也相對新區要高點。新區在規劃上比較完善，各個功能分區明確，道路寬敞，生活區也逐漸趨向成熟，同時又是泰州市的政府部門集中辦公地點。目前新區