重慶維修基金管理辦法一、引言在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背景下，維修基金作為保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用和維修更新的重要資金來(lái)源，其管理的規(guī)范性和有效性至關(guān)重要。本管理辦法旨在依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及重慶市地方政策，結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)重慶維修基金的管理進(jìn)行全面、系統(tǒng)的規(guī)范，以確保維修基金的安全、合理使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于重慶市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房維修基金的交存、使用、管理和監(jiān)督。（二）基本原則1.專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)原則：維修基金應(yīng)存入專(zhuān)門(mén)設(shè)立的銀行賬戶(hù)，確保資金的安全和獨(dú)立核算。2.專(zhuān)款專(zhuān)用原則：維修基金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。3.業(yè)主決策原則：維修基金的使用和管理應(yīng)充分尊重業(yè)主的意愿，由業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主共同決策。4.政府監(jiān)督原則：政府相關(guān)部門(mén)對(duì)維修基金的交存、使用和管理進(jìn)行監(jiān)督，確保其合法合規(guī)。三、維修基金的交存（一）交存主體1.商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修基金。2.售后公有住房的售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，業(yè)主也需按照規(guī)定交存。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)1.商品住宅根據(jù)重慶市不同區(qū)域和物業(yè)類(lèi)型，制定相應(yīng)的維修基金交存標(biāo)準(zhǔn)。一般按照每平方米建筑面積成本價(jià)的一定比例交存，具體比例由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況確定并公布。2.售后公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修基金；業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修基金，每平方米建筑面積交存首期維修基金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（三）交存方式1.業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修基金存入維修基金專(zhuān)戶(hù)。2.建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)將未出售房屋的維修基金代為交存至專(zhuān)戶(hù)。3.售后公有住房的維修基金，由售房單位在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修基金存入公有住房維修基金專(zhuān)戶(hù)。（四）賬戶(hù)管理1.維修基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在商業(yè)銀行開(kāi)立維修基金專(zhuān)戶(hù)，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、核算到幢、記賬到戶(hù)。2.為每個(gè)業(yè)主設(shè)立維修基金個(gè)人賬戶(hù)，記錄業(yè)主交存、使用、結(jié)存等情況。四、維修基金的使用（一）使用范圍1.物業(yè)共用部位的維修、更新和改造，包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）使用程序1.提出申請(qǐng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主根據(jù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的實(shí)際情況，向業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出維修基金使用申請(qǐng)。申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交維修項(xiàng)目的詳細(xì)說(shuō)明、預(yù)算方案等資料。2.業(yè)主決策（1）涉及全體業(yè)主共同利益的維修項(xiàng)目，由業(yè)主大會(huì)決定是否使用維修基金。業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的方式進(jìn)行表決，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后方可實(shí)施。（2）涉及部分業(yè)主共同利益的維修項(xiàng)目，由相關(guān)業(yè)主共同決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，可申請(qǐng)使用維修基金。3.審核備案業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主將維修基金使用方案及相關(guān)資料報(bào)維修基金管理機(jī)構(gòu)審核。維修基金管理機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的予以備案。4.組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主按照備案的維修基金使用方案組織維修工程的實(shí)施。維修工程應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位。5.竣工驗(yàn)收維修工程竣工后，由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主組織施工單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)提交工程結(jié)算報(bào)告等資料。6.資金撥付維修基金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和工程結(jié)算報(bào)告，將維修基金支付給施工單位。（三）緊急使用情況1.當(dāng)發(fā)生危及房屋安全、影響正常使用等緊急情況時(shí)，如電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋面外墻滲漏等，可直接申請(qǐng)使用維修基金進(jìn)行緊急維修。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主應(yīng)立即組織維修，并在24小時(shí)內(nèi)通知業(yè)主委員會(huì)和維修基金管理機(jī)構(gòu)。維修基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在接到通知后及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)查勘，符合緊急使用條件的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成審核并撥付資金。3.緊急維修工程結(jié)束后，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行竣工驗(yàn)收和結(jié)算，并將使用情況向業(yè)主公示。五、維修基金的管理與監(jiān)督（一）管理主體1.市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市維修基金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2.區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修基金的日常管理工作。3.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金的使用監(jiān)督和管理。（二）財(cái)務(wù)管理1.維修基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，定期公布維修基金的收支情況。2.維修基金的存儲(chǔ)利息、增值收益等應(yīng)計(jì)入維修基金賬戶(hù)，不得挪作他用。3.維修基金的管理費(fèi)用從維修基金增值收益中列支，具體比例由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)確定。（三）監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)維修基金的交存、使用和管理情況進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)維修基金的使用情況進(jìn)行查詢(xún)和監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主公布維修基金的使用情況。3.審計(jì)部門(mén)應(yīng)對(duì)維修基金的收支情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，確保資金的安全和合理使用。六、維修基金的續(xù)籌與退還（一）續(xù)籌當(dāng)維修基金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織業(yè)主續(xù)籌維修基金。續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)和方式可參照首期交存標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（二）退還1.房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交存的維修基金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)給新業(yè)主。2.房屋滅失的，業(yè)主可持相關(guān)證明材料到維修基金管理機(jī)構(gòu)辦理維修基金賬戶(hù)注銷(xiāo)手續(xù)，將賬戶(hù)內(nèi)的余額退還業(yè)主。七、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位、售房單位的責(zé)任1.建設(shè)單位未按規(guī)定代為交存維修基金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。2.售房單位未按規(guī)定提取、交存維修基金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定使用維修基金或挪用維修基金的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公布維修基金使用情況的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以1000元以上5000元以下的罰款。（三）業(yè)主的責(zé)任業(yè)主未按規(guī)定交存維修基金的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主可依法向人民法院提起訴訟，要求