買房全程指導第一步：明確購房目的，做好買房準備1、 買房的資金準備你準備用多少錢買房？2、 買房的心理準備你想把家安在什么地方？3、 買房的知識準備先讓自己成為半個房產專業人士。4、 買房的選擇準備查詢打聽情報與實地看盤第二步：擦亮眼睛，挑選房源1、 價格挑選比較個人承受范圍、交通狀況、社區環境、戶型結構等條件衡量樓盤價格。2、 位置選擇樓盤位置是否優越的判斷，是否滿足個人的各類需求。3、 面積選擇考慮經濟能力和購房預算正確處理套面積和功能的關系。4、 戶型結構根據使用功能及家庭基因素，如人員數量等選擇合適戶型結構。第三步：選定目標，實地考察1、 房產證件房產證書是否齊全決定了房產的合法性，避免日后眾多的不便。2、 房屋質量買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱。3、 周邊設施小區景觀、會所、綠化、配套等因素與生活密切相關，更是樓盤質量的體現。第四步：簽訂認購書1、 了解開發項目的進展情況，確認開發商已經拿到預售許可證。2、 認購書基本條款要約定詳細，應當對所要購買房屋的主要情況在認購書中予以約定。3、 條款內容的約定要合法有效，應要求開發商提供座位正事簽約的商品房買賣合同文本。4、 購房人一定要謹慎簽訂定金條款。第五步：簽訂購房合同八大注意：1、 關于五證2、 關于公攤面積3、 關于房產證4、 關于書面通知5、 關于所售房屋的坐落位置6、 關于所售房屋的抵押7、 關于物業管理公約8、 關于各方責任范圍第六步：貸款與保險房貸：1、 申請貸款額度要量力而行2、 辦按揭要選擇好貸款銀行3、 要選定最合適自己的還款方式4、 想銀行提供資料要真實5、 提供本人住址要準確、及時6、 每月要按時還款避免罰息。辦理購房保險步驟：填投保單簽發保險單收取保險費第七步：驗收房屋1、 檢查房屋有無裂縫2、 檢查房屋有無傾斜3、 檢查房屋有無滲漏4、 檢查墻面、地面5、 檢查衛生間、廚房地面是否做過找坡處理6、 檢查門窗第八步：物業管理服務：1、 清潔衛生管理。2、 綠化物日常維護管理。3、 治安管理。4、 維護公共蓄水池。5、 水電管理。6、 排污設施管理。7、 高層樓宇增設。8、 增設的其他服務項目。第九步：產權辦理資料：1、 房地產交易申請表2、 辦證委托書3、 按揭的賣家還需提交他項全屬書4、 身份者復印件5、 已監證的預售合同1-3項的表格、文件發展商會統一購領，并指導買家填寫。第十步：裝修入住1、 選擇正規的家裝公司2、 新手出游先做功課了解產品3、 采購計劃心中有數4、 潔具一定要有品質5、 選擇成套門為佳6、 選新產品做好“冒險”準備 買房第一步：明確購房目的1、買房的資金準備您準備用多少錢買房？ 購樓者(潛在業主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題：為什么要買房？到底需要什么樣的房子？思考清這兩個方面的內容，對多數購樓者都有所幫助，大家知道買房前準備的資金數額，決定了買房中的一切重要行為。2、.買房的心理準備你想把家安在什么地方？ 購房者一般都有地域的偏好，東西南北中，漢口、武昌、漢陽購房者需要反復思考的第二個問題是：到底想把家安在什么地方？多數人在購房時會考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。但值得提醒的是，購房是長期行為，購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分余地。在郊區購房時還要注意樓盤與城市之間的交通情況，想必經過長時間堵車的人都有體會。 買房第二步：了解樓市狀況 1、買房的知識準備先讓自己成為半個房產專業人士。孫子說過“多算勝少算”，對于房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業，老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事，所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解。 2、.買房的選擇準備查詢打聽情報與實地看盤。 這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為購房者要學的東西比較多，而且，購房者在此期間所得知的信息，對是否買到滿意的房產至關重要。查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針，要想看出門道還要靠朋友的介紹，房展的樓書、報紙上的廣告，當然不要忘了上網查查看買房第三步：與開發商過招 1、買房的最終抉擇確定購買目標 經過深思熟慮之后，購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選，在這個時候，千萬要記住：“聽別人千句不如聽家人一句”房子終歸要自己和家人一起住的。選擇自己的房屋，首先要從小區的整體規劃入手，對整個項目有個通盤考慮。一般來講，能占據最多小區綠化的樓盤位置最好，因為綠化不僅是賞心悅目的景觀，它對隔離噪音、粉塵，制造良好的小氣候，比如濕度、溫度等十分有效。2、買房的談判階段壓價與取得優惠 開發商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧，其中包括：優惠、折扣、造就搶購態勢等。怎樣逃脫銷售技巧的“欺騙”，以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括：銷售小姐手中2到3個百分點的折扣、煤氣電話安裝費、1到2年的管理費、其他優惠銷售贈品等。 買房第四步：簽單與過戶 1、買房的簽單階段預售登記與合同 與發展商簽合同時要千萬小心，不妨詢問一些法律方面的人士，要知道房產糾紛的產生多半是由于合同出現了問題，合同沒簽好，今后的煩惱會像滔滔江水。2、買房的實質階段交易與過戶契約有預售契約和買賣契約兩種，預售契約是相對于期房而論的；買賣契約則用于現房交易。立契過戶是發展商和買房人進行交易、更換房屋產權不可缺少的重要環節。 立契過戶應該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)。買房第五步：驗收與入住 1、買房的收尾工作驗收與繳納稅費 拿到新房鑰匙先別高興，經過驗收才能入住。驗收方面需要特別注意，首先要知道驗收房屋的標準，還需要清楚不合格的房屋是否有權向開發商拒收，這個階段需要在專家的指導下進行。在辦理入住之前，購樓者還需要交清合同款，辦理結算；發展商要統一審核的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在最后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業管理公約。2、買房的清理工作裝修和入住 裝修在購房之中是個可有可無的過程，因為有相當購房者購買的是毛坯房，自己在找裝修公司進行裝修，此時發生的糾紛和業務已和購房沒有關系。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心。裝修完成之后，至于什么時候真正入住就完全取決于業住自己了。消費者選擇房子應重視的11個問題價 格: 如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資， 您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等） 交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達、進出方便，有停車位物業才算物盡其用。 社區環境：在人口越來越密集的大城市，社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素，小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。 戶型結構：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。 位 置 如果您想購買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優越，因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征： 城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向，如北京的上風上水方向為西北方向。 交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時，應盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。 城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。 生活便利。步行分鐘左右即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。 環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。 面 積 在我國大部分城市，根據建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則的規定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積套內墻體面積陽臺建筑面積 套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于米，其余部分最小凈高不低于米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的，不計算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽臺凈面積的折算計入使用面積。 套內墻體面積：商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 陽臺建筑面積：按國家現行建筑面積計算規則進行計算。 單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計算： 整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數公用建筑面積套內建筑面積之和。 公用建筑面積分攤計算：各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數為左右。 室內格局 現在居民購房，一般都會考慮做再次裝修，所以室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚，因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度，否則將暴露橫梁；同時，橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理，再裝飾也會影響美觀。 其次，應注意整個室內格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不規則形狀出現，也應避免室內中央有拄穿過。因為不規則的房形影響家具布置，且造成的浪費面積多，很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補；且突兀的斜角或銳角對室內居者會造成一種不適的壓迫感，能夠避免還應盡量避免。 再次，對房內各功能居室的配置安排及行走動線，要做仔細考量。一般而言，住宅空間可以分為三部分：起居空間、服務空間與睡眠空間。起居空間包括：人口、玄關、起居室、客廳、餐廳等。服務空間包括：廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包括：臥房、客人房、孩童房、書房等。在以上三部分中，起居室空間的位置與布置最為重要，因為客廳是家庭活動和對外交際的中心，也是日常生活中使用率最高的區域，所以客廳采光一定好，格局要方正，與餐廳和其他臥室之間聯系要緊湊；同時，在位置上應具有相對的獨立性，不應成為其他功能居室間穿行的通道。 主臥室是最具機密性的地方，其與客餐廳的關系不僅不應有“開門見山”之感，且應有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對，以免破壞機密性，給生活造成不便。一般而言，主臥室應有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等，如條件好一些，可考慮擁有一套獨立的衛生設備。 廚房與衛生間是居室內最重要的服務空間，首先應選擇明衛與明廚，因為自然通風與采光對廚房與衛生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外，廚房的位置也很重要，其與餐廳之間聯系要緊湊，兩者之間的行走路線不能被破壞；除此之外，尚應考量廚房面積形狀是否合理，是否兼顧了儲藏、清洗和烹調各功能，能同時容納幾個人作業。 對于浴廁，主要應考慮自然通風與采光，位置應處在隱密次要處，如有條件，可考慮將廁所和淋浴區分隔開，以方便使用。 戶型結構 隨著房改的深入進行，個人購房比例逐漸上升，對產型的要求也隨之提高，戶型設計的合理與否是決定消費者購買心態的重要因素。在這方面有以下幾點需要提醒購房者予以關注。（一）根據使用選擇戶型 對于住宅的戶型，消費者應如何選擇呢？住宅的戶型按平面組織可分為：獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為：復式，躍層式，錯層式等。消費者在挑選時，應結合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型，因主要的目的是滿足使用功能，且面積控制緊張，故應選擇剖面上無大動作的設計。對于獨幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標準住宅，剖面上應有變化才好。若全從一個標高上展開，空間感覺較死板，而且也需要一些走道。若能結合剖面變化，水平走道會減少，空間也多了一個層次。所以消費者在選擇此類住宅時，應選擇剖面有變化設計。從戶型結構分析，超大戶型與超小產型的設計不是大眾的需求對象，而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛雙陽臺的戶型設計較受歡迎。目前較為流行的躍層設計及外廊式廚衛設計則得到更多消費者的青睞，銷售前景看好。（二）各地戶型各有差異 由于歷史的原因，各地的房產戶型存在著差異，相比上海、深圳等城市，北京的戶型設備確實是相對落后。其中主要是兩方面的原因：首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格，出于容積率的考慮，發展商為了盡可能多出面積的考慮，發展商為了盡可能多出面積，只好犧牲了戶型的合理性；另外，由于從前北京住宅市場消費主體是集團購買力，在購房時更多考慮的是住宅面積和居室數，對戶型的要求不太高。這也使發展商忽略了居室戶型的完善與創新。缺少市場的壓力，自然使北京的戶型設計缺乏新意，落后于南方城市。（三）室外景觀成新寵客戶在購房時，住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素，但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢，即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向，而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美，即使傳統上讓為較差的朝北戶型也會受到認可。這主要是由于現在人們工作繁忙，白天較少有時間在家休息，加之空調等電器的普及，人們對日照等自然條件的要求有所減弱，而對優美景色的需求卻在增強。 （四）先廳后臥，順序選擇 客戶在購房時考慮居室各部分的優先順序是：第一看起居室（廳）是否好用，包括廳的面積、布局等；第二是主臥室的合理性，如面積、采光條件、居室私密性；第三是相對獨立的餐廳的功能；第四考慮的是廚房的環境，一個寬敞好用的廚房，往往比次臥室更為客戶所看重；第五才是次臥室（書房、客房）；最后考慮陽臺。 另外，在廳的選擇和設計時，面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬大小會給使用帶來極大不便。一般應在米以上較為適宜，至少也應滿足米。 由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間，功能較以前增加了許多，相應也要求擴大主臥室的面積。而戶型設計上，可進入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現，也使主臥室布局更為靈活，房間進深可以適當增加。 朝 向 在中國，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣，造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南，在冬天無凜冽寒風呼嘯，在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費者應挑臥室的朝向。一套房內，臥室一般有二三間，其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。 消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的，但最好還是避免選擇西向的衛生間。 在南方炎熱地區，除了要看單個房間通風是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風的直線流動，在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上，如果建筑與建筑之間間距過小，底層就會由于上面建筑的遮擋，而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙，因此，其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚房的油煙產生量大，形成時間短，靠自然通風實難將其在短時間內排出，所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說，要防止由于朝向不好、外面風壓太大，引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向為宜。 一般來說，一天之內陽光能射入時間小時，對于消除房間內濕氣，殺滅細菌，調節室內溫度，加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向為佳。對于廚房，應避免西向為宜，因廚房內本來已有熱源，再接受陽光直射，其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕，有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內，最好能有兩個陽臺，其中一個陽臺一定要向陽，使晾曬和休息有充足的陽光。 現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶，一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時，就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶，一套房至少有三個面臨空，因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶，一梯四戶，由于套數多，要為各戶都留有一個相對較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時候，會出現有較大缺陷的朝向。 樓 層 低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。 大多數消費者在挑選底樓時，一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節，但是，在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此，消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響，如果地面植物繁茂、景色優美，底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當，往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害，故消費者在看完底層的室內時，千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善，有沒有積水的可能？有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時，對這些問題一定要一察之，不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣。 一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。 設 施 業主們都希望項目內“家園”內有一個好的環境，這是千真萬確的。但業主們如果知道項目里要建公園，則會有不同意見 特別是當他們認識到，這項投資及以后的維護費用要由他們來出的話，可能更有爭議。我看到有些報道說，某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的，就個人觀點而言，實屬不當投資。有人會說我土老帽，其實不全是這么回事。一個好的家園，環境應該是干凈、整潔、方便，有樹、有花、有草，車、人各行其道，訪客停車方便。 另外，園林建設還可以發揮業主的積極性，如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草，不僅可以美化環境，突出個性，而且不用花開發商和以后的物業管理一分錢。總之，環境綠化實屬必要，但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林，特別是投資巨大，維護費用很大的園林，這一點，買房者在選房需引起重視。 至于會所，當然是很必要的，高檔社區更少不了。但是，會所體量應與項目大小相匹配，也就是利用率和維護費用的問題。另外，會所內容也很重要。我個人覺得，除其他設施外，有兩樣設施必不可少，特別是對高檔家園而言：一是健身設施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內空間；二是室內游泳池。成功的業主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什么棋牌室，個人認為不當，搓麻當然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會所用大家的錢來建棋牌室，畢竟高檔社區應該倡導健康生活方式，這和今后社區的環境直接相關。 設 計 （）房屋間距窄 人們發現，這幾年城市的建筑多了，同時越來越密，而這種密有時到了令人尷尬的地步。如果你住在八樓伸出手來幾乎可與對面一幢的住戶在空中相握，而住在低層次的，白天卻要開燈，過著近似暗無天日的生活。過于狹窄的房屋間距，造成采光不足，通風不良，也影響了住房的私密性。造成這一局面的原因，則是有些房地產開發商為了增加住房和營業面積，擠占了本該留存的正常空間，從而無形中增加了出售面積。事實上，這不僅損害了消費者的權益，同時也是一種短視行為。這樣的房子不僅賣不出價，有時還會出現積壓，即便一時賣出去了，也會留下后患。（二）面積短缺 據中國社會調查事務所的一項調查表明，住戶在對商品住房的投訴中，其中有8O是反映面積問題。這份調查其實反映了時下大部分購房者的擔憂，而買商品房的短斤少兩現象，百姓是十分痛恨的，因為短斤少兩造成了大的損失，短少幾平方米的面積，在大中城市是好幾萬元，在小城市也是好幾千元，況且在物業管理費中也是以此面積來決定費用檔次的，這樣造成的損失會更大。因此，國家對此有了規定，并相繼出臺一些相應措施進行規范。但百姓還是希望，開發商能自己約束自己，以實實在在的面積來對待消費者，因為用政府行為來制約房產短斤少兩現象，運作起來一時也非易事。 （三）室內設計欠科學 在購買住房時，消費者普遍希望其所購住房能充分利用面積，設施配套也適當合理。而事實上，一些開發商開發的住宅，往往讓消費者大失所望。120平方米的住房竟然只有兩室兩廳，廁所竟然沒有窗戶因此，消費者希望，開發商在這上面多動動腦筋，從消費者的角度去設計。首先可采用內涵挖潛式，在固定的面積中進行內涵挖潛，避免面積浪費，充分利用空間，這樣的住房設計會討百姓喜歡。其次是設計、設置讓住戶方便，這一點尤其要動腦筋。譬如如今一些開發商針對住戶洗衣機不好擺放的情況，在陽臺設置了拱排水管讓住戶在陽臺洗衣、晾衣；有的開發商在建設中就將空調管線等預先裝好；廚房的排煙口先留好 （四）公共空間少 這主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。對于這一點，許多住戶是深有體會的。有的住宅設計時由于沒有預留綠化面積，環境不好，沒有一定的公共空間，做做操都沒有地方。住在這樣的住宅里，何談生活質量的提高？值得高興的是，一些有眼光的開發商，開始注意營造良好的居住環境，干方百計留一點綠地面積，即使在受地域限制時，也不惜花錢建起屋頂花園，在走廓上預留綠化帶。同時，留下一些讓住戶健身的空間。一些開發商以此為賣點竟收效很大。所以，百姓希望開發商都以發展的眼光看問題，要善于留一定的公共空間，保持一定的綠化率，預留給住戶健身、活動的空間。 質 量 為了便于客戶檢查房屋質量，這里附上一則驗查房屋質量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。 門 （）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊 （）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊） （）門四邊是否緊貼門框？門開關時有無特別聲音 （）窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。 （）窗邊與混凝土接口有無縫隙？ （）開關窗戶是否太緊？可否妥當關上？ （）窗戶玻璃是否完好？ 地板 （）地板有無松動？爆裂？撞凹？行走時是否吱吱作響？ （）地板間隙是否太大？ （）柚木地板無大片黑色水漬？ （）地腳線接口是否妥當？有無松動？ 頂棚 （）頂棚有無水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。 墻身 （）墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ （）墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？墻角接位有無水漬？裂痕？ （）墻身、墻角接位有無水清？裂痕？ 廚廁 （）廁、浴具有無裂痕？裂痕有時細如毛發，要仔細觀察。 （）坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？ （）浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當？ （）廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？磚縫有無滲水現象？ （）廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ （）水池龍頭是否妥當？下水是否順暢？ （）廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當？ （）廚柜柜身有無變形？門能否順利開合？ 其他 （）壁柜門是否牢固周正？ （）試一下全部開關、插座及總電閘有無問題？ （）試煤氣熱水器開關是否妥當？ 以上條，均是新樓容易發生的問題。購房時應充分注意。 小區環境的選擇誤區 在計劃經濟時代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家最關注的內容，住宅也往往是以低廉的造價，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場競爭機制的導引，住宅小區環境越來越為人們所重視，但因為長時間被無環境的水泥叢林迷惑了眼睛，人們在判別住宅環境時往往陷入這樣的誤區： 環境=綠化率 住宅小區環境包括的內容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33，它包括綠化硬質鋪裝，圍墻、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯合體。 單就綠化而言，也不是簡單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當配植以及與四季相適應的種植方式，而硬質鋪裝及活動設施應充分考慮其使用功能，如無障礙設計就有規范的嚴格規定，藝術品的陳設則要更多考慮其文化涵義和藝術品位。從學科來說，環境則涉獵土建、園林綠化、藝術、市政等許多工程領域，而這些都得由有豐富經驗的設計人員將它們有機組合起來。 小區景觀“中看”就行 我們強調人的主體性是對人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現了這一點。如活動設施的設置主要考慮老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。 小區里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動相匹配，也就是說居民可以徜徉其中，能夠實實在在地使用這些景觀設施，比如小區的集中空地做出高低錯落的構筑物應該形成或大或小、或公共或私密的活動空間，以滿足不同活動的使用要求，開闊的場地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動，而相對隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場所。所以說景觀不僅是給人看的，同時也應該是給人用的。 過多追求環境個性 居住區中的環境設計應該是豐富多彩的，會有許多視覺上、使用上的興奮點，而這些點必須有一個內在的秩序將它們統一組織起來，形成既獨立存在又集中有序的畫面，否則就是一盤散沙，而這一切的最終目的是為居民服務，而非設計師表現個人色彩的場所。 環境設計是一門綜合的學科，從歷史上看，西方在城市公共環境的設計中有許多不朽的典范及相關理論，而東方則在造園藝術中有著獨到的意匠，就像油畫與國畫一樣以不同的手法創造不同形式，但同樣是美的生活圖景，我們當今的環境設計則應是博采眾長，繼承傳統來為今天的生活很好地服務。選擇目標 實地考察要了解所購商品房是否適用，首先應確定購買目的，從以下兩個方面來考核： 1用來自己居住的，要根據家庭人口數量、結構、工作特點、對交通的要求狀況、對小區物業管理內容及特點要求，以及將來自己的經濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。2用來投資的，主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出相機會、投資回報率、投資回報風險，對于準備隨時轉讓取得收益的，要考慮物業的升值潛力、轉讓機會、投資回報風險等因素。查視五證二書購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。五證： (1)國有土地使用證：國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。(2)建設工程規劃許可證：建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。 (3)建筑工程用地規劃許可證：建筑工程用地規劃許可證是辦理建筑工程用地規劃許可證后必須經過的程序。(4)建設工程施工許可證：建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。武漢市建委負責開工審批等項工作。 (5)商品房預售許可證：商品房預售證的主管機關是武漢市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印制、辦理登記審批和核發證書。 “五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。在其領取的商品房內外銷預售許可證的銷售范圍中，僅包括規劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預銷售范圍之內。二書：(1)企業法人營業執照：該執照是取得企業法人資格的合法憑證，有限公司即屬此類。(2)房地產開發企業資質證書：房地產開發企業資質根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等進行核定。未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。住宅外部環境交通是否便利，是否遠離工業區，空氣、水質有無污染； 周邊是否有綠化帶或河流、湖泊；附近是否有文化機構、商業服務場所；小區內是否有較好的綠化，無干擾、噪音；社區居民是否有同等的文化層次；社區的規劃設計是否美觀、完整，學校、醫療、商業服務等配套設施是否健全。房屋內部情況 是否有私搭私建部分，特別注意騎樓、檐棚以及陽臺、平臺加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結構遭到破壞，必須讓對方拆除還原，以免被管理部門責罰或留下隱患。 戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題 打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖象是否清楚，能收視多少臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。物業管理的水平水、電、煤、暖的費用如何收取？是上門代收還是自己去繳？三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉？保安水平怎樣？觀察一下保安人員的數量和責任心；小區綠化工作如何？物業管理公司提供哪些服務？ 入住以后的費用了解水、電、煤、暖的價格；物業管理費的收取標準；車位的費用。查清原房主是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。舊房的歷史哪一年蓋的？還有多長時間的土地使用期限； 哪些人住過？什么背景？是何種用途； 是否發生過不好的事情？是否欠人錢？或者發生過盜竊案。認購書簽訂流程及注意事項認購書簽訂必須的流程：你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。認購書主要內容包括：1認購物業；2房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等；3付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放簽約須知，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。注意事項：1、 認識“定金” 筆者近來在辦理有關商品房買賣的業務中，遇到一個較為普遍的問題，即購房者與開發商正式簽訂買賣合同之前所預繳的定金，在購房者與開發商最終沒能達成買賣協議或購房者因種種原因放棄所認購的房屋時，能否要求開發商返還的問題。具體情形大致分為兩種：一是開發商在物業正式開盤前，以內部認購的方式開始發售，認購期間的價格要比正式開盤后便宜一些，有的還以打折或抽獎等方式促銷。購房者在價格優惠的誘惑下簽了認購協議并繳納了定金；二是正式開盤后，購房者在正式簽合同前與開發商簽訂了認購書并繳了定金，在正式簽合同時，因某些條款與開發商不能達成一致意見或開發商拒絕簽訂購房者提出的補充條款，購房者提出退房，而開發商拒絕返還定金。 對于第一種情況，沒有正式開盤多因為某種手續未辦理妥當，或因國有土地使用證在制作過程中，或因銷售許可證未正式下發，那么這一時期購房者所繳的定金應當返還，因為所銷物業不具備商品房正式上市的法定條件，認購協議不受法律保護。對于第二種情況，筆者認為要對定金的性質予以界定，如果構成經濟合同法意義上的定金就不能返還，如果不構成就應予返還。定金是保證合同履行的擔保方式之一，是指合同當事人一方為保證合同的履行，在合同成立后未履行前給付對方一定數額的款項。我國民法通則第八十九條第（三）項規定“當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”定金的性質和作用一是證明合同的成立，二是保證合同的履行。筆者認為購房者在簽訂認購書時所交的“定金”不是法律意義的定金，因為合同尚未正式簽訂，合同沒有成立何來定金？所以開發商在購房者認購時約定“定金”不予返還是沒有法律根據的。認購是開發商促銷和保障銷售的一種方式，做得好確實有利于房屋的快速銷出。但房屋銷售好的根本原因還在于其質量、位置、價格和交通等等條件。一些質量好價格又可接受的樓盤就沒有所謂“定金”不予返還的約定，比如今日家園。相反認購時交定金不予返還的約定，大有強買強賣之嫌，倒不利于房屋的銷售。為了減少這方面的糾紛，今后開發商應免去這樣的約定，購房者在買房時也要慎重考慮，別輕易交所謂的“定金”。2、 簽訂認購書前應當心訂金風險購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好，有購買的意向，這時，售房人員會要求您先交納200500元的“小訂”。并承諾，交款后，可以為您保留35天的房號，在這幾天內，如果您決定購買此房，就要交納1萬元或2萬元不等的定金，即“大訂”，并簽訂認購書，然后在規定的期限內雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中，購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房，開發商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區別，往往認為交納“大訂”后，在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協議與開發商達成一致，“大訂” 依然可以退還。但當要求退款時，卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距，使購房者不愿再購買時，爭議比較多。由于沒有明確的法律規定，當前法律界也存在著不同的意見。有的觀點認為，認購書是購房者保證按時與開發商簽訂正式的房屋買賣合同，如果不能按時簽訂此合同，則應該承擔違約責任，所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，賣房者有權以購房者違約為由不退定金；如果賣房者將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。有的觀點則認為，認購書是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議，通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權，在約定的時間內，賣方不得將該房屋售予他人，所以“大訂”應該是“訂金”。所謂“定金”，既是一種重要的擔保方式，又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中，為了擔保債的履行，一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數額的貨幣。如果一方當事人不能履行規定的義務，可以定金形式承擔違約責任。民法通則、合同法和擔保法等均有專門規定。從法律規定的定金罰則來看，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。同時，定金也具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。此外，因為定金于債務履行后可以抵作價款，所以定金也就具有預先給付的性質，這是定金與訂金的相同之處。而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規定，它在生活中往往“定金”相混同，有時因為筆誤或認識上的不清，往往將“定金”寫成或說成是“訂金”。“訂金”與“定金”的債務性質完全不同，“訂金”屬于預付款性質，它不起擔保作用。賣方違約，買方無權要求其雙倍返還，只能得到原額。如買方決定不購買，賣方應將認購金退還；但如果買方超過規定期限以后才決定不購買，認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償，不退給買方，因此，“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期限以及開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。同時，如果購房者在規定的時限內去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協議的具體條款使雙方發生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應由購房者獨自承擔，發展商應當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發商不能就正式合同達成一致意見，就要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。因此，購房者在買房前一定要注意認購書的約定內容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。 簽訂購房合同八大注意事項第一項：關于五證陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。第二項：關于公攤面積陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。對策：1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補充條款：雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列幾種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。第三項：關于房產證陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下幾種方式處理：1、買