張家口市物業管理辦法尊敬的各位同事：大家好！物業管理與我們的日常生活、工作息息相關，它關乎著每一位居民的生活品質和城市的有序運轉。在張家口市，為了更好地規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，我們依據相關法律法規，結合本地實際情況，制定了本《張家口市物業管理辦法》。接下來，讓我們一同詳細了解它，希望大家積極配合，共同做好物業管理工作。第一章：總則一、目的與依據我們都知道，物業管理涉及諸多方面，小到小區衛生、設施維修，大到整個社區的安全與秩序。為了保障張家口市物業管理活動規范、有序地開展，我們依據國家相關法律法規，如《中華人民共和國民法典》中關于物業服務合同等規定，以及其他物業管理相關的法規條例，制定本辦法。這也是為了更好地維護業主、物業服務企業及其他相關各方的合法權益，提高物業管理水平，營造良好的居住和工作環境。二、適用范圍本辦法適用于張家口市行政區域內的物業管理活動。無論是住宅小區，還是商業辦公區域，只要涉及物業管理，都要按照本辦法來執行。這意味著，不管是大型的綜合性社區，還是小型的商業樓宇，在物業管理過程中的各個環節，從物業服務合同的簽訂，到日常的服務提供，都需要遵循我們這份辦法的要求。三、基本原則1.業主自治與專業服務相結合原則：業主是物業的主人，對物業的管理有決策權。我們鼓勵業主通過成立業主大會、選舉業主委員會等方式，積極參與物業管理事務，表達自己的需求和意愿。同時，物業服務企業作為專業的服務提供者，要憑借專業知識和技能，為業主提供優質、高效的服務。兩者相互配合，才能讓物業管理工作達到最佳效果。2.公開、公平、公正原則：在物業管理活動中，無論是物業服務企業的選聘，還是物業服務費用的確定，都要做到公開透明。希望大家秉持公平、公正的態度，對待每一位業主和物業服務企業，不偏袒、不歧視，營造一個公平競爭的市場環境。這樣不僅能保障各方的合法權益，也有助于物業管理行業的健康發展。3.誠實信用原則：這是我們在日常工作和生活中都應該遵循的基本準則。在物業管理領域同樣重要，業主和物業服務企業要相互信任，按照合同約定履行各自的義務。業主按時繳納物業費，物業服務企業提供符合標準的服務，共同維護良好的物業管理秩序。第二章：業主、業主大會及業主委員會一、業主權利與義務1.權利方面：作為業主，大家擁有多項權利。比如，對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。像小區內的公共健身設施、停車位等，大家有權知道它們的使用和管理情況。同時，業主有權提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議，參與業主大會會議，行使投票權，選舉業主委員會成員，并享有被選舉權。這些權利，是大家參與物業管理，維護自身利益的重要保障。2.義務方面：業主也有相應的義務需要履行。遵守管理規約、業主大會議事規則是基礎，按時繳納物業服務費用更是大家應盡的責任。另外，要按照規定合理使用物業共用部位、共用設施設備，不得擅自改變其用途，不得損害公共利益和他人合法權益。希望大家都能自覺履行這些義務，共同營造和諧的小區環境。二、業主大會的成立與職責1.成立條件與程序：當一個物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到一定比例，或者首套房屋交付使用滿一定時間時，就要籌備成立業主大會。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表等組成?；I備組要做好各項準備工作，包括確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，確定首次業主大會會議投票權數，制定業主大會議事規則草案、管理規約草案等。希望各位業主積極關注籌備工作進展，踴躍參與。2.職責：業主大會是物業管理區域內的決策機構，它的職責重大。制定和修改業主大會議事規則、管理規約，選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作，選聘、解聘物業服務企業，決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施等，這些重要事項都由業主大會決定。這就要求我們每位業主積極參與業主大會，行使自己的權利，為小區的發展出謀劃策。三、業主委員會的產生與職責1.產生：業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并且要熱心公益事業、責任心強，具有一定的組織能力和必要的工作時間。選舉過程要嚴格按照規定進行，確保選出的委員能夠真正代表業主的利益。2.職責：業主委員會要執行業主大會的決定和決議，召集業主大會會議，報告物業管理實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等。希望業主委員會的各位成員能夠認真履行職責，做好業主和物業服務企業之間的溝通橋梁。第三章：前期物業管理一、建設單位的責任1.選聘物業服務企業：在物業銷售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。這是為了確保物業服務企業具備專業能力和良好信譽，能夠為業主提供優質的服務。對于規模較小的物業管理區域，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，也可以采用協議方式選聘物業服務企業。但無論哪種方式，都要保證程序的合法性和公開性。建設單位要按照規定與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。2.提供相關資料：建設單位應當在辦理房屋預售許可或者現房銷售備案前，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門報送相關資料，包括物業管理區域劃分資料，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的復印件，房屋建筑工程竣工驗收備案表，房地產開發項目手冊，前期物業服務合同，臨時管理規約等。這些資料對于后續物業管理工作的順利開展至關重要，建設單位一定要按要求及時提供。二、前期物業服務合同1.合同內容：前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同期限、雙方的權利義務、違約責任等內容。物業服務內容要明確具體，像房屋及配套設施設備維修養護、環境衛生、綠化養護、秩序維護等方面都要有詳細規定。服務標準也要符合相關行業規范，讓業主清楚知道能夠享受到什么樣的服務。收費標準要合理透明，不得隨意提高或降低。合同期限一般不超過三年，具體可以根據實際情況約定。2.合同的解除與終止：前期物業服務合同可以約定解除的條件，當出現約定的解除情形時，合同可以解除。同時，當業主大會成立并選聘新的物業服務企業后，前期物業服務合同即行終止。在合同解除或終止前，物業服務企業應當按照規定做好交接工作，確保物業管理工作的連續性。三、臨時管理規約1.制定與公示：建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在物業銷售場所公示臨時管理規約，并向物業買受人明示、說明。希望各位業主在購買房屋時，仔細閱讀臨時管理規約，了解自己的權利和義務。2.效力：物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。臨時管理規約對全體業主具有約束力，無論業主是何時入住，都要遵守臨時管理規約的規定。當業主大會成立后，可以制定正式的管理規約，替代臨時管理規約。第四章：物業服務與管理一、物業服務企業的資質與行為規范1.資質要求：從事物業服務活動的企業，應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。物業服務企業要按照規定定期進行資質年檢，確保自身具備相應的服務能力和條件。我們鼓勵物業服務企業不斷提升自身資質等級，提高服務質量。2.行為規范：物業服務企業要按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。要建立健全各項管理制度，規范服務流程，提高服務水平。不得擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備的用途，不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。要及時處理業主的投訴和建議，不斷改進服務質量。希望物業服務企業能夠嚴格遵守這些規范，以良好的服務贏得業主的信任和支持。二、物業服務內容與標準1.內容：物業服務內容主要包括房屋及配套設施設備的維修養護，像房屋的屋面防水、給排水管道、電梯等設施設備的日常維護保養。環境衛生管理，要保持小區內道路、樓道等公共區域的整潔衛生。綠化養護，確保小區內花草樹木的正常生長和美觀。秩序維護，做好小區的安全防范工作，包括門禁管理、巡邏等。還有公共區域的照明、道路等設施的維護等。這些服務內容，涵蓋了業主生活的方方面面，物業服務企業要認真做好每一項工作。2.標準：根據不同類型的物業，制定相應的服務標準。住宅小區的服務標準分為一級、二級、三級等不同等級，每個等級在服務質量、服務頻率等方面都有明確規定。比如，一級服務標準要求小區內公共區域每天清掃一次，電梯每月進行不少于兩次的保養等。物業服務企業要根據與業主簽訂的服務合同，按照相應的標準提供服務，確保業主能夠享受到高質量的物業服務。三、物業服務費用1.收費原則與方式：物業服務費用的收取應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則?？梢圆扇“芍苹蛘叱杲鹬频刃问郊s定。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。具體采用哪種方式，由業主大會與物業服務企業協商確定。2.收費標準的確定與調整：物業服務收費標準應當按照價格主管部門的規定進行公示，并根據物業服務的實際情況和成本變化等因素，適時進行調整。調整物業服務收費標準，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。希望業主和物業服務企業能夠就收費標準的確定和調整進行充分溝通，達成共識。四、物業使用與維護1.物業使用規定：業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業的使用性質。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當依法辦理相關手續，并告知物業服務企業。在裝修房屋時，要遵守相關規定，不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變共用設施設備用途等。希望大家都能遵守這些規定，共同維護小區的整體環境和安全。2.物業維護責任：物業服務企業要按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護和管理。業主對自有物業部分負有維修養護責任，因維修養護不當給相鄰業主造成損失的，應當承擔賠償責任。對于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，需要使用專項維修資金的，按照相關規定辦理。希望大家各司其職，共同做好物業的維護工作。第五章：專項維修資金一、專項維修資金的交存1.交存主體與標準：商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金。具體交存標準由市、縣人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門，根據當地實際情況制定。建設單位也應當按照規定的比例交存專項維修資金。專項維修資金是用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，希望各位業主能夠按時足額交存，確保資金的充足。2.交存方式：業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。未按規定交存首期專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。專項維修資金專戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。這樣的交存方式，既方便管理，又能保障資金的安全和使用的針對性。二、專項維修資金的使用1.使用范圍與程序：專項維修資金只能用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。使用專項維修資金，應當由物業服務企業或者相關業主提出使用方案，經業主大會通過，并報物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。使用方案應當包括維修、更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、施工單位選擇、質量監督等內容。在使用過程中，要嚴格按照規定的程序進行，確保資金使用的合理、透明。2.監督與管理：物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門負責對專項維修資金的交存、使用、管理情況進行監督。專項維修資金管理單位應當每年至少一次向業主公布專項維修資金的交存、使用、增值收益和結存情況。業主有權查詢專項維修資金的交存、使用情況。希望通過這些監督管理措施，保證專項維修資金的安全、合理使用。第六章：法律責任一、建設單位的法律責任1.違反選聘規定的責任：建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。2.未按規定提供資料的責任：建設單位不按照本辦法規定向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門報送有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不報送的，予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。建設單位要嚴格遵守相關規定，避免因違法違規行為受到處罰。二、物業服務企業的法律責任1.違反資質管理規定的責任：物業服務企業超越資質等級承接物業服務業務的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。未取得資質證書從事物業服務活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。2.違反服務規定的責任：物業服務企業不按照本辦法規定履行物業服務合同約定的義務，或者擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的，擅自占用、挖掘物業管