桂林市郊rbd 漓江河畔生態城桂林市華僑旅游經濟區旅游開發總體規劃（項 目 建 議 書）（修改稿）廣州市常邦旅游規劃設計有限公司桂林市項目小組2006年2月20日于廣州目 錄一、項目背景3二、規劃條件及范圍3三、研究方法4四、規劃思路4五、主要理念6六、調查方法7七、關鍵內容8八、內容提綱19九、項目預期目標和成果提交24十、項目工作計劃和進度安排25十一、項目組成員及技術保證26十二、項目經費預算26十三、項目承諾條款26十四、項目合理化建議27一、項目背景桂林最大的旅游品牌是漓江，來桂林的人都是首先要看漓江，而其他資源實際只是搭配，游客會根據興趣選擇不同的漓江產品組合，所以如果把漓江的資源利用好，整合好，就等于解救了桂林的整個大旅游產業，就等于把桂林的旅游資源通過漓江整個串起來了。桂林以“甲天下”的秀美山水成為中國乃至世界的主要旅游城市，有著相當輝煌的旅游歷史，年游客接待人次超過1000萬。但是二十世紀九十年代以后，其旅游業發展的空間受到迅速崛起的沿海地區和一些旅游資源豐富的區域挑戰和沖擊，比如說，云南推出了生態旅游、民俗旅游、探險旅游等；西藏推出了珠穆朗峰生態旅游、科學考察旅游、登山探險旅游等；黑龍江推出了冰雪旅游、工業旅游、農業旅游、民俗風情旅游等；青海地區推出了生態旅游、避暑旅游、探險旅游、民族文化和風情旅游；海南三亞推出了海濱度假游；湖南張家界推出了山水風光游等；面對來自國內外的挑戰，我們相信桂林政府領導們已經有了自己的思路和目標。我們愿意以“第三只眼”的視野和長期研究旅游經濟發展的角度同桂林朋友們一起探討如何塑造有獨特優勢的桂林華僑旅游經濟區開發建設的事宜，如何通過旅游業的發展推動桂林高新區經濟的可持續發展。從旅游發展的階段來看，以漓江風光為龍頭的桂林旅游產品基本停留在觀光游覽層次，桂林走過旅游發展成熟期。面對二十一世紀旅游業發展的潮流，參與旅游、生態旅游、休閑度假旅游、文化體驗旅游的需求已經成為新世紀旅游業發展的新趨勢，桂林旅游發展步入了要么調整要么衰退的臨界點。為此，桂林市邀請中國著名導演張藝謀在漓江策劃了集藝術表演、自然風光、異族風情于一體的“印象劉三姐”大型水面歌舞劇，期望通過這一產品重塑桂林旅游形象，扭轉桂林旅游業發展的不利局面。但是，畢竟這是單一的旅游開發輔助項目,規模較小，容量較小，仍然停留在表演層次，無法撐起桂林深度生態體驗游、參與旅游、商務度假旅游發展的春天，也無法將桂林旅游帶入新的發展階段。可以說，立足桂林旅游發展的時代背景,從更高的角度，運用更大的手筆，規劃建設新的旅游增長極，帶動旅游產品的全面升級，已成為桂林避免旅游衰退、重整雄風的關鍵。桂林市全面考慮，決定推出華僑旅游經濟區，將其打造成為桂林地區經濟的新增長點。二、規劃條件及范圍桂林華僑旅游經濟區（桂林華僑農場）是桂林國家高新區七星區統一規劃、統一管理、統一開發的旅游經濟區，位于桂林市東南郊，距市中心十余公里，桂磨高等級公路及桂竹旅游專線公路縱貫全場，籌建中的桂梧高速公路及湖南廣西之間的高速公路在此相交，距桂林兩江國際機場和火車始發站分別為36公里和18公里，游覽漓江的起點碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內賓碼頭坐落農場境內，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林-陽朔漓江風光，是整個桂林市的交通要道，桂林旅游的集散地,且轄區內已有高爾夫球場、度假區等6家旅游及與旅游相關的公司。從經濟區用地規模、現有條件、交通區位來講，極有可能打造成為桂林市旅游發展的新的增長極。因而全面考察轄區內的土地資源、旅游資源與區位優勢，深入分析桂林市的歷史文化少數民族風情，全面考慮市內外旅游發展現狀與未來，高起點高標準規劃華僑旅游經濟區，不但但對于項目本身的成功具有指導意義，而且為桂林市旅游業的調整與升級提供思路。桂林華僑旅游經濟區（桂林華僑農場）位于桂林市東南郊，距市中心十余公里，是桂林國家高新區七星區統一規劃、統一管理、統一開發的旅游經濟區。農場總規劃面積14km2，其中全民國有劃撥土地5242.8畝，集體部分土地12000多畝，三資企業用地4183.1畝。 本規劃的范圍為：全民國有劃撥土地5242.8畝。三、研究方法本規劃運用戰略研究方法，以rbd的理念和生態規劃思路，運用先進的規劃理念和手法（混合掃描法），對桂林市旅游發展的總體形勢進行分析論證，總結出其存在的問題，再對華僑農場的旅游開發條件、現有項目進行評價，提出以rbd和生態城為核心的功能分區和項目安排建議，并提出旅游產品策劃和營銷思路，最后通過構筑主題景區的景觀意向設計，配置景區內的交通設施、服務設施和環境保護設施的規劃要求，提出規劃實施的措施與政府行動計劃。研究方法包括歸納與演繹；定性研究與定量研究相結合，宏觀分析與微觀分析相結合；縱向歷史歸納分析與橫向比較研究相結合；用運用swot分析框架；引入產品設計與項目營銷理念；問卷調查與訪談調查相結合。四、規劃思路為了提高規劃的科學性、指導性和操作性，本規劃的技術路徑以旅游規劃理論、城市規劃理論、核心-邊緣理論、區域經濟學、區位論、產業經濟學、旅游文化、旅游美學等相關學科為依據，從微觀、中觀、宏觀三個層面劃分桂林旅游空間系統，界定旅游核心區（客源市場）與邊緣區（桂林及華僑農場），通過市場調查總結核心區的旅游需求與主導產品之間的空白點，通過實地考察歸納邊緣區的資源特征與產品現狀所反映的優勢，準確定位華僑旅游經濟區在“后桂林時代”中的地位與作用，找到核心區旅游空白點與華僑旅游經濟區自身優勢的契合點，根據契合點提出華僑旅游經濟區旅游發展的總體戰略，提出具體的行動方案，構架與核心區分工合作、相互協作的新型旅游產業空間系統，通過核心區帶動華僑旅游經濟區的發展。具體如下：第一，本規劃擬首先從桂林旅游發展的歷程入手，綜合和歸納出桂林市旅游發展的歷程與階段、發展特征及其影響桂林旅游興衰的主導與控制因素，并分析其對現實的啟示與借鑒作用。第二，本規劃梳理國內外旅游發展尤其是主題公園游、房地度假游、生態觀光游、運動健身游的發展及規劃理論等相關文獻，引入rbd（休閑商務區）的概念，為華僑旅游經濟區發展與規劃提供理論依據，環顧全球旅游業發展的總體形勢和最新趨勢，結合國內旅游業發展的總體格局和景區的競爭態勢分析，將桂林市華僑旅游經濟區置于宏觀背景中，與桂林市周邊區域和國內外類似的成功區域進行比較，分析其面臨的機遇和挑戰，自身擁有的優勢與劣勢。第三，在分析其自身自然和社會開發條件的基礎上，提煉出桂林華僑旅游經濟區的最具開發潛力和開發價值的資源，如交通區位優勢、市場區位優勢、品牌優勢、文化優勢及其具有的后桂林時代的后發優勢。并對華僑農場目前的項目及正在招商的項目進行綜合評價，指出其優勢及不足。第四，運用戰略的眼光對華僑旅游經濟區進行科學合理、務實前瞻的發展總體定位為：桂林市區rbd、漓江邊的生態城；再將定位分解為各個規劃目標：包括景區總體建設目標、經濟發展目標、文化形象目標、環境保護目標和社會發展目標。 第五，根據景區的開發現狀、土地利用現狀條件及現有項目開發情況、未來發展的方向，結合rbd和生態城的主題理念，提出旅游區的空間結構與功能布局。 第六，考慮政府的主導定位和目前已有的項目及可能開發的項目，結合功能布局和開發方向，對景區可能開發的項目進行篩選和評價，確定旅游開發項目包括子項目。并按照其重要性、開發條件和價值等，對項目進行近、中、遠期安排。再將項目所能轉化的旅游產品進行分類組合，明確產品的構成、內涵，產品的設計流程和建設的要求，結調研中游客的市場需求與偏好，投資者的投資傾向，提出產品的市場營銷與推介策略。第七，提出旅游區開發的不可缺少的保障體系，以滿足游客吃-住-行-游-購-娛六大要素，具體包括旅游景區道路交通體系規劃，如道路交通走向、設計要求等；旅游區服務設施及服務保障體系；對旅游開發的環境影響和項目進行評估，提出旅游開發的環境保護措施。同時，景區建設涉及到華僑農場的舊村拆遷和居民的安置，土地的置換等，有針對地提出新城建設的模式與城鎮化措施。 第八，為了使規劃方案切實可行，一方面提出景區開發建設與管理的一般性對策與建議，如景區開發導則、項目招商引資策略和開發主體的具體行動計劃的安排。五、主要理念桂林華僑旅游經濟區要走以資源為紐帶，以市場經營為依托，以資本運營為平臺的良性發展格局和經營模式；必須打破以前那種純粹的資源管理模式，轉向以市場為導向的股份制資源整合的統一經營模式，依靠市場規律和政府的政策扶持以及資源的統一控制，才可以使華僑旅游經濟區的資源得到大的發展和利用。實現成功招商引資，全面建設現代化國際旅游生態城。1大桂林旅游理念：將華僑旅游經濟區的旅游開發置于整個桂林旅游圈中，進行定位分析，分析其在大桂林旅游體系中所處的區位、具備的優勢和潛力，將來再大桂林旅游圈中所能夠扮演的角色，一方面分析大桂林旅游發展將會給其帶來哪些機遇和那些挑戰，以及華僑旅游經濟區如何在符合大桂林整體旅游開發要求的前提下，如何突出特色、打造精品，成為引領后桂林時代旅游的先行者。2后桂林時代理念：本規劃從歷史的視角出發，用批判的眼光分析桂林市旅游發展的歷程，總結出其發展階段和傳統模式，得出成敗經驗。提出在全國旅游景區群雄并起、進入全民旅游時代和深度旅游開發時代，華僑旅游經濟區必須打破傳統的旅游開發模式，通過參與式旅游、體驗式旅游、文化旅游等形式，帶動桂林旅游進入全新的發展時期。3rbd理念：rbd是recreational business district的縮寫，國內一般譯為游憩商業區或旅游商業區，國外一般定義為：為滿足游客的需要，集中布置飯店、娛樂業、休閑設施、文化設施、新奇物和禮品商店的城市功能區或旅游功能區。國內學者則定義為：以游憩與商業服務為主的各種設施(購物、飲食、娛樂、休閑、觀光、文化、交往、健身等)集聚的特定旅游功能區域,是城市功能區和城市游憩系統的重要組成部分。本規劃引入rbd理念，將華僑農場經濟區打造成以生態為主題，以新城建設為依托，以項目開發為手段，以休閑度假、康體健身、文化體驗、商務會議、建筑博覽、科技動漫、生態觀光為主要內涵的現代化、生態型、高檔次的休閑度假旅游勝地，使之成為帶動桂林市旅游新一輪發展的引擎，成為桂林市的rbd。4新城建設理念：華僑農場的旅游開發并非是一個單純的景區規劃建設，它作為一個高級休閑旅游度假中心，既承擔著進入漓江旅游的大量游客休閑度假和中轉基地，同時作為新城建設模式，它承擔著桂林市部分人口的居住與生活、商業等部分產業布局，是桂林市城市功能的延伸與補充。因此華僑農場旅游開發中應借鑒新城建設的理念和模式。5生態理念：華僑農場位于“山水甲天下”的世界旅游文化名城桂林市東南部，地處風景秀麗的漓江之畔，境內生態系統完整，包括石山生態系統、水生生態系統、農田生態系統、村鎮生態系統，生態環境優越。因此在華僑農場旅游規劃過程中，應該緊緊依托上述生態旅游資源，凸現生態主題理念，打造成山清水秀、美麗田園，讓游客醉于山水間，休閑在田園，盡享生態旅游的最高境界。6可持續發展理念：一個景區開發的不竭生命力，首先在于環境的可持續，必須處理好開發與保護的關系，實現在開發中保護、在保護中開發，做到項目開發不能使總體環境質量下降，通過景區綠化和環境工程的手段優化環境生態建設。其次在于旅游項目開發的可持續發展，關鍵在于創新，在于景點的獨特性所產生的持續不斷的吸引力；再次，旅游區可持續發展還有賴于景區管理的科學性和合理化，良好的管理可以使景區的開發建設、運營管理進入良性循環，實現成本最小化等等。這些都是華僑旅游經濟區可持續發展的保障。7人本主義理念：這要求景區開發要以人為本，以游客為本進行人性化的開發建設、管理運營，提供舒適、周到、安全的服務。這不僅要求景區在規劃設計方面體現以人為本的宗旨，同時還要為游客提供人性化的服務。應該盡量避免為了追求盈利而不擇手段的破壞性開發。8項目開發理念：景區的規劃與開發是一種政府搭臺、開發商唱戲、老百姓受益的經濟活動，必須講求經濟效益和成本意識。因此，華僑經濟區規劃一方面要避免傳統規劃的可操作性不強的缺點，要是規劃轉化為項目，由景區開發直接衍生出項目開發，然后對項目進行可行性評估，項目開發的目的是使政府、企業和景區內的老百姓三者的利益得到保障。六、調查方法重點訪談部門：市、區、開發區旅游局、發展計劃局、經貿局、建設局、交通局、國土局等。重點企業：桂林市旅游六要素中的主要企業。其他產業企業：選擇與旅游六要素相關的企業、旅游企業。主體市場調研：桂林市游客問卷調查與訪談外圍市場調研：主要客源輸出地調研。如珠三角客源市場調研等。1訪談調查流程圖：2. 顧客問卷調查內容：游客問卷調查factor 2 出行特點（時間、方式、態度、目的）factor 3 出行決策（決策人、感知環境、信息來源、決策依據）factor 1 旅游者個人基本特征（職業、教育、收入、年齡、地區）factor 5 旅游滿意度（旅游產品、服務水平、基礎設施、服務設施、旅游地印象）factor 4 旅游偏好（行、游、住、食、購、娛）factor 6 游客建議（管理、服務、產品、價格、風格）七、關鍵內容華僑旅游經濟區是桂林重要經濟地塊高新區七星區的一個旅游經濟區，是桂林市重點推出的旅游增長極。因而做好華僑旅游經濟區旅游發展總體規劃，形成桂林旅游新龍頭，提升桂林旅游檔次，打造桂林旅游的“后桂林時代”，圓滿未完成桂林旅游發展的十一五規劃目標，具有重要的指導意義。本研究核心與重點內容如下： 1理論借鑒理論：以rbd為核心理念，梳理國內外旅游發展尤其是主題公園游、房地度假游、生態觀光游、運動健身游的發展及規劃理論等相關文獻，為華僑旅游經濟區發展與規劃提供理論依據。rbd是英文recreational business district的縮寫，國內學者一般譯為“游憩商業區”，或“旅游商業區”。最早提出rbd概念的是standsfield和ricekert 于1970年在研究旅游區的購物問題時，為描述這類旅游地的結構和功能特性首次提出的。他們對rbd定義為：為季節性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區或城市功能區。smith對rbd則定義為：建立在城鎮與城市里,有各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成的一個特定的零售商業區。國內學者保繼剛教授定義rbd為：城市中以游憩與商業服務為主的各種設施(購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等)集聚的特定區域,是城市游憩系統的重要組成部分。rbd的區位：則一般決定于自然或歷史的景點，或一個歷史區域里。它介于旅游景點與市民經常光顧的cbd之間。大部分rbd是長條形，或以步行街的形式設計。rbd的功能：一方面，服務于旅游者，滿足旅游者基本需求如，飲食、住宿、交通、以及獲取相關信息，此外還應為旅游者提供購物、觀賞、娛樂、體驗等多種功能。另一方面，城市rbd應給充分考慮周邊地區居民的短期旅游及日常生活休閑，提供設施完善，功能齊全的休閑游憩與購物活動。rbd的類型第一、大型購物中心型rbd（shopping mall）如加拿大西埃德蒙頓購物中心（wem），是現代旅游業與休閑產業相互作用的產物，以規模制勝。是當時世界上最大的購物中心，擁有800多間店面，分為一個個的主題商業功能區，將購物與休閑元素結合在一起，將世界景點巧妙集中在一個區域內，讓游客可以超越時空限制，領略浪漫的法國、古老的英國、神秘的亞洲，陽光燦爛的美國西海岸等，給商業注入了強勁的活力。第二、特色購物步行街型這類步行街不同于傳統購物中心，有如下特征：在整體設計上主題一致；營造高級休閑購物環境，精心營造的環境，文化獨特的氛圍。并集中了平常少見的特色商品等，各種特色風味的餐廳和點心集聚在一起。這種步行街以人為本，設計出迷人的步行道，規模不大，十分精致。這類步行街常與舊城改造相結合，許多特色步行街的成功主要歸因于：有力的市場、良好的區位、便利的可達性、富于想象力的建筑，高素質的經營者、停車場及獨特設計的組合，貼心的細節設計等。第三、舊城歷史文化改造區型舊城歷史文化改造區以其豐富的文化底蘊，對旅游者有相當強的吸引力。以旅游業帶動商業和休閑活動，使歷史文化地段得到復蘇和有效保護。這類rbd盡可能保留原有的古老建筑風格，樹立一般新區所不具備的獨特性，越是民族的，越是世界的。延續了城市的文脈，促進了城市的可持續發展。第四、新城文化旅游區型這類rbd最初是以旅游為目的建設的新城，由于旅游的效應，帶動了商業、休閑度假和文化設施等其他相關配套功能的完善，并逐步形成rbd。國內如深圳的華僑城模式等。桂林市華僑農場作為生態為主題的休閑度假與商業功能區，符合rbd的第四種類型，即新城文化休閑度假旅游功能的rbd。因此，在規劃中，應考慮不同項目的搭配，功能的互補和相對獨立，建設成一個以生態為主題，集中華傳統文化、華僑文化、異域風情文化、山水田園風光和現代化居住與商貿服務功能的漓江新城等功能在內的生態休閑度假rbd。2華僑旅游經濟區swot分析機遇：國內外游客的偏好由觀光游向生態旅游、度假旅游、參與式旅游、體驗式旅游轉型，給華僑農場開發生態休閑度假旅游提供了機遇。近幾十年來，世界旅游業發展很快，年均保持在4%以上的增長速度，占全球商品和服務生產總值的7%，國際貿易組織預測旅游業將成為21世紀最大的產業。在旅游產業中，生態旅游發展成為增長速度最快的一個新興產業。隨著人們回歸大自然熱情高漲，生態旅游的興起是人們對自然環境的興趣和環境保護意識不斷增強的結果，它被看做是傳統大眾旅游的替代品，當代旅游的轉折點，是21世紀旅游產業發展的方向,是我國旅游業發展的趨勢。在我國，隨著經濟的發展，人們物質生活水平的提高，旅游需求層次已由過去的觀光型向休閑渡假型轉變，回歸自然、放松身心、陶冶性情的旅游需求已成為現代旅游者的主要需求形式。桂林作為國際著名的旅游城市，開發回歸自然、休閑渡假型景區是適應現代旅游市場的需求，有效利用豐富的自然資源，可待續性發展桂林旅游業的必然要求。近年來桂林的旅游人數達1000萬人次/年以上，項目區位于桂林旅游通道上，游覽漓江的起點碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內賓碼頭坐落華僑旅游經濟區區內，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林-陽朔漓江風光。所謂有市場就有產品，這就為華僑旅游經濟區各種類型的休閑與度假旅游產品的開發帶來了的機遇。除了傳統的山水風光、文物古跡和民族風情等旅游產品外，對生態旅游也表現出極大的需求，同時許多新興的專項旅游產品，如：主題公園、農業觀光、工業旅游等也廣受歡迎。挑戰：第一，日趨激烈的旅游空間競爭隨著旅游業在國民經濟中所起的重要作用日益顯現，各地對旅游業的發展空前重視。桂林華僑經濟區周邊地區均加快了旅游產品的開發步伐，這將會與桂林華僑經濟區的旅游產品形成激烈的空間競爭，客源市場的爭奪也將日趨激烈。桂林華僑經濟區旅游資源雖然多樣，但特色資源不多，山岳風光，水域風光，土特產都與周邊景區相似，這對剛剛起步的桂林華僑經濟區旅游業將造成不利的影響，因此，桂林華僑經濟區旅游業的發展必須形成能帶動整個區域旅游發展的拳頭產品，進行區域的合理分工，進一步整合客源市場營銷和旅游產品內部要素，把不利因素變有利因素，這是桂林華僑經濟區旅游業發展成敗的關鍵。第二，旅游開發與環境保護的協調良好的生態環境是區域旅游發展的前提和基礎，也是吸引游客的重要內容。因此，生態環境的好壞將在很大程度上決定桂林華僑經濟區旅游業的發展規模和潛力，如何在景區開發的同時，加大對生態環境的保護，使二者有機的結合起來，達到和諧完美的統一，使景區開發對環境的影響程度降到最小，是桂林華僑經濟區旅游業發展面臨的重要挑戰。桂林華僑經濟區鎮環境幽雅，山青水秀，空氣清新，所到之處碧水藍天，生態環境十分良好， 因此只有在開發的過程中，做好生態環境的保護工作，實施開發與保護并舉的原則，才能使旅游區內鳥語花香，美景永存。優勢：第一，優良的交通區位條件位于“山水甲天下”的世界旅游文化名城桂林市東南，距桂林市區僅10公里。桂磨高等級公路及桂竹旅游專線公路縱貫全區，籌建中的桂梧高速公路穿區而過，距兩江國際機場和火車始發站分別為36公里和18公里。經濟區處于漓江風景帶上，有漓江河岸線18公里，經濟區內桂磨高等級公路路線長約7公里，為桂磨公路經濟帶重要組成部分。游覽漓江的起點碼頭竹江外賓碼頭和磨盤山內賓碼頭均坐落經濟區內，每年有300多萬游客由此乘船游覽桂林陽朔漓江風光。第二，優美的自然風景經濟區位于桂林至陽朔段桂林漓江風景名勝區奇峰景區內，境內山峰峭拔奇特、形態萬千、連綿成片，似磨盤矗立，象雄雞啼鳴，如群牛耕耘，無不形神兼具，撩人遐思。漓江岸邊，更是山依水，水傍山，平靜而清澈的江水襯托著群峰的倒影，實是美不勝收，留下許多神話和美好的傳說。有詩贊道“江作青羅帶，山如碧玉簪“，吸引著廣大國內外旅游者。第三，良好的生態環境經濟區東有大圩古鎮，北為海軍療養院，西有雁山植物園，南是風景秀麗的漓江山水，外圍環境好；境內生態系統包括石山生態系統、水生生態系統、農田生態系統、村鎮生態系統，人口密度較城市、圩鎮低，生態系統保護較好。境內森林面積達560公頃，松林、柑、橙、柚、梨、夏橙等亞熱帶人工林面積達294公頃，生態環境保護好，空氣質量長年達一級標準，人稱“天然氧吧”。第四，豐富的土地資源項目區總規劃面積38km2，其中全民國有劃撥土地5242.782畝，集體部分土地15032畝，三資企業用地4183.1325畝；現尚可利用全民國有劃撥土地面積5242.782畝。適于安排在城市難以安排的大型項目，如在國有劃撥土地發展占地幾十公頃或數百公頃的大型旅游、文化、休閑、娛樂、教育、高科技研發項目及配套設施等，集體土地部分可發展旅游觀光農業及有機農業項目等。一定程度上拓展了桂林市的產業發展空間，同時也將使桂林大旅游帶的功能更加完善。第五，開放的僑居文化桂林華僑旅游經濟區區域范圍內各國歸僑1300多人，包括印度尼西亞、馬來西亞、越南等歸國華僑，他們的親友分布在香港、澳門、日本、丹麥、瑞典、奧地利、西班牙、美國、加拿大、英國、法國、德國、澳大利亞等13個國家和地區，每年有數百人次往返農場與世界各地，帶回世界各地的信息，有著良好的開放環境。歸僑職工長期居住國外，與僑居國內的人民在文化上長期交融，回國后在文化和習俗等方面仍保留著比較濃郁的東南亞風情。第六，完備的基礎設施規劃區內現有日供水2000立方米的自來水廠一座，尚可增容。有10kv供電專線二條，110kv、220kv供電高壓線途經規劃區，有專業的管理公司負責管理，規劃總負荷可達381600kw。程控電話可直拔140多個國家和地區，規劃總容量6.29萬門，寬帶網已開通，中國移動、中國聯通、無線尋呼、與全國主要城市聯網，特快郵遞通達130多個國家和地區。劣勢：第一，旅游資源特色不明顯桂林華僑經濟區的旅游資源雖然十分豐富，但與周邊地區相比，真正品位高、富有特色、競爭力強的旅游資源卻不多，而且在桂林市內，大部分農業生態旅游、休閑度假旅游項目都大同小異，旅游功能缺乏獨特性，更何況桂林華僑經濟區鎮的整個旅游資源的開發剛剛起步，沒有形成突出的旅游產品，市場認同率低，與周邊的景區想比較，資源特色不明顯。第二，項目較散，缺乏產業發展中心從已建、已招商成功和擬招商項目來看，有農業種植、農產品加工、礦物加工、生物醫藥、一般工業、高新科技、旅游項目、城鎮規劃等項目，項目較散亂，沒有一個中心統領全局，從項目發展來看，似乎是朝旅游方向發展，但是從政府的設想來看，似乎又以工業為主。所以，從項目分布以及發展方向來看，經濟區沒有作出明確的定位，是高科中心、旅游勝地或桂林新城區？如果是旅游勝地，是休閑度假、生態旅游、運動休閑或民俗風情旅游？第三，特色不足，難以吸引游客從項目發展來看，除了蜜月度假村特色突出以外，其它項目如桂北民居華僑小鎮、華藝宮、國際優育健身中心、奧林苑、高爾夫、度假區等，皆與廣西壯族自治區外有著或多或少的雷同之處，缺乏高度吸引人的特色，無法成為景區的旅游龍頭。第四，隨上項目，沒有主題現在，隨著人們旅游需求的日益個性化、多樣化，其旅游產品已進入專業化、特色化和主題化時代。任何一個旅游產品只有形成的自己的特色，然后以這個特色為基礎，形成為主題清晰，產業配套的旅游區。才能成功，正如著名旅游專家馬勇所說：旅游地產第一個要素就是主題，休閑地產的成功與否，鮮明的主題是休閑地產打造成功的首要要素；第二是以產業鏈為依托的投資策略，延伸到休閑地產投資的領域。但是從經濟區發展來看，沒有確立主題，沒有根據這一主題形成為完整的產業鏈，而是隨上項目，隨意布局，無法形成以某一個主題為中心的完整的產業鏈，不能產生規模效應、集聚效應和外部效益，無法兼容的幾個項目放在塊兒，只能產生外部不經濟。如大理石加工廠產生的灰塵污染影響其它所有產業。第五，追求短期利益，缺乏長期目標從景區發展現狀與設想來看，缺乏定位，缺乏長遠計劃，關注的是短期利益，這個地塊在近期內最有可能發展什么，就招商什么，哪一個老板來投資，就讓誰來投資，沒有考慮長期計劃。第六，未從全局考慮問題，功能分區不成系統桂林現在處于觀光游、表演游的比較低級的階段，需要有一個新龍頭，帶領桂林進入新世紀，而華僑旅游經濟區是不可多得的寶地，應該擔負起這一重任。但是從現有項目以及擬招項目來看，缺乏戰略眼光，似小打小鬧，無法整合為一個強大的品牌，成為桂林旅游的龍頭與先鋒。從現有項目分布來看，既沒有根據城鎮布局也沒有根據旅游區的布局來進行空間格局的規劃與功能分區，而是哪一個老板想在哪里投資，就讓他在那里投資，沒有規劃的約束與引導。3華僑旅游經濟區的戰略定位桂林市郊rbd，漓江邊生態城隨著旅游產業市場國際化、經營集約化、企業集團化、產品品牌化的趨勢日益顯現，以享受異域文化資源、感知異域文化差異、體驗異域文化氛圍的文化旅游理念已成為旅游消費的主流。桂林華僑經濟區旅游產業發展必須以生態休閑度假旅游為主導型旅游戰略，立足于帶有濃厚異域風情的華僑文化，實現“生態文化一盤棋”。 但從旅游全局發展現狀和發展趨勢來分析，應該按照市場成熟期的傳播策略來全面考慮，綜合設計桂林華僑經濟區的整體形象。總體定位：以桂林山水生態度假休閑為主題，以史跡文化、民俗文化、生態休閑、華僑文化為靈魂，以高科技、動漫技術為手段，以人本主義和現代化休閑設施為依托，以參與式、體驗式生態旅游活動為內容，以項目開發帶動經濟發展為目的深度生態休閑度假景區。根據桂林華僑經濟區自身優勢將其旅游發展定位如下：總體定位桂林市郊rbd，漓江河畔生態城桂林市郊rbd：以rbd的為核心理念，將桂林市華僑農場打造成桂林市的新城文化休閑度假旅游功能區，通過不同項目的搭配，功能的互補和相對獨立，建設成一個以生態為主題，以休閑度假、休憩購物、觀光體驗為內容，集中華傳統文化、華僑文化、異域風情文化、山水田園風光和現代化居住與商貿服務功能的漓江新城等功能在內的生態休閑度假rbd。漓江河畔生態城：以磨盤山和漓江秀麗山水為依托，結合已開發的漓江高爾夫度假中心項目、桂林甲天下農業發展有限公司的水果加工項目等，利用華僑農場優質農田，建設高水準的田園風光、山野森林文化區，形成以生態山水觀光為基點、以田園山野休閑度假為重點，以高爾夫度假休閑康體為核心的山水秀麗、環境優美、設施生態化、功能現代化的高級居住與休閑度假勝地。 旅游形象一級理念主題型休閑度假功能區將桂林華僑經濟區按地理位置、類型、規模等進行合理組織和結合，形成在一定空間范圍內在功能組織上具有直接或者間接聯系的“主題型休閑度假地群落”。 目前，項目區已開始實施現代觀光農業試點，同時還投資3億多元開發了桂林漓江高爾夫渡假中心（項目注冊資金4360萬美元）、桂林漓江奧林苑（項目注冊資金500萬美元）等項目。主要經營有：高爾夫球場、渡假別莊、漢方醫藥康復保健、垂釣、餐飲、農業觀光、高級別墅開發等，已初步形成現代旅游產業群，已成為桂林市新的投資熱點，將會成為桂林旅游經濟新的增長點。 旅游形象二級理念綠色國際城，時尚休閑地桂林華僑經濟區旅游的發展以桂林山水生態度假休閑為主題，實現“綠色、生態、健康”主題形象；以史跡文化、民俗文化、生態休閑、華僑文化為靈魂，使國人不需踏出國門即可領略異域文化與中國傳統文化的碰撞，實現中西文化的完美結合，成為名副其實的國際城；以高科技、動漫技術為手段，以人本主義和現代化休閑設施為依托，以參與式、體驗式生態旅游活動為內容，以項目開發帶動經濟發展為目的深度生態休閑度假景區，使游客享受真正的時尚休閑。形象口號： 后桂林時代的樣板旅游區，大桂林市旅游的新增長點； 世界的山水 中國的桂林 桂林市的rbd（休閑商務區） 漓江邊上的生態城 4華僑農場旅游開發功能分區及項目組合 根據華僑農場現有的項目招商情況，考慮政府部門的設想和要求，按照景區規劃的土地利用恰當、功能布局合理、交通聯系方便、主題功能突出、人本主義理念、利于生態保護、經營管理方便和綜合效益最大等原則，本規劃將華僑農場劃分為五大旅游功能區：中華傳統文化休閑度假功能區、華僑文化風情休閑度假功能區、田園鄉野度假功能區、世界文化休閑度假功能區、漓江新城休閑商務功能區。4.1中華傳統文化休閑度假功能區以中華五千年傳統文化為主題，以建筑、藝術、文化活動和表演、餐飲、禮儀等為文化的載體，在漓江高爾夫南面，竹江碼頭旁邊打造成中華傳統文化休閑博覽度假觀光功能區。具體的功能區項目包括：古鎮風情區、中華禮儀展示風情區、戲劇一條街（以華人為主線，以華人所喜名戲曲為中心）、華藝宮、八大菜系美食街、特色商品一條街等。（1）民居（古鎮）風情區集中國南北方各地的傳統民居建筑風格于一處，按照風水理論進行建設，將建筑特色與當地風俗民情巧妙融合，并配上相應的功能設施與用品，輔以當地居民的勞作習慣演示。（2）中華禮儀展示風情區將中國古代皇室禮儀和民間傳統禮儀，運用示范表演的形勢，配上相應道具，向游客掩飾，并供游客學習、演練。（3）戲劇一條街將全國各地的各種戲劇文化介紹及服飾、表演、音像出版物展覽等集中在一條街，定時表演，供游人觀看。（4）華藝宮將中國皇宮建筑建筑與園林設計的模式集中在一個宮殿，內設各種中華藝術品展覽，分為各個主題鮮明的展覽區，供游人參觀。（5）漢方藥谷主題公園集中華五千年的中醫藥文化，建立百草園等。（6）中華美食一條街（八大菜系）將中國各地的八大菜系和風味小吃集中在一條街上，集菜譜介紹、制作方法、廚師演練、餐飲銷售服務等，供游客享用。（7）特產商品一條街集中全國各地的土特產和特色商品與一條街內，設置各種展柜和店鋪向游人銷售。4.2華僑文化風情度假功能區以華僑農場的僑民為依托，大膽創新，集世界各地的華僑文化于一體，設置不同地區、不同文化特色的華僑文化風情區。如東南亞華僑文化區、北美華僑文化區、西歐華僑文化區等。將各華僑文化區的特色建筑、風俗習慣、藝術禮儀、特色商品等進行展示陳列，設立華僑文化博物館和展覽館，華僑友誼館等。華僑風情小鎮（經濟區內原有住戶集中一塊，他們的住房以建筑博覽的形式建成集世界各地主要華人聚居區不同風格的建筑，成博覽中心，其中又分為書畫藝術一條街（引導歸僑從事書畫雕刻等藝術的工作或經營）。具體項目如下：（1）華僑風情展示區：集各華僑文化區的建筑、習俗和禮儀、物品于一體。（2）華僑文化紀念館、博物館和展覽館。4.3田園鄉野度假功能區 依托華僑農場周邊的磨盤山和漓江水等，打造高級田園休閑度假功能區和山野生態休閑功能區。具體項目如下：（1）田園風光休閑度假項目把水渠文化、田園文化、名山名水有機融合在一起的度假區，及生態觀光農業。其中內面又分為：籬舍小屋度假區、世界總統狩獵場、野營活動中心。籬舍小屋度假區的規劃：即相當古樸原始的籬舍小屋星星點點散落于原野之中，各屋用水渠連接，交通即可騎車、步行，也可劃船當步。項目如下：桂林磨盤山觀光果園有限公司公司注冊資本100萬元，主要經營生態農業綜合開發、農業觀光、休閑渡假等。桂林市竹江花木有限責任公司公司注冊資本35萬元，主要經營花、草、苗木種植及庭院綠化施工等。 無公害蔬菜生產基地建設內容及規模：占地300畝，擬引進先進生產技術和現代化管理方法生產農業部”綠化食品”認證的無公害、高品質蔬菜和水產品，供應國內外市場，規劃水培或基質培蔬菜200畝，特種水產養殖80畝，辦公、倉儲用地20畝。建設地點：桂林華僑農場清晨，炊煙裊裊，雞鳴狗吠，白天，金黃色的油菜花迎風招展，香飄十里，沁人心脾；夜晚，燈火點點，悠揚的笛聲回蕩空中，經久不絕。地點：亞洲蜜月度假中心南面。狩獵場的建設：高標準規劃雞冠山南面森林，外圍用鐵絲網圍住，內面改造為適合打獵之用的空間，人工放養不具有攻擊性的動物，進行圍獵比賽，比賽名稱可采用世界著名戰爭命名。野營活動中心：建設燒烤場、野營訓練基地、帳逢營地等基地，策劃篝火晚會、集中野營、生存大挑戰等項目。地址：籬舍小屋度假區南面。（2）鄉野森林休閑度假項目主要利用磨盤山及附近的山丘，由原始建筑風格別墅區、名山名水名雕刻園林景觀區、森林生態游區組成。地址磨盤山及山腳。森林旅游是指利用森林環境所開展的戶外旅游活動。隨著我國森林公園建設的迅猛發展和人們收入的不斷增加，到森林公園去旅游已成為一種文明、時尚的新的休閑方式。培植觀賞度較高的多種類型的樹木，建設必要的旅游設施，發展森林游。引進近百種四季花卉大面積種植，無論春夏秋冬，不同的鮮花都會在不同的季節爭相怒放，各展風姿。林場內種植的杉樹、油桐、楓樹、樟樹等，井然有序，各蘊其趣。森林中開避健康步道，讓游客領略回歸自然的森林浴。 游客若想夜宿林場，用樹皮搭成的森林小屋，錯落于杉木或油桐間。這里，沒有城市的喧囂與嘈雜，躺在小木屋里，夜聽山風輕吹，蟲鳥歡叫，這種返樸歸真的野趣讓游客一輩子都忘不了。4.4世界文化風情度假功能區（1）世界婚俗蜜月度假項目蜜月度假村、把蜜月度假村建設成為一個集世界名建筑、名雕刻、名山、名瀑、名湖、名樹、名草、名園林景觀為一體的婚俗主題度假區。（2）國際高級休閑度假項目把高爾夫、運動休閑、度假整合在一塊。內面分為：桂林漓江高爾夫鄉村俱樂部、跑馬場、偉士登五星級酒店、北美名建筑別墅區、北美名山名水名雕刻園林景觀區、網球場、沐浴中心、水上活動中心（游艇、游泳、跳水等）。風格要現代化，檔次要高。（3）世界體育名人運動健身度假項目即桂林潤松休閑健身有限公司。內部分為歐洲名建筑別墅區、歐洲名山名水名雕刻園林景觀區、釣魚場、購物中心、奧林上匹克體育中心。地址：北美區上面。4.5桂林rbd功能區(漓江新城)即桂林華僑旅游經濟區住宿接待、休閑購物、娛樂餐飲、行政中心。內部分為：行政管理服務中心、五星級賓館、四星級賓館各一座、大型主題休閑購物中心、租車俱樂部、汽車野營基地、動漫中心華僑旅游有限公司等等，風格現代化。桂磨公路兩邊。租車俱樂部與汽車野營基地：一、成立出租車公司。對于我們來說自駕車往往是局限在駕自家車游，這個剛好跟國外相反，國外自駕車的發展，駕自家車的人非常少，絕大多數都是租車。而租車當中有很多車，喜歡越野車的租越野車，喜歡房車的租房車。今年德國世界杯，搜狐汽車頻道想做一些活動。因此建議可以做德國的房車自駕游和租車自駕游。房車要好也要便宜，有的房車小車就可以拖著走，有的房車有動力可以開，有的沒有動力就在小車里面掛一下，一個房車里面可以住四五個人。二、配套設施要完善。做限汽車維修站、加油站、洗車店、住宿點、停車場等設施的規劃布局，解決黃金周期間洗車、加油、住宿、停車、修車等難題。三、要打造環漓江景觀帶。除了環湖的旅游景點之外，應該爭取桂林支持，大力環湖公路，形成為廣西最著名的公路景觀帶。四、解說系統要明了，能夠讓游客一目了然的辨別方向、位置，正確了解注意事項。五、服務質量要好，管理要嚴格到位。開展旅游景區景點質量等級評定工作，未評定質量等級的旅游景區景點，將不能再接待旅游團隊。建議規定旅游團隊不得入住非星級酒店，不得游覽非a級景區景點，進一步提升旅游的整體形象。同時，對于各種價格監管到位，防止出現欺詐游客現象。5開放時序根據景區的發展目標、項目的開發時序，制定開發主體的近期、中期和遠期開發的戰略和行動安排。近期：華僑農場的南部地區，重點是中華傳統文化休閑功能區、華僑文化休閑功能區、田園山野生態休閑功能區。遠期：華僑農場西部和北部地區，重點建設世界文化風情休閑度假區和漓江新城（休閑商務區）。八、內容提綱0規劃總論1.1規劃背景1.2規劃范圍1.3規劃方法1.4規劃目標（1）尋找新的區域定位（2）尋找桂林旅游新的發展動力（3）構筑規律旅游新的核心競爭力（4）打造國際化生態休閑精品旅游景區第一章 背景現狀篇1.背景分析1.1國際旅游發展大趨勢（結合桂林及華僑農場）1.2桂林周邊旅游開發形勢分析1.3華僑農場旅游資源開發面臨機遇與挑戰2.桂林旅游發展歷程與經驗啟示2.1桂林旅游發展歷程與特征2.2桂林旅游發展的經驗及啟示2.3桂林旅游存在的問題及出路3.開發歷程與資源評價3.1華僑農場旅游開發歷程及問題3.2華僑農場旅游資源分析與對比3.3旅游資源分區及總體特征3.4旅游資源區位、市場、生態和社會條件評價4.市場環境分析4.1全國游客偏好總體情況4.2桂林市旅游的客源市場特征4.3桂林市各景點市場比較4.4華僑農場旅游開發市場取向5.小結5.1華僑農場旅游開發的路徑選擇5.2發展新思路rbd導向下的漓江生態休閑度假新城第二章 戰略規劃篇1國內外理念、案例與借鑒1.1國內外理論及案例（1）國外rbd相關理論及案例（2）國內rbd相關研究及案例1.2小結國內外經驗與啟示2景區定位桂林市的rbd，漓江之濱生態城2.1景區主題定位2.2景區形象定位2.3各功能區形象定位2.4景區宣傳口號3發展目標3.1總體目標3.2經濟目標3.3社會目標3.4環保目標4布局與結構4.1中華傳統文化休閑功能區4.2華僑文化風情休閑功能區4.3田園山野生態休閑功能區4.4世界文化風情度假功能區4.5漓江新城休閑商務區rbd6產品設計6.1產品設計原則6.2產品類型及特性（對比分析）6.3產品設計與開發程序6.4項目開發策劃7市場營銷7.1景區品牌的市場前景分析與定位7.2景區旅游品牌的塑造7.3旅游產品的市場定位7.4旅游產品的營銷策略第三章 基礎設施篇1交通體系組織1.1總體交通區位分析（可達性分析）1.2交通現狀（區域之間、區域內部）1.3交通規劃目標1.4總體交通規劃1.5景區內部交通組織（車道、步道）1.6車站、碼頭、停車場規劃2環境保護2.1桂林漓江環境保護及對華僑農場的要求2.2華僑農場旅游開發的環境影響評價2.3環境保護目標2.4旅游環保設施與環保工程規劃2.5環境保護的具體措施3服務設施3.1管理服務設施規劃3.2住宿度假服務設施規劃3.3餐飲服務設施規劃3.4旅游購物設施規劃3.5娛樂休閑服務設施規劃3.6安全保障服務設施規劃第四章 保障措施篇1旅游資源開發行動1.1科學規劃與控制保護（控制土地、控制環保、提高門檻）1.2交通基礎設施先行規劃建設1.3以點帶面、以項目帶產業，打包的形式推介1.4采取非均衡開發模式，重點突出、有序推進2旅游項目招商引資措施2.1規劃宣傳2.2優惠政策2.3招商活動3旅游業可持續發展保障措施3.1公平與效率：政府、企業與農民三者兼顧3.2保護與開發：提高環保門檻景區規劃圖件（1）華僑農場區位分析圖（桂林在全國的區位，華僑農場在桂林的區位）（2）華僑農場自然地理概況圖（最好是衛星圖片）（三維）（常邦）（3）華僑農場旅游資源開發現狀圖（4）華僑農場景區功能分區與空間結構圖（5）華僑農場旅游項目及產品總體布局規劃圖（6）華僑農場景區旅游開發總體規劃三維立體模型圖（常邦）（7）華僑農場景區道路交通組織規劃圖（8）華僑農場服務設施規劃圖（9）華僑農場景區景觀規劃效果圖（常邦）（10）華僑農場主要景點（開發項目）設計意向圖（三維立體）（常邦）（11）華僑農場生態環境保護設施規劃圖規劃流程與框架九、項目預期目標和成果提交1.項目預期目標大致勾畫出華僑農場五年與十年規劃藍圖。2.成果提交的形式及數量規劃研究文本（紙質版一式十份；電子版磁盤一個）； 規劃總報告（紙質版一式十份；電子版磁盤一個）；桂林華僑農場旅游開發項目策劃書及相關圖件設計制作；成果內容提要（紙質版一式十份；電子版磁盤一個）。十、項目工作計劃和進度安排時間階段主要工作步驟第一階段項目計劃和啟動（2007. 4.15-2007.5.15）項目小組成員召開項目啟動會議，確認項目的目標、范圍、方式、范圍以及主要的交付成果;確認訪談的部門類別;確認項目工作時間安排，明確各項目成員的責任;現場考察形成初步認識。第二階段收集各相關現狀資料（2007.5.16-2007.6.15）運用調查訪談與二手資料收集相結合的方式，盡力獲取附件一中列明的各類信息;調查訪談將采用面對面的方式對目標訪談對象進行深入訪談。根據需要，進行實地調查訪談;通過多種渠道進行二手資料收集工作，其中包括： 政府的資料統計、工作報告、知名研究機構提供的研究報告、相關出版物及資料庫等。第三階段部門訪談和企業調查 （2007.6.16-2007.7.20）利用項目組的行業經驗，與桂林各部門負責人討論，形成華僑農