土地出讓轉讓的政策與實務,岳曉武 國土資源部利用司,土地出讓轉讓的政策與實務 一、土地供應方式與土地產權設定 二、土地出讓的方式與程序 三、土地出讓合同的有關問題 四、土地轉讓的政策與規定 五、土地出讓轉讓的幾個實務問題,土地供應方式與土地產權設定,國有土地供應,劃撥-行政 建設用地 出讓協議招拍掛 租賃協議招拍掛 作價出資(入股)協議 國有土地供應 授權經營協議 承包經營協議或招拍掛 農用地 其他方式,無償供地與有償供地的范圍劃分,-土地管理法第54條、城市房地產管理法第23條、物權法137條； -國務院關于加強國有土地資產管理的通知； -國土資源部9號令劃撥用地目錄:按照行業、產業劃分，與主體所有制無關（不分國有、民營和外商企業）,土地產權設定方式與類型,-國有土地使用權劃撥與劃撥土地使用權 -國有土地使用權出讓和出讓土地使用權 -國有土地租賃與承租土地使用權 -國有土地使用權作價出資（入股）與作價出資（入股）土地使用權 -授權經營與授權經營土地使用權,二、土地出讓的方式與程序,（一）土地出讓方式,-協議 -招標拍賣掛牌 法律法規關于出讓方式規定的演變： -1990年55號令； -1994年城市房地產管理法； -1999年，國辦發39號文； -2001年，國發15號文件； -2002年，國土資源部11號令； -2004年，國發28號文； -2006年，國土資源部出讓規范； -2006年，國發31號文件； -2007年，物權法。影響：正在修訂11號令。,協議出讓范圍:,出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式，主要包括以下情況： （1）供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； （2）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；,續： （3）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準，可以采取協議方式，但國有土地劃撥決定書、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外； （4）出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式； （5）法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。 -對不能確定是否符合協議出讓范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。,招標拍賣掛牌出讓范圍,（1）供應工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅經營性用地； （2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的； （6）依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 -對不能確定是否符合上述規定條件的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協調決策機構集體認定。,如何確定招拍掛的具體方式？,對具有綜合目標或特定社會、公益建設條件、開發建設要求較高、僅有少數單位和個人可能有受讓意向的土地使用權出讓，可以采取招標方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。 采用招標方式出讓國有土地使用權的，應當采取公開招標方式。對土地使用者有嚴格的限制和特別要求的，可以采用邀請招標方式。,招拍掛出讓程序,（1）公布出讓計劃，確定供地方式； （2）編制、確定出讓方案； （3）地價評估，確定出讓底價； （4）編制出讓文件； （5）發布出讓公告； （6）申請和資格審查； （7）招標拍賣掛牌活動實施； （8）簽訂出讓合同，公布出讓結果； （9）核發建設用地批準書，交付土地； （10）辦理土地登記；,協議出讓的幾種情形,供地中的協議出讓 劃撥租賃土地補辦出讓中的協議出讓 劃撥土地轉讓中的協議出讓 出讓土地續期中的協議出讓 出讓土地改變用途等土地使用條件中的協議出讓,供地環節協議出讓國有土地使用權的一般程序,（1）公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式； （2）編制協議出讓方案； （3）地價評估，確定底價； （4）協議出讓方案、底價報批； （5）協商，簽訂意向書； （6）公示； （7）簽訂出讓合同，公布出讓結果； （8）核發建設用地批準書，交付土地； （9）辦理土地登記；,其他協議出讓的程序,-原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓 -劃撥土地使用權轉讓中的協議出讓 -出讓土地改變用途等土地使用條件的處理,三、土地出讓合同的的有關問題,出讓合同的性質,-行政合同？ -民事合同？ 92年合同文本； 94年合同文本； 2000年，根據合同法要求，國土部工商局出臺了新的合同示范文本； 2006年，根據國發28號文件要求，雙方又聯合發布了國有土地使用權出讓合同補充協議（試行）示范文本。,合同認識1：合同主體,-出讓方：市、縣國土資源管理部門（開發區管委會？省級國土部門？區國土部門？其他單位？） -受讓方：法人、自然人或其他組織,合同認識2：標的的約定與描述,出讓標的約定：面積、界址、空間范圍、用途、規劃條件、交地時應具備的土地條件等。 -關于面積、界址、空間范圍；（物權法要求） -關于用途和規劃條件：合同文本第四條規定了出讓宗地的用途，并規定土地用途應按城鎮地籍調查規程規定的土地二級分類填寫，屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占的面積比例。 -第五條規定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人時應達到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬于待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況。基礎設施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎設施內容，如“通路、通電、通水”等。,合同認識3：土地交付時間與土地使用期限,第五條規定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期 ； 土地使用權出讓的年限到底從何時起算，是一個重要的問題。1994年出讓合同示范文規定土地出讓年限“自領取該宗地的中華人民共和國國有土地使用證之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權的日期這兩個概念。實際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實際占有、使用該土地，但受讓方自交清土地出讓金、辦理土地登記、領取國有土地使用證之日起方取得法定土地使用權。針對1994年出讓合同示范文本的規定容易產生受讓方故意不領取或若干年后再領取土地使用證，無形中延長了實際土地使用年期的問題，2000年出讓合同示范文本中明確規定：土地使用年期自出讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。,合同認識4：土地出讓金交納的約定,94年出讓合同示范文本出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內付清”的規定與城市房地產管理法有關規定不一致，在土地出讓的實踐中也較難落實；以現金或現金支票支付定金的規定與國家現金管理的有關規定不符；外幣支付的規定與現行外匯管理規定不一致。因此，2000年出讓合同示范文本中對此進行了重要調整，規定土地出讓金的支付方式和期限由當事人雙方約定，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，明確應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。 關于出讓金標準:低于最低價的,該條款無效。 同時，2000年出讓合同示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費、土地增值稅和國家有關土地的費（稅）的條款。這是因為，土地稅的征收主體是稅務機關，而甲方是土地行政管理機關；同時，納稅是國家法律規定的強制性法律義務，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務；另外，土地使用費和土地使用權出讓金實質上屬于同一概念，不應并存。,合同認識5:用途改變與規劃調整,在出讓期限內，受讓人必須按照本合同規定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關批準手續，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理土地變更登記。 擅自改變合同約定土地用途的,出讓方有權解除合同. 為防止政府通過規劃調整影響或收回土地,合同約定：政府保留對本合同項下宗地的城市規劃調整權，原土地利用規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行。,合同認識6：提前收回土地使用權的約定,出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。 物權法148條：因公共利益需要提前收回土地的，依法對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。 -容易產生歧義，需要釋法。,合同認識7：使用年期屆滿的處理,94年合同示范文本根據國務院55號令的有關規定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，該規定未考慮收回土地使用權時受讓方的房屋所有權。而城市房地產管理法取消了“地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”的規定，因此，2000年出讓合同示范文本對土地使用期限屆滿申請續期的程序、要求進行了規定，并區分受讓方申請續期和不申請續期兩種情況，對土地使用權和地上建筑物及其附著物的處理進行了明確。規定：“ 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十五條規定未獲批準的，受讓人應當交回國有土地使用證，出讓人代表國家收回土地使用權,并依照規定辦理土地使用權注銷登記?！保弧巴恋爻鲎屍谙迣脻M，受讓人未申請續期的，本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整。”；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批準續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償。”,合同認識7年期屆滿的處理（續）：,物權法149條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。-是否有償？不是按最長年期出讓如何處理？ 非住宅建設用地使用權期間屆滿的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 -區分住宅與非住宅分別約定,合同認識8：改變土地使用條件的約定,關于改變土地使用條件的約定。為規范嚴格合同履行，維護城市規劃的權威性和嚴肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規避招標拍賣掛牌出讓，出讓合同補充協議第十五條規定了在出讓期限內,受讓人要求改變出讓合同規定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權后，依法重新出讓，二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準手續后，由受讓人按照批準變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場價格差額補交土地使用權出讓金。,合同認識9：投資強度（工業）、竣工時間等的約定,出讓合同補充協議示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標要求的，屬于違約。這些條款的設定主要是為了提高建設項目用地的投資強度，降低項目對土地資源的消耗量，促進節約集約用地，提高土地利用效率。 第四條規定：屬于工業建設項目的，受讓宗地中用于企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的 %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。 建設項目開竣工時間的約定。2000年出讓合同示范文本中約定了建設項目的動工開發時間，但沒有約定竣工時間。為了保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，2006出讓合同補充協議第一條對建設項目的竣工時間進行了約定，明確“受讓人除按照出讓合同約定日期動工建設外，還要明確同意在 年 月 日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。”并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地，保證政府供應的土地得到及時有效的開發利用。,合同認識9：戶型面積、房價等限制（兩限房）續,房地產市場調控的要求 對“兩限房”用地出讓，出讓前規劃、房管、計劃等部門應當明確房價限制、套型面積限制及其他規劃建設條件，國土部門應當將上述條件連同其他土地使用條件一并土地出讓條件納入土地出讓文件，出讓成交后，相關內容在合同中明確約定。使用者違背上述條件的，規劃、房管、計劃等部門應當依法進行處罰，國土部門可依照合同約定追究違約責任。,合同認識10：閑置土地,關于閑置土地的規定。2006年出讓合同補充協議示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時開發利用土地，防止閑置浪費土地。城市房地產法、國土資源部閑置土地處置辦法等法律法規規定對閑置土地處置已進行了規定。出讓合同補充協議第五、六條又作了進一步約定：受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。這一約定約束了項目停工形成實際閑置問題。 實際上，閑置土地的認定和處罰不需要經合同約定，屬于行政處罰,四、土地轉讓的政策與規定,（一）轉讓的類型： （二）出讓土地轉讓的條件 （三）股權轉讓與土地使用權轉讓的辨析,轉讓的類型：,1、出讓（承租、作價出資或入股）土地使用權轉讓； 2、承租土地使用權轉讓； 3、作價出資或入股土地使用權轉讓； 4、劃撥土地使用權轉讓（實際上是出讓、轉讓同時進行，有特別規定，不是一般意義的轉讓，如何處理？）,出讓土地使用權轉讓應具備什么條件？如何理解？,法律法規規定 兩個條件 誰的義務? -轉讓人的義務? -土地部門的義務?審批?備案?,股權轉讓與土地使用權轉讓的辨析,構成要件不同 受不同的法律所調整 轉讓條件不同 登記部門不同 發生稅費不同 股權轉讓與土地使用權轉讓辨析.doc 企業改制中土地資產處置的范圍?涉及股權出資的情況?,土地出讓轉讓的幾個實務問題,關于劃撥土地使用權及其權益價格 1.劃撥土地使用權 2.劃撥范圍與 3.劃撥土地使用權權益與價格：誰的權益？如何衡量？,2、綜合用地如何界定？出讓年限如何確定？,綜合用地的含義 關于出讓年期的規定 綜合用地出讓年期的合理約定 -綜合用地的，應明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對于各用途不動產之間可以分割，最終使用者為不同單位、個人的，應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。,3、招標拍賣掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？毛地出讓應注意什么?,二者區別 毛地出讓特殊:妥善處理好土地使用權收回、拆遷補償和國有土地使用權出讓的關系 請示批準公告告知出讓補償安置受讓人取得出讓土地使用權 - 辦理收回土地使用權后出讓的批準告知手續: -出讓 -受讓人拆遷補償安置 -辦理土地登記,4、聯合申請應如何處理？,聯合申請應提交下列文件 聯合申請各方共同簽署的申請書； 聯合申請各方的有效身份證明文件； 聯合競買、競投協議，協議要規定聯合各方的權利、義務，包括聯合各方的出資比例，并明確簽訂國有土地使用權出讓合同時的受讓人； 申請人委托他人辦理的，應提交授權委托書及委托代理人的有效身份證明文件； 保證金交納憑證； 招標拍賣掛牌文件規定需要提交的其他文件。,5、申請人競得土地后擬成立新公司進行開發建設應如何辦理？,規定目的 申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂國有土地使用權出讓合同，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續后，再與新公司簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議；也可按約定直接與新公司簽訂國有土地使用權出讓合同。 具體采用什么方式，應當雙方事先明確約定，也可由出讓方在出讓文件中明確,6、招標拍賣掛牌出讓成交的時點如何認定？,拍賣方式的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交；招標方式的，發出中標通知書標志成交；掛牌方式的，掛牌主持人宣布成交或轉入現場競價的落槌表示成交。 成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。 確定競得人或中標人后，雙方當場簽訂成交確認書。不按規定簽訂成交確認書的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂成交確認書也不能對抗拍賣成交結果的法律效力。 成交確認書對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結果的，或者競得人不按約定簽訂國有土地使用權出讓合同、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。,7、競買保證金的性質？,申請階段：門檻、條件，不是定金； 成交后確認書前：競得人的保證金轉作競得地塊的定金，其他人的退還； 簽訂確認書：竟得人的保證金轉變成成交確認書的定金，具有定金性質； 簽訂合同：合同定金，可充作出讓金。,8、原劃撥、承租土地使用權人能否申請辦理協議出讓？應當如何辦理？ 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理出讓手續的，分別按下列情形處理： （1）不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規劃的，報經市、縣人民政府批準后，可以采取協議出讓手續； （2）經規劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。,續一： 原劃撥、承租土地使用權擬申請辦理出讓手續的，應由原土地使用權人持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出申請： 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。 地價評估 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權價格應當按照新的土地使用條件評估。,續二： 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定協議出讓金額，并擬訂協議出讓方案。 申請人應繳納土地使用權出讓金額分別按下列公式核定： （1）不改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格 （2）改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格,9、 劃撥土地使用權轉讓能否辦理協議出讓？ 劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但國有土地劃撥決定書、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。 原土地使用權人應當持下列有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請： 市、縣國土資源管理部門受理申請后，應當依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規劃管理部門意見。經審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，市、縣國土資源管理部門應當組織地價評估，確定應繳納的土地出讓金額，擬訂協議出讓方案。,續一： 市、縣國土資源管理部門應當組織對申請轉讓地塊的出讓土地使用權市場價格和劃撥土地使用權權益價格進行評估，估價基準期日為擬出讓時點。 市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓協調決策機構應當根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續時應繳納土地使用權出讓金額，并擬訂協議出讓方案。 應繳納土地使用權出讓金額應當按下式核定： （1）轉讓后不改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格 （2）轉讓后改變用途等土地使用條件的 應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格,續二： 市、縣國土資源管理部門應當按照規定，將協議出讓方案報市、縣人民政府審批。協議出讓方案批準后，市、縣國土資源管理部門應向申請人發出劃撥土地使用權準予轉讓通知書。 劃撥土地使用權準予轉讓通知書應當包括準予轉讓的標的、原土地使用權人、轉讓確定受讓人的要求、受讓人的權利、義務、應繳納的土地出讓金等。 取得劃撥土地使用權準予轉讓通知書的申請人，應當將擬轉讓的土地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。,續三：,通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉讓人應當與受讓人簽訂轉讓合同，約定雙方的權利和義務，明確劃撥土地使用權轉讓價款。 受讓人應在達成交易后10日內，持轉讓合同、原國有土地使用證、劃撥土地使用權準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理土地出讓手續。 市、縣國土資源管理部門應當按照批準的協議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權人的國有土地劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同。,續四: 劃撥土地使用權準予轉讓通知書 (申請人名稱): 根據你方申請，報經市(縣)人民政府批準，準予你方目前所使用的位于的國有劃撥土地使用權轉讓。該宗地面積為，用途為，宗地號為。請持本通知書，按規定將該宗地使用權在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款，并簽訂轉讓合同。 你方與受讓人達成交易后10日內，雙方應持轉讓合同、原國有土地使用證、劃撥土地使用權準予轉讓通知書、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向我局申請辦理土地出讓手續，并由受讓人與我局簽訂國有土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金，土地出讓金不得低于每平方米（大寫）元（￥）。 本通知書有效期為（最長不得超過6個月）。 國土資源局（蓋章） 年 月 日,10、出讓土地能否提前續期？應如何辦理？,法律規定 一般結論，特殊情形 如何續期？ 出讓金如何補繳？,續：,出讓土地使用權續期原則上應在原出讓合同約定的使用年限屆滿時辦理，并至少提前一年提出申請。但對于一些年期過短影響土地開發利用，使用者申請提前續期的，報經市、縣人民政府批準后，可提前辦理續期手續，簽訂國有土地使用