2012版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:8000180872011年西安商品房市場分析報告西安房地產信息網數據研究中心目 錄一、宏觀運行背景 1.1經濟環境 1.2政策環境二、商品房市場 2.1商品房供應市場2.2商品房銷售市場2.3 商品房市場特征三、分物業市場 3.1 普通住宅市場3.1.1 普通住宅銷量走勢3.1.2 普通住宅購房年齡段占比3.1.3 普通住宅分面積區間情況3.1.4 普通住宅分面積區間情況3.1.5 普通住宅分價格區間情況3.1.6 普通住宅購房人群來源情況3.2 商服用房市場3.2.1 商業物業銷量走勢3.2.2 商業物業各月成交均價走勢3.3 寫字樓市場3.3.1 住宅調控 寫字樓迎機遇3.3.2 成交均價呈震蕩上揚態勢3.4 別墅市場3.4.1 市場供應3.4.2 市場銷售四、分城區商品房市場4.1 城南區商品房市場總體運行情況4.1.1 城南區普通住宅市場運行情況4.1.2 城南區普通住宅市場特征4.1.3 城南區商辦物業情況4.1.4 區域熱點分析4.2 城北區商品房市場總體運行情況4.2.1 城北區普通住宅市場運行情況4.2.2 城北區普通住宅市場特征4.2.3 城北區商辦物業情況4.2.4 區域熱點分析4.3 城西區商品房市場總體運行情況4.3.1 城西區普通住宅市場運行情況4.3.2 城西區普通住宅市場特征4.3.3 城西區商辦物業情況4.3.4 區域熱點分析4.4 城內區商品房市場總體運行情況4.4.1 城內區普通住宅市場運行情況4.4.2 城內區普通住宅市場特征4.4.3 城內區商辦物業情況4.5 高新區商品房市場總體運行情況4.5.1 高新區普通住宅市場運行情況4.5.2 高新區普通住宅市場特征4.5.3 高新區商辦物業情況4.5.4 區域熱點分析4.6 城東區商品房市場總體運行情況4.6.1 城東區普通住宅市場運行情況4.6.2 城東區普通住宅市場特征4.6.3 城東區商辦物業情況4.6.4 區域熱點分析2011年對于中國的房地產市場而言，絕對是不同尋常的一年，各種調控政策出臺，樓市現象交相出現，從年初的“新國八條”到“限價令”、“國五條”，再到二三線城市限購政策等，房地產市場一路跌宕起伏，樓市多方博弈日見微妙。在調控政策下，2011年的樓市跌宕起伏，不僅是房價和銷售起落，受融資渠道、土地價格等影響，也引發了房地產開發企業的變革。不少開發企業或兼并、重組，或轉型、下鄉，更有部分房企破產倒閉，一番樓市洗牌戰愈演愈烈。從國內一、二線城市直至西安，樓市量價齊跌普遍上演，年末時節調控效果正逐步放大顯現。一、宏觀運行背景1.1經濟環境2011年以來，西安市經濟平穩較快增長，運行狀況總體良好，生產運行節奏平穩，內需依然保持旺盛，經濟運行質量和效益有所提高。l 固定資產投資平穩較快增長1-10月份，全社會固定資產投資2561.67億元，同比增長30.2%，較上半年提高0.5個百分點，其中，城鎮固定資產投資1688.94億元，增長42.4%。分產業看，1-10月份，城鎮固定資產投資中，第一產業投資62.64億元，同比增長15.7%；第二產業投資362.99億元，增長38.1%；第三產業投資2136.04億元，增長29.4%。從房地產市場看，1-10月份，房地產投資818.67億元，同比增長17.4%。投資保持較快增長，很大程度上得益于保障性住房投資加快的拉動，前三季度保障性安居工程新開工12.18萬套，完成投資133.47億元。指標總額同比增長全社會固定資產投資2561.6730.2%其中： 城鎮固定資產投資1688.9442.4%其中：第一產業62.6415.7%第二產業362.9938.1%第三產業2136.0429.4%房地產投資818.6717.4%其中：前三季度保障性投資133.47l 消費市場需求持續增強1-10月份，全市實現社會限額以上消費品零售總額1174.43億元，同比增長30.4%。從銷售地域看，1-10月份，城鎮市場實現社會消費品零售額1161.48億元，增長30.1%；鄉村市場實現社會消費品零售額12.95億元，增長52.3%。 2012版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:800018087從行業看，1-10月份，批發業實現零售額196.00億元，增長53.1%；零售業實現零售額898.90億元，同比增長26.8%；住宿業實現零售額19.86億元，增長26.5%；餐飲業實現零售額59.67億元，增長23.1%。從銷售形態來看，1-10月份，餐飲收入為73.50億元，增長24.3%；商品零售為1100.93億元，增長30.8%。指標總額（億元）同比增長限額以上消費品零售總額1174.4330.4%從銷售地域分城鎮消費品零售額1161.4830.1%鄉村消費品零售額12.9552.3%從行業分批發業實現零售額196.0053.1%零售業實現零售額898.9026.8%住宿業實現零售額19.8626.5%餐飲業實現零售額59.6723.1%從銷售形態分餐飲收入73.524.3%商品零售1100.9330.8%l 財政收支增長較快1-9月份全市財政總收入489.23億元，同比增長28.5%。地方財政一般預算收入236.47億元，增長34.0%，比1-10月份提高2.3個百分點。工商稅收174.60億元，同比增長29.7%，比1-10月份提高2.0個百分點。非稅收入增速較快，各月累計增速高于稅收收入20個百分點以上，前三季度非稅收入41.14億元，增長50.4%1-9月份，全市地方財政一般預算支出324.16億元，同比增長57.6%。其中，民生支出239.79億元，增長58.7%，占到一般預算支出的74%，占比較上年同期提高0.6個百分點。指標總額（億元）同比增長全市財政總收入489.2328.5%地方財政一般預算收入236.4734.0%工商稅收174.6029.7%非稅收入41.1450.4%全市地方財政一般預算支出324.1657.6%民生支出239.7958.7%1.2政策環境2011年樓市政策盤點：政策發布時間發布方政策細則摘要2011年1月17日銀監會2011年1月17日：銀監會召開2011年工作會議，會議指出，對房地產領域風險，要繼續實施差別化房貸政策。繼續認真清理規范銀信合作業務，要加強“防火墻”建設和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監管套利。規范開展信貸資產轉讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉讓原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產轉讓真正服務于銀行信貸風險管理的真實需要。2011年1月19日國務院國務院常務會議審議并原則通過的國有土地上房屋征收與補償條例（草案）規定，取消行政強制拆遷，被征收人超過規定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。2011年1月25日住建部住房城鄉建設部等部門聯合出臺的房地產經紀管理辦法落實國務院關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。2011年1月26日國務院國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(下稱“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。2011年1月27日財政部財政部公布了關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。2011年1月28日財政部（財政部）上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。2011年2月9日住建部住房和城鄉建設部發布關于調整住房公積金存款利率的通知，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調020個百分點，調至4.50%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調025個百分點，調至4.00%。2011年2月21日住建部2月21日開始，住建部將陸續與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂保障性住房目標責任書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。目前，住建部已經向地方政府下達“死命令”，所有分配完成的目標任務，必須在2011年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。2011年2月25日西安市政府2月25日下午，西安市長陳寶根主持召開市政府常務會議，傳達全國保障性安居工程工作會議精神，討論并原則通過了關于進一步加強房地產市場調控工作的通知，俗稱“限購令”。其中明確規定本市居民限購2套房，禁購3套以上住房，2套房貸首付最低60%。自通知發布之日起施行。2011年4月19日國土部國土部資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春4月19日在國新辦舉行的新聞發布會上表示，國土部要適當擴大增加普通商品住宅用地的供應量，加大對閑置房地產用地的清理力度，防止圈地、囤地發生，同時要繼續完善招拍掛制度。改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。2011年4月25日西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，為貫徹落實國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知(國辦發20111號)精神，實現西安市2011年新建住房價格控制目標，該局日前出臺了相應文件，其中明確，各房地產開發企業要科學核算成本，合理確定銷售價格。商品房項目申請預售許可時，應在銷售網絡系統中填報每套預售房屋銷售價格，嚴格執行“一房一價”，“一價清”相關規定，銷售系統中的均價要和申報均價一致，實際成交價格不得高于申報房屋標價。已辦理商品房預售許可的項目，開發企業應按前款規定于4月30日前在銷售網絡系統中補填每套房屋銷售價格。 2012版-房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載QQ:8000180872011年5月1日發改委根據國家發改委于2011年3月16日發布商品房銷售明碼標價規定，從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規定未執行“一房一價”的房地產開發企業，將處以每套房5000元罰款。構成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。2011年5月5日西安市物價局5日西安市物價局召開的“西安市商品房銷售明碼標價工作會議”明確要求，即日起西安市商品房銷售實行明碼標價新規定。2011年5月10日住建部住建部下發了關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知，要求各地在下發文件后的20個工作日內公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規定，6月9日則是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。2011年5月15日陜西省物價局15日，陜西省商品房銷售明碼標價規定實施細則正式出臺并開始實施，凡在陜西省境內從事房地產開發、銷售的企業和房地產中介服務機構銷售新建商品房、存量房要按該細則實行明碼標價。同時，中介機構銷售二手房的明碼標價也要參照執行。2011年5月19日住建部住建部與各省、自治區、直轄市簽訂保障性住房目標責任書，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。2011年6月1日西安市住建委、市發改委商業、辦公類的商品房項目，不能改頭換面，設計成住宅樣式出售。市住建委、市發改委等五部門聯合出臺關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知，明確規定上述項目不得采用單元式或住宅套型式設計，應采用公共走廊、公共衛生間式布局。通知將于下月1日起執行2011年6月9日住房城鄉建設部住房城鄉建設部有關負責人9日表示，各地要公開保障性安居工程建設信息，11月末以前必須全面開工。2011年7月1日西安住房公積金管理中心西安住房公積金管理中心：根據國務院住房公積金管理條例、西安市住房公積金管理條例的規定，2011年度住房公積金繳存基數自2011年7月1日起進行調整。2011年7月7日住建部住建部下發關于調整住房公積金存貸款利率的通知，5年期以上公積金貸款利率上調至4.90%。2011年7月14日國務院國務院召開會議部署房地產調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續嚴格執行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購2011年7月14日國務院總理溫家寶12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作，要求房價上漲過快二三線城市進行限購。2011年7月21日國務院國務院發布土地市場國五條，強化土地調控。2011年7月26日西安市價格監督檢查局西安市價格監督檢查局監制的商品房銷售明碼標價牌、商品房銷售明碼標價表、商品房明碼標價簽，共三類五種表格、44項具體內容，主要解決銷售展示和實際成交兩個環節的明碼標價，同時標示價格舉報電話、信息查詢途徑及監制標識，這將是今后全市商品房銷售明碼標價的統一模式。2011年7月27日銀監會中國銀監會召開年中工作(電視電話)會議，銀監會黨委書記、主席劉明康出席會議并發表重要講話，總結通報上半年主要工作，安排部署下半年重點任務。2011年8月26日陜西省日前陜西省出臺了陜西省物業服務收費管理辦法，多層住宅(六層以下，含六層)物業費每平方米每月最高0.45元，高層住宅物業收費每平方米每月最高為1.50元，預收物業費不得超過三個月。2011年8月31日財政部財政部提出關于加快推進財政部門依法行政依法理財的意見，要求推進稅制改革，加快修訂房產稅暫行條例。2011年9月1日財政部財政部規定婚姻關系存續期間房屋土地權屬問題，規定婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。2011年9月3日國務院國務院辦公廳提出關于保障房建設和管理的指導意見，要求健全保障房退出機制。2011年10月12日國務院國務院常務會議，研究確定支持小型和微型企業發展的金融、財稅政策措施，適當提高對小企業貸款不良率容忍度。2011年11月30日國土資源部國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部近日聯合下發關于農村集體土地確權登記發證的若干意見，意見強調，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。2011年銀行信貸政策：發布時間細則解讀1月14日1月20日上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來首次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達19%，中小金融機構存款準備金率將達15.5%。2月18日2月24日起上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來第二次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達19.5%，中小金融機構存款準備金率將達16%。3月18日3月25日起上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來第三次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達20%，中小金融機構存款準備金率將達16.5%。4月17日4月21日起上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來第四次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達20.5%，中小金融機構存款準備金率將達17%。5月12日5月18日起上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來第五次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達21.0%，中小金融機構存款準備金率將達17.5%。6月14日6月20日起上調存款準備金率0.5個百分點這是央行2011年以來第六次上調存款準備金率，此次上調之后大型金融機構存款準備金率將達21.5%，中小金融機構存款準備金率將達18.0%。11月30日12月5日下調存款準備金0.5個百分點中國人民銀行今日決定，從2011年12月5日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2011年加息時間表：發布時間細則解析2月8日2月9日起加息0.25個百分點這是2011年以來央行首次加息，此次加息使得房屋貸款以基準利率貸款額100萬，20年為期，則每月還款額度增加117元。4月5日4月6日起加息0.25個百分點這是央行2011年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。調整后，一年期整存整取定期存款利息達到3.25%，一年期貸款利息達到6.31%。7月6日7月7日起加息0.25個百分點這是央行2011年以來第三次加息，也是去年以來第五次加息。調整后，金融機構人民幣一年期存款利率達3.5，一年期貸款利率達6.56。二、商品房市場2011年西安各城區各物業銷售套數一覽表單位：套車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北170226788900107130461城東1461159282011817527城南15932336089876218726800城內2428315745城西30677791475058737西高新119810846902270015646總計62628512931625058305999162011年西安各城區各物業銷售面積一覽表單位：平方米車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計城北59499.443009033.49306559.85104753.163479845.94城東43850.851672663.948881.53313591756755.32城南56580.032688421.1174860.94135657.22593933114912.29城內282.3237224.4135162.1172668.84城西13437.46705133.095126522777.88792613.43西高新43450.951090838.28199822.39329459.191663570.81總計217101.059203314.31767670.29601528.989075210880366.632011年西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區樓盤名稱成交套數（套）成交面積（平方米）1城北文景小區5304777965.92城西天朗萊茵小城2442214489.63城南天賜頤府1430195421.54城南中海碧林灣1697187970.95城南曲江觀山悅1093155991.56城北領匯雙河灣1394152336.67城北華遠君東錦繡天下1140140369.69城南金地湖城大境72813460510城北西安首創國際城1312134477.92.1 商品房供應市場2.1.1 季度供量走勢情況：投資額（億元）施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年195.391527355414680754144360592011年258.85139312361342930012239362變動 32.48% 8.79% 8.52% 15.22%自今年1月底新國八條后，各地方版“限購令”、商品房明碼標價規定、央行三次加息、六次上調了存款準備金率，樓市政策調控在不斷升級，金融市場也持續收緊，造成西安房產市場觀望氛圍日趨濃烈；同時，伴隨著通脹壓力的日益增大、銀行信貸能力的萎縮，不少開發商資金鏈開始出現問題，加上在日漸趨緊的政策調控的背景下，房企對于市場后期的開發信心已明顯不足，市場供應方的供應能力呈現出下滑態勢。2011年，西安商品房市場供應各項指標總體表現為走低的態勢。2.1.2 月度供量走勢情況據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示，2011年，西安商品房新批準預售面積為1405.12萬平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累計新批準預售面積1040.09萬平方米，同比去年下降21.73%。從2010年與2011年商品房新批預售面積的對比情況來看，1、2月，在春節因素的影響下，人們消費意識較為冷淡，需求市場處于淡季時點，而供應方同樣是處在年關總結階段，對其房源釋放力度也有所放緩，2010年及2011年的前2個月，房產供應市場表現出了較為相似的特點。而在樓市政策調控（2010年4月17日的新國十條、2011年2月25日的地方版限購令）不斷深化的影響下，商品房銷售市場受挫，房企已不敢貿然推貨，2010年和2011年的5月，西安樓市供量同樣是呈現出了較大幅度的下滑情況；隨后的6月至8月，基于2011年政策調控效應相對比較強烈，加之2011年8月前央行的3次加息作用及年內通脹壓力持續加大等外圍因素的影響，2011年6到8月的商品房市場供量明顯要小于2010年。時至“金九銀十”傳統樓市銷售旺季，盡管2010年9月的商品房供量也有很大程度的釋放，但是由于2011年前8個月樓市庫存量持續的積攢，在對傳統銷售旺季的極大預期下，9月商品房市場供應量得到了迅速的釋放，樓市供量急劇攀至最高點，遠遠高于去年同期水平；之后的幾個月，伴隨著大部分房企全年銷售指標的基本完成，其對市場后期的開發信心已明顯不足，2010年和2011年的商品房市場供量都保持相對穩定的狀態。2.2 商品房銷售市場2.2.1 季度銷售情況從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前3個季度積攢之后將會在4季度得到不同程度的井噴，08年4季度增長2.14%，09年4季度增長54.07%，10年4季度增長46.35%；然而受11年樓市政策調控效應持續作用及金融市場不斷收緊的影響，11年4季度西安商品房市場銷量呈現出下滑的趨勢。2.2.2 月度銷售情況據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2011年，西安商品房銷售量銷售量為1088.04萬平方米，同比去年同期下滑23.85%，其中，普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比去年同期下滑26.2%。從2011年西安商品房市場各月銷售情況來看，1、2月，在對限購令即將出臺的強烈預期下，搶簽備案迅速占據了市場，樓市在前2個月呈現出了大規模交易的現象，相比2010年前2個月，商品房市場銷量較去年同期增長75.28%，普通住宅市場銷量增長88.92%。3月，在限購令正式實施后，樓市驟然降溫，投資投機行為被逐出市場，銷量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市場銷量開始穩步攀升，至6月，隨著個案項目開始集中網簽備案，樓市銷量上升至2011年的最高點。6月后，盡管打折、優惠等促銷活動鋪滿整個樓市且力度在不斷加大，但是，政策調控的加碼及金融市場的緊縮，使得人們對于后市房價下跌的預期不斷的增強，造成了觀望情緒一直籠罩著市場，商品房銷量呈現反轉穩步下跌的走勢，這與2010年6月后樓市銷量持續攀升的情況形成了鮮明的對照，2011年6到12月，商品房市場銷量相比去年同期下跌27.72%，普通住宅市場銷量相比去年同期下跌32.43%。2.3 商品房市場特征從西安商品房供銷額對比情況來看，在對限購令即將出臺的預期下，2011年1、2月，商品房市場呈現出供不應求的狀況，1月供銷差額達-82.87萬平米，2月供銷差額為-33.35萬平米。3、4月，在限購令的影響下，樓市交易門檻提高，商品房市場銷量迅速走低，表現出供大于求的狀況。5月到7月，隨著房企推貨速度的減慢，加之限購政策逐漸被消化，商辦物業不限購的優勢得到了體現，商品房市場再度呈現出供不應求的局面。而在8月后，由于市場銷售情況一直不景氣，樓市庫存量在持續積攢，房企在經過了8月的試探性推貨后，借“金九銀十”之際，開始迅速釋放房源，9月，商品房市場供銷差額已超過200萬平米，上升至年內高位。在“金九”銷售旺季破滅后，10月、11月、12月，房企推貨已變得較為謹慎，但部分房企迫于資金的壓力，11月，市場供量還是得到了一定程度的增長。2011年2月25日限購令出臺后，隨著限購政策對住宅市場的限制，商辦物業銷量實現了迅速的膨脹，據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：限購后10個月，商服用房銷售占比由去年同期的月均5.69%提升到了10.49%，寫字樓銷售占比由去年同期的月均4.15%提升到了7.15%；2011年3-12月，商服用房成交面積同比去年同期增長21.25%,寫字樓成交面積同比去年同期增長7.23%。而眼下西安樓市供需雙方對峙、博弈在持續地加劇，商辦物業去化難度進一步增大，當前，西安樓市商辦物業存量已經達到高位。截至12月末，西安商服用房為366.33萬平米，寫字樓為132.19萬平米，商服用房和寫字樓的存量去化周期分別為46.97個月和24.53個月。在此情況下，9月后，房企對商辦物業的開發已開始減少，9、10、11、12月，商服用房新批預售面積分別為：30.78萬平米、2.78萬平米、9.84萬平米、12.06萬平米，寫字樓新批預售面積分別為：33.6萬平米、2.66萬平米、0萬平米、6.38萬平米。近幾個月商辦物業供量已明顯放緩，市場存量去化周期也有所縮減。但就現狀來看，由于限購后很多開發商轉入不限購的商辦物業，其開發量得到了持續的積攢，而眼下在整個樓市都不景氣的情況下，商辦物業供銷已嚴重失衡，以目前的去化情況來看，商業地產未來銷售情況甚是堪憂，銷售壓力仍然十分巨大。三、分物業市場情況3.1 普通住宅市場3.1.1 普通住宅銷量走勢盡管2010年曾被一度認為是有史以來樓市調控力度最大的一年，但是，從普通住宅市場的年度銷量來看，相比2009年，2010年仍然是有2.39%的漲幅。而進入2011年，年初首月底，“新國八條”的出臺便率先給11年全年的調控尺度定下了基調，隨后幾個月限購、限貨、限貸、商品房明碼標價等政策措施也相繼實施，在政策的不斷鞭策下，西安普通住宅市場銷量縮水嚴重，尤其是在限購政策實行后的前3個月里，住宅市場銷量同比持續大幅下跌，其中，3月份的銷量更是跌至近2年來的最低谷，同比下跌了71.76個百分點。由此來看，相比2010年，2011年的樓市政策調控力度是有增無減，加上央行在年內的3次加息、市場通脹壓力的持續加大及去年調控的滯后效應等因素影響，造成全年的市場觀望氛圍都比較濃重，銷量下滑也在情理之中。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2011年，西安普通住宅銷售面積920.33萬平方米，同比去年同期下滑26.2%。3.1.2 普通住宅購房年齡段占比從各面積區間比例來看，2011年，25-30歲年齡段占比最大，占市場份額的19.73%。從今年普通住宅市場購房年齡結構構成來看，各年齡段比例較為均衡，并沒有出現比重特別大的年齡區間。2011年由于限購政策的作用和首付比例的一次次提高，剛需購買力被壓制，青年首置人群比例下滑顯著。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2011年，20-25歲年齡段比例較去年下滑6.85個百分點，25-30歲年齡段比例較去年下滑0.64個百分點。而在2011年后半年，隨著限購政策效應的減淡，部分外來購買力開始入市，其中不乏陜北大客戶前來采購高端樓盤項目，40歲以上各年齡段比例呈現上漲態勢，總體較去年同期上漲7.68個百分點。3.1.3 普通住宅分面積區間情況50以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2010年8.21%10.73%20.82%27.20%13.00%9.08%8.16%1.82%0.44%0.54%2011年6.12%8.14%20.41%23.88%17.16%9.89%10.04%2.54%0.80%1.02%變動-2.10%-2.58%-0.41%-3.32%4.16%0.81%1.89%0.72%0.36%0.48%從普通住宅各面積區間段比例來看，70-90、90-110、110-130平米戶型是2011年的三大面積區間段，分別占20.41%、23.88%、17.16%。而與去年相比，2011年住宅面積結構呈現出的最大特征是，110平米以下各面積段比例紛紛表現為下降趨勢，110平米以上各面積區間段比例則都表現為上漲態勢。在今年限購政策的影響下，普通住宅需求市場對于戶型結構的選擇發生了較大的變化，一方面，政策的嚴格限制使得很多剛需群體的購房觀念開始轉變，以前那種由小戶型向中、大戶型改善的置業計劃已經轉變為“一步到位”的一次性置業的理念，另一方面，市場投資投機行為被擋在政策大門之外以后，被一直熱炒的小戶型的比重開始下滑，剛需購買力在后限購時期占據了樓市的主力。2000年以前商品房市場啟動之初，西安市住房消費尤其是以先富人群為主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅單套成交面積為132平方米，而后隨著住宅市場的逐步啟動，住房價格的持續上行，住宅需求面積呈現逐步下行過程 ，2004年套均交易面積降至121平方米，2006年隨著中央關于“90/70%”政策的實施，住房成交面積迅速下行，2006年降至106平米，至2009、2010年市場發展趨于穩定，住房單套成交面積已基本穩定于99平方米，而2011年前3季度在限購政策影響下，購房呈現“一步到位”的需求特征，商品住房單套成交面積再次升至106平方米。而11月，隨著全國樓市降價潮的涌動，加之保障房的大批成交，70-90平米戶型占比達到了26.7%，是近2年來該區間段比重最大的一次，以至于11月月均面積減小至104.64平米。12月，城南、城北區大面積戶型的走俏，再次使得全市住宅平均面積呈現上漲之勢。3.1.4 普通住宅分面積區間情況從今年各月度購房人群平均年齡分布來看，當下置業人群年齡均在36歲左右，且呈現持續下降態勢。西安住宅市場購房人群逐步向青年剛需置業者轉變。2011年，西安商品房購房人群平均年齡為37.1歲，相比2010年減小1.5歲。3.1.5 普通住宅分價格區間情況小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于100002010年8.96%5.28%6.15%11.89%15.39%14.08%10.60%7.65%6.16%4.03%6.60%3.22%2011年11.76%10.08%3.98%4.56%6.34%9.42%11.25%11.94%8.58%5.55%9.73%6.80%變動2.80%4.80%-2.17%-7.33%-9.05%-4.66%0.65%4.29%2.42%1.52%3.13%3.58%從價格區間段分布情況來看，2011年，西安普通住宅4000-6000元/平米各價格段占比呈現出下滑趨勢，其他各價格區間段比例則都表現出了不同程度的上漲態勢。其中，比例下滑最為顯著的是5000-5500元/平米價格段，同比去年同期減少9.05個百分點，而比例增長最為顯著的是3500-4000元/平米價格段，同比去年同期上漲4.8個百分點。由2011年西安住宅價格區間段占比特點我們可以看出，隨著保障性住房在今年的穩步推進，加上年中個別項目集中備案的影響，4000元/平米以下各價格段比例增長較為顯著；與此同時，下半年部分省內其他地區群體對于城南區高端物業的追逐，促使高價位區間比例呈現上漲走勢。3.1.6 普通住宅購房人群來源情況從商品房購房者來源情況來看，2011年，基于樓市限購政策的影響，房地產投資投機行為被抑制，市場購買力已轉向的本地人群，西安市普通住宅市場購房人群中，本市人群占91.62%，占據市場絕對的主力位置。2011年2月25日，西安版限購令的正式實施，絕大部分的外來置業人群被擋在了政策的門檻之外，限購政策推行的9個月里，西安市普通住宅市場購買人群中，近九城的客源都來自于本市戶籍人群，盡管在此期間，外來人群比例有所波動，但總體來看，政策調控還是收到了很大的成效。本市本省其他地區外省市境外2010年91.92%4.72%3.33%0.02%2011年91.62%5.84%2.53%0.01%變動-0.31%1.12%-0.80%-0.01%自2010年4月17日“新國十條”出臺后，房地產市場調控持續升級，加之金融市場收緊的影響，西安普通住宅市場購房人群結構發生了很大的變化，外來人群購房比例從4月的12.89%降至12月的4.97%，降幅十分顯著，本市人群開始逐步占據市場。進入2011年，“新國八條”在1月底的出臺，加之西安版限購令的呼之欲出，1、2月外來購買力在短時間內得到了釋放，外來人群購房比例呈現出反彈態勢；然而，2月25日限購令正式出臺，由于人們對政策解讀和房屋申請、審批等程序存在滯后性，3月，外來人群購房僅成交43套，其所占比例也是降至了近幾個月的最低點；4月后，隨著人們對限購政策的深入理解，外來購買力再次開始活躍，市場占比再次開始放大。至9月，在“金九銀十”的刺激下，外來人群占比在2011年首次突破了10%大關，其中以城南、城北外來人群比例較多，隨著城南、城北區外來人群比例的持續上升，10月和11月，全市外來置業人群占比已基本趨于穩定。3.2 商服用房市場3.2.1商業物業銷量走勢自2月25日西安版“限購令”出臺至今，西安樓市成交量漸走低迷。新政的不斷加碼，使得住宅市場觀望情緒漸濃，部分住宅投資客也得到一定程度的遏制。不少的投資客已經開始轉戰商業地產，隨著新政的持續實施，商業地產在2011年的春風里迅速崛起。西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示：2011年全年，西安樓市商業物業共銷87.4萬平方米，與2010年全年相比，增長了9.6個百分點。3.2.2 商業物業各月成交均價走勢2011年，在樓市調控下，西安商業地產市場異軍突起，成交均價也一波三折。2011年初，在民樂園萬達廣場等城內區商業用房大力成交的拉動下，西安商業物業的成交均價逼近15000遠/平方米。在政策調控的影響下，樓市觀望分為迅速形成，商業地產價格也有所下滑。隨著通脹壓力的增加，投資客蜂擁而至商業市場，直至9月，西安商業地產達到了當年頂峰。3.3 寫字樓市場3.3.1 住宅調控 寫字樓迎機遇2011年，西安市寫字樓市場供應量為68.65萬，相比去年環比上漲3.17%；成交量為64.63萬，相比去年同期上漲44.1%，供需雙雙繼續保持上漲態勢。在政策調控的同時，連番加息以及物價上漲讓閑散資金急于尋找出口，住宅受到限購令的影響，人氣和成交量都跌入低谷。而商業地產由于其不限購等優勢，成為當下樓市受到追捧的投資品，寫字樓、商鋪、商務公寓等各種形式層出不窮。住宅市場的調控致使部分投資性需求轉向寫字樓物業，在一定程度上拉升了寫字樓整體銷量。客戶逐漸認識到了寫字樓的價值，在通脹預期的壓力下，傾向于購買優質寫字樓尋求資金保值，也是寫字樓市場表現良好的主要原因之一。3.3.2 成交均價呈震蕩上揚態勢受政策影響，西安房地產市場整體都受到了巨大的沖擊，住宅市場均價開始波動，而對于樓市調控影響較小的寫字樓市場，其均價的變動比例也相對較小。從上圖中可以看出寫字樓成交均價整體呈現小幅震蕩上升態勢，全年寫字樓物業均價平均為9497元/平米。3.4 別墅市場3.4.1 市場供應投資額（億元）施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年7.783847383777402747552011年5.85255892388348277780變動-24.81%-33.49%2.81%1.10%3.4.2 市場銷售隨著樓市政策調控的不斷深化，2011年，西安別墅類物業銷售也受到較大的打擊，從2011年各月別墅銷量走勢來看，2月后，市場銷售始終處于低迷，月均銷售不足5000平米。而從區域銷售狀況來看，西安別墅去化依舊是集中在城南及城東兩個區域。從別墅物業的價格走勢來看，受到樓市調控影響，住宅市場均價在2011年產生了較大的波動，然而，別墅類物業不限購且屬高端消費產品，其價格受到調控的影響相對不是很大。隨著城南曲江區高端別墅項目在下半年的受寵，2011年，西安別墅均價呈現出上漲的走勢，據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：2011年，西安別墅成交均價為18078元/平米，同比去年同期上漲6.72%。四、分城區商品房市場4.1 城南區商品房市場總體運行情況西安房地產信息網數據研究中心監測數據顯示：2011年城南區商品房銷量為3089273.56平方米占全市總成交的28.29%，相比去年商品房總成交量下滑26.2%。從各月的成交走勢來看：受到限購政策頒布的恐慌性需求所致，作為傳統的房地產市場成交淡季的1、2月在今年卻顯示出火熱的場面。城南施工面積（）竣工面積（）新開工面積（）2010年3183076333853731219782011年398068437485563246205變動（%）25.06%12.28%3.98%2011年1、2月城南區商品房月度成交量持續徘徊均在50萬平米附近，相對于2010年前兩月成交分別同比上漲59%及69%。隨著2月25號西安限購令細則的出臺，成交量開始呈現大幅下滑，3月份城南區商品房成交環比2月大幅下滑323.4%。隨著市場對于調控政策的逐步消化，加之各房企打折促銷的拉動，步入9月，城南區銷量首次突破30萬平。整體來看隨著限購令的實施城南區商品房成交一直較為低迷相對往年同期持續處于低位運行。這一年，調控逐步深入，信貸越收越緊，短期無法扭轉的市場頹勢令樓市提前入冬經過一年的調控，房地產市場上的利益方博弈力量發生了歷史性的轉變，錯綜復雜的市場形勢令開發商傷透腦筋。預計開發商會進一步提升優惠空間甚至以成本價格促銷來完成年度銷售任務，而明年開發商也很有可能受到當前樓市影響，適當調減銷售任務，西安的房價將逐步步入理性軌道。城南區各物業銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅成交套數159323360898762187成交面積56580.032688421.1174860.94135657.2259393(單位：套；平方米)從城南區全年各物業成交情況來看：普通住宅共成交23360套，成交面積為2688421.1平米，占到城南區商品房總成交的86.31%，成交量同比去年下滑21.31%。城南區長期作為全市住宅的重要區域，成熟的配套以及良好的居住氛圍受到購房者的青睞，隨著越來越多知名房企的進入，區域內市場競爭逐漸加大，產品結構也趨于多樣。盡管調控層層加壓，但是區域內商品房成交在全市各城區中一直保持著相對較好的態勢，從今年各城區商品房成交面積占比來看，城南區占到28.29%位居第二。4.1.1 城南區普通住宅市場運行情況普通住宅的成交走勢也顯示出明顯的節點性特征：限購令出臺的前2個月恐慌性購房致使銷量攀升，隨著限購令細則的正式出臺銷量徒然回落3月份成交量成為年內月成交量最小的一月，銷量逐步開始回升但始終處于地位運行。據西安房地產信息網數據研究中心數據顯示：城南區2011普通住宅總成交26.73萬平米，同比去