-第一部分 項目概況宗地區位示意圖一、宗地位置該宗地位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路（號稱“三湘第一路”）與南湖路交匯之西南角，與神農大酒店和五華大酒店隔路相望，東距東塘商業中心約2公里，西至湘江不到2公里，南距省政府新址約4公里，北臨長沙市新興的商業中心候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅3公里。周邊道路密布，交通發達，市政配套齊全，位置優越。二、宗地現狀該地塊為長沙理工大學（原長沙市水利水電學校）原址，現因該校區整體搬遷，而將該劃撥土地整體出讓。宗地內現多為學生宿舍、辦公樓及配套設施，現已全部騰空。地塊內綠樹成蔭，植被豐富，居住性配套設施完善。地勢整體呈東高西低，落差最高處達15米，地質狀況良好，適宜修建。目前，該校已整體遷移，拆遷工作正在進行。三、地塊周邊配套項目北距新興的商業中心候家塘約1公里，近年來，隨著省府南遷和城市化進程的加快，長沙南城房地產開發呈現出如火如荼的良好態勢，政府加大力度扶持南城發展，芙蓉南路的擴建和延伸、二環線的拉通等，使得該區域交通條件大為改善。隨著交通發展，該區域與各市級商圈的距離大為縮短，候家塘、東塘兩個商圈近在咫尺，商業配套齊全，賀龍體育中心、田漢大劇院等休閑娛樂齊聚于此，周邊學校、醫院、五星級酒店云集，中高檔居住社區林立，居住氛圍成熟，市政配套完善。四、規劃指標 根據長沙市規劃管理局建設用地規劃定點（要點）通知書（案卷號：20060845b2），確定規劃指標如下：1、建筑物退讓東：退規劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術指標容積率：r2(住宅)3.0，c2（商業商務）6.5綠地率：r2(住宅)40%，c2（商業商務）28%建筑密度：r2(住宅)24%，c2（商業商務）42%建筑高度：r2(住宅)50米，c2（商業商務）80米3、用地面積總用地面積：約45933.75，68.9畝凈用地面積：約45070.06，67.6畝五、升值潛力預測從宏觀來看，經歷了國家新政對房地產市場調控后，長沙土地市場也步入調整階段，土地配置市場化程度日漸提高，土地總體供應量日漸減少。土地作為房地產開發的龍頭，其稀缺性日漸成為制約房地產開發企業的發展瓶頸。周邊交易土地相對位置圖從中觀來看，長沙城區存量土地供應主要來自兩方面：一是原有工業企業、事業單位改制后處理的劃撥用地，二是舊城改造用地。如今，長沙市二環線以內的工業企業改制已完成 90以上，處置用地已所剩無幾，因此，城區存量土地供應主要集中于舊城改造，但由于新的拆遷安置條例實施，拆遷成本大幅上漲，導致建設成本增加，舊城改造項目開發難度大，故而開發企業對舊城改造項目不愿問津。由此可見，本宗地為事業單位改制后的處理用地，取得成本相較舊城改造用地要低，且開發周期和不可預見因素相對較少。在整個城區開發用地供應緊張的局面下，該土地升值潛力較大。從宗地本身來看，地塊位于長沙傳統市中心與新南城交接的咽喉要地，處城市南北向最主要干道芙蓉路中段，連南接北，位置得天獨厚。宗地北臨侯家塘商圈，東接東塘商圈，西望湘江，商業、居住氛圍成熟。本項目是城區內少有的無拆遷且規模較大的地塊，操作相對簡單，不可控因素少，而隨著南城的進一步發展，該片區的升值潛力將進一步凸顯。近期周邊土地掛牌交易情況序號宗地位置成交日期用地性質面積畝容積率成交單價交地標準1芙蓉南路1號2006.8.30商住79.5商4.8住3.2191水、電、路、通訊，完成拆遷2芙蓉中路547號：原水泵廠2006.9.22商住219商3.5住3.0274水、電、路、通訊，完成拆遷3勞動東路439號2006.6.24住宅21.92.2195水、電、路、通訊，完成拆遷備注：由于以上幾宗土地成交價都未含交易稅費；成交單價單位：萬元/畝。宗地區位詳見周邊交易土地相對位置圖第二部分 政策性風險分析近兩年時值國內地產界的多事之秋，隨著“國八條”等系列房地產調控政策的出臺，引起了地產界的劇烈震蕩，許多中小開發企業不堪重負，紛紛退出舞臺，大型開發企業興起聯合之風，如深圳萬科與浙江南都、浙江綠城與葛洲壩集團等，客觀上加速了開發企業的重新洗牌。眾多購房者在地產新政面前，顯得猶豫不決，對出手時機的把握慎之又慎，樓市一度呈現出“持幣徘徊”和“持房待漲”的觀望之風，大有山雨欲來之勢，長沙也受全國大勢影響，成交量一度也出現小幅下挫。然而，進入2005年10月以來，各地樓市紛紛重現勃勃生機，房價依然居高不下，引起了建設部等相關部門的再度重視，“國八條”的后續政策不斷推出，旨在對樓市重新診斷，促使其健康發展。綜合各階段政策，不難看出國家對房地產調控，已逐漸演變為對房地產開發全過程的干預。一、土地供應環節新政強調，各地要制定土地年度供應計劃，加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。新政規定，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應；進一步完善土地儲備制度，依法制止“炒買炒賣”土地行為，加強房地產開發用地供后監管。土地供應采取市場化方式，招、掛、拍方式廣泛應用。除此外，近期財政部、國土資源部和中國人民銀行聯合印發關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知，對新增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整。通知規定，新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍，并按照實際新增建設用地面積征收。根據專家估算，此項約增加開發成本5-10%。國家對地根環節的控制，提高了開發企業的準入門檻，加速開發企業的重新洗牌，另外對高檔住房嚴格控制，發展普通百姓急需的普通中小戶型住房，解決普通百姓的居住需求，成為調控的一大目標。二、銀根環節如今，國內房地產開發項目中，只有約30的自有資金，其余資金基本靠銀行貸款，客觀上將開發風險大部分轉嫁給銀行，使銀行不良資產和壞賬大幅增加，甚至在一系列的違規貸款中滋生嚴重腐敗。對此，銀行對房地產開發企業貸款審查將更加嚴格，國家對銀行貸款的監控也更加嚴厲。新政規定，開發企業的自有資金比例必須達35%以上，開發企業的融資渠道、融資數量相應受到限制，對開發企業的自有資本比例要求更高。緊縮銀根可控制不良開發貸款，使資金集中到開發實力更強、方案更優的項目上。三、建設環節強化規劃調控，改善住房供應結構。新政規定，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設；加強規劃管理。鼓勵發展中小戶型住宅，特別是90平米以下的戶型，規定該戶型的比例必須占到項目總面積的70%以上。近日，國家公布了目前最容易滋生腐敗的10大行業，一、二位分別是土地市場和城市規劃，都與房地產業有關。因此，國家加強規劃管理，嚴格控制建筑指標，使開發項目與城市發展規劃相適應，規范了房地產建設環節。四、交易環節新政規定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，大大增加了房地產投機者的轉讓成本，使其無利可圖，客觀上抑制了投機性需求。另外，大力加強房地產行業的誠信建設，完善房地產行業誠信檔案和誠信公示制度，誠信檔案應當公示；對于失信情節嚴重的企業和個人，主管部門應當在組織地塊出讓、資質或資格年檢、備案、年度評價時，加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發項目預售或禁止從事有關業務。系列新政，使房地產交易環節更加透明化、規范化，特別是交易稅費的增加，對投資者的需求抑制作用明顯。五、持有環節擬征收物業稅。北京將在全市范圍內開展房屋普查，摸清房屋權屬情況，稅務專家對此表示，這意味著北京邁出了物業稅開征的第一步。物業稅是指國家對于房屋所有者和承典人(在一定時期內擁有)所征收的財產類稅收，物業稅的征稅對象主要是持有房屋的居民個人和房地產開發商。不過，物業稅也并非一朝一夕就能迅速開征的，其除了明確房屋權屬的復雜調查之外，還要經過設計方案、政策制定等環節，最終才能出臺。其中摸清房屋所有者“家底”的工作難度很大，一些房屋被開發商轉了好幾道手，找到真正的“主人”需要時間。征收物業稅是國家對房地產調控的趨勢，如此以來，才能真正抑制投資性和投機性需求。結 論：1、新政表明，穩定房地產市場，抑制房價過快上漲是當前政府調控房地產市場的政策核心，其旨在保持房地產行業持續、穩定、健康發展，維護國家經濟穩定、政治穩定；2、政府對房地產市場的宏觀調控手段越來越多樣化，利用行政、金融、稅收等杠桿對房地產市場進行調控，表明國家對經濟的調控能力加強，手段不再單一；3、稅收政策仍是國家調控房地產的重要手段，其貫穿房地產開發的整個過程，即土地供應（土地出讓金、增值稅）、開發環節（土地閑置稅、營業稅等）、交易環節（交易契稅、轉讓營業稅等）持有環節（擬收物業稅）；第三部分 市場分析一、長沙市概況1、城市概況長沙市地處中南，湘江下游，系湖南省省會。是中部地區重要的區域性中心城市，也是內陸通向沿海和西南地區的前沿陣地，又位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國性商貿中心的交錯地帶，使之成為支撐沿海、沿江開放地區的后方基地和促進內地開發的先導城市。長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的戰略布局中，發揮著承東啟西、聯南接北的樞紐作用，必將促使湖南乃至鄰省及港澳地區的資金、產品、技術、信息、人才等生產要素迅速往長沙地區聚集，成為區域經濟的“發展極”。長沙市下轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區及長沙、望城、寧鄉三縣和瀏陽市，全市總面積1.18萬平方公里，其中市區面積556平方公里，至2006年，長沙建成區面積逾170平方公里，總人口逾600萬人，市區人口已達240萬人。2、經濟情況隨著內陸開發戰略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發戰略實施后的經濟輻射作用，長沙經濟發展迅猛。近年長沙國民經濟持續、穩定、快速發展，產業結構進一步優化。2006年全市第一、二、三產業比重為6.9：43.3：49.8，第二產業增速明顯。2006年全市實現地區生產總值1790.66億元，按可比價格計算，同比增長14.8%，增幅比全國快4.1個百分點，人均地區生產總值27853元，同比增長13.3%，城市居民人均可支配收入13924元，同比增長12.0%，居民生活水平顯著提高。這一切數據顯示著長沙巨大的商機。3、小 結a、城市經濟發展，中心地位增強，沿海資本介入。統計結果顯示，2006年長沙實現地區生產總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處聯南接北的咽喉要地，經濟和戰略地位進一步提升，成為眾多海內外資本競相傾注的熱土，房地產開發前景可觀。據統計，長沙黃花機場2006年（截至日前）吞吐量首次突破600萬人次，預計全年可達660萬人次，在中國國內機場的排名上升至13位，中南地區居第3位，僅次于廣州、深圳機場，充分表明長沙經濟發展迅猛和對外經濟交流的頻繁；b、城市人口增多，城市規模逐步擴大，商品房需求量大。 長沙市區人口已突破200萬人，為全國少數特大城市之一，且每年保持將近10萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產業的發展。c、經濟穩步發展，綜合實力增強，住房消費能力增強。2005年，在全國26個省會城市中，長沙市排位提升至第12位，增長速度提升至第8位；在全國最具影響力的25個大城市中，長沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市，居民住房消費能力增強。2005年全國35個副省級城市中中部地區各大城市經濟情況對照城 市gdp總量億元排名增速排名人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）長沙1519.902014.9%11124349660武漢2238.001314.7州16501915.8%7109777398合肥853.572716.9%295847398南昌1007.702516.8%4103017064太原895.492614.7注：在省會城市中，長沙gdp排名第12位。二、長沙房地產市場狀況分析隨著內陸開發戰略的實施，沿海投資紛紛入湘，再加上西部大開發戰略和中部崛起的經濟輻射作用，長沙經濟發展迅猛，近年長沙國民經濟持續、穩定、快速發展，產業結構進一步優化。而房地產業受經濟發展的帶動，也呈現出一派欣欣向榮的景象。2006年長沙房地產市場繼續保持持續、健康、穩定、快速發展態勢。市場運行情況總體如下：（一）、2006年市場供應情況1、開發投資2006年全市共完成房地產開發投資近300億，與去年同期相比增長約17%，占全市固定資產投資達26%以上。表明長沙房地產市場依舊理性，投資商對市場普遍看好，投資熱情不減；另外也說明，房地產業仍是國民經濟的主導，其投資占固定資產投資近三成，對其他行業的發展拉動作用明顯；但同時，增幅下調，宏觀調控的作用初顯。2、施、竣工面積2006年全年商品房施工面積約2600萬，其中新開工面積約900萬，竣工面積約500萬，與去年同期比分別增長36%、29%、24%。施、竣工面積的持續高速增長，是上年度審批項目的集中井噴，同時，竣工面積較施工面積的增長速度和絕對量都有很大差距，表明在建項目多為大盤，開發周期長，07年的商品房供應量將大幅增加。3、批準預售面積 2006年，全市商品房累計批準預售751.40萬，同比增長28.62%；其中住宅批準預售656.65萬，同比增長42.80%。 由上表可見，住宅的供應量遠高于非住宅供應量，長沙房地產市場住宅類需求仍是主流；另外，不可忽視的是，項目所處的開福區和芙蓉區復合區（中心區）上市量呈現下降趨勢，說明中心區土地供應日益稀少，后續開發項目嚴重匱乏。（二）、2006年市場需求情況1、銷售面積2006年全年累計實現商品房銷售面積690萬，銷售金額193億元，與去年同期相比分別增長18%和14%。對比批準預售和銷售數據可見，目前長沙的商品房市場供應量整體增幅較大，但銷售量增長放緩，導致今年以來商品房累計待售面積達61.21萬，其中，商品住宅待售面積為31.18萬；而開福區銷售量同比增幅高居第2位，該區房地產市場逐漸呈現供不應求狀況。2、銷售價格2006年全市商品房平均價格為2991元/，商品住宅平均價格為2691元/，非住宅商品房平均價格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。2006年商品房平均價格在2005年的基礎上有稍許下降，一是因為宏觀調控的影響，二因市中心區高價位商品房供應量下降，導致整體價格下降，三因非住宅類產品供應量下降，客觀上也拉低了平均房價。但住宅類產品的銷售價格持續上漲，表明住宅需求旺盛。3、套型結構分析從市場供應情況來看，全年套均建筑面積為109.77，面積同比縮小3.1%。120-144區間戶型占比重最大，為30.99%，比例比去年增長了3.47個百分點，絕對量同比增長63.55%；90以下的戶型供應占比為32.66%，比例比去年下降了3.66個百分點，絕對量同比增長30.65%。 從實際銷售情況來看，全年套均建筑面積為106.61，面積同比縮小8.73%。120-144區間戶型套數占比最大，為28.95%，比例比去年下降了0.93個百分點，絕對量同比增長24.64%；90以下的戶型銷售占比為29.54%，比例比去年增長了0.99個百分點，絕對量同比增長33.15%。 從同期商品住房各戶型供銷對比來看，除144以上戶型供應量小于銷售量外，其他各戶型均供大于求，特別是90以下戶型批準預售量超過銷售量20%以上，反映了“國六條”新政下，我市90以下戶型供應比較充足，144以上戶型的供應相對吃緊。4、價位結構分析 從價位供應結構來看，3000-4000元/價位段商品住房供應量躍居首位，占總供應量的38.29%，比例比去年增長了14.44個百分點，絕對量同比增長133.21%；其次為2500-3000元/價位段商品住房，供應量占總供應量的30.88%，比例比去年增長了3.76個百分點，絕對量同比增長65.40%。可見，目前長沙3000-4000元/價位段商品住房預售增長明顯，表明市場新推出商品住宅主要為3000-4000元/價位段商品住房，預示著明年長沙商品住宅均價將全面抬升至3000元/以上水平。 從價位銷售結構來看，2500-3000元/價位段商品住房銷售量居首，占總量的31.56%，比例比去年增長了9.94個百分點，絕對量同比增長87.78%；其次為3000-4000元/價位段商品住房，銷售量占總量的26.75%，比例比去年增長了7.84個百分點，絕對量同比增長81.98%。（三）、2006年長沙房地產市場基本特點商品住房同期供銷總量基本平衡。2006年商品住房供銷比為1.05:1, 商品住房市場已由2005年的供不應求發展到供求基本均衡，市場呈理性、健康發展狀況。非住宅價格小幅下跌，住宅價格漲幅平穩。2006年全市商品房平均價格為2991元/，商品住宅平均價格為2691元/，非住宅商品房平均價格為5468元/，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%。套型面積呈下調趨勢，調控效果初顯。全年商品住房供應套均面積為109.77，90以下戶型供應套數總量占比為32.66%；商品住房實際銷售的套均面積106.61，90以下戶型實際銷售套數占比為29.54%，宏觀調控的效應初顯。銀根緊縮不明顯，金融界對房地產市場持續看好。銀行對房地產業的抵押貸款金額總量繼續保持兩位數增長，占房地產投資總額的比例為64%；特別是開發貸款達到72.67億元，增幅達57.4%，占房地產總投資的比重達24.2%。（四）、長沙房地產市場趨勢及前景分析經濟發展潛力巨大，投資環境改善。隨著長沙、株州、湘潭三城融合進程加快，長沙的經濟競爭力和戰略地位進一步提升，逐漸成為中西部地區的經濟重鎮，大有趕超中部龍頭武漢的趨勢。隨著長株潭三城融合進程加快，大長沙的經濟實力明顯提升。資料顯示，2004年，人口占湖南省13.3的長株潭三市，已達1578.4億元，接近武漢的1662.4億元；三市實現工業增加值512億元，為武漢的85.52；三市進出口總額28.5億美元，為武漢的90.88。 據湖南省規劃，“十一五”期間，長沙人口將達300萬，力爭到“十一五”末（即2010年）經濟總量超過武漢，成為中部地區最具競爭力和發展潛力的區域增長極。經濟全球化迫使區域城市群統一組織市場優勢，以集團形式介入國際競爭。以此速度發展，未來長株潭將成為我國中西部地區具有綜合優勢和強大競爭力的城市群，成為輻射與服務中南地區的經濟引擎之一，能在更大范圍、更寬領域、更高層次參與國內外競爭。市場整體仍將保持持續、健康、穩定發展。由于受新型工業化發展思路、長-株-潭一體化戰略、中部崛起發展機遇等多因素影響，在未來一段時期內，長沙房地產業仍具較大發展空間，需求保持旺盛，市場區域性特征、低房價等健康因素，仍將支撐長沙房地產市場持續、健康、平穩發展。住房價格將保持持續、穩定增長，但增幅趨緩，住房供應結構將趨合理。2006年長沙商品住宅均價為2691元/，在全國大中城市中仍處較低水平，其房價收入比約為6.30：1，表明長沙房價仍有一定增長空間。此外，受國家90/70%調控指標影響，2006年新開工項目大部分于2007年上市，意味著2007年將有大批90以下中小戶型集中供應，將使我市商品住房供應結構得到明顯改善。說明：按長沙2006年人均收入，以90普通住房為對象，計算房價收入比。理性市場，買房劃算。人民網曾對全國最具影響力的25個大城市就“買房劃算程度”進行了深入調研，綜合考慮各城市房價、人均可支配收入水平、普通家庭購買住宅所需年限（標準：普通三口之家，利用正常節余購買一套70平方米的商品房），在全國25個大城市中，2004年長沙城市居民人均可支配收入突破萬元大關，排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市，平均房價卻排在第22位，普通家庭購買住宅所需年限為9.28年，買房劃算程度在25個大城市中排名第三，僅次于深圳（8.81年）和蘇州（9.02年）。與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶5個近鄰及其他同等城市比較，長沙人均可支配收入具有明顯優勢，但房價卻比這些城市低，成為中南、甚至中西部地區買房福地，發展前景可觀。市場需求繼續堅挺，房地產發展前景廣闊。根據2003至2020年長沙總體規劃綱要，長沙的城市規模將達到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長沙進城人口年均增長6萬人，外來人口的購房比例為15%（據統計局數據），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計算，每年將增加30萬平方米住房需求；2000年至2005年長沙市人均居住面積從18.6平方米增長至27.2平方米，人均住房面積提高8.6平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。隨著長沙經濟的不斷發展，對外交往日益加強，外地企業會大量進入長沙，據統計，目前僅在長沙的粵資企業就有兩千多家，浙資企業更是不計其數，這些國內外大型企業進駐長沙，對長沙房地產市場需求加大，其需求無論從數量還是質量上都處于一個上升時期。競爭加速產品全面提質。外來品牌開發商和投資財團大舉進軍長沙房地產市場，加劇了市場競爭，將促進長沙房地產業發展全面提速、提質，長沙房地產市場將從當前的大盤時代向精品時代過渡，房地產開發商的“企業公民”意識逐步增強，品質不斷提升，成為拉動房價不斷上漲的源泉。（五）、區域房地產市場情況1、周邊項目概況1）、融科三萬英尺開發商：聯想控股有限公司旗下全資子公司融科智地（北京）位置：東塘商圈韶山中路，毗鄰沃爾瑪、時代華納體量：占地面積約4萬平方米，總建筑面積近20萬平方米，由八棟高層建筑集群和一棟獨立的城市生活會館組成，住宅約900戶，小戶型公寓約600戶。技術指標：容積率4.50 ，綠化率40%基本情況：澳大利亞柏濤（墨爾本）規劃設計，東南亞熱帶風情雨林景觀，點陣式t形短板結構，南北通透，全明設計，帶入戶花園，戶型分區較明顯。物業管理：第一太平戴維斯周邊配套：砂子塘小學、雨花亭小學、21中；沃爾瑪、友誼商城、通程、家潤多、東塘交易大樓；工行、建行、農行、中行、招行；市中心醫院、省中醫附一、湖南腦科醫院；工人文化宮等銷售情況：一期于2006年11月初推出近千套房源，銷售率近95%，實現均價4300元/平方米，銷售情況較理想，其戶型、公司品牌和大戶型的稀缺性促進作用比較明顯。2）、中江國際花城開發商：長沙中江置業有限公司（長沙）位置：雨花區新建西路23號體量：占地50畝，建筑面積近12萬平方米，由一棟27層高層（商住樓）和六棟18層小高層組成，1120戶。技術指標：容積率3.98，建筑密度19.8%，綠化率40.7%基本情況：底層架空，板式小高層，一梯兩戶，一房四房，主力戶型130-160平方米，戶型不太理想（采光和戶型尺寸）。周邊配套：沃爾瑪近在咫尺，學校、醫院、配套設施齊全物業管理：長沙中遠物業管理公司銷售情況：先期推出7棟住宅1200套房源，銷售約75%，銷售均價3700元/平方米。3）、鴻景雅苑開發商：長沙市鴻宇房地產開發有限公司、長沙市新途房地產開發有限公司（長沙）位置：人民中路72號，芙蓉路與東西主干道人民路的交匯點，人民路項目西南側體量：占地33000平方米，建筑面積約12萬平方米，由4棟15層和3棟24層電梯板式樓組成，850戶。技術指標：容積率3.4，綠化率40%基本情況：5000平米的中庭廣場花園，1000平米原生林木，兩梯兩戶板式高層，270度轉角凸窗。周邊配套：附二醫院，省地質中學，中心城區，配套齊全。工程進度：主體封頂物業管理：長沙市新途物業管理有限公司銷售情況：推出3幢470戶，銷售約75%，均價4200元/平方米。4）、佳天國際新城開發商：湖南佳天投資（長沙）位置：芙蓉中路與勞動路交匯之東北角體量：58700平方米技術指標：容積率6.49，綠化率18%，規劃戶數575戶基本情況：雙子座，北棟為寫字樓；南棟為住宅；三層裙樓周邊配套：所處候家塘商圈，田漢大劇院、新世紀體育中心、賀龍體育館、神農大酒店、楓樹山小學、雅禮中學、家潤多超市。物業管理：長沙佳捷物業管理公司銷售情況：2005年開始銷售，住宅均價4800元/平方米，寫字樓銷售均價約5500元/平方米。2、區域產品供應分析1）、目標客戶 改善居住條件但又不忍舍棄都市繁華的二次置業者 南城擴建后，進入二環內居住的城南居民 周邊縣市進城購房者。這部分客戶多為子女購房，選擇的標準是配套齊全，能夠提供良好的入學環境和生活配套，交通便捷，景觀環境好，同時注重項目品質及開發商實力 周邊高收入階層及私營業主 部分投資者2）、區域走勢隨著省府南遷，城南區域近年來房地產業日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等。但由于該舊城區土地供應有限，且多面積小，不利于規模開發，短期內很難找到與本宗地規模相當的開發項目。除在建項目外，今后幾年內，該地區開發項目將多為單體樓盤，以商住為主。（六）、城市規劃對項目的影響長沙市“十一五”（2006-2010）住宅發展規劃于近日出臺，以保證長沙住宅市場持續健康發展。其中，針對住宅供應的結構性矛盾，采取相應措施進行調控。1、套型結構比例控制根據長沙市城市規劃管理技術規定，長沙市區內用地分為4個等級區域：（1）核心區（核心舊城區）：湘江湘春路芙蓉路勞動路圍合的區域;（2）一類用地（舊城區）：三一大道東二環南二環湘江圍合的區域；（3）二類用地（其他城區）：除核心區、一類地區、三類地區的區域；（4）三類用地（風景名勝區）：岳麓山風景名勝區。分用地區域類別內的項目套型結構比例，按照節約集約利用土地要求，確定如下：規定核心區用地內，所有套型結構比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。規定一類用地內，所有項目套型結構比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制。規定二類用地內，所有項目套型結構比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的60以上控制。規定三類用地內，所有項目套型結構比例均嚴格按90以下套型的住房面積占總建筑面積的90以上控制。2、近期（2006-2007年）住房建設布局近期（20062007年）住房建設主要集中在十七個控規片區，本項目所處區域為第11片區（南郊公園周邊地區控規區域），即由南湖路芙蓉路南二環湘江中路圍合的區域。整個區域總面積為6.18平方公里，其中居住用地面積為250.20萬。近期建設商品房面積為123.55萬，90以下套型占總建設面積的比例控制在80以上。本項目按該規劃為一類用地（與國土部門對用地的分類有所區別，其為二級地段），屬南郊公園周邊地區，按規定所建項目套型結構比例90以下套型的住房面積占總建筑面積的80以上控制，如何解決這一規劃限制，是項目發展的關鍵。 市場分析結論1、宏觀：長沙市經濟發展狀況a、長沙城市經濟發展，中心地位增強，沿海資本介入。統計結果顯示，200年長沙實現地區生產總值1790.66億元，與中部龍頭武漢的差距近一步縮小，且由于長沙處連南接北的咽喉要地，經濟和戰略地位進一步提升，成為眾多海內外資本競相傾注的熱土，房地產開發前景可觀。b、城市人口增多，城市規模逐步擴大，商品房需求量大。 至2006年，長沙市區人口已達240萬人，為全國少數特大城市之一，且每年保持將近10萬人的城市人口增長速度，僅此一項，每年即達將近300萬平方米的住房需求，有效刺激了長沙房地產業的發展。c、經濟穩步發展，綜合實力增強，住房消費能力增強。2006年，長沙市gdp總量達1790.66億元，增幅比全國快4.1個百分點，在全國26個省會城市中，長沙市排位提升至第12位，增長速度提升至第8位；在全國最具影響力的25個大城市中，長沙年人均可支配收入排名第14位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關的城市，居民住房消費能力增強。2、中觀：長沙市房地產發展狀況a、房地產開發投資規模繼續增長。表明長沙樓市理性發展，政府、消費者和開發商對樓市前景看好，客觀上導致開發投資規模繼續增長。b、銷售面積穩步上升。表明長沙房地產需求旺盛，城市擴容、外來人口住房需求、人均收入提高后的改善住房需求等，客觀上刺激了房地產需求，長沙房地產需求面臨數量與質量的提升。c、商品房價格穩中有升。隨著長沙市投資環境不斷改善，外地大型房地產企業進入長沙，其開發項目規模大，開發理念先進，長沙房地產市場競爭開始體現為開發商綜合實力和樓盤品質的競爭，客觀上導致樓盤品質的不斷超越，整體提升了房價，據統計，2007年長沙房屋銷售均價達3200元/平方米大關，2006年房價漲幅更是居全國大中城市第二位。d、房地產市場良性發展，開發投資前景可觀與武漢、鄭州、南昌、西安和重慶等五個鄰近及同等城市對比，長沙人均可支配收入優勢明顯，但房價相對較低，商品房均價僅位居22位，房地產市場依然理性，發展潛力巨大，開發投資前景可觀。e、土地供應城郊量大，城區供應量小隨著城市化進程的加快，長沙城區以同心圓狀向四周擴張，對長沙房地產市場的持續繁榮有明顯促進作用，城郊結合部的房地產開發風生水起，城市年度土地供應基本集中于此，如河西市府板塊、城南省府周邊、城東瀏陽河一帶等。市中心為老城區，無大宗土地供應，開發項目主要表現為舊城改建項目，且規模小，土地供應已逐步呈饑餓狀態。3、微觀：項目所處區域房地產發展狀況a、在建項目提升周邊居住環境隨著省府南遷，城南區域近年來房地產業日漸繁榮，尤以芙蓉路為軸，金盆嶺至南郊公園一線，云集了眾多中高檔樓盤，如三萬英尺、歐園、香墅美地等，居住氛圍成熟。b、土地供應有限，后續開發項目少該區土地供應主要為舊城改造和工業、事業單位改制后的劃撥用地處理，如今，二環內工業企業90%以上完成改制，用地已處理，后階段土地供應主要為舊城改造，但數量有限，且面積不大，不利于規模開發，加上拆遷成本高、難度大，開發商不愿問津。短期內很難找到與本宗地規模相當的開發項目，今后幾年內，該地區開發項目將多為單體樓盤，以商住為主。從國家政策層面來看，宏觀調控對長沙房地產市場短期內影響不大，建設部在考察后，也認為長沙房地產市場是理性的、健康的，成交量和成交均價都呈穩步上升趨勢是其明證。但考慮到系列后續政策的出臺，特別是擬取消預售、增加交易稅費、擬征收物業稅等，會提高開發商門檻和抑制投資型需求。今后幾年內，長沙房地產市場將仍呈穩步發展態勢，價格平穩上升，但漲幅將趨緩（目前年平均漲幅約5%）。從長沙房地產發展前景來看，其政策持續性強，較為穩定，投資環境好；經濟發展，人民生活水平提高，城市化進度加快，催生了大批要求改善居住質量的客戶，市場需求旺盛；土地供應日益市場化，且計劃性加強，城區土地供應量日益減少，在近期召開的市國土資源會議上，強調要加大盤活存量土地力度，嚴格控制房地產開發新增建設用地，可以預見，今后幾年土地供應會趨緊。從項目本身來看，長-株-潭三城融合，項目所處區域房地產開發風生水起，提升了區域居住氛圍；政府加大投資力度，改善了項目周邊交通、環境條件；由于該區域土地稀缺，存量土地多表現為舊城改建項目，拆遷難度大，開發商介入熱情不高，后續開發項目有限，可避免區域同質化競爭；本項目規模適中，操作難度相對較小，加上中天廣場的成功開發，公司品牌得到市場認可，若開發該項目，有利于趁勢強化公司品牌，且此宗地位置得天獨厚，升值潛力較大。第四部分 項目swot分析s=優 勢： 區位好，為連接新南城與傳統市中心的咽喉之地 地塊規模適中，便于實現規模開發，強化公司房產品牌； 地塊地質條件較好，有利于控制開發成本； 地勢較高，對客戶而言有心理優勢，若規劃得當，一則可減少部分土方量及建造成本，二可利用地勢形成人造景觀； 完成拆遷的熟地，可控制拆遷成本和節省前期工作時間； 開發商已開發中天廣場，在長沙的知名度較高，有品牌優勢； 開發資金充足，實力雄厚； 銀行融資平臺的初步建立，品牌認同度高。w=劣 勢： 該區域為舊城區，周邊環境仍有待改善； 依據規劃要點要求，南北退讓間距比較大；o=機 會： 老城區土地供應減少，土地稀缺，將減少潛在競爭對手威脅； 省府南遷，政府對新南城市政建設投入加大，改善環境和交通； 周邊中高檔樓盤的興起，居住氛圍日益成熟； 長株潭融合和城市擴張，使項目所處區域的戰略位置日益重要，是連接新南城與傳統市中心的咽喉要地，升值潛力大。t=威 脅： 國家對房地產業的宏觀調控的持續性和不斷加強； 銀行加息和擬提高首付比例，會抑制投資型客戶的需求； 建筑面積90平方米以下的中小戶型占比大于80%（長沙住宅發展規劃）是對發展高端項目的一大威脅； 項目的規劃設計難度。小 結:1、突出既有優勢，在規劃設計上充分利用地勢條件，營造地勢落差形成的景觀，可建半地下市或架空層，減少開發成本；在宣傳時，借助中天廣場成功開發形成的品牌效應，同時應充分利用好中天廣場銷售中積累的客戶資源；2、在規劃設計中，應注意規避規劃要點和周邊環境帶來的不利因素，可通過社區立體景觀的營造、各棟之間間距控制和錯落布局，將之弱化；3、針對規劃要點，特別是容積率上限和建筑面積90平米的比例等硬性指標，應有充分的思想準備，需做大量的公關工作，能否突破限制和突破程度，將大大影響項目的盈利水平。第五部分 市場定位一、定位依據1、規劃要點2、市場調查及分析3、結合公司及項目的實際情況二、功能定位物業發展方向研判1、商業項目緊鄰芙蓉路，周邊商業、商務氛圍濃厚。項目北接侯家塘商圈和賀龍體育中心，區內超市、餐飲、娛樂休閑（新興的酒吧區）、健身等配套齊全。項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，同時周邊匯聚了五華、神農、新時空no.1、金源等高檔酒店，共同支撐商業的消費群體。地塊周邊芙蓉路一線商業小鋪面經營狀況一般，但中上等規模的餐飲、娛樂情況較好，如緊鄰項目南側的新長福新時空店（餐飲）、湘鄂情（餐飲）、陽光足浴等，經營狀況良好。項目臨街長約145米，有足夠的條件于臨街設置部分商業，定位為中上規模的餐飲、娛樂，同時該類物業對進深要求比較大，有利于增加商業比重，盡可能提升項目的價值空間。項目負一層地下室也有經營商業的條件，提升項目價值。2、商務地塊周邊商務氛圍也較為濃厚，除上述高檔酒店外，建成的寫字樓如新時空no.1和金源酒店北棟麒麟閣，在建的如佳天國際新城、都市ceo等，更加強化了周邊的商務氛圍。考慮在市中心大體量的項目中，形成內部差異化產品，設置長沙頂級商務樓，提升項目品質和附加值，也可提高容積率，降低樓面地價。頂級商務樓宇也是項目可行方向之一。3、住宅項目周邊為成熟的黃土嶺、涂家沖中心城市社區，如星電花園、都市春天、歐園、永宏佳園等，是成熟的居住社區。同時項目周邊學校林立，如國防科技大學政治學院、長沙理工大學、競男女子學院、長沙雅禮中學等，實力型企事業單位如有色金屬研究院、上市公司海利集團、愛爾眼科醫院等，其高收入群體職工將成為項目有效目標客戶群，對項目銷售形成強有力支撐。結論：項目開發以商務和高檔住宅為主，于臨街部分設置商業和寫字樓，以迎合并提升項目周邊商務、商業氛圍，提升住宅附加值，同時降低樓面地價。三、檔次定位項目周邊中檔樓盤聚集，以小高層、多層為主，雖社區成熟，但缺乏特色，高檔、經典樓盤匱乏，同質化嚴重。同時項目地塊對城市中心區來講，能形成一定規模，周邊大環境及配套也較好，具備高檔樓盤的潛質。結論：1、建議走高層、高端路線，以鶴立雞群之勢打造長沙高檔、高層辦公、住宅建筑群，盡可能降低建筑密度；2、利用地塊天然落差，營造景觀、建筑美感，營造良好的居住環境；3、強調戶型設計創新及配比的合理性，以戶型及產品特色取悅客戶。四、價格定位1、定價依據1）市中心物業市場狀況（目前市中心高檔住宅銷售價格已達45005500元/平方米）；2）市場價格預期；3）公司品牌實力；4）項目實際情況。2、測算價格確定通過市場比較，結合公司及項目實際情況，確定測算價格如下所示：物 業 類 型銷售價格（元/m2）地下部分車位10萬/個商業11500元/m2寫字樓7500元/m2住 宅6000元/m2第六部分 項目開發計劃一、總體思路1、項目開發總體思路樹中天形象、創中天房產品牌；整體規劃、開發；著重設計、適度超前；以短、平、快為主，長期物業為輔；利潤與現金流并重、強化現金流入！2、開發時間計劃于2007年中取得土地，2007年底土方開挖，2008年末實現銷售，2009年二季度住宅封頂，2010年底全部竣工。3、開發進度遵循靜若處子、動如脫兔的原則；承建商在施工過程中進度應快，體現形象與實力；在長沙房地產市場中樹立開發商及項目的良好形象。二、開發流程（一）、機會選擇和決策分析1、項目所在區域市場調查2、項目初步市場分析：項目所在市場的供求關系，競爭環境，目標市場及租售價格水平3、項目初步財務分析：經營收入與用比較分析4、綜合分析5、決策（二）、前期工作1、進一步分析開發項目用地的四至范圍與特性，規劃允許用途、技術指標突破能力及獲益能力的大小；2、土地使用權獲得；3、項目所處范圍內地塊建筑物的拆除工作；4、項目規劃方案設計公司、建設監理公司、物業管理公司招投標工作；5、方案設計與報批；6、根據施工圖預算項目工程造價，進一步對開發成本估算；7、施工場地（拆除完畢）七通一平；8、市政工程接洽：電信、網絡、電力、上下水、管道氣等；9、銀行信貸：安排短期與長期信貸；10、選擇各分項工程施工單位（土建、消防、空調、水、弱電、強電、園林）等；11、選擇整合推廣公司、制定營銷策劃方案及銷售進度計劃；12、對市場現狀作進一步分析，確定各類物業銷售價格水平；13、建筑材料、電氣設備的了解、報價等；14、制定施工方案及項目開發過程的監控策略（質量、成本、工期、利潤）。（三）、建設與預售階段建設方面：1、成本支出不突破預算。2、各分項施工單位依工序要求陸續進場施工。3、工程變更、施工爭議等協調。4、工程進度款支付。5、工程按預定進度計劃實施。6、建材、設備等品牌選用。7、工程項目管理：質量、進度、成本控制；合同，安全，信息管理；開發商，承包商，監理方等關系的協調；8、項目的竣工驗收預售方面：1、獲取預售的相關手續及證件2、現場營銷與控制3、廣告推廣與銷售促進4、依銷售進度調整已定措施三、開發時間安排序號類別時間進度1土地權證方面1.1土地權證過戶手續2007年中2方案設計2.1概念性設計以突破規劃指標2007年8月2.2確定規劃方案2007年10月3項目報批3.1建設工程規劃許可證2007年12月3.2建設工程施工許可證2008年3月3.3項目預售許可證2008年10月3.4竣工驗收2010年底4銀行信貸4.1銀行審批2007年四季度5營銷策劃方面5.1項目初步可行性研究方案2007年二季度5.2項目總體開發方案確定2007年8月5.3項目初步營銷推廣方案2008年初5.4開盤2008年10月6工程方面6.1開工2008年4月6.2竣工交付2010年底第七部分 項目總體規劃設計要點及方案比較一、規劃要點1、建筑物退讓東：退規劃道路邊線：多層6米，高層10米西：退用地紅線及規劃道路邊線：多層3米，高層6.5米南：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h北：退用地紅線：多層0.5h，高層10+0.2h2、技術指標容積率：r2（住宅）3.0，c2（商業商務）6.5綠地率：r2（住宅）40%，c2（商業商務）28%建筑密度：r2