1、開元四季2008年總結暨 2009年整合推廣方案,UNITE.和聯勝地產機構,壹,回顧,2008年是不平淡的一年，有喜悅、有憂愁，轉瞬間已接近尾聲。 在這喜悅參半的一年中，開元四季付出很多，收獲也很多。,一、市場狀況：,1、整體市場：,繼07年徐州土地市場放熱后，08年徐州新增土地放量減緩，并且伴隨著07年放量土地的陸續集中啟動，徐州新城區開發勢頭強勁，引得市民高度關注。 08年徐州市場1-11月商品房施工面積約10728774，竣工面積約1742769，銷售面積約2270607，銷售金額約596225萬元。 08年徐州市場1-11月成交12788套，全年成交量約為146.5萬，較07年減少約

2、為122.8萬 。,2、市場銷售狀況,截止2008年11月30日，全年共推盤8次，08年銷售424套，銷售金額187399485元，銷售面積51181.7，銷售均價3661元/。其中一期約15577萬元，二期約3488萬元。一期的銷售率為91.62%（不含D1、D2和公寓）,3、項目銷售狀況,截至2008年10月31日，08年銷售424套，銷售金額187399485元，銷售面積51181.7，銷售均價3661元/,戶外,報廣,第一階段（3月中旬） 項目的推廣開拓了更寬泛的傳播渠道以及更寬廣的客戶渠道。 在項目形象上，準現房銷售，樹立大盤形象，貫穿始終，體現五星級價值，體現準現房優勢以及“婚房”

3、特質逐步拔高項目形象，以“買房，看了開元四季再決定”為整個宣傳的口號，在項目形象提高的同時結合銷售，形成暢銷基礎 。同時不間斷的增加部分小活動，以刺激消費者，為項目口碑提升推波助瀾。,二、各階段推廣主題及策略,公交車體,第二階段（3月下旬5月下旬），通過對項目優勢的深入提煉，提出了以“準現房性價比”作為宣傳切入點，深入挖掘一期現有園區環境優勢以及星級物管等賣點，延續前期采用的“買房，看了開元四季再決定”的核心推廣語，同時結合項目準現房優勢，提出：“結婚用房，就是開元四季”的概念受到市場極高的評價，后續藉由2次春季房展會加推B12A13C12，實現了項目銷售的價值提升，為整體剩余一期小高層的去化

4、打下良好基礎。,戶外公交站臺,報廣,第三階段（6月8月中下旬），在一期銷售的同時，二期產品開始對外宣傳。二期產品形態以花園洋房為主，是在一期產品上的一個新的飛躍與突破，因此在推廣上進行了重新包裝，結合項目自身的品質、項目周邊環境、項目的價值點，提出了開元四季二期麓郡，產品定位為：云龍湖原山洋房，以“洋房里的中國精神”為主導形象推廣,戶外,報廣,報廣：,高炮,第四階段（9月11月）在嚴峻的市場環境下（徐州市區范圍內，多個區域，多個項目均采用降價促銷的方式搶奪客戶），項目組調整營銷策略，緊密結合市場情況，多渠道釋放項目信息點，積極采用了相應銷售、優惠策略。,戶外,報廣,夾 報,直郵通,4月份婚房大

5、禮包,5.15-6.30老帶新政策,7.18-8.18 A9號樓置業 回饋計劃,8月23日二期開盤優惠一萬元,9.11-15日中秋購房 家電半價,9.25-10.5日購房總25000元家電及一年物業費,9.5-9.10日購房贈送30000元全套家電,10.22-11.18日老帶新政策,10.22-11.18日“你購房 我付費”,11.30日前一期余房最高優惠7%,三、目標客群特征： 此項有銷售部統計添加,四、總體思考： 1、我們取得的成績 一系列良好的營銷推廣促進了項目的銷售，同時也提升了項目形象與社會口碑。下半年隨著二期麓郡的啟動銷售，銷售量伴隨著一期余房相應的“家電優惠”、“團購特惠”、“

6、一價清“等促銷手段的使用，銷售上有了一定上升(具體表現在8月份)，但總體距離預期還有較大差距。 2、我們的不足 沒能深深把握住消費者的心； 項目在整體上沒有落到實處；,針對不足，2009年我們如何做？,正確解決如何做？ 我們必須建立在對2009年市場 有清楚的判斷的基礎上？,貳,市場研判,由美國次貸危機引發的全球金融危機已經從金融領域蔓延到實體經濟，已經由外銷型企業引發到了內銷行業，大量企業裁員、降薪、倒閉，老百姓收入降低，消費的積極性減弱； 中國GDP下降，20年來第三次經濟下滑，其中樓市、車市、股市面臨最嚴峻的考驗。,宏觀經濟影響：,經濟危機，宏觀調控，行業洗牌，倒閉成風,一、市場判斷：,

7、為預防地產泡沫的破裂， 2007年以前政府組合拳進行樓市宏觀調控，但是正好趕上經濟危機， 2008年樓市每況愈下，從拐點論到探底論，讓曾經火爆的樓市陷入瀕臨崩盤的境地，樓市由過熱轉向低迷，以至于影響到整體的經濟發展，樓市已經進入長期調整階段； 隨著政府救市相關政策的出臺和開發商的持續促銷，市場期待有更進一步的利好政策出臺，進一步加劇了市場“持幣觀望”的氛圍，短時間內難以走出； 從1998-2007，房地產的黃金十年已經過去,宏觀樓市影響：,長期調整，量減價跌，持幣觀望，促銷成風,2009更加低迷，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購

8、房的自住性需求將更為謹慎。 供給方資金鏈緊張，資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會迎來一輪“洗牌”，加之廉租房和經濟適用房的推出，更是對商品房形成了強烈的沖擊，加快了地產行業的洗牌過程； 企業因競爭壓力大，將更加注重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占得優勢地位。 在供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步的降價措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局。,對2009樓市的預測（中國社科院）,大魚吃小魚，U型底谷，血肉競爭，降價成風,2009年將是房地產業的保命年！,我國商業銀行個人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為200

9、7年末的3.13萬億元，4年來貸款數額以年均75%的速度增長。 根據國際經驗，住房按揭貸款的前35年是風險高危期。而過去4年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供”的風險加大。 開發企業資金鏈斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及爛尾樓的出現，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的兩欠問題可能爆發。,對2009樓市的預測（中國社科院）,金融風險大，斷供，爛尾樓，兩欠問題,針對這種情況， 我們該如何出招，方能制勝？,？,誰把握住客戶， 誰將決定未來！,所有營銷行為的最終目的都是影響消費者， 不管采用何種營銷策略，始終圍繞 一個核心“客戶”,因此我們提出項目2009年的發展戰略和營銷戰

10、略平臺：,2009年，開元四季客戶年！,2009所有營銷活動都緊緊圍繞“客戶”這一核心點開展。 2009企業可持續發展也與“客戶”緊密關聯，必須把客戶管理 提升到戰略高度，構筑開元旗下所有項目的一個完善的戰略體系， 將2009年-客戶年作為開元在“風險與機遇并存的經濟調整期， 抓住歷史機遇，再次超越發展”的基石。,叁,2009年 開元四季為客戶思考更多,思考一：客戶購房關心的是什么？ 思考二：客戶認同的產品是什么樣的？ 思考三：我們有什么樣的品質與之“關心”匹配？ 思考四：對于客戶關心點，我們是否做的到位？,因此09年，我們要做的是：,解決客戶的關注點！,如何解決？,攻心,讓消費者購買開元四季

11、放心、安心、舒心！,企業層面：開元集團地產業、酒店業強勢品牌影響力！ + 項目層面：項目可見以及未來可見高品質養生社區！ + 公關層面：借助各個節點以及政府行為進行系列公關活動！,圍繞客戶,用“真、實”去打動消費者,首先了解消費者購房的“心”,客戶購房“關心”圖：,客 戶,價 值,單價+總價+優惠幅度,項目品質+生活質量+服務標準,客戶關注價值：即性價比,2009，在客戶中形成最高性價比樓盤,價 值,單價+總價+優惠幅度,項目品質+生活質量+服務標準,營銷層面解決：,推廣層面解決：,項目,企業,規劃,建筑,設計,景觀,銷售,物業,配套,項目品質+生活質量+服務標準,企業,1、開元集團強大的品牌

12、支持，讓消費者能真實的感受到企業實力，進而加大項目認可度，增強項目社會公信度。 2、為客戶搭建各種便利平臺開元會！ 3、全國項目聯袂，構筑全局視野 4、酒店+地產+城市運營,精細化管理,開元會藍本之消費者利益簡析： 1、開元會章程 2、開元會招募會員 3、開元會積分 4、開元會聯盟商家 5、開元會購房優惠措施 開元會優越生活在開元（開元會口號）,開元會優越生活在開元,購房更省心 優越購房計劃 開元會將提前告知持卡會員即將推售的樓盤信息，并讓他們提前感受和體驗； 在規定的時間內完成認購及簽約，可享受專屬折扣服務。 （全年度購房都享受固定的基礎優惠，比如：3個點） 現場便捷購房 在購房現場，提供相

13、關的銀行貸款及法律咨詢等服務，為消費者避免不必要的麻煩，并節省大量時間。 延長銷售中心營業時間（每周一、周四延長之晚上八點），方便購房上班一族看房、咨詢及辦理相關手續。 租售服務 為業主提供出租、轉售等中介服務。,居住更舒心： “房屋保修2+1” 針對保修期內的所有項目，設立房屋保修中心。 超越行業標準水平。在2年保修期（土建、裝修部分）后延長1年。 1、1次責任到人：即房修工程師跟蹤制，確保房修工作連續性。 2、1次成品保護到位：制作全套保護套，對家具、裝修、電器提供全面保護，讓其免受污染。 3、1次保潔到位：物業公司引進專門的保潔人員，在維修后提供精保潔服務。 4、保修“0”擔憂：異地切割

14、、攪拌，盡量減少對客戶的影響。主動承擔維護施工水電費和其他損失費用。如對業主造成生活影響，則為其提供必要的生活、居住條件。,居住更舒心： 四大便民措施 繳費無憂服務：社區引進銀行、移動通訊設施，實現業主輕松繳付公共事業費及手機費。 廢品處理便民服務：改變廢品回收不安全、收費模糊、短斤缺兩、客戶感受差等不良影響，整合廢品回收資源，統一收費標準、統一服務禮儀與回收價格。 電腦小幫手：整合相關資源、解決專業電腦問題，提供上門電腦維修、診斷、殺毒等服務。包括物業初級排查：疑難故障，第三方有償服務；提供社區及周邊維修點信息；聯系安排年保服務等。 軟裝服務平臺：與知名供應商合作，在交付現場提供軟裝展示及后

15、續服務。由物業提供業主入住后的配件、燈具、裝飾物品的有償安裝服務。,生活更多姿： 尊長愛幼優越生活 開元聯合北大幼教在社區內開設（藝術、英語等）專業兒童培訓中心，為業主提供優先、優惠的服務。 豐富的社區生活 為業主制定全年的社區活動計劃，除了常年舉辦的植樹節、兒童節活動、金秋出游等，增加趣味運動會、成長夏令營、風尚家庭評選等節目，豐富業主生活，引領社區生活新方式。 “開元會”會員權益升級 以銀卡、金卡、鉑金卡的形式，逐級遞升會員權益，包括會員享受的折扣比率和積分獎勵全部透明公開。2009年開元會成立后，實行積分體制，進一步方便業主生活。,項目,由中國傳統居住精髓山、水、庭院、養生，上升到中國精

16、神的外圍精神層面深入到項目自身品質的內圍，通過精細化作業展示項目的優越生活品質：,傳統居住之外圍山、水、庭院、養生 傳統居住之內圍項目本身,內外兼修，豪宅典范,傳統居住之外圍,水云龍湖,山云龍山,庭院多維庭院,養生原生態,聯排、疊加別墅,100+系洋房,100+系洋房,90+系洋房,90+系洋房,針對成長家庭，預留家庭空間。 布局合理，舒適而不浪費。 優化各功能分區，提升空間利用率 全面家具解決方案,開元集團企業保障,香港貝爾高林景觀保障,開元物業星級物業保障,配套等生活條件的完善,傳統居住之內圍項目自身,產品升級細化,原山洋房,100+系 奢適洋房,90+系 精鉆洋房,100平米 以上洋房,

17、100平米 以下洋房,半山別墅,犒賞時代人物,半山98墅,產品升級細化,增加別墅的稀缺性和唯一性 每一棟都有一個響當當的名字 （每棟別墅的名字客戶自己起）,標榜客戶身份和價值，增加項目的獨特性,開元21年頂級別墅巨作,從杭州到開封，從開封到徐州 開元度假別墅皇家別墅 家族養生別墅，21年歷練，2009，成就 頂級典范,犒賞時代人物,規劃,1、引山入園，山居一體依據原山而建，直接把原生態山體納入項目版圖，作為項目外景觀，形成原生態山體公園，與社區內部景觀形成內外呼應，放大生活半徑，提升生活環境 2、多層低密，犧牲利潤換取客戶居住舒適度 3、東低西高，層錯布局，多面觀景，擴大觀湖面 4、中央景觀大

18、道，南北通透，財通氣通，吉宅天象,極致考究，天人合一,依山而建原生,建筑,1、開放、半開放、半封閉、封閉多層次空間運用，開闔有度，內斂有方 2、建筑基調與周邊環境融為一體，構筑中國山水生活居所意境； 3、采用中、西結合的建筑理念，融合西方建筑的華貴與中式建筑的典雅； 4、在整體外觀上，尊重消費者居住氛圍，達到建筑與人的共融。 5、優質建材，從建材原材料、生產、采購、保存、施工等嚴格把控，精雕細琢，完美品質 7、經得起推敲的細節，充分展示,中西合璧，以人為尊,以全新的“開元標準”為建造沒有瑕疵的產品奠定規范的制度性基礎 開元21年來從未放松對產品創新與產品質量的高標準追求，一切為客戶著想。 （1

19、）進一步整合品牌設計商、承建商、供應商資源，鞏固戰略合作陣營，為客戶提供綜合品質、性價比高于市場預期的產品； （2）貫徹并嚴格執行高標準的開元交房驗收標準 （3）建立并不斷完善高標準的開元住宅防開裂體系，盡可能避免出現墻壁裂縫現象；,（4）建立并不斷完善高標準的開元住宅門窗制作安裝標準，有效避免個別門窗使用不便現象； 建立并不斷完善高標準的開元住宅防銹護欄制作安裝標準，盡可能避免因圍護構件銹蝕影響樓宇外觀形象； （5）建立并不斷完善高標準的開元住宅防滲漏體系，逐步解決和避免“滴、漏、跑、冒、滲”等客戶最為關注的行業產品質量通病； （6）啟動設計后評估體系，對客戶反饋的使用意見和建議，進行歸納整

20、理，保持與客戶實時互動，全面滿足和提升客戶的有效需求。,建筑的54張細節王牌，看得見的開元四季，看得見的品質,制作項目建筑撲克牌， 贈送給看房及購房消費者！,可以媲美頂級豪宅的建筑,設計,1、尊重居住的舒適度，為追求最大居住舒適度，寧愿舍棄更多的建筑 面積來營造多陽臺、多露臺，保證房間室內每一處空間通風性能好、采 光效果好； 2、每一處空間都經過仔細考量，避免室內面積浪費，真正做到為消費者 著想。,舒適開闊，健康養生,匯眾家精品，打造舒適空間： 依據開元四季麓郡推出戶型，制定整體的戶型集，詳盡介紹每一處空間，讓消費者自己去選擇自己喜愛的戶型。一冊在手，讓消費者一目了然，更具說服力，公信力。,休

21、閑實用陽臺：洗晾衣與觀景同步，更加實用,玄關的主張：玄關入墻式收納柜，可放置鞋帽、運動用品、傘具等生活用品，出入方面取用,舒適氣度氣派雙廳： 客廳與餐廳一體化，空間效率高效利用，會客雅談氣氛更圓融。 墻面設有限電視、網絡寬帶、電話等插孔插座，便于布局且無礙美觀。預留音響面板設置，便于隨心布置家庭影院。,衛生間創新細節,舒適尺度溫馨主臥,廚房科學設計與品質同在,景觀,引山入園直接把原山作為項目自身一個外庭院！ 居家觀湖在家里觀賞云龍湖，享受真正的山水生活！ 森林為伴千億畝原生森林植被，自然造化為我所有，直接成為社區一處景觀！ 溪澗為鄰社區自身水系為原生態景觀平添更多嫵媚！ 多維庭院露臺、下沉式庭

22、院、內外庭院、坡地庭院、水景庭院 棧道庭院、亭榭庭院等等,60%園林+20%庭院+20建筑%,在二期景觀沒有完全出現的時候， 我們需要通過引導消費者， 讓其能看到未來居住景觀氛圍， 從相對真實的角度去打動消費者。,二期景觀命名： 將二期所有景觀點根據 中國精神意境進行命名， 制作景觀手冊和現場景觀展示牌 給客戶信心，并增加未來景觀的 渲染能力,景觀,案場展示,現場展示,開元四季景觀手冊,總體景觀展示牌，分區景觀展示牌,案場展示開元四季景觀手冊,通過圖文結合，詳盡描述開元四季立體景觀及植被，讓消費者對社區景觀有一個整體、真實的感覺。,整體展示案場和看房通道“別墅廣告牌”對面樹立大型廣告牌，進行展

23、示,通過內部景觀展示，讓每一位到達現場看房的客戶，均能感受到未來生活藍圖，增強其消費信心。,樹立整體景觀圖。讓消費者能很清楚的看到未來整個園區景觀。,局部展示懸掛在看房通道西側腳手架的外立面處的展板或者看房通道的圍墻上,景觀導示牌,銷售,1、采用一對一、點對點的跟蹤服務； 2、給消費者提供購房咨詢； 3、為按揭消費者提供按揭咨詢； 4、為消費者辦理各種購房手續，最大化的便利消費者購房； 5、在消費者購房后，即時向消費者提供各種本項目信息； 6、保證每逢假日時，及時向消費者送上節日問候與祝福，讓消費者感受到溫暖。,全程咨詢，朋友式營銷,物業,開元護照式服務,一、為每一位業主制定開元四季業主護照,

24、業主護照解析,為每一位入住業主制作一份終身業主護照，標注業主姓名、房號、聯系方式等。 類似下圖：,護照特權一： 根據每一位業主簽訂合同日期，作為護照誕生日期，在以后每一年的相同日期，由開元物業免費上門提供全面保潔服務，并贈送XX周年大禮包。 護照特權二： 擁有護照的業主，均能享受開元物業提供的星級服務標準，包括對各種小物件的終身維修，并提供維修服務準則及服務細節。,護照特權三： 護照持有者推薦親友回饋謝禮 簽訂合同及入住之日起，就可獲得開元護照。擁有開元護照的客戶，介紹親友購房均可獲取一定的大禮。 購房當天，攜帶開元護照或者您的護照卡號及身份證，您和您的親友便可享有以下權利及特權： 介紹親友購

25、房，親友享受9.7折購房優惠，老業主可獲取現金XXX元； 老業主二次購房享受9.3折優惠； 成功推薦一名親友購房，可獲取現金XXXX元； 推薦3名以上客戶，在享有獲取現金XXXX元的基礎上，再次獲取額外大禮，并獲贈VIP貴賓卡； 推薦5名以上客戶，VIP貴賓卡升級為VIP金卡，老業主將獲取更多額外大禮； 推薦8名以上客戶，VIP金卡升級為終身鉑金卡，將享受開元四季舉辦的一切活動優惠及星級物業服務。,護照特權四： 根據護照頒發的年限及業主的年齡段，為業主提供相應的免費服務。諸如：年齡在2030歲即將結婚的業主，可贈送婚紗照免費攝影；年齡在35歲以上的業主，可為孩子提供一定的助學基金等。 此種贈送

26、均為一次性贈送，金額限制在1000元左右。 護照使用五： 每逢開元旅業集團25周年、30周年、35周年。 聯合開元名都大酒店為業主免費提供一次大型聯誼互助活動，并贈送開元四季XX周年紀念品。 護照使用六： 對于年滿60周歲的業主，開元四季將為業主舉辦“兒孫滿堂，四季團圓”家庭歡樂宴會。免費贈送開元名都大酒店價值660元餐席。,護照附帶信息： 項目整體情況及各分期情況，采用圖文結合方式，讓業主護照也成為一個簡易產品說明書。 社區配套介紹及收費標準，讓業主在享受某些免費服務的同時感受到開元四季真正為業主著想。,二、完善服務體系，提升服務水平 2009年，開元客戶年，因此集團決定：于2009年，在現

27、有服務基礎上，全面調高服務標準、完善服務體系、提升服務水平，逐步實現以下提升目標： （1）、服務標準系列化，建立分級服務體系，向客戶提供一流服務； （2）、服務內容差異化，進一步拓寬服務提供轉向增值服務； （3）服務模式個性化，推出“貼心管家服務模式”，物業管家直接面對客戶，滿足客戶個性化需求； （4）、服務程序標準化，對物業服務人員進行系統強化軍事和星級服務培訓，以星級服務標準服務客戶； （5）社區活動多樣化，實現月月有主題，節節有活動，豐富業主業余生活。,三、實施“社區美容計劃”全面提升業主居住品質 2009年，開元將根據居住需求的變化與時代發展的要求，全面提升開元業主具體品質，制定相關樓

28、宇服務體系。具體內容包括： （1）對未來社區內樓宇外表有雨水污染的墻面進行定期清洗、粉刷和陽臺欄桿的圍護； （2）對未來可能出現的部分樓梯間、公共走廊的墻面進行粉刷，對欄桿扶手進行油漆養護； （3）對未來可能出現的景觀缺陷進行維護； （4）進一步增加社區配套設施，提高業主生活質量； （5）針對社區部分安防設施進行維護與升級改造，提高社區安全度。,四、制定開元四季物業服務手冊。 詳盡的介紹物業所提供的各種便民服務！,配套,1、大力解決交通不足和生活配套不足的問題 開通開元四季-市區直通車，每天4-6次，通往市區繁華地段； 大力解決市政公交路線 關系到業主生活的必需業態建議零租金招商 2、關注兒童

29、和老年人，開辟兒童活動場所與老年人休閑場所。,360度配套， 享用一生的生活尺度,把握住客戶購房“關心”的問題，一一加以解決，從實處打動消費者。 2009年要做的就是通過真、細、精，把開元四季更進一步真實展現在消費者面前，使其能從內心感受到這份真實，達到“攻其心，買我房”的效果！,明白了客戶的“心”里基因，如何攻其心？,發現項目總體營銷策略,一、物業組團： 組團命名：,1觀山,2湖適,3紫臺,1觀山,2湖適,3紫臺,二、推售房源方面：小步快跑策略： 1、每次少放房源，多推幾次，讓消費者時刻能感受到開元四季新房源不斷，刺激消費激情！ 2、通過分組團不斷推出，一方面讓消費者感受到產品的新，另一方面

30、便于銷售調控和價格調整。 3、根據市場的反應，適時調整營銷策略,推售房源：,第一批房源（2月中旬4月） 推售房源： D1、D3、D5、E2、E5、E16、E20、E21 類型及套數：多層+聯排。共計： 180套（D1除外） 推售理由：靠山位置不推； 景觀示范區完成的推出部分 海拔較低位置的好房源推出部分 營銷手段： 樣板房開放、針對老業主意向客戶舉行產品說明會。 推廣配合： 2009年，新的一年開始，在延續08年洋房里的中國精神基礎上，賦予項目新的概念云龍湖第九風景小鎮。,第二批房源（5月6月） 推售房源： D2、D4、D6_D13、E18、E21 類型及套數：多層+疊排。共計： 255套（D

31、2除外） 推售理由：此階段是傳統的銷售旺季，因此在房源選擇上量大、位置優，盡量達成最快去化。 營銷手段：紫臺業主及部分洋房業主舉行開元之旅；成長的手印見證孩子的成長；聯合幼兒園，收理兒童繪畫，整理印刷存檔。 推廣配合：景觀細節炒作多角度對項目景觀進行挖掘。 放大庭院洋房概念 產品解析，景觀精細展示！,第三批房源（7月8月） 推售房源： E3、E6、D14、D15、D16、E24、 E25、E26 類型及套數：多層+聯排+疊排。 共計：156套 推售理由：此階段山體公園完成，靠近山體的房源優勢展現出來，因此在此時推售這批房源。 營銷手段：山體公園征名活動、開元山頂之夜（每周一次，持續一個月的活動

32、，放大山體公園）。 推廣配合： 大肆炒作山體公園。,第四批房源（9月10月） 推售房源： D17、D18|D19、D20、D21、E13、E14、E17|、E22 類型及套數：多層+疊排。共計： 236套 營銷手段：房展會、現房銷售 推廣配合： 炒作現房銷售 +山體公園全民大型活動,第五批房源（11月12月） 推售房源： 所有剩余房源 營銷手段：清盤促銷 推廣配合： 炒作現房實景 部分清盤,根據明年市場和銷售狀況， 適度調整三期的工程和營銷 作業時間。,三、快銷多銷售策略,2009年在銷售上是走量的一年， 舍棄一味追求單價的理念，盡快的去化產品，在整體上達到利益最大化。,四、體驗示范策略： 別

33、墅樣板體驗區； 樣板房：除了目前的樣板房外， 建議配合山體公園出現 的時候選擇E27 最東邊套為樣板房； 外庭院：建議馬上啟動 E19號樓前的外庭院設計 和施工，爭取在2009年4月 能投入使用。,二期組團景觀示范區 建議啟動小型景觀示范區，將樣板房+外庭院+組團小景觀 連接在一起，形成二期展示焦點，支持2009年銷售。,二期洋房展示系統,帶儲藏室的樣板房：建議設立一套一層樣板房，其中將一層與地下某個儲藏室打通，整體裝修，此類產品以后均按照這種模式整體銷售（僅限一層產品） 一層門前花園展示： 建議在上述樣板房前，將門前花園體驗區做出來，連同樣板房一起構筑洋房展示系統，增加現場感染力，提升客戶信

34、心，支持明年銷售。,山體公園展示區。 山體公園的實施關系到項目的總體運營，尤其是對二期和三期銷售具有不可估量 的巨大作用，所以建議及早規劃，及早炒作，及早帶動銷售，提升項目運作的 整體節奏，據此，本司建議按照以下步驟有序進行： 山體公園整體規劃概念示意圖階段2009年2月份： 放置在案場展示，讓客戶感受到 我們建造山體公園的誠意和行動，提升客戶信心，強化項目的卓越景觀優勢 山體公園部分施工階段2009年3月份：軟文炒作 山體公園部分景觀呈現階段2009年7月份：體驗階段 山體公園大部分呈現階段2009年8月份：媒體集中炒作+舉辦大型活動營銷 山體公園二期整體呈現階段2009年10月份：整體開放

35、，成熟展現,對部分緊靠山體的樓棟問題的解決建議,1、在緊靠山體的樓棟的前后懸掛展板，內容為： 交房時，此房距山體約5-10米等信息 另外找些山體公園的景觀示意圖懸掛在樓體上，將未來景觀提前示意 2、此位置房屋價格按照施工進度進行逐步提升，每次均小幅度提升 例如每平米漲20-50元不等，刺激客戶出手 3、未推出的靠近山體部分的房源押后推出，待景觀示范區成型后發售,五、事件營銷策略： 2009年，大型產品說明會 鎖定重點單位舉辦系列專場產品推介會醫院+學校+礦山+重工等 歡樂開元行 山體公園系列活動 兒童老人專場活動 促銷活動,2009年，新的一年開始 我們要給給項目賦予一個新的內涵，延續08年的

36、洋房里的中國精神,六、整合推廣策略,真真誠感動客戶，客戶年 細細節征服客戶，豪宅品質 精渠道鎖定客戶，明暗雙線出擊,09年推廣主題： 開元四季，云龍湖第九風景小鎮,“云龍湖新八景”，荷風不染（荷風島）、石甕倚月、云湖春曉、蘇公文苑（蘇公島）、水上世界（鯊魚島）、鶴鳴汀洲、蘇公塔影（蘇公塔）、杏花春雨（含季子掛劍臺）成為 “云龍湖新八景”。,推廣節奏及主題劃分,年度總體節奏把控,1月,7_8月,9_10月,11-12月,2月,3_4月,5_6月,樣板房公開,一期房源一口價清盤 09年各種營銷推廣物料準備,現房銷售 社區體驗,山體公園開園,1.26春節,新產品新形象入市 項目產品說明會 房展會,所

37、有剩余房源促銷,房展會 二期園區道路命名活動 節日促銷,10.3中秋節+10.1黃金周,2.10元宵節,山體公園充分宣傳 山體公園征名活動。 開元山頂之夜系列活動,現房實景， 入住在即 特惠銷售,產品+景觀+物業細節整合、體驗 開元會成立 開元之旅系列活動 五一促銷活動,云龍湖第 九風景小鎮,品質解析 豪宅的108 個細節,山體公園,現房階段 成熟品質,實景現房 促銷發售,第一批房源,第二批房源,第三批房源,第四批房源,所有剩余房源,2009， 開元客戶年 賀歲銷售,一期剩余房源,1、09年新物料準備到位 2、一期剩余房源特惠銷售,1月,2月,1、產品說明會準備工作 2、二期新形象展示 3、別

38、墅形象再提升 4、制定銷售方案,1、別墅業主與洋房業主開元之旅啟動 2、開元會啟動 3、假期促銷活動制定 4、產品、景觀、物業 細節系統展示,4月,5月,1、持續廣告推廣 2、別墅的渠道再建立 3、房展會物料及活動準備,1、兒童活動成長的手印 2、產品、景觀、物業 細節系統展示,1、產品說明會 2、第一批房源推出 3、樣板房開放 4、對景高層景觀開放 5、云龍湖第九風景小鎮 炒作,2009營銷推廣工作時間節點計劃,3月,6月,7月,8月,10月,11月,1、交房工作 2、一口價清盤,1、房展會物料及活動 制定 2、現房銷售 3、媒體持續現房炒作 4、21世紀，21年，21項服務惠民措施答謝活動

39、,9月,12月,1、活動促銷 2、現房實景體驗 3、感恩派對活動,1、裝修展示活動 2、假日促銷活動制定 3、二期園區道路命名活動 4、歡樂開元行,1、山體公園征名活動啟動 2、銷售渠道的發展與維護 3、新產品宣傳 4、開元四季仲夏夜系列 活動制定,1、開元山頂之夜系列 活動制定 2、銷售渠道的發展與維護 3、山體公園廣告發布 4、媒體準現房炒作,2009營銷推廣工作時間節點計劃,景觀細節展示,實景現房出擊,準現房攻擊,開元四季2009年整合攻擊階段,交付清盤促銷,時間：5月 6月 核心：品質、產品、景觀豪宅的108個細節,時間：9月10月 核心：景觀與現房的結合，實體展示,時間：7月 8月 核心：原生態山體公園,時間：11月12月 核心：清盤特惠/現房實景，即買即住，一口價清盤,2009項目整體營銷階段劃分,新形象樹立,時間：3月 4月 核心：開元四季，云龍湖第一養生小