華坤道威整合營銷機構 2012-7,杭州樓市分析與預測,2,本專題，期望通過綜合分析得出針對樓市走勢預測的若干結論，為行業人士對后市的判斷與操作，提供一份有價值的參考。,3,依據經驗， 選定影響樓市走勢的 3項重要因素， 進行專項基礎分析,樓市 政策,行業 態勢,經濟 情勢,4,各分析內容 之間的關系,樓市 政策,行業 態勢,經濟 情勢,經濟變化影響宏觀政策進行針對性調整,政策調整將影響到行業態勢（例如穩增長觸發的降息金融政策）,5,整體結構與推導思路,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,趨勢分析,政策總結,行業數據,行業現象,6,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,7,GDP增速呈現連降態勢，經濟增長放緩態勢明顯，結構性問題依然存在。,一季度國內生產總值107995億元，按可比價格計算，同比增長8.1%。從環比看，一季度國內生產總值增長1.8%。 從去年一季度至四季度，GDP同比增速持續回落，但每一個季度回落幅度都比較小。但是從今年一季度GDP增速從去年四季度的8.9%大幅回落至8.1%，超出普遍預期。,目前國內經濟處于底部波動時期，國際經濟形勢也未明顯好轉，外貿出口不力，而內需又不足夠旺盛，加之房地產行業的限制措施和工業生產的減速以及穩健的貨幣政策抑制投資所導致中國GDP持續的回落。為了避免經濟的硬著陸，將促使中國政府逐步放開貨幣政策，朝著進一步釋放流動性的方向繼續微調。,國民生產總值GDP變動情況,【經濟數據表現】,8,通脹威脅基本解除,“抗通脹”讓位“穩增長”。,CPI下降趨勢還將延續一段時間。主要有兩個原因：1、中國經濟減速，需求減少，對物價形成平抑作用；2、國際市場動蕩，大宗商品價格持續疲軟，也對CPI下降有利。且上述兩大現象仍會持續一段時間。 PPI持續下降，是因為去年以來中國經濟放緩，且國家主動調控，并調低了“十二五”經濟預期。而對于經濟刺激政策，目前政府已出臺一些微調措施，但不太會出現大規模經濟刺激計劃。,5月份全國居民消費價格總水平同比上漲3.0%。其中，城市上漲3.0%，農村上漲2.9%；食品價格上漲6.4%，非食品價格上漲1.4%；消費品價格上漲3.6%，服務項目價格上漲1.7%。1-5月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲3.5%。 5元份全國工業生產者出廠價格同比下降1.4%，環比下降0.4%。工業生產者購進價格同比下降1.6%，環比下降0.3%。15月平均，工業生產者出廠價格同比下降0.3%，工業生產者購進價格同比上漲0.1%。,CPI和PPI 變動情況,【經濟數據表現】,9,PMI指數的回落速度超過市場預期，經濟硬著陸風險加大。,這是六個月以來，PMI指數首次下降。即便考慮到季節因素，2.9個百分點跌幅也已超過市場預期。值得我們注意的是新訂單的指數大幅回落至臨界點，表明市場的需求不旺盛；另一方面，實際上的庫存指數比較低，生產者對未來經濟發展特別是產品需求的預期并不樂觀。綜合一系列的經濟先行指標來看，目前的經濟下行壓力比較明顯。預計6月份PMI的指標也難有較大改觀，甚至不排除繼續下行可能。,5月份中國制造業采購經理指數(PMI)為50.4%，相比上月回落達2.9個百分點。這一數據大大低于市場預期的52，已經接近50的枯榮線，在一定程度上表明我國制造業再度接近臨界點。 生產指數下降至52.9%；出口訂單和新訂單分別下降至49.8%和50.4%；購進價格指數則大跌至44.8%。值得一提的是，企業的產成品庫存上升了2.7%，但原材料庫存則下降了3.4%，這在很大程度上表明企業面臨著銷售不暢和去庫存的壓力，將對大宗商品價格產生一定壓力。,制造業采購經理指數變動情況,【經濟數據表現】,10,M2增速略有回升, 政策仍有放松空間。,截至5月末貨幣供應量M1、M2的增速略有回升，但是回升的幅度很小，仍然處于比較低的水平，顯示經濟活動依舊比較疲軟。而5月的宏觀經濟數據也已顯示出這一跡象。5月份在通脹回落至近兩年新低的同時，投資、消費和工業增加值也創出多年來的新低。,5月末，廣義貨幣（M2）余額90.00萬億元，同比增長13.2%，比上月末高0.4個百分點； 狹義貨幣（M1）余額27.86萬億元，同比增長3.5%，比上月末高0.4個百分點； 流通中貨幣（M0）余額4.90萬億元，同比增長10.0%，比上月末低0.4個百分點。 當月凈回籠現金1160億元。,貨幣供應量增速情況,【經濟數據表現】,11,對未來經濟的擔憂導致固定投資趨緩。,我國城鎮投資增速持續下滑，這其中固然有國家主動調控的原因，但是20.2%的增幅還是超出了此前的預期。考慮到今年政府工作報告提出的今年經濟增長7.5%的目標，目前投資增速還在正常范圍之內。但是如果再考慮到國內經濟未來還將面對房地產調控帶來的地產投資增速下滑、制造業投資增速趨勢放緩的不利環境，現在已經是時候考慮進行政策的預調微調了。,1-4月份，固定資產投資(不含農戶)75592億元，同比增長20.2%，增速較1-3月份回落0.7個百分點從環比看，4月份固定資產投資(不含農戶)增長0.77% 1-4月份，工業投資32926億元，增長23.8%，增速較1-3月份回落0.1%；其中采礦業投資2304億元增長24%，增速較1-3月份提高3.2%；制造業投資27251億元，增長24.4%，回落0.4%；電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業投資3371億元增長19%，提高0.6%,全社會固定投資情況,【經濟數據表現】,12,作為經濟冷暖的風向標，電量增速的放緩，說明生產活躍程度降低。,工業企業生產用電量是主要下降因素。每年的四月份都是用電量往上走的月份。工業企業全面開工，社會各種建設全面動工，天氣也逐漸轉暖，居民和服務業用電量開始增加。而今年4月份用電量竟然低于3月份，十分反常，反差巨大。這充分折射出我國經濟下行壓力增大，下滑勢頭在加劇。,4月份用電量增速再次跌破今年以來的低位，全社會用電量3899億千瓦時，同比僅增長3.7%，而前兩年4月數據仍在兩位數增長。 4月當月第一產業用電量77億千瓦時，減少7.01%；第二產業用電量2908億千瓦時，增長1.56%；第三產業用電量419億千瓦時，增長11.07%,全社會發電量情況,【經濟數據表現】,13,經濟數據表現小結,【小結】,14,經濟數據表現小結（續）,雙跌，中國經濟數據表現不佳,【小結】,15,【下半年預判】,經濟增速或創近年新低 穩增長成首要任務 今年是十二五開局之年，經濟增速低于既定目標7.5%是中國政府不愿看到的.所以，我們認為，今年盡管面臨國內房地產市場調整以及外需走弱的壓力，政策層面仍有充裕空間保持8%以上的經濟增長水平。中國上半年隨著通脹壓力的逐步緩解，給下半年政策預調微調留有空間，經濟的穩增長將成為下半年首要任務。,【預判】,16,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,得出走勢預判結論,17,月份中國外貿進出口出現反彈，外貿走出前期低谷，但仍需密切關注其長期發展態勢。,在世界經濟低迷以及歐債危機的影響下，目前的外貿形勢出現不確定性。我國出口的萎縮是來自于歐美國家市場需求的萎縮，而且這個市場需求的萎縮影響到全球投資者和消費者的信心，也影響到新興市場的投資和消費需求。外需疲軟非我國政策可以調整,而進口增速大幅下降則反映了國內需求疲弱，目前我國處在經濟結構調整過程當中，擴大自己的內需還需要一定的時間。進出口幅度的下滑確實顯示了我國經濟形勢的嚴峻性，在內憂外患的情勢下,未來政策預調微調或將加碼。,月份中國進出口總值為億美元，同比增長，當月進出口規模刷新去年月創下的歷史紀錄。 中國進、出口規模雙雙創月度歷史新高，出口達億美元，同比增長；進口達億美元，增長。,全國進出口增幅情況,【市場需求】,18,經濟低迷，消費增速有所放緩。,保持經濟平穩較快發展，最大的潛力在內需。但是隨著我國經濟持續低迷，被寄予厚望消費，在前4個月的實際增速也大幅下滑，未能挑起經濟增長的大梁。這意味著，在穩增長作為當前經濟工作第一要務之下，投資再次被放到重要位置，“三駕馬車”協調發展成為當務之急。這也讓投資被重新重視起來。,5月份社會消費品零售總額16715億元，同比名義增長13.8%（扣除價格因素實際增長11%），低于市場預期。從環比看，5月份社會消費品零售總額增長0.84%。 城鎮消費品零售額14536億元，同比增長13.7%；鄉村消費品零售額2179億元，增長14.3%。 按消費形態分，5月份，餐飲收入1844億元，同比增長12.9%；商品零售14871億元，增長13.9%。在商品零售中，限額以上企業（單位）商品零售額7326億元，增長14.1%。,全社會消費品零售總額,【市場需求】,19,存貸數據表現不佳，低于市場預期。,有效需求不足，使信貸投放面臨一定挑戰。新增貸款的減少部分原因是存款增長不足，受到銀行貸款存貸比限制，而更重要的，企業中長期貸款增速和短期貸款增速呈現出明顯的背離關系，折射企業中長期投資意愿不足，而這也反映了中國實體經濟中有效需求不足的現實困境。,4月人民幣存款減少4656億元，同比少增8080億元。其中，住戶存款減少6379億元，非金融企業存款減少2968億元，財政性存款增加4343億元。外幣存款余額3645億美元，同比增長53.2%，當月外幣存款增加227億美元。,4月份人民幣貸款增加6818億元，比上年同期少4077億元。雖然較上月的1.01萬億人民幣有明顯的回落，但仍好于年初前兩個月的低迷水平。初步統計，4月份社會融資規模為9596億元，比上年同期少4077億元。,【市場需求】,20,與國際接軌，我國三年半首次降息0.25%，以刺激經濟，穩增長。,對于降息早有預期。自去年年底至今年年初，央行已經3度下調金融機構人民幣存款準備金率。而伴隨著國內外經濟不振，5月CPI持續下降，以及全球降息潮的影響，6月降息早就在業內的意料之中。 此次利率下調對于穩增長將起到重要作用。 利率下調不但可以降低企業經營成本，還將有效刺激企業貸款需求。央行如預期降息顯示了決策層穩增長的決心，降息對于提振市場信心會很有幫助。預期未來還會有一系列的刺激增長政策措施出臺。二季度GDP見底后，下半年經濟增速仍有望回升至8.5%以上。,金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。 金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍；將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍。,存貸利率變動情況,【市場需求】,21,市場需求小結,【小結】,22,市場需求小結（續）,需求低迷，期待政策逐步寬松,【小結】,23,【下半年預判】,刺激經濟，擴大有效需求 ， 政策將適度寬松 擴大內需是國家一項重大長期發展戰略，既是應對當前經濟形勢，實現保增長、促發展的重要抓手，也是推動經濟長期持續發展的根本性、戰略性舉措。在上半年出口市場需求不旺的情況下，擴大以投資和消費為重點的內需在下半年顯得尤為重要。真正把握市場規律和企業需求，通過擴大內需、提振內需，為全年經濟平穩增長提供更強動力。 刺激經濟不意味著房地產調控放松，下半年房地產調控政策仍將維持從緊取向。按照國家政策要求，下半年嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。,【預判】,24,得出最終走勢預判結論,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,得出基本結論,25,中國資產價格處于高位，國內資本外流風險仍在持續。,外匯占款大體由外貿順差、外商直接投資和其他部分（例如熱錢）構成，外匯占款持續低迷，表明外部資金大幅減少，當然也就影響銀行資金面和市場流動性了。今年年初我國外貿出口疲弱，4月當月形成貿易逆差182億美元，如此造成外匯占款下降主因。再加上歐美經濟復蘇緩慢，貿易逆差或許還將持續一段時間，因此外匯占款余額在銀行資金運用中的占比恐怕還將繼續下降。,月度新增外匯占款（億美）元,【貨幣與金融】,26,美國制造業活動擴張加快，就業勉強維持擴張。,美國PMI 指數情況,美國失業率情況,【貨幣與金融】,27,外界對中國增長信心下降，人民幣升值預期減弱，促使美元指數走強。,進入2012年以后，對外貿易上，前4個月呈現罕見的貿易逆差。除此之外，人民幣匯率波動的加劇，以及可觀測到的資本流出等跡象表明，市場對人民幣升值的預期已大幅減弱。,美元指數,美元兌人民幣走勢情況,美元指數走勢情況,【貨幣與金融】,28,為了對沖資金大量外流，進一步下調存準率釋放流動性。,存款準備金率工具的使用主要和外匯儲備增加或減少所產生的對沖要求有關，因此絕大多數情況下，存款準備金率調整并不是表示貨幣政策松緊的信號，釋放出的資金廣泛分布在國民經濟各個方向，沒有典型的方向，并不是為了增強股市的信心或者主要流向房地產行業。,2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 這是2012年以來央行第二次下調存款準備金率，距離2月24日今年第一次正式下調存款準備金近三個月。 中國全部金融機構人民幣存款余額超84萬億元人民幣，此舉將釋放四到五千億元左右的流動性。,人民幣存 款準備金率變動情況,【貨幣與金融】,29,貨幣與金融小結,【小結】,30,貨幣與金融小結（續）,人民幣升值預期減弱 資本外流風險顯現,【小結】,31,【下半年預判】,積極的財政政策和穩健的貨幣政策， 適時適度進行預調微調 上半年中國房價趨穩；CPI大部分時間在3.5%之下。隨著下半年GDP可能破8、三季度個別月CPI破3，央行最快將從6、7月起大幅度、超預期地放松貨幣政策，甚至不排除一個月兩次降準，以及把2012年8萬億新增信貸規模大幅提升的可能。財政政策已明確轉向積極。下半年則有望進入經濟回升帶動物價觸底階段。 下半年國際上一些不確定風險仍較大，都需要在下半年的經濟運行中高度關注。在保持穩健貨幣政策的同時，適時適度進行預調微調，確保全年增長率符合“十二五”規劃要求，主要目的是為“轉方式、調結構”創造相對穩定的宏觀環境，而非單純為了GDP的高增速。,【預判】,32,1、制造業景氣度有所回落，企業去庫存壓力依然較大。 2、需求不振、貨幣政策穩定、物價呈現回落態勢。 3、經濟增速回落，居民消費更為謹慎，消費增速上半年呈現小幅回落。 4、上半年房地產投資增速進一步回落，加上國內外需求不振，導致上半年固定投資增速持續回落。 5、進出口貿易有所改善，但仍呈低速增長，預計全年可能維持此態勢。 6、上半年下調2次存款準備金率以釋放流動性，對沖資本外流，穩定經濟。 7、經濟超預期下滑，使近期“穩增長”政策密集出臺，效果有望在三季度顯現。,我國上半年宏觀經濟總結,33,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,2,杭州經濟運行情況,GDP|產業結構|固定投資|房地產等,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,34,人口杭州市屬于人口導向型城市，隨著城市化比例不斷提高及外來人口不斷遷入，將促進當地房地產市場的發展,【杭州發展概況】,數據來源：杭州統計公報及第六次人口普查公報,人口數量：2011年末，全市常住人口873.8萬人，比去年增加3.26萬人，戶籍人口695.71萬人，數量呈逐年增長態勢。 外來人口：2011年底杭州外來人口383萬，比2010年第六次人口普查的235.44萬人增加147萬人，占43.8%。 人口區域分布：主城區范圍江干和西湖區人口較為集中，大杭州范圍人口主要集中在蕭山區和余杭區。 年齡段分布：15-59歲為人口主力，占總比75.21%。 城市化率：2011年末城鎮人口645.74萬人，占總比73.9，城市化進程加快。,杭州人口區域分布,35,交通杭州交通便捷，通過規劃打造，形成一個杭州至（泛）長三角省會城市的1-2小時交通圈,【杭州發展概況】,鐵路,城站和東站（在建）兩個火車站，滬杭線、浙贛線、宣杭線、蕭甬線。滬杭高鐵已開通，杭甬、寧杭、杭長（長沙）、杭黃（黃山）高鐵進展順利，將長三角地區推入“一小時經濟圈”。,公路,杭滬、杭甬、杭寧、杭金衢高速公路 和104、320國道，以及省道和繞城公路“七環一射”高等級公路網架路。,航空,蕭山國際機場，距市中心27公里。,水運,京杭大運河貫通北京和杭州。,杭州交通網絡發達，是長三角南翼重要城市和中國東南部交通樞紐。,36,消費水平2011年杭州人均可支配收入34065元，儲蓄余額約5547億元，居民生活水平較高，保守消費習慣有所改善,【杭州發展概況】,一般來說，人均可支配收入與生活水平成正比。2011年，杭州人均可支配收入長三角地區排名第二，在上海36230元之后，生活水平較高。杭州市區人均可支配收入從2007至今，每年保持10%以上的增長 ，人均可支配能力逐年增強； 一般來說，儲蓄余額與消費習慣成反比，余額越高，消費越保守。07年至今，杭州儲蓄存款余額增幅波動較大，08年為躲避金融危機，居民儲蓄增幅較大，之后隨著經濟環境好轉，保守消費習慣有所改善，增幅開始走低。,杭州城鎮與農村居民均達到富裕水平。,數據來源：杭州統計公報,37,居住規劃杭州“一主三副六組團”的城市格局可分為三大居住圈層：中心、次中心與郊區居住圈,【杭州發展概況】,中心居住圈：以主城為主，包括城中、城東、城南、城西、城北居住板塊。 次中心居住圈：以江南城、臨平城、下沙城為主組成。 郊區居住圈：由塘棲、余杭、良渚、臨浦、瓜瀝、義蓬組團等外圍組成。,07年國務院批復杭州城市規劃，明確了杭州“一主三副六組團”的城市格局，其可分為三大居住圈，即,38,產業規劃三大副城與六大組團形成相對獨立、各具特色、功能齊全的產業區塊,【杭州發展概況】,39,公建規劃杭州共建配套逐步完善，將提升各版塊區域價值，進一步推動房地產業發展,【杭州發展概況】,城西銀泰,奧體中心,金沙湖,火車東站,40,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,得出走勢預判結論,2,杭州經濟運行情況,GDP|產業結構|固定投資|房地產等,41,從GDP與人均GDP數值看，杭州分別面臨房產業高速發展的機遇和經濟發展衰退增長的挑戰,【杭州經濟運行情況】,2011年，杭州實現生產總值（GDP）7011.8億元，居上海、北京、廣州、天津、深圳、蘇州、重慶之后，位列全國第八； 杭州GDP歷年增幅有所波動，但均以較高增速穩固增長，且連續21年超10%，按GDP增長與房地產業發展之間的一般規律看，增幅超8%的房產業視為高速發展期。,2011年按常住人口計算的人均GDP達到80395元（12447美元）；按戶籍人口計算的人均GDP為101266元（15679美元）。增幅在10%上下波動。 按諾貝爾經濟學家庫茲涅茨在其各國的經濟增長中描述杭州人均GDP在8000-20000美元之間，經濟將呈現衰退增長態勢。,數據來源：杭州統計公報,42,產業結構杭州第三產業成支柱產業，產業結構的良性調整，有助于推動經濟發展，促進房產業的發展,【杭州經濟運行情況】,2011年杭州市產業結構為3.3：47.4：49.3，產業繼續往良好的結構調整，從09年開始，第三產業的比重已超過第二產業，同時第二產業、第一產業則在不同程度上下調，預計第三產業的比重將持續提高 。 “十二五”期間，杭州經濟社會發展以轉變經濟發展方式為主線，十大產業作為發展重點，十大產業中五個是現代服務業，五個是戰略性新興產業。十大產業發展速度越快，產業結構調整的速度就越快。 產業的良性調整，杭州第三產業的優勢逐漸顯現，有利城市引進高收入群體，并且外來居住人口對住房的需求有利于促進當地房地產的發展。,備注： 杭州市十大產業：文化創意產業、金融服務業、旅游休閑產業、電子商務產業、信息軟件業、物聯網產業、先進裝備制造業、生物醫藥產業、節能環保產業和新能源產業。,數據來源：杭州統計公報,43,固定資產投資近5年呈穩步增長趨勢，2011年，杭州固定資產投資約3105億元，固定資產投資能較快的拉動經濟增長，但規模過大會引起通貨膨脹,【杭州經濟運行情況】,2011年，杭州固定資產投資達3105.16億元，比上年增長17.1，同年，杭州財政總收入1488.92億元； 固定資產投資，會拉動經濟增長，但同時也會使資金流動緩慢的行業（如房地產行業）加速資金流動，流動性的提升和增大貨幣發行量一樣，都會導致通貨膨脹； 當然，固定資產投資遠遠高于財政收入這種現象在全國各個城市非常普遍，從這一方面也可以理解，為什么我國的CPI會居高不下，通貨膨脹持續高位運行。,備注： 固定資產投資是建造和購置固定資產的經濟活動，即固定資產再生產活動。 按照管理渠道，固定資產投資總額可分為基本建設、更新改造、房地產開發投資和其他固定資產投資四個部分。,數據來源：杭州統計公報,44,房地產投資2011年杭州房地產開發投資額約1302億元，投資越大，預示著未來市場供應越大，市場風險也就相應越大,【杭州經濟運行情況】,在宏觀調控政策不斷變化的同時，杭州房地產開發投資在固定資產投資中07-09年所占的比重卻相對平穩，平均在30%左右，10-11年占比迅速上升，11年達到41.94%。,2011年，杭州市完成房地產開發投資1302.27億元，比上年增長36.2，增幅創下07年至今的新高； 房地產投資大小，可以判斷房地產市場是否過熱，投資越大，預示著未來市場供應的越大，市場風險也相對加大。,數據來源：杭州統計公報,45,杭州施工面積、竣工面積與銷售面積差距過大，未來樓市供應預計過大，競爭加劇,【杭州經濟運行情況】,2011年，杭州房屋施工面積7739.69萬方，07-11年增幅波動較大，08甚至出現負增長，10-11年增幅迅速上升，11年達近5年新高24.3%。 竣工面積1135萬方，增幅僅為3.2%，較去年31.5%相比迅速回落。 銷售面積829.81萬方，受政策影響10年和11年增幅呈負增長態勢； 長期以來，杭州施工面積與竣工面積、銷售面積差距過大，一定程度反映杭州房企攤子鋪的過大，在需求市場相當穩定時，未來樓市供應預計過大，競爭進一步加劇。,數據來源：杭州統計公報,46,杭州概況：杭州為浙江省省會城市，經濟、文化、科學中心；交通便捷，形成至長三角省會城市的1-2小時交通圈；由于外來人口的不斷遷入將帶動房產業的發展。 杭州規劃：杭州目前處于國民經濟和社會發展的第十二個五年規劃階段，規劃為“一主三副六組團”的城市格局；共建配套逐步完善，將提升各版塊區域價值，進一步推動房地產業發展。 經濟形勢：2011年杭州GDP為7011.8億元，人均GDP為101266元，從數值看杭州分別面臨房產業高速發展的機遇和經濟發展衰退增長的挑戰；同時三大產業結構的良性調整，有助于推動經濟發展，促進房產業的發展；居民生活水平較高，保守消費有所改善。 杭州房產市場：房地產投資逐年增加，隨著后市供應量的增大，市場風險也將加大。,杭州經濟總結,47,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結,行業數據,行業現象,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,48,2011年政策回顧：緊張的調控態勢，市場持續遇冷,49,2011年主要宏觀政策（新國八條主要內容) 1、政府必須公布新建住房價格控制目標 2、加強保障住房管理，增加公共租賃住房 3、購房不足5年轉讓，按銷售價全額征稅 4、提高二套房首付比例：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準利率的1.1倍 5、商品房用地供應量不低于前2年平均供應量 6、擁有2套房的家庭，不得在本地再購房：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施 7、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制 8、堅持和強化輿論引導,2011至2012上半年的宏觀政策，繼續重申及加強“新國八條”的執行力度.2012年上半年較2011年，政策對首套房有所放松。,50,【樓市政策小結】,從“國八條”出臺至今，2011年為嚴厲調控年。全年力度大、要求嚴、決心強。2012年上半年調控延續，但相較于2011年金融政策對于首套房有所放松，行政政策暫無放松跡象。 2012年上半年市場形勢較為嚴峻，但下半年可能隨著政策趨穩、剛性需求觀望減弱、開發商降價和信貸調整等因素的變化，房價走勢下行的壓力減小，實現價漲量穩的政策目的。 從目前調控態勢分析，今年下半年政策調控不會過快“松綁”，而繼續加碼的可能性也較小，較大可能是保持現有調控方式和力度，不排除出臺更具有針對性的調控措施。,51,政策市場表現：2012年1-5月，緊縮貨幣政策和去年行政政策的延續，持續作用使得市場上游資金持續增壓，同時需求減少。住房供給雖有所放緩，但在需求進一步減低的市場背景下，供大于求更加明顯，各個大中城市房屋銷售價格在上半年持續緩慢下滑。,全國房地產1-5月概況,2011.08-2012.05月全國主要城市均價,5月份主要城市價格,52,3月份主要城市價格,1月份主要城市價格,2月份主要城市價格,4月份主要城市價格,53,限購會導致被限購城市成交有明顯的回落 在一二線城市限購的背景下，增加了整個市場對于房價下行的預期，觀望情緒增強。投資及改善型客戶被抑制。市場更多的轉化為剛需市場。 限購對投資性需求打擊力強。,限購內容,對需求的影響,限購政策對需求的影響,本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。,54,對投資投機購房者打擊量大，改善性剛需及部分異地首置剛需也受到較大抑制，間接導致本地首次置業的剛性需求者產生觀望情緒,三類購房者,投資投機客,改善剛性需,部分首置剛需,信貸政策對需求的影響,55,其他政策對需求的影響,56,政策對市場的影響總結,57,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結,行業數據,行業現象,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,58,未來調控可能的幾個方向,政治掛帥：為了確保房地產行業健康有序發展，將問責制與調控及保障房建設掛鉤。 限購持續：限購城市，今年下半年限購將不會松動，也不會繼續擴大范圍。 信貸收緊：二套房貸款利率的提升，首套房貸款利率松動，形成“去投資化”的信貸手段。開發商方面，銀行信貸總量和流向的控制繼續從嚴，貸款難度大。 提高稅收：在開發商層面，土地增值稅的清算力度有可能加大。對客戶而言，房產稅的實施將會進一步擴展. 加大供給：土地供應量加大，進一步加大保障性住房的供給。市場的選擇度將更大。,政府政策調控的邏輯和方向已經十分明朗，調控未來政策儲備基本定型,59,政策實施至今市場發展趨勢的研判：從2007年開始至今的三輪房地產政策，價格項目相對于成交量的滯后效應明顯，并且與成交量同向變化，對成交量變化，助漲助跌。此次調控政策對于房地產市場總體變化同樣如此。大多房企經過2009年和2010年的牛市后，雖然2011-2012年上半年資金壓力增大，但總體資金較充裕，造成價格同樣將滯后成交量一段時間后變化，據以往宏觀調控分析，滯后期為1-3個月。,2012 上半年年,量穩價跌,60,此次政策重點調控區域為國內房價過高，上漲過快的一二線城市；各地方政府限購政策可根據區域具體情況因地制宜，出臺實施細則，對于三四線城市影響遠小于一二線城市。,自2009年底海南確立國際旅游島的方針出臺后，海南在2010年春節旺季期間房價屢創新高，但過高的房價并沒有抑制眾多客戶的購房熱情，導致房價居高不下。 2009年北京、上海、杭州、廈門、深圳等一線發達城市地王頻現，借助狂熱的市場氛圍，房價已經普遍超過2007年調控前的歷史最高水平。 2010年兩會后，人大代表多次對于房地產市場泡沫及房價過高、上漲過快，廣大群眾抱怨無法滿足住房需求等經濟及民生問題提案。是促使此次宏觀調控政策出臺的導火線。 2011年的“新國八條”制定了針對性的宏觀調控政策方向。 本次政策出臺具備明顯的側重點和傾向性，與以往任何一次調控具有明顯區別，力度之大前所未有。政策態度上也鼓勵地方政府因地制宜，出臺實施細則。 此次政策出臺主要針對于房價過高，上漲過快的一二線城市，如北京、上海、杭州、深圳等限購城市。同時針對投資性需求的抑制。而對剛性需求采取先抑后揚。,61,地方忙微調難撼 樓市調控主基調 截止至5月10日，全國共有33個地方政府進行樓市調控微調，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停。也就是說，超八成地方新政獲得通過或者被默許。從地方微調的內容劃分，可以劃分為： 一“免”：免或減征購房契稅或退稅。譬如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州。 二“調”：調整首 套房貸利率恢復基準利率，利率優惠九折、八五折。譬如，北京、上海、天 津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州等。 三“變”：改變普通住房價格標準。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。 四“提”：提高公積金貸款額度。譬如合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽等。 五“戶”：重啟購房入戶政策。譬如從化市、長春市。 六“補”：補貼首次置業，譬如青島、重慶、杭州、蕪湖。 七“放”：放松限購條件。譬如佛山、成都、上海、象山。 八“綁”：土地松綁。譬如北京、廣州、杭州、成都、昆明。,多地樓市政策接力微調 限購令“紅線”難以逾越，在宏觀經濟下行壓力較大的背景下，房地產會不會成為開啟經濟增長空間的“下一把鑰匙”？華坤認為，樓市政策尚難松綁，但地方微調仍有空間，在稅費、公積金、利率等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。,華坤認為，本輪房地產調控的方向是促進房價合理回歸，保證市場健康平穩持續發展，獲得通過的樓市微調新政的內容主要集中在支持剛需方面，是符合“保證房地產市場健康平穩持續發展”這個思路的。下半年將有更多的城市加入微調的陣營。,62,從2007年至今的三次大型宏觀調控政策，中國房地產市場的市場周期越來越短，三年時間經歷了大約一個房地產市場周期，預期政策時效性將持續1年半到2年。,2007年“927”政策,2008年10月22日政策,2010年“415”政策,13個月,18個月,中國房地產市場并非完全市場化競爭的市場，受到宏觀政策的影響較大，從前兩次調控中可見一斑。 07年至今31個月，讓中國房地產市場經歷了一個完整的市場周期。如果按新一輪周期來看，已經過去14個月，還剩17個月左右。算上回暖的12個月。 這輪政策預計在5-6個月后見底。,政策導向型市場機制或受政策影響非常嚴重的市場經濟體制下，市場導向及拐點的確定在很大程度上取決于宏觀調控政策的時效性。,根據前兩次中央宏觀調控政策的實效，預計本次調控政策的實效在1年半到2年之間，故房地產市場的下滑周期約在1年半到2年左右。,預計2012年下半年中國地產市場整體處于下滑，但不太可能出現大幅下滑情況。由于政策針對性及側重點不同，故各城市之間調控效果有所不同，但預期整體區域不會產生太大改變。,2011年1月26日“新國八條”,14個月,2012年5月,63,此次政策已初現成效，中國宏觀經濟是否能夠真正達到“弱房地產”化，需要期待貨幣政策導向以及實體經濟能否提供新增的實際供給消化新增的貨幣供應，同時是否犧牲地區高速增長換取穩定增長，否則未來房價上漲則無法避免。,雖然政策出臺后，宏觀貨幣政策由“適度寬松的貨幣政策”轉變為“從緊寬松的貨幣政策”，目前無論信貸增速，貨幣增速，流通速度都已經趨緊，相對其它體系，對房地產市場更加緊縮信貸。本次雖然嚴重打壓的是貸款依賴型投資客戶以及投機型客戶，但目前市場貨幣流動性依然存在，處于觀望狀態。如下半年放松，在可預期的未來1年時間內，投資性需求購房仍然會在較大程度上影響中國房地產市場。 因此下半年的貨幣政策以及實體經濟的復蘇是否能夠提供代替“去房地產”化的內生需求動力將決定著未來中國房地產市場的走向。,64,在住宅供應上，由于貸款依賴型投資客戶和投機客戶的大量退出，小戶型投資型產品將會失去最大的核心客戶群體導致滯銷現象的產生，90平米以上改善性產品面對需求調整。,小戶型投資型需求產品：主要以60平米以下公寓為主,首次置業型需求產品：以60平米-90平米兩房和小三房為主,改善型需求產品：以90平米以上三房、四房為主,豪宅型需求產品：以144以上大面積平層、復式、別墅產品為主,主要以貸款依賴型投資客戶和投機獲利型客戶為主，兼有部分首次置業型客戶,主要以首次置業型客戶為主，兼有部分貸款依賴型投資客戶和投機獲利型客戶,主要以首次改善型客戶為主，兼有部分首次置業型，投資、投機型客戶極少,主要以高端豪宅客戶和再次或以上改善型客戶為主，其他客戶類型極少,政策重點打壓客戶類型，面對極大的調整壓力,非政策打壓客戶群體，較小存在政策型調整壓力,政策打壓客戶類型之一，雖然資金充足，但面臨一定調整壓力,政策影響不大，該類型具備極強的支付能力，如果不存在限購政策則需求仍然存在,產品類型,客戶類型,調整壓力,65,市場需求結構調整帶來的供應結構調整，后續市場將兩極化發展，一端為親民化的首次置業型產品，一端為高端豪宅，且市場將向產品回歸，繼而建立起項目的核心競爭優勢。,高端豪宅項目,普通住宅項目,中間產品由于市場的需求調整導致：投資型公寓產品和部分改善型產品需求被壓縮，如果調控一旦放松，目前由于市場資金充裕，投資需求將又會在一定時間內影響中國房地產市場的發展。 但當宏觀經濟流動性調整效果初現時，房地產市場將逐步往“啞鈴型”產品結構發展。即兩極型的市場結構。 產品細分更加明確，親民化產品功能設計上更加合理實用；豪宅產品設計理念則更加先進。,66,相對于住宅市場，商業地產市場、寫字樓市場等房地產細分市場則有望承接被住宅市場政策擠壓出的客戶，形成房地產細分市場中的“擠壓效應”。,下半年金融政策向實業和中小，環保等行業傾斜。可投向境內其他投資渠道，可借助股市，基金等金融工具或其衍生工具。,這部分資金有可能停留在中國房地產市場，2012年上半年有部分資金流入寫字樓細分市場和商業地產細分市場。 可能下半年，發生房地產市場內部各細分市場間的“擠出效應”。,67,央行決定自2012年6月8日起降息。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。同時存貸款利率浮動區間擴大。這是近三年半以來央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。,降息對房地產也僅是間接影響，資金進入房地產行業，剛需收益明顯，而此輪房產商收益可能性加大。華坤認為央行此次降息保證了宏觀經濟“穩中有進”，其次CPI同比增速放緩，通脹預期降低，為降息提供了基礎的市場環境。,此次利率調整有利于提振資本市場和股市信心，也有利于保增長和穩增長。此次調整也表明了監管層調節經濟的決心，意味著政府運用寬松貨幣政策調整經濟增長進入新階段。 其次存貸款利率的放開是利率市場化重要的一步，也意味著央行改變了以往只調整存款利率的單一手段，存貸款利率同時調整，可謂雙管齊下，是央行調控手段的重要變化。 但市場存在的很大的一個顧慮，較大比例的人擔心物價上漲，雖然公布CPI有所下降，但通脹的壓力仍然存在。將增大物價上漲壓力。,你是否贊成降息？,68,鳳凰網調查,市場對于降息對房價影響預期偏高，但市場并無具備逆勢上升的大環境。此輪降息不太可能改變下半年房地產降價的大方向，但會因此引起一波優惠樓盤增多，剛需入市的小高潮。,降息是對穩增長的回應和政策體現，說明GDP增速下滑嚴重，迫于經濟發展壓力，被迫救市。存款利息降，刺激老百姓投資與消費；貸款利息降，降低企業融資成本，鼓勵投資；雙向降息可謂重藥，為經濟復蘇與就業都打上了強心劑。此輪降息主要針對的不是房地產市場但市場間接，受到一定有利影響，觀望客戶對房價預期增高。,華坤認為：降息一方面有利于樓市剛需的釋放，但是限購的政策環境之下，改善型和投資型客戶實質增長量十分有限，這樣，開發商會不遺余力爭取有限的購房客戶，首先，會有更多樓盤集中推盤，搶占市場先機；其次，更多的樓盤會出現新一輪降價優惠，保證高銷售率。基于此，各地樓市在6-7月將會迎來一波小的高潮。,69,杭州影響：杭州市政府針對國家出臺的房地產新政出具了細則，細則內容與“新國八條”以及大部分已出臺限購政策的城市基本無異，中規中矩，相對溫和。,房貸新政一年多以來，雖然杭州市的具體執行經過幾次調整，但從各銀行網點獲悉，目前各家銀行的實施細則略有不同。第二套房貸有的銀行各銀行利率基本一致，而對于首套住宅，各行利率有所不同。 據建行個人貸款中心的工作人員表示，如果屬于優質的首套房客戶，還是可以辦理到較優惠折扣的貸款，但相關細則還在等待進一步明細。據了解，第二套和第三套房貸的門檻不太可能放松。 目前國家對房價上漲過快地區并沒有嚴格的界定，因此各銀行在執行上也會有所差別，只是在對客戶的資質審查方面比以前更加嚴格。 根據目前“去投資化”的方向，信貸較可能會對首套進一步放松。,70,2012年下半年樓市政策的趨勢小結,71,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,宏觀經濟,杭州經濟,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,趨勢分析,政策總結,上半年大型房企情況分析,杭州市 場分析,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,72,大型房企土地儲備量較大，今年拿地力度有所放緩，其中恒大土地儲備和拿地面積雙雙居首，開發模式以快進快出，布局三四線城市的模式。此類城市受到調控影響相對較小。,與建成項目銷售去化周期相比，房企土儲的相對過量，對企業的負面影響是顯而易見的。過長的土儲消化周期，首先大量長期占據企業過多資金和相關資源，進而令企業的策略調整缺乏靈活度和空間，如果出現土地抄底時機，也只能與機會失之交臂。 恒大由于采取高周轉戰略，前兩年在三四線城市的快速擴張導致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業的月均銷售面積排名前列，項目去化速度較快，但受制于高土地儲備總量，依然導致土儲消化周期較長。 更重要的是，在市場下行、地價逐步下調的背景下，過多的土地儲備不但無法成為當年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風險巨大。,73,宏觀調控市場下，商業市場預期更好，萬達地產近半年投入近100億拿地，布局長遠。其余四大房企整體拿地投入有所下滑。面積方面，恒大布局三四線城市戰略，土地價位較低，面積居首，其次為快速擴張的萬達。,近半年，市場受調控影響，除商業地產外，去化壓力進一步增大，高投入拿地，將會增加未來更多的壓力，據CRIC監測，綠城土儲消化周期直逼24年，土儲消化周期較長的企業為招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。低消化周期的萬科值得學習。萬科近幾年土地儲備的消化周期，始終保持在4年左右。 建議淡市下堅持剛需高周轉的同時，嚴格控制拿地成本，對總價高的地塊采取合作拿地以降低風險。,74,大型房截至5月底，有27家房地產公司預告了上半年業績，其中有18家預計將出現凈利潤下滑甚至虧損，占比高達66.67%。房企要完成上半年銷售目標已只剩不到一個月了。在行業庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企將掀起了“跑量”的浪潮.,目前，房企要完成上半年銷售目標已只剩不到一個月了。在行業庫存高企、銷售不力的淡市下，大型上市房企掀起了“跑量”的浪潮，并迎來了樓市小陽春” 根據一般規律，二季度為傳統銷售旺季，銷售量一般會出現一定程度的增長，從這個角度看，上半年40%-50%的銷售目標基本達成的可能性比較大。,恒大地產今年4月銷售額為其一季度總和，當月銷售面積則超過一季度總和。目前，恒大1-4月累計銷售額為164.5億元，已完成今年800億元銷售目標的兩成。 萬科披露，4月份公司實現銷售面積76.7萬平方米，銷售金額74.4億元，環比均大增。 富力地產近日宣布，按照已簽署的銷售協定，今年4月份之協議銷售額為28.95億元人民幣，銷售面積達約20.76萬平方米，分別較去年同期上升10%和23%。 龍湖地產一季度業績也不俗，龍湖地產一季度累計實現合同銷售金額65.3億元。,75,在樓市調控的市場下，加之國際大金融環境下，促使房企融資困難，成本攀升。不管是國際大環境還是國內小形勢，今年房企的融資困局恐怕很難“破冰”相較于往年的銀行貸款高比例變成了，主要融資渠道為發行公司債。下半年資金壓力進一步增大。,即使2012年銀行貸款額度出現一定的寬松，并且保障房對于銀行信貸額度的占用有所減少，但由于房地產調控政策的不動搖，房企的貸款難度仍將會增加。主要原因就是房企的負債率在2011年大幅攀升，并且由于年內降價，存量價值降低，銀行貸款的風險加大，所以2012年房地產開發貸款將很難增加。,房企所面臨的選擇較為有限。雖然不排除部分房企能夠從信托，私募基金，借貸甚至以出售土地和股權等方式得到融資，但是對于大部分房企來說，降價可能仍是唯一的選擇。預計下半年新開盤的樓盤依舊會選擇低開，以實現快速回籠大量資金，減輕財務壓力，但目前市場已有明顯回暖之勢，折扣不會加大。,76,上半年大型房企情況分析小結,77,整體結構與推導思路,PART A,3項內容的 專項基礎分析,經濟 情勢,樓市 政策,行業 態勢,運用專業理論對基礎結果進行深度分析,PART B,上半年大型房企情況分析,杭州市 場分析,得出最終走勢預判結論,得出基本結論,78,土地市場 住宅市場 辦公市場 存量市場,【市場分析】樓市調控政策持續收緊，導致開發商資金回籠緩慢、資金鏈緊張，拿地更為謹慎，自