北京市TOWNHOUSE需求調研 本次調研以發放問卷的形式進行，問卷的發放是通過我們的長期、廣泛的業務渠道尋找已購買或計劃購買Townhouse項目的人士，請他們填寫。本次調研共獲取有效樣本240份。 本需求調查在一定程度上代表了潛在需求者對計劃購買項目的理想需求狀態，而在實際市場形態下，根據相關產品的特性，某些選項與實際調查數值出現小幅度偏差時，需求者也同樣接受。例如對項目的單價、總價的要求較低而對產品品質要求較高所產生的數值偏差、對個人情況填寫的不確定性等。以下調查結果如無具體說明均為被調查者實際填寫數據統計得出。一、目標客戶的基本情況(1) 年齡 被調查者中3040歲的人群居多，占被調查總人數的50，30歲以下及40歲以上分別占29和21，見下圖，由此可見Townhouse需求人群較為年輕化。(2) 學歷 被調查者的整體素質較高，受教育程度均在大專以上，多數為本科及碩士研究生以上學歷，其中具備本科學歷者居多，占被調查總人數的66；具有?？茖W歷者為18%；其他為碩士研究生以上學歷，占被調查人數的16。(3) 家庭人口 在被調查者中，家庭人口數為3-人占有比例最高，為61，其中多數為三口之家；其他如二人家庭占26.3；4人以上家庭占12.7。(4) 職業領域 本次調查的被調查者所涉及行業包括：IT、廣告、貿易、金融、行政、實業、保險、建筑、教育、科研、醫藥以及其他行業，其中所占比重較大的為貿易、實業、金融等行業。(5) 單位性質 在被調查者中，其所在單位性質為外資及中外合資企業的比重較大，占總人數的48.7，民營、私營及合作經營企業的員工占總人數的29.7，其余均為機關、事業單位職工以及國有股份制企業職工。(6) 職務或身份性質 本次調查中的被調查者的職務或身份包括公司決策者、管理人員、業務人員、教師、律師、機關干部、編輯記者等。其中公司管理人員所占比例最大，占總人數的49%；其他依次為公司決策者、技術人員、業務人員等。(7) 目前住房狀況 在被調查者中，大多數為已購商品房或已購公房者，占總人數的68.4；其他為租用住房和住單位公房者。(8) 家庭年收入水平 被調查者中，家庭年收入20萬以下者，占總人數的63.3；家庭年收入2050萬者，占總人數的32.1；其他家庭年收入50萬以上者占4.6。盡管統計結果表現出年收入20萬元以下的人員比例較高，但是結果中不排除被調查人員不愿公開個人收入，低報的因素。因此，實際收入水平在2050萬的家庭數量有可能增加。(9) 日常交通工具 在被調查者中，擁有私家車的人數占總調查人數的43.2；日常交通工具為公物用車和出租車者分別占總數的16.2和13.5；有27.1的人日常交通工具為地鐵、公交車及其它。由此可見有車族（私車和公車）占總人數的59.4，同時隨著汽車價格的大幅下調，這一比例數將有望大幅上升。二、目標客戶的單項需求指標統計(1) 購房用途及目的 購房者購買Townhouse的主要目的和用途有以下幾種：日常居住、購買后投資出租、增加自身產業以及周末度假用。其中，用于日常居住的人占很大比例，占到被調查總數的48.8，用于周末度假的比例為25.6，購買后投資出租和只為增加產業的各占15.4和10.2，看來很大一部分購房者還是要將所購Townhouse作為自己的第一居所。見下圖：(2) 區域選擇 一般來講，購房者對所要購買物業方向、位置都會有一定的選擇性，Townhouse也不例外。在本次調查中，購房者選擇東部的傾向較高，被選率為32.3，西部、南部、北部的被選率分別為24.6、20和23.1。 其中，對東部的選擇主要集中在京通高速路以及京順高速路；對南部的選擇主要集中在北京經濟技術開發區和京開高速路；對西部的選擇大多為西山一帶的別墅區；對北部的選擇則集中在亞北一帶的別墅區，只有極少數人選擇了在內城區購買Townhouse。具有發達的高速公路網是購房者選擇Townhouse一致認同的條件。同時可以看出，南城的房地產市場經過近幾年的發展，其市場認同度及競爭能力有所提高。(3) 距離工作地點的車程 人們對Townhouse選擇大多位于城市的近郊或遠郊區域，因此，從社區到工作地點的時間距離成為一個至關重要的問題。在此，我們用車程，即開車到達工作地的時間來衡量時間距離。 調查顯示，絕大多數購房者認為社區距單位的車程為1560分鐘之間。見下表： 是否具有便捷的交通條件永遠是購房者選擇物業的基本因素之一。(4) 所購物業狀態 由于開發商實力、購房者的成熟程度、政策、金融等眾多綜合因素，Townhouse的購買者究竟喜歡現房還是期房呢？ 本次調查顯示，46.3的人選擇現房，只有19.6的被調查人選擇期房，另外34.1的購房者選擇了無所謂?？梢灶A見，隨著房地產市場的進一步發展和完善，購房者對現房的需求比例會有所增長，在目前的市場狀況下，期房還是具有一定的市場，而作為開發商更應該格外珍惜這一市場。(5) 建筑面積 購房者對于房屋建筑面積的需求在一定程度上決定著一個社區的規劃指標、建筑形式、戶型結構等重要因素。 在本次調查中，購房者對于Townhouse建筑面積的選擇傾向如下表所示：建筑面積被選率100150平方米42.5%150200平方米32.5%200250平方米12.5%250300平方米10%300平方米以上2.5%(6) 房屋單價 購房單價是購房者衡量所購房產是否物有所值的最直接而有效的標準之一，在很大程度上左右著購房者的購買心理，決定其是否購買。 在本次關于Townhouse的調查中，購房者對于房屋單價的認同傾向性如下圖： 以上數據體現購房者期望值，總體結果較市場同質產品的價格檔次低，在實際銷售過程中，消費者對同類產品價格的承受力往往比期望值偏高。假設各項指標均向上一檔浮動10或20，其修正結果如下：項目單價（元/平方米）被選次數原調查結果上調10上調205000以下14460%53.7%47.9%5000-70008435%37.6%37.5%7000-9000125%7.9%11.7%9000以上00%0.8%2.9%(7) 房屋總價 毫無疑問，房屋總價直接關系到購房者是否購買該房產，因為這并非是個人喜好的問題，而是買房人經濟實力的最直接體現。 在本次關于Townhouse的調查中，購房者對于房屋總價的認同傾向性主要為150萬以下，如下表所列：(8) 價格影響因素 房產的價格并不單單取決于鋼筋加水泥，還有很多其它因素會影響其價格的趨向性，諸如地理位置、社區環境、升值潛力等因素。究竟哪些因素對于價格的影響是購房者可以接受的，本公司調查結果如下表所示：影響因素被選次數被選率相關環境內有水系18075%物業升值潛力大16769.5%優秀的物業管理13355.4%靠近環線或高速路12652.5%配套設施齊備6527%處于上風上水地帶6025%相關環境植被茂盛5422.5%相關區域人氣旺盛5221.6%處于商業繁華區域2711.2%相關環境內有山陵62.5% 從統計結果來看，在購房者心目中，項目的親水性、優秀的物業管理、良好的升值前景以及便利的交通條件對Townhouse項目價格的影響力較大。(9) 鄰里素質 優秀的鄰里環境是一個高尚社區應該具備的條件之一，在本次調查中，幾乎所有的被調查者對自己將要居住的社區鄰里環境具有較高要求，基本條件是鄰居要具有較高的文化程度和較好素養。(10) 社區建筑及規劃風格 社區鮮明的建筑和規劃風格是社區對外形象最直接的外在表現之一，既是社區的臉面，又是將來在社區入住后是否還可以具有較高的市場認知度的重要影響因素之一。 對于建筑風格和規劃風格，可謂蘿卜青菜、各有所愛，人們的眼光和視角迥然不同。本公司選擇了目前市場具有代表性的四種風格：美式、歐陸、日式、中式以及無特定風格產品進行調查，無特定風格選項的前提是產品總體風格統一，設計協調、合理。調查結果如下圖所示：(11) 樓體間距 社區內建筑的之間的間距無論對于開發商還是購房者都是比較重要的指標之一，對購房者而言，建筑間距關系到實際生活中居住的舒適性和私密性；對開發商而言，則會關系到規劃方案的最終審定和影響利潤率的高低。 本公司調查顯示，有很大一部分購房者認為Townhouse的理想間距應該在20米以上，見下表：(12) 車位比例 近年來，隨著北京市道路、交通情況的不斷改善，以及市政府對于個人購買私家車政策上的鼓勵，私家車保有量也在不斷上升，利用私家車上下班是都市白領們為適應快捷、緊張的現代化生活的必然選擇，車位也成了新建社區為購房者所要解決的問題之一。 一般而言，普通住宅、公寓類項目為業主提供車位的比例為1:1，即保證每戶擁有一個車位，而Townhouse是一種介于公寓與別墅之間的產品，對車位的需求自然另當別論。本公司此次調查顯示，有近一半的被調查者表示未來自己的家庭可能會需要兩個車位，看來，在保證每戶一個車位的同時，也應該為特殊人群特殊考慮兩個車位的可能性。(13) 社區綠化社區的綠化程度和綠化形式是社區內綜合生態環境好壞的外在的體現標準之一。對于綠化程度，北京市對于新建住宅提出了最低要求，即社區綠化率不低于30；而社區綠化的形式，則種類繁多，其中主要包括社區內中央集中綠化、小區林蔭道、組團綠化、宅前綠化以及對于陽臺進行綠化等方式。在這些綠化方式中，購房者對于普通住宅和Townhouse類產品的要求有一定差別，本公司調研結果如下表： 在幾種綠化形式中，Townhouse的購買者更加喜好對于小區林蔭道路和宅前的綠化，而對于社區中央集中綠化要求不是很嚴格。當然，社區中央大面積的綠化是社區的臉面之一，設計要求水準一定要高，但對于Townhouse類產品，更應該加強小區林蔭道以及宅前的綠化水平。(14) 套型戶型格局 購房者對于房屋套型格局的需求能夠在一定程度上反映其購房的基本目的，或自用或投資，同時也是一個購房階層消費心理的寫照。 調查顯示，Townhouse的購買者對于房屋套型的需求主要集中于三室兩廳和四室兩廳兩種格局，其中有少量對于兩室兩廳的小戶型或五室三廳的大戶型需求。見下圖：(15) 臥室的基本要求購房者對臥室的設計要求主要體現在對于舒適度、私密性以及實用性的等方面。一般而言，房間的采光、通風、景觀效果、朝向、面積、層高以及獨立性（與其它功能空間相對獨立）等因素都會對臥室的環境產生重要影響，本公司針對以上影響因素對購房者關于房屋主臥和次臥的需求分別進行了調查。 主臥 主臥是房屋的直接購買者在日常生活中使用頻率最高的室內空間，因此，在一定程度上，購房者往往關注主臥有甚于客廳等其他室內空間，好的主臥設計也更加能夠打動購房者的購買心理。 本次調查結果顯示，Townhouse的購買者在對于主臥的環境要求上表現出一定的均好性，也即對于采光、通風、朝向、景觀、獨立性（與其它房間相對獨立）等基本因素的關注程度均很高，見下表：影響因素被選次數被選率采光16970.4%通風16367.9%景觀16267.5%朝向14560.4%獨立性14460.0%在對主臥面積的要求上，購房者的需求主要集中在2030平方米，占被調查總數的52.1，見下圖： 臥室的層高也會直接影響到居住的舒適度，購房者對于主臥室的層高也有一定要求。本次調查中，購房者對主臥凈高要求最低為2.7米，最高為3.5米，主要需求集中于凈高2.83.0米。 次臥購房者對于次臥環境的關注程度上要稍遜于主臥，即要求沒有主臥那樣嚴格，主要注重次臥的采光、通風兩項指標，而對于景觀、朝向的要求則次之，見下表：影響因素被選次數被選率采光14560.4%通風17472.5%景觀7330.4%朝向4418.3% 購房者對于次臥的面積要求主要集中于1520平方米之間，占被調查總數的58.3，見下圖： 購房者對于次臥凈高的要求主要集中于2.62.8米，較主臥要求稍低。 其它 部分Townhouse購買者對臥室有雙主臥的要求。(16) 起居室的基本要求 起居室，是一個家庭對外展示生活品位、生活形象的窗口之一，也是家庭成員共享生活樂趣的室內場所之一。由于家庭成員構成成分的不同，起居室在家庭生活中所要實現的功能也有所差別，購房者對于起居室的需求水平不盡相同。 起居室面積 對于起居室，購房者首先考慮的是面積問題，本次調查顯示，Townhouse的購買者對于起居室的需求面積主要集中于2040平方米之間，占總調查人數60，見下圖： 起居室數量及分布 一般而言，在普通住宅、公寓的戶型中，每個單位有一個起居室即能滿足購房者的需求,只不過面積的大小不同而已,而購房者對Townhouse的需求則不同。 本次調查顯示，有一半以上的被調查者在關于起居室的數量問題上選擇了2個起居室，也即除了家庭成員共用的起居室外，是否可以考慮在靠近主臥、次臥、地下室等其它地方另有第二個起居生活空間。 在起居室的分布問題上，大多數被調查者認為起居室應位于房屋的一層或一二層的通頂設計。 層高 起居室的面寬一般較大，因此對于其層高的要求也較高，調查顯示，七成以上的Townhouse購買者認為起居室的層高應在3米以上到6米之間，也即要求起居室的層高較高或作成通頂的挑高設計。 景觀、朝向 Townhouse的購買者在對于起居的要求同樣體現出均好性，除對通風要求相對較低外，對于采光、朝向、景觀的關注程度均很高，見下表：影響因素被選次數被選率采光16669.1%通風12351.2%景觀17070.8%朝向15966.2% 起居室的其它要求購房者對于起居室的其它要求主要集中于以下幾點： 挑空設計； 與餐廳、廚房、樓梯、露臺相連接； 與臥室、書房相對具有獨立性。 其中，購房者對后兩點的關注程度較高，既保證動態空間內生活行為的方便性、又能夠保證靜態生活空間的私密性，也就是說，購房者比較強調在房間格局上要體現出動靜分區。(17) 廚房 廚房作為成套房屋中不可缺少的組成部分，是實現家居生活功能必備的條件之一。廚房在整套房屋中的位置、面積大小、通風、采光的效果好壞等因素均會影響家居生活的舒適性和方便性。 面積標準 在對廚房面積的調查顯示，有將近七成的購房者認為廚房的面積應該在1015平方米之間，才會具有較好的舒適度和使用的方便性。 廚房的其它要求 購房者對于廚房設計的基本要求體現在以下幾點：1、廚房的設備最好為整體廚房設計；2、廚房的采光、通風效果一定要好；3、廚房應位于房間格局的動區范圍內，宜靠近入口處；4、廚房應與作為餐廳的其它室內空間聯系緊密；5、廚房最好為雙面操作式設計；6、廚房不需要開放式設計。 其中，購房者對1、2兩點的關注程度明顯較高。廚房具有良好的通風、采光效果能夠充分保證室內環境的幽雅，也可以在一定程度上減輕日后對廚房的清潔之苦。而整體廚房以其科學合理的流程設計和對設備質量的保證而備受購房者青睞。(18) 衛生間 居室內的衛生間自然是住宅中不可缺少的部分，關于衛生間的設計主要是面積大小和通風、采光性能的問題。 隨著住宅市場的發展，住宅內各功能空間的功能細化也不斷向前推進，衛生間也象臥室一樣有了主衛生間和次衛生間之分。 衛生間的通風、采光要求 在對于衛生間的通風采光效果的調查發現，Townhouse購買者對主衛和次衛的要求還是有所不同。 影響因素必須通風采光可以做成暗室選擇次數百分比選擇次數百分比主衛生間19380.4%4719.6%次衛生間13857.5%10242.5% 當然，如果主衛和次衛都做成具有通風、采光效果最好，在保證衛生間環境條件的同時，還可以節約能源。但畢竟設計條件有限，不會兩全其美，從上表中可以看出購房者對主衛的關注程度較高。 衛生間的面積 本次調查結果顯示，Townhuse的購買者對衛生間的面積要求也因使用功能的不同而有所差別。 對于主衛，購買者的面積要求在615平方米之間，平均面積要求為10.5平方米； 對于次衛，購買者的面積要求在410平方米之間，平均面積要求為6.8平方米。 其它調查 在被調查者中，有25的人認為自己的家里可以有2個以上的次衛生間。 對于衛生間的盥洗室和衛浴間是否必須分開的問題，有一半的被調查者對二者是否獨立設置表示出無所謂。(19) 露臺 露臺的設計是近年來住宅設計中比較常用的手法，露臺是購房者在家中充分與室外環境相接觸的空間，既是一個較好的休憩場所，也可以根據主人的意愿做其它用途。 根據本公司調查顯示，在Townhuse的購買者中，70以上的購買者認為露臺的設計很有必要。對于露臺面積的需求小至56平方米，大至3050平方米不盡相同，主要是由于購房者對于露臺需求的出發點和用途不一樣所導致。(20) 室內專用設施房間 由于購房者的家庭結構、工作性質、生活習性等各種因素的不同，其對于室內房間的功能需求也有所差別。 本公司調查顯示，Townhouse的購買者對于室內專用設施房間的需求主要集中在書房、電腦房、儲藏室或衣帽間、健身房、單體浴室等幾項，其它各項需求程度不一，見下圖：(21)生活配套設施 社區內部或附近的生活配套設施是否齊全會關系到業主日常生活的方便性和可靠性，但購房者對于各種配套設施的需求程度卻不一樣，因此本公司調查如下： 購房者對于各種生活配套設施的需求按由高到低排列依次為商場、銀行、醫療機構、郵局、室外運動場所等，見下表：配套設施被選次數被選率商場21790.4%銀行20987.1%醫療19079.2%郵局17572.9%幼稚園12351.2%洗衣房12250.8%室外運動場14259.4%游泳池12652.5%會所14158.8% 其它關于配套設施的需求還有足球場、高爾夫球場等。至于上述配套設施是在集中分布在社區內或是在社區附近分散分布，購房者并無具體要求。(22) 會所會所是伴隨著住宅綜合品質的全面提高而逐漸發展起來的社區內配套設施之一。會所的意義在于滿足社區內居民的日常生活、休閑娛樂的需要，也是社區業主接待來訪客人的主要場所之一，一個高尚的會所在一定程度上會成為該社區的標志性建筑?；诖耍瑫軌蛱峁┑姆赵O施、服務項目以及服務方式成為其能否成功經營的關鍵所在。 服務項目及使用頻率 根據本公司調查，Townhouse的購房者對于會所中服務項目和設施的需求主要集中于超市、餐廳、美容美發、游泳池、商務中心等幾項，具體的各項服務設施的需求率及使用頻率見下表：服務設施及項目需求率每周使用次數餐廳77.5%2.63商務中心47.5%2.67超市77.5%2.97美容美發62.5%1游泳池55%2.33咖啡廳45%3.6酒吧30%1.2兒童娛樂室15%4.67網球場32.5%1.5壁球場20%1.5乒乓球30%1.6桑拿35%1.71棋牌室15%1籃球場15%/會議7.5%/臺球室20%/歌舞廳7.5%/ 備注：上表中，需求率表示在整個Townhouse社區中業主對于每個項目的需求程度，而每周使用次數即可表示在這一需求群體對于該項目的使用頻率的高低。因此這兩個指標要區別對待。 消費方式及金額 調查顯示，在Townhouse購買者中，有將近70的人希望社區會所的消費方式為會員制消費，這樣既可以保證會所對社區業主服務的專屬性，同時也可以提高消費的安全性。 會員制又可以分為以下三種方式： 業主在一定期限內，交納一定金額會費后，對服務項目進行任意消費，不再收取其它費用； 業主交納一定的會費后，對服務項目執行按小時收費制； 業主交納一定的會費后，對服務項目執行單項使用收費制。 對于以上兩種消費方式，業主較為傾向于第3種方式，即在會員制的基礎上執行單項使用收費制。 對于業主在社區會所的消費金額，本公司也做了相應調查。調查顯示，Townhouse的購買者中，有83.3的人在社區會所的消費金額將為2萬元/年以下。(23) 物業管理 物業管理在購房者心目中已經不再是一個陌生的詞匯，社區物業管理的好壞不僅直接關系到業主生活品質的高低，也是社區檔次高低的一個衡量標準，更是影響到社區的投資價值和升值潛力。 物業公司品牌及收費 根據本公司調查顯示，70以上的Townhouse購買者表示很在意社區物業管理公司的品牌，他們認為物業管理公司的品牌可以反應該公司的服務水平和檔次。對于物業服務的收費標準，多數人認為3元/月/平方米以下較為合理，見下表： 物業服務內容根據本公司調查顯示，Townhuse購買者對于物業管理服務內容的選擇主要是24小時保安巡邏、保潔服務、房屋及設備的簡單維修、以及代業主接送郵件等項目，具體需求見下表：(24) 室內裝修標準 房屋的室內裝修標準一般分為毛坯房、精裝修、初裝修以及廚衛四種。根據本公司調查顯示，Townhouse的購買者對于交付標準為精裝修的房屋較為認可，而且比較偏向于菜單式精裝修交付。見下表(25) 廚衛裝修及設備 針對Townhouse購買者對于廚衛裝修有分體和整體兩種方式，本公司進行了調查。調查結果顯示，將近80的購買者比較傾向于對廚衛進行整體裝修，原因即為整體廚衛裝修設計的科學、合理性以及對質量的保障。 購房者對于廚衛裝修所選用設備也具有一定的要求，即要求設備的品牌性，有80%以上Townhouse購買者要求所選用廚衛裝修設備為國際或國內知名品牌（國際或國內品牌并無明顯認可度差異）。 對于主人浴室內應該配備的浴缸，大多數Townhouse購買者認為應配有高級按摩浴缸，而非豪華蒸汽浴缸或其它。(26) 采暖、空調設備 購房者對于采暖、空調設備的選擇也具有一定的偏好，其選擇設備的主要標準為使用的舒適性、安全性以及費用上的經濟性。 對于采暖而言，目前主要的方式為中央空調、市政供暖、電熱膜、地板采暖、壁爐、直燃機、電暖氣等，根據本公司的調查，Townh