房地產(chǎn)估價與市場,參考書籍 房地產(chǎn)估價，趙小虹，同濟大學(xué)，2008 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會編.房地產(chǎn)估價理論與方法.北京：中國建筑工業(yè)出版社,2007 房地產(chǎn)估價師資格考試復(fù)習(xí)指南，估價師資訊網(wǎng)編著廣東經(jīng)濟出版社, 2007 /fdc/kcwz/jxdg.htm(鹽城師范學(xué)院),本課程的目的 掌握房地產(chǎn)價格評估的基本理論和方法 熟悉房地產(chǎn)估價的程序 熟練運用房地產(chǎn)估價中的成本法、市場比較法、收益法等基本估價技術(shù) 熟悉不同房地產(chǎn)類型、不同評估目的條件下進行房地產(chǎn)估價的特點,大綱,房地產(chǎn)估價制度 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價概述 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)估價原則和程序 市場比較法 、收益還原法 、成本法 、假設(shè)開發(fā)法 和其他方法 房地產(chǎn)估價報告,第一章 房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價概述,房地產(chǎn)的概念與特性 ？ 房地產(chǎn)的類型 房地產(chǎn)估價概述 教學(xué)目的和要求： 掌握房地產(chǎn)的概念、特征與類型 掌握房地產(chǎn)估價的概念 了解房地產(chǎn)估價的必要性,第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念與特性,房地產(chǎn)的概念 1、狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。 其中： 土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土地的空間價值與哪些因素有關(guān)？,（一）土地的概念: 從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。,土地的 空間價值,1、認識土地的層面,建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。 具體包括房屋和構(gòu)筑物。 構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。 哪些是構(gòu)筑物？,如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 建筑物的價值和那些因素有關(guān)？,（二）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。,位置,面積,層數(shù),高度,結(jié)構(gòu),裝修,用途,產(chǎn)權(quán),成新,設(shè)備、設(shè)施,其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。 哪些屬于地上定著物？,如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。,注意： 在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等屬于房地產(chǎn)？ 由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的組成或附屬部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。,2、廣義的房地產(chǎn)：是指房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。 實物是指房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分，分為有形的實體、該實體質(zhì)量和組合完成的功能三個方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。 哪些是權(quán)益？,例如房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等。 土地的價格從本質(zhì)上來說是土地使用權(quán)的價格。 思考：符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資合作，加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。 a宅基地所有權(quán)b空間利用權(quán)c地役權(quán)d建筑物相鄰關(guān)系,答案（b）,在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的： （1）有形資產(chǎn)如機器、設(shè)備、家具等，主要是實物 的價值 （2）無形資產(chǎn)如專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標專用權(quán)、有價證券(股票、債券)等，主要是權(quán)益 的價值。 （3）房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在其價值中都很重要。 一幢房屋，其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊程度的影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響。 實物價值相同的兩個房地產(chǎn)的價值肯定相同。？,區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系. 除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。,房地產(chǎn)評估,第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價概述,3、房地產(chǎn)的存在形態(tài) 土地 建筑物 房地,二、房地產(chǎn)的特性（10個）,位置的固定性 獨一無二性 壽命長久性 供給有限性 價值量大 流動性差 用途多樣性 相互影響性 易受限制性 保值增值性,第二節(jié) 房地產(chǎn)的類型,一、按用途劃分 居住房地產(chǎn)與非居住房地產(chǎn)兩大類 具體包括居住、商業(yè)、旅游、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊用途和綜合房地產(chǎn)10類。,1居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍等。 2商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。 3辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。 4旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。 5餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。,6娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 7工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。 8農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。 9特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。 10綜合房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn),二、按開發(fā)程度來劃分,房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，主要分為下列5類： 1生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。 2毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。 3熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。 4在建工程：是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。 5現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。,三、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型,房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為下列2類： 1收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。 2非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。 思考：在現(xiàn)實股價中，如果一宗房地產(chǎn)目前沒有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，該宗房地產(chǎn)應(yīng)劃為非收益房地產(chǎn)（判斷）,四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型,房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分，主要分為下列4類： 1出售型房地產(chǎn) 2出租型房地產(chǎn) 3營業(yè)型房地產(chǎn) 4自用型房地產(chǎn) 解析：判斷收益和非收益房地產(chǎn)，不是看其目前是否直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看其本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價概述,1、房地產(chǎn)估價的概念 2、房地產(chǎn)估價的必要性,房地產(chǎn)的行業(yè)劃分,房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定活動。,本質(zhì):房地產(chǎn)價格模擬過程 估價=科學(xué)+藝術(shù)+經(jīng)驗,專業(yè)估價人員 指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或者資格認定，取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。 包括房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。,估價目的 估價目的是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途；或者，完成后的估價報告是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者政府、民事行為的需要。 估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。,估價目的,例如： 海南涼山市某大廈主樓停建工程及附摟涉案房地戶價格評估的估價目的是：為海南某人民法院辦理案件提供估價對象公開市場價值的依據(jù) 車都縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費用評估的估價目的是：確定估價對象的損傷修復(fù)費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考,估價目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動、房地產(chǎn)保險、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。,估價原則 估價原則是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標準。,估價程序 估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。 獲取估價業(yè)務(wù)受理估價委托擬訂估價作業(yè)方案搜集估價所需資料實地查勘估價對象選定估價方法測算確定估價結(jié)果撰寫估價報告審核估價報告出具估價報告估價資料歸檔,估價方法 房地產(chǎn)估價有四大基本方法，即：市場比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。 除此之外還有一些其他估價方法，如長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。,估價時點,估價時點又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個的具體日期，通常以公歷年、月、日表示。 估價時點一般是對估價對象完成實地勘查之日，若不是，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明，并在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價時點的估價對象狀況與完成實地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致。,估價的作業(yè)日期是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。,客觀合理價格或價值的估算和判定 客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。 為交易參考依據(jù)，而不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。 估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)。一般認為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的 。,注意： 房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來。 房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，股價人員只是運用科學(xué)的估價理論、方法和長期積累的經(jīng)驗將其“發(fā)現(xiàn)”出來；而不是房地產(chǎn)估價人員去“發(fā)明”房地產(chǎn)價值。 思考：估價依據(jù)可以使不同房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性。（判斷） 房地產(chǎn)價格從某種意義上將，是（多選） a個別人的價值判斷 b估價人員的主觀定價 c由市場決定 d市場參與者集體競價的結(jié)果 e由交易雙方委托經(jīng)紀人確定,二、房地產(chǎn)估價的必要性,1、理論上房地產(chǎn)估價的必要性 一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價： (1