物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)行為，有助于公司公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管

理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理公司特點(diǎn)及其管理規(guī)定，制定本規(guī)定。

除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理公司執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》。

第二條本規(guī)定合用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)各類物業(yè)管理公司（如下簡(jiǎn)稱公司）,

涉及國(guó)有公司、集體公司、私營(yíng)公司、外商投資公司等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)公司；有限責(zé)任公

司、股份有限公司等各類組織形式公司。

其她行業(yè)獨(dú)立核算物業(yè)管理公司也合用本規(guī)定。

【章名】第二章代管基金

第三條代管基金是指公司接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代

管房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理資金。房屋共用部位,

是指承重構(gòu)造部位（涉及樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基本等）、外墻面、樓梯間、

走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理資金。共用設(shè)

施設(shè)備是指共用上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用

照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、

各類球場(chǎng)等。

第四條代管基金作為公司長(zhǎng)期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诮邮軜I(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)

人、使用人檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人承認(rèn)后轉(zhuǎn)

作代管基金滾存使用和管理。

第五條公司有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供管理用房、

商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法

規(guī)規(guī)定或者雙方訂立合同、合同支付關(guān)于費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向公司提供辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向公司提供經(jīng)營(yíng)用房。

第六條公司支付管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物

業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人承認(rèn)后轉(zhuǎn)作公司代管房屋共用部位維修基金；公司支付共用設(shè)施設(shè)備

有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人承認(rèn)后轉(zhuǎn)作公司代管共用設(shè)施

設(shè)備維修基金。

【章名】第三章成本和費(fèi)用

第七條公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和

服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。

第八條公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成

本涉及直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算公司，可不設(shè)間接費(fèi)

用，關(guān)于支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)涉及公司直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)涉及公司在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗各種材料、輔助材料、燃料和

動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用涉及公司所屬物業(yè)管理單位管理人員工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定

資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)送費(fèi)、

租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其她費(fèi)用

等。

入。

物業(yè)管理收入是指公司向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代

辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指公司經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供房屋

建筑物和共用設(shè)施獲得收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用

設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指公司接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對(duì)

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修獲得收入。

第十五條公司應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同步收訖價(jià)款或獲得收取價(jià)款憑證時(shí)確

以為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽注承認(rèn)后，確

以為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

公司與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方訂立付款合同或合同，應(yīng)

當(dāng)依照合同或者合同所規(guī)定付款日期確以為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。

第十六條公司利潤(rùn)總額涉及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼

收入。

第十七條補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給公司政策性虧損補(bǔ)貼和其她補(bǔ)貼。

第十八條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)涉及主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其她業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

主營(yíng)業(yè)務(wù)利澗是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理

費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后凈額。

營(yíng)業(yè)稅金及附加涉及營(yíng)業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教誨費(fèi)附加。

其她業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其她業(yè)務(wù)收入減去其她業(yè)務(wù)支出和其她業(yè)務(wù)繳納稅金及附加

后凈額。

第十九條其她業(yè)務(wù)收入是指公司從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外其她業(yè)務(wù)活動(dòng)所獲得收入,

涉及房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入

及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指公司運(yùn)用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供

商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食

店等經(jīng)營(yíng)收入。

第二十條其她業(yè)務(wù)支出是指公司從事其她業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生關(guān)于成本和費(fèi)用支

出。

公司支付商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其她業(yè)務(wù)支出。

公司對(duì)商'業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效有效期限內(nèi)，

分期攤?cè)肫渌龢I(yè)務(wù)支出。

【章名】第五章附則

第二一1?一條本規(guī)定自1998年1月1日起施行。

第二十二條本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂

中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第57號(hào)

《都市房屋權(quán)屬登記管理辦法》已于一九九七年十月二十四日經(jīng)第六次部常務(wù)會(huì)議

通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自一九九八年一月一日起施行。

部長(zhǎng)侯捷

一九九七年十月二十七日

都市房屋權(quán)屬登記管理辦法

第一章總則

第二章房屋權(quán)屬登記

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第四章法律責(zé)任

第五章附則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)都市房屋權(quán)屬管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋權(quán)利人合法權(quán)

益，依照《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法合用于都市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范疇內(nèi)房屋權(quán)屬登記。

第三條本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所

有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生抵押權(quán)、典權(quán)等房屋她項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)

歸屬關(guān)系行為。

本辦法所稱房屋權(quán)利人（如下簡(jiǎn)稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋

占用范疇內(nèi)土地使用權(quán)、房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)利法人、其她組織和自然人。

本辦法所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人（如下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)人），是指己獲得了房屋并提出房屋

登記申請(qǐng)，但尚未獲得房屋所有權(quán)證書(shū)法人、其她組織和自然人。

第四條國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定到房屋所

在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（如下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋

權(quán)屬證書(shū)。

第五條房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、

收益和處分權(quán)利惟一合法憑證。依法登記房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。

第六條房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有雙和該房屋占用范疇內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利

主體一致原則。

第七條縣級(jí)以上地方人民政府由一種部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和JJ也管理工作,

可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，依照《都市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，將房屋所有權(quán)和

該房屋占用范疇內(nèi)土地使用權(quán)確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)式樣

報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第八條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房屋權(quán)屬登記管理工作。省、自治區(qū)人民政府

建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。直轄市、市、縣人民政府

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理工作。

第二章房屋權(quán)屬登記

第九條房屋權(quán)司登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登無(wú)；

（三）轉(zhuǎn)移登方；

（四）變更登汜；

（五）她項(xiàng)權(quán)利登記：

（六）注銷登汜。

第十條房屋權(quán)屬登記依如下程序進(jìn)行：

（一）受理登無(wú)申請(qǐng)；

（二）權(quán)屬審核;

（三）公示;

（四）核準(zhǔn)登汜，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

本條第（三）項(xiàng)合用于登記機(jī)關(guān)以為有必要進(jìn)行公示登記。

第十一條房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為法人、其她

組織，應(yīng)當(dāng)使用具法定名稱，由具法定代表人申請(qǐng)；權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人，應(yīng)當(dāng)

使用其身份證件上姓名。共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)。房屋她項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人

和她項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)直管公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第十二條權(quán)利人（申請(qǐng)人）可以委托代理人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

第十三條權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者有關(guān)人有

效證件。代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)

提交權(quán)利人（申請(qǐng)人）書(shū)面委托書(shū)。

第十四條總登汜是指縣級(jí)以上地方人民政府依照需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政

區(qū)域內(nèi)房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)以為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，

可以對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者獲證。凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范

疇，無(wú)論權(quán)利人以往與否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，權(quán)屬狀況有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)

辦理登記。總登記、驗(yàn)證、換證期限，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定。

第十五條總登汜、驗(yàn)證、換證應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府在規(guī)定期限開(kāi)始之日

30日前發(fā)布公示。公示應(yīng)當(dāng)涉及如下內(nèi)容：

（一）登記、驗(yàn)證、換證區(qū)域；

（二）申請(qǐng)期限;

（三）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交關(guān)于證件；

（四）受理申請(qǐng)地點(diǎn)；

（五）其她應(yīng)當(dāng)公示事項(xiàng)。

第十六條新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所

有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文獻(xiàn)或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃允許證、建

設(shè)工程規(guī)劃允許證、施工允許證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其她關(guān)于證明文獻(xiàn)。集體土地

上房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用

地證明等關(guān)于文獻(xiàn)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。

第十七條因房屋買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等因素

致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移

登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及有關(guān)合同、合同、證明等文獻(xiàn)。

第十八條權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)

生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：

（一）房屋坐落街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更；

（二）房屋面積增長(zhǎng)或者減少；

（三）房屋翻建；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定其她情形。

申請(qǐng)變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及有關(guān)證明文獻(xiàn)。

第十九條設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30

日內(nèi)申請(qǐng)她項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)房屋她項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)，設(shè)定

房屋抵押權(quán)、典權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利合同書(shū)以及有關(guān)證明文獻(xiàn)。

第二十條房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋門(mén)牌號(hào)、幢、套（間）以及有

詳細(xì)權(quán)屬界限某些為基本單元進(jìn)行登記。

第二十一條有下列情形之一，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記：

（-）依法由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管房屋；

（二）無(wú)人主張權(quán)利房屋；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定其她情形。

代為登記房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十二條有下列情形之一，經(jīng)權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)可以準(zhǔn)予暫緩登記：

（-）因合法理由不能按期提交證明材料；

（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記。

第二十三條有下列情形之一，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記決定：

（一）屬于違章建筑；

（二）屬于暫時(shí)建筑；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定其她情形。

第二十四條因房屋滅失、土地使用年限屆滿、她項(xiàng)權(quán)利終結(jié)等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自

事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證

書(shū)、她項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，有關(guān)合同、合同、證明等文獻(xiàn)。

第二十五條有下列情形之一，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書(shū)：

（一）申報(bào)不實(shí)；

（二）涂改房屋權(quán)屬證書(shū)；

（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記；

（四）因登記機(jī)關(guān)工作人員工作失誤導(dǎo)致房屋權(quán)屬登記不實(shí)。

注銷房屋權(quán)屬證書(shū)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定，并送達(dá)權(quán)利人。

第二十六條登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)作出準(zhǔn)予登記、暫緩

登記、不予登記決定，并書(shū)面告知權(quán)利人（申請(qǐng)人）。

第二十七條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清晰、產(chǎn)

權(quán)來(lái)源資料齊全，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、她項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后兩

個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)：注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后1個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)注銷,

并注銷房屋權(quán)屬證書(shū)。

第二十八條房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納登記費(fèi)和

權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。登記費(fèi)收取辦法和原則由國(guó)家統(tǒng)一制定。在國(guó)家統(tǒng)一制定辦法和原則

頒布之

前，按照各省、自治區(qū)、直轄市辦法和原則執(zhí)行。

第二十九條從事房屋權(quán)屬登記工作人員必要通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。

第三章房屋權(quán)屬證書(shū)

第三十條房屋權(quán)屬證書(shū)涉及《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋她項(xiàng)

權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共畬權(quán)證》、《房地產(chǎn)她項(xiàng)權(quán)證》。

第三十一條共有房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書(shū)。別的共有人

各執(zhí)房屋共有權(quán)證書(shū)1份。房屋共有權(quán)證書(shū)與房屋所有權(quán)證書(shū)具備同等法律效力。

第三十二條房屋她項(xiàng)權(quán)證書(shū)由她項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。她項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使她項(xiàng)

權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。

第三十三條《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋她項(xiàng)權(quán)證》式樣由

國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制定，證書(shū)由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)。

第三十四條房屋權(quán)屬證書(shū)破損，經(jīng)登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)需換領(lǐng)，予以換證。房屋權(quán)屬證書(shū)遺失,

權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公示，經(jīng)

6個(gè)月無(wú)異議，予以補(bǔ)發(fā)。

第四章法律責(zé)任

第三十五條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬狀況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書(shū)，由登記

機(jī)

關(guān)注銷其房屋權(quán)屬證書(shū)、沒(méi)收其非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以10o0元以上Io00

0元如下罰款。涂改房屋權(quán)屬證書(shū)，其證書(shū)無(wú)效，由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其房屋權(quán)屬證書(shū)，并

可對(duì)當(dāng)事人處以1000元以上10000元如下罰款。非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書(shū),

由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收其非法印制房屋權(quán)屬證書(shū)及非法所得，并可對(duì)當(dāng)事人處以10000元

以上30000元如下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，

并按原登記費(fèi)3倍如下收取登記費(fèi)。

第三十七條因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)

損失，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)補(bǔ)償責(zé)任。

第三十八條登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄，濫用職權(quán)、超

越管轄范疇頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，由所在機(jī)關(guān)予以行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪，依法

追究刑事責(zé)任。

第三十九條當(dāng)事人對(duì)行政懲罰決定不服，可以依照《行政復(fù)議條例》、《中華

人民共和國(guó)行政訴訟法》關(guān)于規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)

議或者不向人民法院起訴，又不履行懲罰決定，由作出懲罰決定機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制

執(zhí)行。

第五章附則

第四十條在都市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地范疇內(nèi)房屋權(quán)屬登記，參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以依照本辦法制定實(shí)行細(xì)則。

第四十二條本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第四十三條本辦法自1998年1月1日起施行

上海市房屋土地資源管理局（告知）

滬房地資物□0035號(hào)

關(guān)于執(zhí)行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》告知

各區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)、各物業(yè)管理公司、各管房單位：為鞏固物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服

務(wù)達(dá)標(biāo)成果，使物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)各項(xiàng)規(guī)定和原則轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理公司服務(wù)窗

口、從業(yè)人員、重點(diǎn)崗位基本規(guī)范，形成長(zhǎng)效管理機(jī)制制定了《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)

范》（如下簡(jiǎn)稱《行業(yè)規(guī)范》）,請(qǐng)遵循執(zhí)行?，F(xiàn)就執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》提出如下規(guī)定：一、

各物業(yè)管理公司應(yīng)依照《行業(yè)規(guī)范》加強(qiáng)自律、自查、自糾，不斷提高服務(wù)水平在執(zhí)行

《行業(yè)規(guī)范》基本上，進(jìn)一步提高〃一門(mén)式”業(yè)務(wù)受理中、維修應(yīng)急中工作質(zhì)量，盡量簡(jiǎn)

化手續(xù)，以便住戶，不斷提高服務(wù)、維修水平。物業(yè)管理公司還應(yīng)在強(qiáng)化公司管理和提

高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力中，提出高于本《行業(yè)規(guī)范》公司規(guī)范和服務(wù)承諾。二、各區(qū)、縣房地產(chǎn)

管理部門(mén)要加強(qiáng)行業(yè)管理，保證《行業(yè)規(guī)范》執(zhí)行除對(duì)原窗口單位要抓鞏固和提高外，還

應(yīng)把末列入或新組建窗口單位納入行業(yè)管理范疇，做到執(zhí)行《行業(yè)規(guī)范》無(wú)盲點(diǎn)，每年

應(yīng)不少于一次對(duì)轄區(qū)內(nèi)窗口單位進(jìn)行檢查，考核。要建立、健全區(qū)域性24小時(shí)房屋維

修應(yīng)急網(wǎng)絡(luò)。對(duì)不能貫徹夜間、節(jié)假日維修服務(wù)或維修不及時(shí)、群眾投訴多物業(yè)管理公

司，應(yīng)將其納入指定”維修應(yīng)急中心〃委托修理，費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。要將《行業(yè)規(guī)范》作為

物業(yè)管理公司資質(zhì)評(píng)審和復(fù)評(píng)基本條件。凡達(dá)不到規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法規(guī)、規(guī)章責(zé)令物業(yè)

管理公司限期整治；對(duì)整治不力，可以作出減少資質(zhì)級(jí)別解決，直至吊銷資質(zhì)證書(shū)。附

件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》附件：《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》窗口規(guī)范：（指

居住社區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、應(yīng)急維修中心、維修服務(wù)站等）L周一至周六全天業(yè)

務(wù)接待；2.24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修，365大有維修服務(wù)；3.公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦

事紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和原則：4.辦公場(chǎng)合整潔、有序。行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)

標(biāo)共同原則）1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。

2.掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)；司要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和

電梯駕駛員持證上崗。3.公開(kāi)制度講規(guī)范。要公開(kāi)辦事制度，即各種手續(xù)辦理程序、辦

理規(guī)定、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示；公開(kāi)辦事紀(jì)律，即禁止〃吃、拿、卡、要〃行為，禁止

發(fā)生譴責(zé)。推倭、刁難現(xiàn)象，嚴(yán)格遵守服務(wù)紀(jì)律；公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)原則，即嚴(yán)格按

照物價(jià)管理部門(mén)制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同商定收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)原則收費(fèi)，并在服

務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。4.遵章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí)，急

修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)修復(fù)；如不能在規(guī)定期間完畢，須對(duì)居民作出限時(shí)修復(fù)

承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能回雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨大筑漏可不受

三天限制）。需安排工程修理，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯，必要保證一臺(tái)電梯正

常運(yùn)營(yíng)。5.做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過(guò)對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)

溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕，必耍進(jìn)行回訪。

崗位規(guī)范：管理員：敬業(yè)愛(ài)崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。接待員：熱情積極,

登記精確，處置及時(shí)，件件貫徹。維修工：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽

收。電梯工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。保安員：舉止文明，熟悉

環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。保潔員：準(zhǔn)時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔?？?/p>

核原則：1.《行業(yè)規(guī)范》培訓(xùn)率、知曉率應(yīng)達(dá)到100%;2.《行業(yè)規(guī)范》執(zhí)行率應(yīng)達(dá)

到95%以上；3.維修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到95%以上；4.維修質(zhì)量合格率應(yīng)達(dá)到90%以上；5.

被服務(wù)對(duì)象滿意率90%以上；6.違背《行業(yè)規(guī)范》有效居民投訴率0.5%。/年如下。

上海市房屋土地資源管理局上海市房屋土地管理局

上海市住房制度改革辦公室滬房地改[1999]046號(hào)

上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例

（1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)）

第一章總則

第一條為了規(guī)范我市居住物業(yè)使用、維修和其她管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物

業(yè)管理公司合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒服居住環(huán)境，依照國(guó)家法律、法規(guī)關(guān)

于規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際狀況，制定本條例。

第二條本條例合用于我市行政區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)管理。

第三條本條例所稱居住物業(yè)（如下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指住宅以及有關(guān)公共設(shè)施。

本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。

本條例所稱使用人，是指物業(yè)承租人和實(shí)際使用物業(yè)其她人。

本條例所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托，依照物業(yè)管理服務(wù)合同

進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)公司。

第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理公司專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合原則。

第五條上海市房屋土地管理局（如下簡(jiǎn)稱市房地局）是我市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)

責(zé)組織實(shí)行本條例。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區(qū)物業(yè)管理行政管理部門(mén)，依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理

進(jìn)行管理監(jiān)督。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價(jià)、工商等關(guān)于

行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)行本條例。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助關(guān)于行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與

社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)互有關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章業(yè)主自治管理

第六條業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物'也實(shí)行自治管理組織。

一種物業(yè)管理區(qū)域成立一種業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域范疇，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)按照住宅與公共設(shè)施有關(guān)狀況劃定。

第七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)

主擔(dān)任。

一種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列狀況之一，所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出

售單位組織召開(kāi)笫一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

（一）公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；

（二）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

（三）住宅出售已滿兩年。

第八條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成；業(yè)主人數(shù)較多，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主

代表，構(gòu)成物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主

代表大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數(shù)或者全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者

業(yè)主代表建議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所建議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)和使用人代表列席。

第九條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

【三）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報(bào)告；

（四）決定物業(yè)管理其她重大事項(xiàng)。

第十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五E內(nèi)，持下列文獻(xiàn)向所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)

管理部門(mén)辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（三）業(yè)主委員會(huì)章程。

區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完畢登記工作；對(duì)不符合

本條例規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。

第十一條業(yè)主委員會(huì)依照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模由五人至十五人構(gòu)成。

'業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)每屆任期兩年。

第十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)行狀況；

（二）選聘或者辭退物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)

合同；（三）依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金，負(fù)責(zé)該基金籌集、使用和管理；

（四）審定物業(yè)管理公司提出物業(yè)管理服務(wù)年度籌劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；

（五）聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司管理服務(wù)活動(dòng)；

【六）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施合理使用;

（七）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予其她職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必要有過(guò)半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體

委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第十三條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必須物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)

屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務(wù)用房收益用于業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)充物業(yè)維修基金。

詳細(xì)辦法由市人民政府制定。

第十四條業(yè)主小組由本幢住宅'業(yè)主推選若干代表構(gòu)成，其職責(zé)是：

（一）聽(tīng)取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理公司

反映；

（二）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出決定；

（三）提出共用部位和共用設(shè)備維修、更新建議。

第十五條業(yè)主公約是關(guān)于物業(yè)使用、維修和其她管理服務(wù)活動(dòng)行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具

備約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)、將業(yè)主公約報(bào)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管

理部門(mén)備案。

第十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、

使用人具備約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第三章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房地局或者注冊(cè)地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)

物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理公司申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，核發(fā)

物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)管理規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。

第十八條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托一種物業(yè)管理公司管理物業(yè)。

物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者'業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)管理服

務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列重要內(nèi)容:

（-）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司名稱、住所;

（二）物業(yè)管理區(qū)域范疇和管理項(xiàng)目;

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng);

（四）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定和原則;

（五）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

（六）物業(yè)管理服務(wù)期限;

（七）違約責(zé)任;

（八）合同終結(jié)和解除商定;

（九）當(dāng)事人雙方商定其她事項(xiàng)。

物業(yè)管理服務(wù)合同期限為兩年。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)住

宅所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第十九條物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)商定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備使用管理、維修和更新;

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施使用管理、維修和更新;

（三）電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)營(yíng)服務(wù);

（四）保潔服務(wù);

（五）保安服務(wù);

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用帳務(wù)管理;

（七）物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以商定卜.列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng):

（一）住宅自用部位和自用設(shè)備維修、更新;

（二）業(yè)主委員會(huì)委托其她物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。

第二十條物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好,

保障物業(yè)使用以便、安全，并按照下列規(guī)定實(shí)行：

（一）按照國(guó)家和我市規(guī)定技術(shù)原則和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定物業(yè)管理服務(wù)年度籌劃,

實(shí)行管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)

辦法、規(guī)定、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章關(guān)于規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；

（三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面巡視、檢查，定期對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)備和公

共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；

（四）發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，及時(shí)采用保護(hù)辦法，并按照

物業(yè)管理服務(wù)合同商定進(jìn)行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和解決；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和關(guān)于財(cái)務(wù)

帳冊(cè);

（七）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用收支帳目，接受審核;

（A）定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

（九）發(fā)現(xiàn)違背本條例或者業(yè)主公約行為，及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和關(guān)

于行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同商定規(guī)定，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人委托其她管理

服務(wù)事項(xiàng)。

除前款規(guī)定外，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)關(guān)于工作。

第二十一條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

第二卜二條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)涉及下列項(xiàng)目：

（一）管理費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域?qū)こ９芾?，涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡視、檢查，物業(yè)維

修、更新費(fèi)用帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料保管和其她關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)；

（二）房屋設(shè)備運(yùn)營(yíng)費(fèi)，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)營(yíng)服務(wù)所需費(fèi)用；

（三）保潔費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尋常保潔服務(wù)所需費(fèi)用;

（四）保安費(fèi)，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尋常安全保衛(wèi)服務(wù)所需費(fèi)用;

（五）維修費(fèi)，用于物業(yè)維修服務(wù)所需費(fèi)用。

前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)費(fèi)用按月分項(xiàng)計(jì)算，第（五）項(xiàng)費(fèi)用按實(shí)際

維修項(xiàng)目計(jì)算。

第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則按照下列規(guī)定擬定：

（一）已售公有住宅收費(fèi)原則，由市物價(jià)局會(huì)同市房地局制定；

（二）普通內(nèi)銷商品住宅收費(fèi)原則，由物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)在區(qū)、縣物價(jià)

部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)浮動(dòng)幅度內(nèi)協(xié)商擬定；

（三）高原則內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅收費(fèi)原則，由物業(yè)管理公司與業(yè)主或者業(yè)主

委員會(huì)協(xié)商擬定。

其她服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人協(xié)商擬定。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理服務(wù)合同商定向業(yè)主收取。

業(yè)主與使用人商定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，從其商定。

物業(yè)管理服務(wù)貨用經(jīng)商定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月0

第二十五條物業(yè)管理公司收費(fèi)項(xiàng)目

和原則應(yīng)當(dāng)發(fā)布。已按照本條例向'業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，其她任何單

位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相似費(fèi)用。

未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托,

物業(yè)管理公司自行提供服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主或者使用人可以不支付。

第二十六條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終結(jié)或者解除后十日內(nèi)，向業(yè)主委

員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案：

（一）對(duì)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收某些予以退還;

（二）移送所有物業(yè)檔案資料和關(guān)于財(cái)務(wù)帳冊(cè);

〔三）移送業(yè)主共有房屋、場(chǎng)地和其她財(cái)物。

第I四章物業(yè)使用

第二十七條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)關(guān)于規(guī)定，按照有助于物業(yè)使用、安全以

及公平、合理原則，對(duì)的解決供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)保

等方面相鄰關(guān)系。

第二十八條物業(yè)使用中禁止下列行為：

［一）損壞房屋承重構(gòu)造和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備；

（三）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其她場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）亂倒垃圾、雜物；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

（八）排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定原則噪聲;

（九）法律、法規(guī)禁止其她行為。

第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)

將裝修住宅禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指引和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違背本條例第二十八條行為，

應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并督促改正；對(duì)拒不改正，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)關(guān)于行政管理

部門(mén)依法解決。

第三十條住宅不得變叱使用性質(zhì)。因特殊狀況需要變化使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)符合都市規(guī)劃規(guī)

定，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面批準(zhǔn)，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理

部門(mén)審批。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和公共設(shè)施，不得變化使用性質(zhì)。

第三十一條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共

利益需要暫時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)訂立合同，并在商定期限內(nèi)恢

復(fù)原狀。

除執(zhí)行任務(wù)治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

行駛、停放及其收費(fèi)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車輛停放收費(fèi)原則按所在地區(qū)、縣物價(jià)

部門(mén)規(guī)定執(zhí)行。車輛停放收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金，用于公共設(shè)施維修、更新。

第三十二條運(yùn)用物業(yè)女立廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)'業(yè)主、使用人和業(yè)主委員

會(huì)書(shū)面批準(zhǔn)后，方可向關(guān)于行政管理部門(mén)辦理審枇手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)訂

立合同，并支付設(shè)立費(fèi)用。

按照前款規(guī)定收取經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)立費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

運(yùn)用物業(yè)設(shè)立公益性設(shè)施，按照市人民政府關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。

第三卜三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾和糞便清運(yùn)、解決，按照我市環(huán)境衛(wèi)主管理法規(guī)關(guān)

于規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合

同附件。

住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同訂立之口起I-口內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者出租關(guān)丁狀

況書(shū)而告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。

第五章物業(yè)維修

第三十五條公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金。

新建高原則內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅出售時(shí)，可以設(shè)立物業(yè)維修基金。

物業(yè)維修基金設(shè)立詳細(xì)原則和辦法、由市人民政府規(guī)定。

第三十六條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì)名義存入金融機(jī)構(gòu)，

設(shè)立專門(mén)帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。

物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)按幢立帳、按戶核算。

第三十七條物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修、更新，不

得挪作她用。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)維修基金收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十八條物業(yè)維修、更新費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（-）住宅自用部位和自用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

（二）住宅共用部位和共用設(shè)備維修、更新費(fèi)用,由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有住宅建

筑面積比例共同承擔(dān)：依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金,在物業(yè)維修基金中列支；

（三）公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有住宅建筑面

積比例共同承擔(dān);依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金，在物業(yè)維修基金中列支。

住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施屬人為損壞、其維修、更新費(fèi)用由負(fù)責(zé)人承擔(dān)。

物業(yè)浮現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促限期維

修。物業(yè)維修基金局限性時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)決定和所擁有住宅建筑面積比例,

交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，按照市人民政府規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條住宅共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰

業(yè)主、使用人阻撓維修導(dǎo)致其她業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失，負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償。

因物業(yè)維修、裝修導(dǎo)致相鄰業(yè)主、使用人自用部位、自用設(shè)備損壞或者其她財(cái)產(chǎn)損失，負(fù)

責(zé)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。

第四十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶中剩余某些費(fèi)用不予退還，繼續(xù)用作

住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施維修、更新、其中由業(yè)主交納剩余某些，由受讓人

向轉(zhuǎn)讓人支付。

第六章前期物業(yè)管理

第四十一條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前物業(yè)管理。

第四十二條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與具遠(yuǎn)聘物

業(yè)管理公司訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

新建商品住宅出售單位與住宅買受人訂立住宅轉(zhuǎn)讓合同步，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期

物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用闡明書(shū)作為住宅轉(zhuǎn)讓合同附件

住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施所有

權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第四十四條新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和我市規(guī)定保修期限和保修范疇，承

擔(dān)住宅保修責(zé)任。

第四十五條新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第四十六條自前期物業(yè)管理服務(wù)合同訂立之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生前期

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管

理服務(wù)合同終結(jié)之日發(fā)生前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)

讓合同商定承擔(dān)。

第四十七條新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有商定外，物業(yè)管理公司不

得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。

第四十八條住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)業(yè)主公約生效時(shí)終結(jié)。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效

時(shí)終結(jié)。

第四十九條公有住宅出售后前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前管理單位實(shí)行。

第五十條前期物業(yè)管理合用本條例第二章以外各章規(guī)定。

第七章投訴

第五H^一條市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員

會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違背本條例行為投訴。

第五十二