商業銀行個人住房信用貸款風險分析及防范措施 【關鍵詞】住房貸款風險創新措施 社會經濟的發展帶動了商品經濟的發展，尤其是進入二十一世紀以來，又邁入了一個新的臺階，隨之而來的人民物質消費需求也持續上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國社會的各個環節。人民對房屋的剛性需求鑄就了樓市長期的平穩上漲，但基層群眾購買能力有限，多數會去尋求貸款這一渠道。樓市的上升也給相關行業帶來的一定的發展，但因其對應的貸款額度較高，也伴隨著一定的風險。認識這些風險，如何更好地解決這些風險，這對社會平穩向上發展有著重要意義。 一，我國個人住房貸款發展現狀 （一）個人住房貸款發展特征 我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀90年代以前，并未在住房信貸上有過多側重。隨著城鎮化的發展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業務。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀，開啟了一個新篇章。xx年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至xx年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。 我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點： 第一，額度高?？紤]政策、房產抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應隱藏了部分隱患。 第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據自己需求選擇。 第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。 （二）我國個人住房貸款現狀評價 在政府與市場的雙向引導下，個人房貸呈蓬勃發展的姿態，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發展下，必定會存在一些相應的隱患。房地產是一個較為典型的資金密集型行業，因可將產權怍為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流人其中。此行業也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業的發展，可謂是牽一發而動全身。住房貸款高速發展所帶來的風險，若我們不能加以重視，必將出現重大的危機。 二，我國個人住房貸款中的相應風險 （一）銀行自身存在的風險 房貸人群基數較大，對商業銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經營埋下了風險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應得差異較大。 （二）借款人方面的風險 借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導致房產泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現違約現象。 （三）借款契約存在的風險 合同與貸款擔保都會存在相應的風險，簽訂協議時，由于協議中并未存在應有的解釋或存有漏洞而導致后期糾紛；擔保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業的擔保并不會長期有效的保證申請人的權益。 （四）對資金流動的影響 房產的高速發展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發更加嚴重的資金問題危機。目前，我國相當一部分地區已經存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。 三、我國個人住房貸款的風險防范 無論是什么貸款都存在一定的風險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。 （一）積極推進個人信用制度建設 （二）健全抵押物處置制度 應積極的培育發展資產拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發揮其真正的效用。此外還必須培育和發展有關的中介機構與資產拍賣市場，定制房地產拍賣規程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應健全對房屋使用者的安置制度，規范市場房地產評估業務行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準確合理的抵押率。 （三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風險 商業銀行采用市場化的手段來轉移流動性風險，積極推進資產證券化市場發展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創建出來之后，再轉售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分數流動性風險。 （四）加強立法以防范法律風險 若存在一些客觀因素導致職工下崗、失業、疾病等因素導致客戶支付能力產生困難，以至于影響還款，法院的判決一般是對貸款人有利，銀行即便是能得到對抵押物的處置權，可能會因為缺乏良好的法律環境，而導致收回的物資難以變現。因此，銀行呼吁要加強對法律的完善，以及與律師進行合作來深入研究法律法規，確保業務操作的可行性以及在法律上的有效性，切實防范風險。 四，總結 分析個人住房貸款現存的風險并提純防范風險的方法，對我國經濟的快速增長，保護消費者需求以及防范金融危機有積極的作用，并且業促進了社會的團結和嚴謹的法制環境。因此，商業銀行應該盡快建立健全房地產業務的風險防范和管理體系，加強對該業務借款人、商業銀行、房地產商和政府部門的關注，對隨時可能發生的問題做到提前防范，以確保個人住房貸款業務的安全、有效進行 參考文獻 1蔡晶晶我國住房信貸的現狀及防范措施卟科技情報開發與經湃，xx，(8) 2茹曉峰個人住房貸款業務風險狀況及政策建議卟西安金融，xx，(10) 3李卓然個人住房貸款的風險管理卟經濟研究導刊，xx(6) 4余而霞，竇垮論我國商業銀行個人住房貸款的風險防范J貨幣銀行一經營管理xx(1) 5葉光亮，鄧國營，黎志剛個人住房貸款行為與房貸調控的有效性分析卟經濟研究xx(1) 6邱兆祥，傅勇，王濤我國個人住房貸款信用風險分