行業經濟論文-中國宏觀經濟形勢與房地產調控摘要：中國經濟總體狀況良好，已有連續5年的10%以上的增長，大多數宏觀經濟指標亦有好的表現。中國經濟并非不存在問題，但對中國目前的經濟作出已經“過熱”的判斷不能令人信服。首先，判斷中國經濟是否過熱極為困難。其次，國內外條件為中國經濟較快發展提供了可能。第三，在現階段中國經濟較快發展具有必然性。第四，中國經濟較快發展面臨的資源供給和環境容量兩大約束，是可以通過調整發展路徑，加快科學技術進步適步得到解決的。學界通常把高投資率、固定資產投資快速增長作為經濟過熱的重要依據，把擴大消費作為中國調整經濟結構的重要方面。其實，較高的固定資產投資在中國現階段有必然性和合理性。關鍵詞：宏觀經濟，房地產調控，經濟過熱，資源供給，投資率，固定資產投資，房地產業一、中國經濟較快發展不等于過熱中國經濟總體狀況良好，已有連續5年的10%以上的增長，大多數宏觀經濟指標（企業利潤、居民收入、物價、財政稅收、出口、居民生活等）亦有好的表現。中國經濟并非不存在問題，但對中國目前的經濟作出已經“過熱”的判斷不能令人信服。首先，判斷中國經濟是否過熱極為困難。一個國家（地區）的經濟發展實質是一個自然歷史的過程，其發展速度主要取決于該國（地區）的復雜的內外部經濟、政治、社會、歷史、文化以及自然地理、資源稟賦等條件的綜合作用，而不主要取決于政府或經濟學家們的計劃或預期。其次，國內外條件為中國經濟較快發展提供了可能。正在完成的工業化、加速的城市化進程和居民生活水平的日益提高對中國經濟較快發展提出了客觀要求，居民的高儲蓄為中國的高投資提供了前提條件，從而成為中國經濟較快發展的重要動力源泉。日益改進的宏觀調控為中國經濟穩定較快發展增加了保障條件。這就是通常所說的中國戰略機遇期。用好這一戰略機遇期是中國實現全面建設小康社會目標的要求。第三，在現階段中國經濟較快發展具有必然性。經濟發展的存量、基數、起點不同，同樣增量的增速會有很大不同。中國經濟增速即使達到兩位數，增長總量也只有2000多億美元，人均增量不過200多美元；美國經濟增速即使僅有3%，經濟增量亦達4000億美元之巨，人均增量則達1000美元以上。第四，中國經濟較快發展面臨的資源供給和環境容量兩大約束，是可以通過調整發展路徑，加快科學技術進步適步得到解決的。中國經濟的較快發展有風險，但較快發展的風險并非不可避免，又好又快的發展可以把風險減少到最低；相反，若中國經濟發展速度慢下來則會面臨更大的風險，支付更高的社會成本。經濟體制改革的深入和經濟的快速發展更進一步增強了這種抗風險能力。警惕中國經濟“過熱”風險是必要的，但過分高估這種風險將支付極高的現代化建設成本。二、較高投資率是中國現階段經濟又好又快發展的重要保證學界通常把高投資率、固定資產投資快速增長作為經濟過熱的重要依據，把擴大消費作為中國調整經濟結構的重要方面。其實，較高的固定資產投資在中國現階段有必然性和合理性。（一）較高的儲蓄率決定了中國現階段較高的投資率具有必然性較高的儲蓄率既源于中國國民文化傳統，也是中國作為發展中國家特殊的歷史發展階段和相應的社會保障制度缺失使然。在今后一個較長的發展階段，中國較高的儲蓄率要求有較高的投資率來消納，中國較高的儲蓄率為較高的投資率提供了支撐條件。（二）中國經濟社會又好又快發展有賴于一個較高的投資率中國是一個發展中的大國，發展不足是當代中國社會主要矛盾的主要方面。發展中國家的基本特征不僅表現為物質生產供給相對不足，而且表現為提高居民生活品質提供服務的基礎設施的嚴重短缺。有一個較長時期的較高的投資率才能為中國建設全面小康社會，進而實現現代化逐步奠定物質基礎，有一個較長時期的較高的投資率才能從根本上解決物質條件不足這一當代中國社會的主要矛盾。（三）較高的投資率是否導致經濟過熱，主要取決于投資結構的合理性，而不取決于投資的增速或投資率的高低固定資產投資既包括增加物質產品生產能力的投資，也包括為提高廣大居民生活水平提供服務的基礎設施投資；既包括生產性的固定資產投資，也包括非生產性、消費性的固定資產投資。生產性固定資產投資中，既有擴大生產資料再生產的固定資產投資，也有擴大最終消費品再生產的固定資產投資。城鄉公用基礎設施、交通運輸基礎設施、居民住宅、教育文化、醫療衛生、環境保護、旅游休閑、公共安全以及城市綜合承載力的增強等非生產性和最終生活消費品擴大再生產的固定資產投資為社會經濟運行和城市的運行提供物質支撐，為居民物質文化生活提供物質保障，與產能過剩（若有過剩應通過市場優勝劣汰）、經濟過熱沒有必然的因果關系。有需求、有效益的固定資產投資是中國國民經濟又好又快發展的重要保證，也是加快推進以改善民生為重點的社會建設、文化建設、生態文明建設的物質基礎。三、中國房地產業應有較快發展中國目前房地產投資約占社會固定資產投資的近20%。房地產投資快速增長是中國社會固定資產投資快速增長的重要推動因素，但以控制固定資產投資增速為由限制房地產投資則值得商榷。中國城鎮目前的住房投資占房地產業投資的70%左右，所以房地產業投資主要應視為消費性的固定資產投資。若把住宅投資從固定資產投資中扣除，則中國目前的投資率將下降67個百分點。大規模進城農民的基本住房需求，城鎮居民消費結構升級所導致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求，完成工業化對工商業用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國城鎮房屋的巨大需求剛性，持久旺盛的住房需求決定了未來幾十年內房地產業以較快的速度發展具有必然性，決定了一定歷史時期內房地產業投資高于社會固定資產投資增長幅度是合理的、正常的。今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬，2013年前后中國的城市化率將超過50%，2020年中國的城鎮人口將超過7.5億。房地產業是為城市化提供物質基礎的部門，也是為全面建設小康社會提供物質基礎的產業。快速的城市化有賴于房地產的快速發展，健康的城市化有賴于房地產業的健康發展。據測算，2020年中國城鎮實有房屋建筑面積將達400億m2，年均需要增加房屋建筑面積16億m2。房地產業是否被稱為支柱產業無關緊要，但房地產業是上下游關聯度極強的產業則是確定無疑的。房地產用地約占城市用地的40%左右。適度松動土地和資金兩個閘門，特別是土地閘門，增加房地產產品供給滿足住房需求，不僅是抑制房價過快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對于擴大內需，消化“過剩”產能（如果有“過剩”），降低過高的存貸差，增加就業，推動國民經濟持續穩定快速發展等等具有重要現實意義。美國的“次貸風波”的教訓固然應該引起我們的警惕，但過度夸大美國次貸對中國房地產市場的影響，于中國房地產市場健康發展是有害的。中美兩國國情、發展階段不同，中國的房貸對象也完全不同于美國。基于中國房貸結構和經濟社會發展的宏觀環境，預防房貸風險的主陣地和主防線應是金融機構自身的內部治理結構。四、中國房地產宏觀調控的主導方向應是增加有效供給年終歲尾，幾個城市商品房價出現下降，或市場交易量銳減，有價無市。但作出中國房地產市場已經出現拐點的判斷為時尚早。2007年全國房地產投資2.52萬億元，同比增長30.2%；商品房竣工面積4.78億m2，同比增長5.0%；商品房銷售面積6.91億m2，同比增長24.7%；70個大中城市房價同比上升7.6%，年末商品房空置面積6756萬m2，同比下降16.6%。商品房銷售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產市場供求關系的基本面沒有發生根本性變化。商品房價漲漲落落是市場發揮配置房地產資源基礎作用的基本形式。中國房地產業發展有一個逐步完善、提高的過程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應是中國房地產業宏觀調控長期主導方向，也是解決房地產市場問題的基礎。中國要建設市場發揮基礎作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時也不能奢望市場化能夠解決中國住房的所有問題，尤其是政府應該擔負起構建住房保障體系的責任。房地產發展關系國民經濟又好又快發展，關系民生改善，核心問題是房地產開發用地的升值收益合理分配，是統籌協調政府、市民、開發商、被征地農民（拆遷市民）之間的利益關系。在房地產宏觀調控上，政府承擔著相互聯系，但又不能混淆的兩個方面的責任：一是重視解決房價過快上漲對滿足普通市民改善性住房需求所造成的負面影響，強化行政手段在市場失靈領域的作用，以增加有效供給為主導方向，對房地產市場實施正確的調控，包括規范房地產交易環境，打擊合同欺詐、捂盤銷售、哄抬房價，加強房屋建筑質量監管，強制披露房地產信息等；二是根據公共財力提供的可能性，著力建設和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。2007年國家房地產政策繼續密集出臺，高調推出住房保障體系建設，受到廣泛擁護。要把住房保障體系建設落到實處，首先要從國情和各地發展出發，科學規劃，實施正確的引導，防止誘發過高的預期。為此，要在四個層次上統籌兼顧：一是廉租房建設與經濟適用房、經濟適租房、雙限房建設的統籌兼顧；二是住房保障體系建設與社會保障體系建設的統籌兼顧；三是社會保障體系建設與以改善民生為重點的社會建設的統籌兼顧；四是社會建設與經濟建設、政治建設、文化建設、生態文明建設的統籌兼顧。未來中國房地產政策