物流園區的設計與規劃 目 錄1、物流園區選址規劃32、物流園區平面布局規劃103、物流園區設施布置規劃124、物流園區信息平臺規劃165、物流園區道路交通規劃176、物流園區運作模式規劃24 物流園區選址規劃一物流園區選址的意義 選址在整個物流園區的建設中有著十分重要的意義，屬于物流園區建設的戰略問題。選址就是要確定物流園區的地理位置，進而確定物流園區的區域分布狀態，同時決定了物流園區企業、設施等各種組成部分，如制造商、供應商、配送中心、倉儲中心、零售商網點等。此外，物流園區位置的選擇也決定了物流園區的成本控制問題。綜合各方面原因我們組最終選址為南京棲霞區仙堯路附近，花卉物流市場對面的一塊空地。具體位置如下圖所示：所選區域為仙堯路，燕西線附近，花卉物流市場對面的紅色區域。（此處已拆遷完畢且尚未開發）二物流園區選址的原則1、適應性原則：徐莊軟件園周邊，附近汽車銷售經營店集聚。協調性原則：地塊空曠，尚未開發。經濟性原則：城區周邊，價格中等。戰略性原則：徐莊軟件園周邊，經濟發展迅猛，帶動物流園區產業發展。2、物流園區選址的整體布局原則（1）按經濟區域建立物流園區（2）在中心城市建立物流園區（3）在商流、物流分離的基礎上建立物流園區（4）在物流、信息流配合的條件下建立物流園區3、物流園區選址的微觀布局原則（1）在都市圈內：所選地址在都市邊緣。（2）靠近交通樞紐：毗鄰仙堯路，距離玄武大道1千米左右。（3）追求較低的地價：地處都市邊緣，且尚未開發，價格較低。（4）對勞動力的數量和素質有較高要求：交通網絡發達，方便工作人員上下班。（5）靠近鐵路樞紐：與南京站相距較近，鐵路運輸便利。三物流園區選址決策的影響因素1、需求因素（1）要充分考慮運輸費用的大小。為使總的物流運輸成本最小，物流園區選擇接近物流服務需求地。我們所選的物流園區地址周邊集聚了大量的汽車銷售店，需求集中且靠近。（2）要能實現準時運送。應保證客戶在任何時候提出的物流需求都能獲得快速滿足。而所選地毗鄰仙堯路，距離玄武大道不足1000米的距離，且離南京站車距半小時之內，交通發達便捷，能夠保證物流需求的快速滿足。（3）新建的物流園區要能很好的適應各種產品的本質特征。選址是作為汽車及零配件物流園區，能夠很好地適應產品特征。2、自然環境因素（1）氣象條件：南京具有冬冷夏熱，四季分明的特點。氣象規律很強，便于預測和管理。（2）地質條件：地質結構穩定。（3）地形條件：偶有小山丘，總體為平原。3、經營環境因素（1）宏觀環境：交通發達地區，且周邊廣布汽車銷售店，對汽車及其零部件需求量相當可觀。（2）產品特性：鐵制品，防潮耐磨，儲存方法多樣。（3）物流費用：地處交通發達地區，物流方便快捷，費用較低。（4）服務水平：由于交通方便，所以服務水平及響應速度一流。4、物流園區所在地的基礎設施狀況及條件（1）交通條件：毗鄰仙堯路主干道，距離玄武大道不足1000米，到南京站車距半小時之內，交通發達，運輸便利。（2）公共設施狀況：主要道路順利通行，周邊住宿就餐設施齊全。5、其他因素（1）國土資源的利用：屬于拆遷待開發地段。（2）環境保護的要求：地處城市外圍且物流園區為汽車及其零部件園區，幾乎沒有環境污染。（3）周邊狀況：東鄰玄武大道，南鄰徐莊軟件園。周邊分布著大量的汽車銷售店。四選址綜合考慮了以上各方面考察因素，按照以下步驟進行了選址：選址約束條件分析選址的目的不外乎是要能夠使得日后的運作最優、節約成本、提高效率、提升客戶服務水平。由于園區的物流性質所以總結出以下幾點的約束條件：需求、交通條件、周邊環境、公共設施、政策支持（土地可得性、優惠政策等）。收集整理資料 通過網絡與地圖，獲得可開發且滿足開發條件的空地江寧區、棲霞區、浦口區均有好幾處。 地址篩選根據約束條件進行初步篩選，每個區均有一個滿足條件的空地，在進行實地考察后，進入下一步驟。定量分析 根據實地考察的情況給出各個約束條件的權重約束條件交通條件周邊環境公共設施政策支持需求權重0.30.10.10.20.3根據實地考察的情況對各區評分 交通條件周邊環境公共設施政策支持需求江寧區雙龍大道附近的空地6080708070棲霞區仙堯路，花卉物流市場對面的空地8585808090浦口區桃園附近的閑置空地7080707080評分依據：（評分參照小組實地考察情況，網絡提供資料綜合考量）江寧區雙龍大道附近位置偏僻，交通設施相對落后，基礎設施建設也較落后，近年來政府投入大量的人力物力促進江寧區的經濟發展；棲霞區的空地位于都市邊緣，受城區發展輻射影響，交通便利，公共設施較為完善，發展機會較多；浦口區桃園地處南京郊區，與城區相距較遠，且很多地方尚未開發，公共基礎設施較為落后。根據以上表格計算結果 交通條件周邊環境公共設施政策支持需求計算結果江寧區雙龍大道附近的空地60*0.380*0.170*0.180*0.270*0.370棲霞區仙堯路，花卉物流中心對面的空地85*0.385*0.180*0.180*0.290*0.385浦口區桃園附近閑置的空地70*0.380*0.170*0.170*0.280*0.3745、結果評價 由上一步驟表中的計算結果可知棲霞區仙堯路大公駕校附近，花卉物流市場對面的空地得分最高，初步定為園區選址。6。檢驗對于選址過程進行再次檢驗，確定選址。選址總結可達性：即該地園區靠近服務對象或靠近目標市場，這樣可以縮短物流企業承接貨運業務或是配送的距離，方便開展業務。交通便利：該園區選址在多種交通運輸方式的交匯處，以便貨物集散。地源充足、低價相對較低：物流園區建設需要一定規模的用地，該園區選址于土地開發資源較好的地區，用地充足，成本較低，是較為合適的區域，屬于城市中心區邊緣地帶。可利用基礎設施好：物流園區所需的基礎設施包括道路、車站、水電和通信網絡等，該地段皆有較好的現成設施。方便建立園區的改造、利用已有設施，避免重復建設。 所以，綜上所述，在棲霞區仙堯路大公駕校附近，花卉物流市場對面建立物流園區既能規模適中，又靠近其服務對象；既能滿足當前需要，又能獲得長遠發展。所以，我組最終選擇在此處開發物流園區。物流園區平面布局規劃一個良好的物流園區平面布局規劃應該具有土地集約利用、流程順暢、交通易于組織、便于物流企業入駐等特點。物流園區功能區域劃分應遵循以下原則：1）以市場需求為導向2）堅持市場拉動與政府推動相結合3）適度歸并與整合，促進用地合理化4）便于企業入駐與運營5）系統性原則物流園區平面布局規劃圖各類設施占地面積（m2）倉庫31000 交易展示廳12000 停車場15000商務樓18000 辦公樓9000 餐廳5000生活超市2500 活動中心4000 職工宿舍區8000綠化面積21000 貨車維修點3000 公路貨運區17000物流園區設施布置規劃概念 所謂物流園區設施布置規劃就是在給定物流園區的設施范圍內，對多個經濟活動單元進行位置安排。經濟活動單元是指需要占據空間的實體，可以是人也可以是物。此處的設施范圍特指物流園區。目的 是要將物流園區的各種設施進行合理安排，是他們組成一定的空間形式，從而有效的為園區的運作服務，以獲得很好的經濟效果。設施布置要考慮的五個問題：1、應包括哪些經濟活動單元 這個問題取決于園區的產品、園區規模、園區專業化水平與協作化水平等多種因素。反過來，經濟活動單元的構成又在很大程度上影響銷售率。例如，有些情況下一個園區集中有一個倉庫就可以，但另一些情況下，也許每種產品都應有一個倉庫。 2、每個單元需要多大空間：空間太小，可能會影響到銷售率，影響到工作人員的活動，有時甚至會容易引起人身事故；空間太大，是一種浪費，同樣會影響效率，并且使工作人員之間相互隔離，產生不必要的疏遠感。 3、每個單元空間的形狀如何 ：每個單元的空間大小、形狀如何以及應包含哪些單元，這幾個問題實際上相互關聯。4、每個單元在設施范圍內的位置 這個問題應包括兩個含義：單元的絕對位置與相對位置。有時，幾個單元的絕對位置變了，但相對位置沒變。相對位置的重要意義在于它關系到物料搬運路線是否合理，是否節省運費與時間，以及通訊聯絡是否便利。此外，如內部相對位置影響不大時，還應考慮與外部的聯系。例如，將有出入口的單元設置于靠近路旁。5、每個單元的安全設施是否完善：園區內雖是鋼鐵制品居多，但是工作人員工作生活在園區內，易燃品是不可避免的，必須做好防火滅火的消防措施。四、區域的設立確立交易展示廳 展 示 廳休息室 前 臺 咨詢室 這是入駐企業為了更好的進行銷售服務，提高服務質量與水平，特地向客戶或者是經銷商展示產品與服務的平臺。 主要用于展示物流園區提供的商品，展示區要適當美化，要有足夠的空間給參觀的客戶走動，又要有特定的地點給客戶咨詢以及休息。倉庫存儲區進貨檢驗區進貨暫存區進貨月臺出貨檢驗區出貨暫存區出貨月臺 主要是對貨物進出庫管理，儲位設置以及選擇相應的貨架、裝卸搬運工具進行合理的安排。將汽車整車與零部件分開存儲，便于貨物流通，簡化進出庫程序，提高庫存作業效率。 貨車停放區公路貨運區主要是貨車的集散，以及簡單的保養設備。其基礎設施包含停車位的設置、加油站的設置等。分為倒車區與貨車暫存區。倒車區供貨車倒車或其他運輸活動， 貨車暫存區供送貨至倉庫或取貨的車輛暫時停放。辦公生活區為園區辦公、商務以及員工生活提供方便，包括辦公商務樓、職工宿舍，餐廳，停車場活動中心等。商務樓內設置商務酒店、寫字間、茶樓、咖啡廳、餐飲等商務活動場所。物流園區設施布置規劃圖如下物流園區信息平臺規劃 物流園區（中心）信息平臺：物流園區信息平臺整合物流園區內企業的信息資源，為園區內企業提供信息共享和增值物流服務，并促進園區內企業的信息化建設，其具體作用主要包括以下3個方面：促進物流園區內企業的信息化建設：根據物流園區的性質，為園區內的企業提供企業物流系統的ASP（應用程序服務）租賃服務，為企業節約在信息化方面的投資，加速企業的信息化進程。信息共享：實現物流園區內物流企業之間的信息共享、物流園區內企業與社會企業之間的信息共享以及物流企業與客戶之間的信息共享等。物流園區管理信息化：通過對物流園區進行信息化、高效化管理，提升物流園區的管理和服務水平，增強園區的運營效率和吸引程度。信息平臺系統設計具體內容金融服務系統設計信息發布系統設計廣告推廣系統設計會員服務系統設計在線交易系統設計系統管理系統設計智能配送系統設計貨物跟蹤系統設計庫存智能管理系統設計安防監控系統設計南京市公共物流信息平臺應用系統層金融服務信息發布會員服務在線交易系統管理智能配送貨物跟蹤庫存智能管理安防監控系統廣告推廣公共層園區層物流園區（中心）信息平臺物流園區（中心）信息平臺銷售商制造商制造商銷售商物流運營商物流運營商供應商供應商企業層物流園區道路交通規劃 物流園區的內部道路必須承擔2個方面的功能：一是滿足物流園區內部各類活動的交通需求，二是要實現物流園區與周邊路網的良好銜接。物流園區道路交通規劃要遵循以下原則：1）要滿足物流與人流的交通需求2）要與物流園區總體布局相協調3）要體現動態規劃的思想4）要易于交通組織與管理5）要滿足綠化、消防、管線鋪設等方面的要求1、物流園區內部路網規劃 物流園區內部路網是由不同等級的道路組成。根據園區用地條件、功能分區布局要求、周邊路網狀況等客觀因素，將不同等級的道路以一定的形式進行布局并有效銜接，便形成了物流園區的路網。總體而言，物流園區的內部路網應該結構合理、功能分明，保證物流園區的內部交通的通順、安全。1）內部道路的面積率確定 道路的面積率是指物流園區內部道路占地面積與園區總占地面積的百分比。物流園區的規模越大，其道路面積率一般越大。道路面積率的取值參照表如圖：用地強度萬t/(km2.a)=100=150250道路面積率推薦值5%-10%10%-15%15%-20%25%左右注：1、物流園區單位用地強度：單位時間、單位面積用地上處理的物流量 2、物流園區單位用地強度=園區年物流量/園區總用地面積2）內部道路的等級及寬度 不同等級的道路寬度不同，在物流園區路網中的地位與功能也不相同。一般分為三類：主干路、次干路、支路。用地強度萬t/(km2.a)道路等級結構道路寬度=100主干路兩車道支路兩車道或單車道=150主干路四車道支路兩車道或單車道250主干路六車道次干路四車道支路兩車道或單車道 主車道是連接物流園區出入口、輻射物流園區主要功能分區、具有較大通行能力的道路，是構成物流園區內部路網的交通性干道。我們的主干道采用四車道。 次干道是功能分區內部的主要道路，連接功能分區內部各組成部分；或是連接非物流關系功能分區的道路，為主干道分擔流量。我們的次車道采用兩車道。 支路包括引道、搬運通道及特殊用途的道路等。引道為物流園區內倉庫、堆場等物流設施及生活設施出入口與主干道、次干道連接的道路；搬運通道是功能分區內部作業區用于搬運貨物的通道；特殊用途的道路，主要是為消防、安全等特殊要求所設的道路。3）內部路網的形態 物流園區內部路網的形態就是指園區內部路網的布局形式，它與功能區的布局相互影響、相互聯系，并在一定程度上決定了物流園區的總體布局形態。帶狀 我們的物流園區內部路網是帶狀的，它是屬于規模較小且功能較為單一的物流園區，以一條主干道為軸，各功能區排列在主干道的兩側，園區的主出入口在主干道的一端或者相對的兩端。這種路網形態結構簡單，貨物的運輸容易組織。2、物流園區出入口規劃 物流園區的出入口是實現物流園區內部道路與周邊路網銜接的重要設施，物流園區出入口的規劃設計應遵循以下原則：1）要滿足車輛進出物流園區的要求2）與物流園區周邊路網協調，減少對周邊道路交通的影響3）與物流園區內部路網協調，便于車輛集散4）要有利于展示物流園區形象，實現交通功能與形象功能相結合1)小汽車、外來私家車出入口沿道路直接開口形式 出入口是沿道路直接開口形式，是將出入口與仙堯路直接相連，這種形式最為簡單，因為我們的物流園區規模較小且連接的道路等級較低。2、運輸貨車出入口輔助道路開口方式3、物流園區停車設施規劃 停車是物流園區諸多活動得以開展的一個必要環節，因此停車設施規劃是物流園區道路交通規劃的重要組成部分。一般而言，物流園區的停車設施規劃要注意以下幾個方面：1）不同性質車輛的停車設施適當分離2）要滿足物流園區各類停車要求3）停車設施的集中規劃與分散規劃要相結合4）完善停車設施規劃內部1）車輛停放方式車輛垂直停放方式 合理的車輛停放方式，不僅可以保證車輛進出停車場地的安全、便捷，還可以提高停車場地的利用率，便于車輛管理。垂直停放方式是指車身與通道垂直，停車帶寬度以車身寬度加上一定的安全距離進行確定，通道所需寬度一般較大，駛入、駛出停車位一般需倒車一次，用地比較緊湊。2）停車場地交通組織 停車場地交通組織可分為機動車交通組織和步行交通組織。1）機動車交通組織 物流園區的貨車較多，車型一般也較大，為了保證車輛進出停車場地安全與便捷，同時減少進出停車場地的車輛對其他交通的影響，停車場地一般采用車輛進出分離的交通組織方式。圖中矩形的停車場一般是用來停放小轎車和外來的私家車。其他的是用來停放貨車的。2）步行交通組織 停車場地內的步行交通大致可以分為停車后前往停車場地外的目的地和有目的地返回停車場地兩大類，因此在組織步行交通時，應考慮通往目的地設施的步行通道和停車場內設施之間連接的步行通道。，通常步行通道的寬度為1米。物流園區運作模式規劃物流園區運作模式規劃的意義 物流園區規劃，受到更多重視的是建設方面的規劃，運作模式方面的規劃往往被忽視，這很容易產生物流園區建設偏離原定計劃，設施建設與進駐企業運營要求不一致等問題，導致物流園區規劃的先天不足。物流園區運作模式規劃的目的 一是解決”物流園區應該如何去建設”以及”物流園區建成以后如何運營”兩方面的問題。物流園區運作模式規劃的內容開發模式管理模式盈利模式發展模式 1.1開發模式包括經濟開發區模式主體企業引導模式物流地產商模式綜合運作模式 一個物流園區究竟適合采取哪種開發方式，主要取決于政府對物流園區規劃的戰略思考，城市或區域經濟發展水平，資本市場環境，城市或區域物流市場發育程度及物流企業發展狀況等因素。另外，我國物流園區建設與運營，一定要適合我國現階段實際情況。1.2仙堯路物流園區開發模式 (1) 首先，我國物流業起步較晚，但原有物流設施存量大，利用率低，開發時可以優先考慮利用。其次，我國經濟發展水平不如歐美等發達國家，因此開發時應盡量減少政府投資，爭取吸收外資及民營資本進入。 (2) 其次，當前我國物流園區的開發基本上采用綜合運作模式，即根據不同功能分區或特殊項目的具體情況有針對性地選擇四種模式中的一種，或采用一主多輔的形式。 (3) 目前，我國對物流的商業開發有土地，稅收，以及市政等諸多優惠措施，鼓勵民間資本進行開發運作。 綜合以上幾點考慮以及實際情況的約束，我們采用物流地產商模式。具體采用類似部分高速公路運營模式的BOT模式，即政府統籌規劃物流園區與我國改革方向一致，然后政府將所有權與經營權分離。政府通過給物流地產開發商適宜的土地與稅收的優惠政策，讓物流地產商對園區的道路，倉庫和其他物流園區內的基礎設施及基礎型裝備的建設和娛樂辦公等設施進行建設和投資。然后由投資者尋找專業的物流運營商經營一定年限，運營商負責園區的招商，融資，運營等工作，期滿投資者收回經營權。 1.3物流地產商模式的優點 政府與投資者和運營商各自承擔不同的職能，取得各自所需要的利益。既保證了政府參與園區開發的指導思想，又合理利用了民間資本，同時又取得了社會效益。民間資本也得到了發展。 結構圖如下圖所示運營商物流園區土地優惠稅收優惠經營權尋找企業進駐融資 經營統籌兼顧指導開發政府物流地產商負責2.1管理模式 物流園區的管理模式主要是指物流園區管理組織機構的建立及管理組織在園區中的角色定位。物流園區的管理模式受幾個因素的影響：物流園區的建設目標，這決定了政府對其在物流園區管理中職能定位的思考；物流園區的開發模式，投資開發主體不同，園區的管理模式也不同；園區的規模與功能，如果園區較小，功能單一，則可以采用比較簡單的管理模式，如果園區規模很大，則管理模式也就復雜；受到地區行業協會的影響。 2.2 管理模式的類型：管理委員會制股份公司制業主委員會制協會制房東制2.3仙堯路物流園區的管理模式 由于物流園區的的開發模式是決定其管理模式的主要因素，我們根據上面所說的開發模式以及其他因素綜合，選擇了“房東制”的管理模式。特點：這種管理模式是物流地產商完成土地開發、物流基礎設施建設之后，把土地、倉庫、辦公樓等設施租賃或轉讓給各類物流相關企業，而自身成為“房東”，只收取租金而不參與經營，園區為企業提供的服務主要由政府相關職能部門或委托給專業公司來經營。房東制屬于投資行為，對物流園區的整體開發能力較差。3.1盈利模式 物流園區的盈利模式主要是指物流園區通過選擇提供合適的物流服務功能獲取相應的經濟利益。由于物流園區的投資巨大，盈利模式有限，所以投資回報緩慢。3.2仙堯路物流園區盈利途徑 目前，物流園區的盈利途徑主要來自5個方面，即土地增值，出租收入，服務費用，項目投資收益及其他收益。本報告規劃的物流園區盈利途徑主要從前三方面來獲取。因為，物流園區初建沒有精力與財力去投資其他項目，并且國內物流園區還沒有成功上市的先例。土地增值：當物流商將空地建設成有一定的基礎設施之后，地價將會有一定的提升，隨著物流園區的運營，價格還會上漲，地價的上漲必定會帶來租金收入的增長。出租收入：倉庫租賃費用，這是出租的主要收入來源，將大型的倉庫及倉儲運輸設備 出租給入駐企業，收取租金。 設備租賃費用，將一些交通設施及物流設備出租給企業，收取租金。辦公生活房屋租賃費用，將辦公樓，住宿，餐飲及娛樂樓盤出租。停車場收費，物流園區的停車場對外來車輛進行收費停車。其他管理費用。主要是物業管理費等。服務費用：信息服務費用，這是最主要的服務費用 。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二 是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經營成本；同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。物流人才，駕駛員培訓費用。利用物流園區的資源開展物流人才培訓以及駕駛員培訓，從中收取一定費用。融資中介費用，運營商通過介紹企業進駐園區，收取中介費用。另外，當物流園區建設運營穩定之后，再考慮投資項目，融資上市等長遠的戰略規劃!