,航天基地城改項(xiàng)目調(diào)研分析報(bào)告,一、航天基地朱坡村城改項(xiàng)目分析,1. 項(xiàng)目概況,1.1 地塊位置 1.2周?chē)渌?xiàng)目情況 1.3地塊現(xiàn)狀 1.4周邊土地交易情況參考,1.1 項(xiàng)目概況地塊位置,行政區(qū)位上劃分屬于長(zhǎng)安區(qū)航天城，位于東長(zhǎng)安街以南，緊鄰航騰路，距離地鐵四號(hào)線航天大道站僅5001000米，交通便利。緊鄰航天城交大附中附小，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯。,東長(zhǎng)安街 雙向八車(chē)道,神州三路雙向四車(chē)道,神州四路雙向四車(chē)道,地鐵四號(hào)線，2018年底通車(chē),韋曲收費(fèi)站,西康高速,中湖公園占地318畝,攬?jiān)麻w,航天總醫(yī)院,航天城交大附中附小,本案,本案,本案,航騰路,1.2項(xiàng)目概況周?chē)渌?xiàng)目情況,本 案,本 案,本 案,中國(guó)通號(hào) 凈169.2畝,羽順 凈40畝,朱坡村民宅 凈148.1畝,朱坡村民宅 凈143.8畝,融創(chuàng)攬?jiān)赂?一期凈79.6畝,航天城交大附中附小,廣電住宅124.2畝,廣電住宅84.8畝,省廣電 凈258.1畝,山水美樹(shù)凈91.13畝,融創(chuàng)攬?jiān)赂?四期凈78.9畝,融創(chuàng)攬?jiān)赂?三期凈92.9畝,融創(chuàng)攬?jiān)赂?二期凈45畝,地電住宅162.3畝,龍湖花千樹(shù),大華地產(chǎn) 凈296.1畝,航天五院西安分院,航天五院西安分院,航天五院西安分院,普天凈173.5畝,黑光無(wú)人機(jī),計(jì)量院,山水香堤 凈104畝,山水香堤 凈92.8畝,佰鄰街,陜航產(chǎn)業(yè)園及陜航總部項(xiàng)目,授時(shí)中心,四府井村,1.3 項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至情況,航飛路,航新路,航騰路,望月路,神州大道,神州大道,小區(qū)內(nèi)部道路,本案,本案,本案,本案,1.4 項(xiàng)目概況地塊現(xiàn)狀,朱坡村委會(huì)處于地塊內(nèi)，尚未拆遷,地塊A占地111.1畝，內(nèi)有朱坡村村委會(huì)暫未拆遷。地塊B占地1117.7畝，已征拆完畢。地塊C占地105.2畝，已征拆完畢。,地塊已拆遷完畢,地塊已拆遷完畢,地塊已拆遷完畢,1.5 項(xiàng)目概況周邊土地交易情況參考,陜建集團(tuán),西安龍湖,省廣電辦公,省廣電住宅,省廣電住宅,西安凱誠(chéng),西安凱誠(chéng),本案,本案,本案,1、本項(xiàng)目緊鄰西安凱誠(chéng)及省廣電項(xiàng)目，參考臨近項(xiàng)目，土地價(jià)格約為320萬(wàn)/畝 2、航天基地近期不斷有項(xiàng)目入駐，土地供應(yīng)緊張。,西安凱誠(chéng),01,02,04,03,2、外部配套分析,高校學(xué)生,高校教師,大學(xué)城,教育工作者,文化學(xué)者,藝術(shù)家,追求新鮮事物人群,青年潮人,藝術(shù)愛(ài)好者,文藝青年,曲江二期,曲江,航天基地,科研人員,企事業(yè)單位員工,社會(huì)上層人士,企業(yè)主,區(qū)域固定居民及流動(dòng)人口特征,你是誰(shuí)并不重要,重要的是，你和誰(shuí)在一起,圈子決定命運(yùn),1、地鐵4號(hào)線,北客站航天新城,2013年年底開(kāi)工，預(yù)計(jì)2018年通車(chē)運(yùn)營(yíng),線路先后通過(guò)了雁塔區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)以及未央?yún)^(qū)等4個(gè)行政區(qū)，連通航天產(chǎn)業(yè)基地、曲江新區(qū)及經(jīng)開(kāi)區(qū)等3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū),2、公交線路,時(shí)間成本不僅是指時(shí)間本身的流失，也是指在等待時(shí)間內(nèi)造成的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的丟失,2號(hào)線,4號(hào)線,航天大道站距本項(xiàng)目1站路程,航天城站距本項(xiàng)目5站路程,神州大道站距本項(xiàng)目1站路程,大雁塔商圈,明德門(mén)商圈,西影路 商圈,曲江二期商圈,項(xiàng)目周邊商圈規(guī)劃分布圖,繽紛商圈觸手可及，讓便捷成為一種習(xí)慣,航創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng),航天城壹街區(qū),航天新區(qū)商圈,大自然的每一個(gè)領(lǐng)域都是美妙絕倫的 亞里士多德,城市地圖10大公園環(huán)繞,A.西安植物園,B.杜陵遺址生態(tài)公園,C.唐城墻遺址公園,D.曲江池遺址公園,F.太空植物博覽園,J.清涼山森林公園,H.星河中央公園,G.秦二世陵遺址公園,公園,航天城生態(tài)遺址公園,E. 項(xiàng)目西市政公園,占地面積233畝，總投資3.3億元，包含7個(gè)假山4個(gè)湖， 湖面面積4萬(wàn)，湖水由秦嶺大裕河引入。,夜景效果圖,全景效果圖,星河中央公園,航天星河運(yùn)動(dòng)公園,航天城文化生態(tài)園 攬?jiān)麻w,效果圖,效果圖,B.五二一醫(yī)院,C.長(zhǎng)安區(qū)醫(yī)院,D.秦通醫(yī)院,E.長(zhǎng)安區(qū)中醫(yī)院,F.長(zhǎng)安區(qū)婦幼保健院,J.長(zhǎng)安大千醫(yī)院,G.航天總醫(yī)院,8大醫(yī)療機(jī)構(gòu)近在咫尺，第一時(shí)間為健康護(hù)航,城市地圖周邊區(qū)域醫(yī)院分布,航天城西安人民醫(yī)院,航天城 西安人民醫(yī)院,三級(jí)甲等醫(yī)院，總投資8.98億元，占地174.6畝，一期建面10.23萬(wàn)。床位1000張，共設(shè)急診、內(nèi)科、外科等24個(gè)科室，可容納2500人門(mén)診就醫(yī)，1000人住院治療。,醫(yī)療,航拓路,航開(kāi)路,航天東路,西柞高速,家門(mén)口-15年-一站式-多種-擇校方案,航騰路,航天南路,神舟四路,航新路,一期建設(shè)內(nèi)容包含行政教學(xué)樓、圖文信息中心、藝術(shù)與國(guó)際交流中心、綜合實(shí)驗(yàn)樓、學(xué)生宿舍樓、食堂及400米跑道標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)等。,西安航天城交大附中、附小,總體規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì),“現(xiàn)代中式書(shū)院”風(fēng)格為立意，將“軸線”、“廣場(chǎng)”、“院落”、“景觀”等設(shè)計(jì)要點(diǎn)引入學(xué)校，并利用基地高差創(chuàng)造出極具趣味的室外及室內(nèi)空間，是一所特色鮮明、有利于孩子們成長(zhǎng)的新型生態(tài)校園。,航天交大附中,航天交大附小,138個(gè)班,共7000人,小學(xué)：48個(gè)班，45人/班,初中：42個(gè)班，50人/班,高中：30個(gè)班，50人/班,國(guó)際部：18個(gè)班，25人/班,教育,效果圖,3. 市場(chǎng)分析及定位,3.1 區(qū)域價(jià)值總述 3.2 項(xiàng)目整體定位 3.3 住宅競(jìng)爭(zhēng)格局分析,3.4 附近樓盤(pán)案例分析 3.5 集中商業(yè)部分的市場(chǎng)分析及定位 3.6 本案SWOT分析,3.1 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 區(qū)域價(jià)值總述,區(qū)域位于城市近郊，地理位置優(yōu)越,本項(xiàng)目位于城市近郊，大城南板塊，航天產(chǎn)業(yè)基地范圍內(nèi)，距西安中心區(qū)17公里，距離長(zhǎng)安區(qū)大學(xué)城6 .5公里，交通便捷； 項(xiàng)目周邊人文景觀和自然景觀并存；距本項(xiàng)目七公里處為曲江南湖、寒窯遺址公園、大唐芙蓉園和大雁塔廣場(chǎng)。 北接航騰路，距離北側(cè)繞城高速4.5公里，距離東邊韋曲立交2.9公里，基地東北側(cè)將會(huì)有地鐵4號(hào)線的接口，周邊交通極為便利； 本區(qū)域?qū)儆谛麻_(kāi)發(fā)區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)可度較低，生活配套尚不完善； 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于提升階段 區(qū)域內(nèi)已有融創(chuàng)、大華、龍湖進(jìn)駐，并已開(kāi)始銷售,3.2 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位,請(qǐng)插入競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域/項(xiàng)目分布圖,3.3 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 住宅競(jìng)爭(zhēng)格局分析,1、航天城位于大城南板塊，主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)椋?a、 城南板塊：住宅供應(yīng)量持續(xù)減小，分流高層客戶 優(yōu)：區(qū)域成熟，配套齊全，認(rèn)知度高，產(chǎn)品力較高 劣：發(fā)展趨于飽和，土地成本高，供應(yīng)量小，售價(jià)較高 標(biāo)桿項(xiàng)目：楓林意樹(shù)、融僑城 b、曲江板塊：住宅供應(yīng)量較大，分流高層、洋房、聯(lián)排 客戶 優(yōu)：生態(tài)資源豐富，配套較成熟，認(rèn)知度高，產(chǎn)品力高 劣：土地成本高，售價(jià)為西安市標(biāo)桿，教育資源緊張 標(biāo)桿項(xiàng)目：萬(wàn)科金域曲江、中海國(guó)際社區(qū) 2、區(qū)內(nèi)主要競(jìng)品為龍湖花千樹(shù)和融創(chuàng)攬?jiān)赂陨砼涮紫鄬?duì)成熟，土地成本低，售價(jià)較低。但產(chǎn)品力低，且進(jìn)入尾期銷售，供應(yīng)量不大。 3、本案為區(qū)內(nèi)全業(yè)態(tài)低密大盤(pán)，周邊及自身配套齊全，產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)明顯。主要風(fēng)險(xiǎn)存在于區(qū)內(nèi)大量單位 建房及曲江、高新板塊的競(jìng)爭(zhēng)。,區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大，區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)明顯,富力城,中海峰墅,觀山悅,華僑城108坊,大華公園世家,龍湖花千樹(shù),融創(chuàng)攬?jiān)赂?（在建）,融創(chuàng)攬?jiān)赂验_(kāi)工建設(shè)，以小高層及合院為主，樓盤(pán)暫未開(kāi)盤(pán)，緊鄰本項(xiàng)目。,合院效果圖,總體平面圖,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,總體效果圖,總體效果圖,合院效果圖,融創(chuàng)攬?jiān)赂显簯粜?融創(chuàng)攬?jiān)赂显杭案邔討粜?龍湖花千樹(shù)精致寬戶，百變戶型，讓愛(ài)情隨心所欲。,花千樹(shù)外觀,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,花千樹(shù)效果圖,花千樹(shù)高層及小洋樓戶型,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,富力城區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿樓盤(pán)，航天城、曲江及城南地緣性客戶為主,立面及布局圖,總平面圖,立面效果圖,客戶來(lái)源,城南、曲江價(jià)格積壓型首置、首改客群 長(zhǎng)安航天基地研究所職工 首置、首改客戶比例7:3,熱銷戶型情況,88二房,121-123三房,88二房,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,大華公園世家曲江二期標(biāo)桿中密超級(jí)大盤(pán)，以低價(jià)剛需跑量產(chǎn)品平衡現(xiàn)金流,分期推案情況,客戶來(lái)源,90二房,主推戶型情況,城市中等收入自住型購(gòu)房群體占到8090%以上，其他為本地或外地投資客群,116三房,三期總平圖,總平面圖,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,曲江觀山悅曲江一期邊緣地標(biāo)桿精品項(xiàng)目,推案去化情況,客戶來(lái)源,175三房,主推戶型情況,陜北資源暴富客群為主，一、二期團(tuán)購(gòu)為政府公務(wù)員,235躍層地下一層,235躍層一層,外立效果圖,總平面圖,3.4 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 附近樓盤(pán)案例分析,（單位：平米，可出租面積）,航天項(xiàng)目周邊商業(yè)體及商業(yè)街區(qū)包含：大唐不夜城、曲江銀泰城。,3.5 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 集中商業(yè)市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)分析,3.5 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 集中商業(yè)市場(chǎng)格局及競(jìng)爭(zhēng)分析,優(yōu)勢(shì)S,機(jī)會(huì)O,劣勢(shì)W,威脅T,項(xiàng)目處于航天大道板塊，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?本案距離地鐵口及高速路口距離較近，區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯，出行便利； 地塊屬于區(qū)域的品質(zhì)地塊之一，開(kāi)發(fā)潛力大； 區(qū)域資源豐富，延伸區(qū)域開(kāi)發(fā)為本地塊發(fā)展提供良好外在空間； 地塊方正利于規(guī)劃。,曲江新區(qū)二次發(fā)展，航天科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)，板塊發(fā)展百?gòu)U待興，價(jià)值不斷被挖掘，潛力逐漸顯現(xiàn)。 區(qū)域規(guī)劃利好，中高端開(kāi)發(fā)項(xiàng)目聚集（融創(chuàng)、龍湖、富力城等），為本案發(fā)展提供市場(chǎng)機(jī)遇；,市場(chǎng)環(huán)境不樂(lè)觀，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分奪本項(xiàng)目客戶， 回遷安置居民素質(zhì)較差，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)具有一定的影響； 曲江延伸區(qū)域開(kāi)發(fā)成為一種趨勢(shì)，板塊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡化。,距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域相對(duì)獨(dú)立； 沒(méi)有直接與曲江大道相鄰，缺乏天然展示面和基地廣告效應(yīng)； 邊緣性新發(fā)展區(qū)，現(xiàn)狀環(huán)境品質(zhì)不佳，生活配套有待完善 ； 屬城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)存在一定抗性。,3.6 市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位 本案SWOT分析：,二、航天基地大長(zhǎng)勝坊村城改項(xiàng)目分析,1. 項(xiàng)目概況,1.1 地塊位置 1.2 地塊現(xiàn)狀 1.3 村莊地塊及征地情況 1.4 項(xiàng)目規(guī)劃情況,1.1 項(xiàng)目概況地塊位置,行政區(qū)位劃分屬于長(zhǎng)安區(qū)（根據(jù)西安最新規(guī)劃修改，已納入航天基地管轄），位于東長(zhǎng)安街以南，西康高速兩側(cè)，樊川路以北少陵塬之上。,1.1 項(xiàng)目概況地塊位置,項(xiàng)目距秦嶺白蛇峪口直線距離為11.5公里，驅(qū)車(chē)行駛約20公里，需要25分鐘，途徑長(zhǎng)安大道、省道S107。地處少陵塬上，自然風(fēng)光較好，項(xiàng)目所在地能清楚看見(jiàn)遠(yuǎn)處秦嶺。,項(xiàng)目位置遠(yuǎn)眺南山,1.2 項(xiàng)目概況地塊現(xiàn)狀,四個(gè)村莊所標(biāo)示范圍內(nèi)地塊土地均未征收，地面均種植農(nóng)作物，地塊內(nèi)房屋均未拆遷，開(kāi)發(fā)成本較高。,東楊萬(wàn)村,小長(zhǎng)勝坊村,栲栳村,大長(zhǎng)勝坊村,1.3 項(xiàng)目概況村莊地塊及征地情況,1.4 項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃情況,根據(jù)西安市規(guī)劃，栲栳村地塊范圍內(nèi)用地性質(zhì)為綠環(huán)用地，小長(zhǎng)勝坊村、大長(zhǎng)勝坊村、東楊萬(wàn)村暫未列入城市規(guī)劃，不屬于城市建設(shè)用地。,2. 項(xiàng)目發(fā)展預(yù)測(cè),2.1 航天基地未來(lái)住宅