上海商品房管理辦法細(xì)則一、引言上海作為國(guó)際化大都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。商品房的規(guī)范管理對(duì)于保障購(gòu)房者權(quán)益、維護(hù)市場(chǎng)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。本細(xì)則依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及上海市房地產(chǎn)管理的具體要求制定，旨在為公司在上海地區(qū)的商品房管理工作提供全面、細(xì)致且具有可操作性的指導(dǎo)。二、適用范圍本細(xì)則適用于公司在上海地區(qū)開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)和管理的各類商品房項(xiàng)目，包括但不限于住宅、商業(yè)用房、辦公用房等。三、商品房開(kāi)發(fā)管理（一）項(xiàng)目前期規(guī)劃1.土地獲取公司應(yīng)密切關(guān)注上海市土地出讓信息，通過(guò)合法合規(guī)的途徑參與土地競(jìng)拍。在競(jìng)拍前，需對(duì)土地的性質(zhì)、用途、規(guī)劃條件等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析，確保土地符合公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位。同時(shí)，要嚴(yán)格按照土地出讓合同的要求，按時(shí)支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。2.項(xiàng)目可行性研究組建專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性研究。研究?jī)?nèi)容包括市場(chǎng)需求分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)成本估算、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)等。可行性研究報(bào)告需經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部嚴(yán)格的評(píng)審和論證，確保項(xiàng)目具有可行性和盈利能力。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案應(yīng)符合上海市城市規(guī)劃的要求，充分考慮項(xiàng)目的功能布局、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施等因素。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，公司應(yīng)積極參與，提出合理的意見(jiàn)和建議，確保設(shè)計(jì)方案既滿足市場(chǎng)需求，又符合公司的品牌形象。（二）建設(shè)過(guò)程管理1.施工單位選擇通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇具有良好信譽(yù)和豐富經(jīng)驗(yàn)的施工單位。在招標(biāo)過(guò)程中，要嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等，確保其具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的能力。同時(shí)，要與施工單位簽訂詳細(xì)的施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.工程質(zhì)量監(jiān)督建立健全工程質(zhì)量監(jiān)督體系，加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量控制。公司應(yīng)派駐專業(yè)的工程管理人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)，要督促施工單位嚴(yán)格按照施工規(guī)范和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和上海市相關(guān)規(guī)定。3.工程進(jìn)度管理制定詳細(xì)的工程進(jìn)度計(jì)劃，并要求施工單位嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行施工。公司應(yīng)定期對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的問(wèn)題。如因不可抗力等原因?qū)е鹿こ踢M(jìn)度延誤，要及時(shí)采取措施進(jìn)行補(bǔ)救，盡量減少對(duì)項(xiàng)目交付時(shí)間的影響。4.安全生產(chǎn)管理加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理，督促施工單位建立健全安全生產(chǎn)管理制度，落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任。公司應(yīng)定期組織安全生產(chǎn)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)施工人員的安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識(shí)和自我保護(hù)能力。（三）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備在項(xiàng)目竣工前，公司應(yīng)組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)單位進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改。同時(shí)，要準(zhǔn)備好竣工驗(yàn)收所需的各項(xiàng)資料，包括工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、環(huán)保驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。2.正式竣工驗(yàn)收按照上海市相關(guān)規(guī)定，組織正式的竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。只有取得竣工驗(yàn)收備案證明的商品房項(xiàng)目，才能交付使用。四、商品房銷售管理（一）銷售許可管理1.申請(qǐng)銷售許可在商品房項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后，公司應(yīng)及時(shí)向上海市房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證。申請(qǐng)時(shí)，需提交相關(guān)資料，包括土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售方案等。經(jīng)審核符合條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)將頒發(fā)預(yù)售許可證。2.銷售許可使用公司必須在取得預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行商品房預(yù)售。在銷售過(guò)程中，要嚴(yán)格按照預(yù)售許可證的規(guī)定進(jìn)行銷售，不得擅自超出許可范圍銷售商品房。同時(shí)，要在銷售場(chǎng)所顯著位置公示預(yù)售許可證等相關(guān)證件。（二）銷售價(jià)格管理1.價(jià)格制定公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的成本、市場(chǎng)需求、周邊房?jī)r(jià)等因素，合理制定商品房銷售價(jià)格。價(jià)格制定過(guò)程要充分考慮市場(chǎng)的承受能力和公司的利潤(rùn)目標(biāo)，確保價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，要將銷售價(jià)格報(bào)上海市價(jià)格主管部門(mén)備案。2.價(jià)格調(diào)整如因市場(chǎng)行情等原因需要調(diào)整銷售價(jià)格，公司應(yīng)提前向上海市價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)告，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示價(jià)格調(diào)整情況。價(jià)格調(diào)整要遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，不得隨意哄抬房?jī)r(jià)或惡意降價(jià)。（三）銷售合同管理1.合同簽訂使用上海市房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一制定的商品房銷售合同示范文本與購(gòu)房者簽訂合同。在簽訂合同前，要向購(gòu)房者詳細(xì)解釋合同條款，確保購(gòu)房者充分理解合同內(nèi)容。同時(shí)，要對(duì)購(gòu)房者的資格進(jìn)行審查，確保其符合購(gòu)房條件。2.合同備案在簽訂合同后，公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將合同報(bào)上海市房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。備案后的合同具有法律效力，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自的義務(wù)。（四）銷售宣傳管理1.宣傳內(nèi)容審核公司的銷售宣傳資料應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假或誤導(dǎo)性內(nèi)容。在發(fā)布宣傳資料前，要對(duì)宣傳內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保其符合相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2.廣告發(fā)布管理通過(guò)各種媒體發(fā)布商品房銷售廣告時(shí)，要遵守廣告法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。廣告中應(yīng)明確標(biāo)明項(xiàng)目的名稱、位置、性質(zhì)、價(jià)格等重要信息，不得進(jìn)行虛假宣傳。同時(shí)，要在廣告中注明預(yù)售許可證號(hào)等相關(guān)證件號(hào)碼。五、商品房交付管理（一）交付條件1.工程竣工驗(yàn)收合格商品房項(xiàng)目必須取得竣工驗(yàn)收備案證明，方可交付使用。公司應(yīng)在交付前組織相關(guān)單位對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，確保房屋質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。2.配套設(shè)施完善交付的商品房應(yīng)具備完善的配套設(shè)施，包括供水、供電、供氣、排水、通訊、道路等。配套設(shè)施應(yīng)能夠正常使用，滿足購(gòu)房者的基本生活需求。3.相關(guān)證件齊全公司應(yīng)在交付時(shí)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等相關(guān)證件，明確房屋的質(zhì)量保修責(zé)任和使用注意事項(xiàng)。（二）交付通知在商品房達(dá)到交付條件后，公司應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以書(shū)面形式通知購(gòu)房者辦理交付手續(xù)。通知內(nèi)容應(yīng)包括交付時(shí)間、地點(diǎn)、所需材料等信息。（三）交付手續(xù)辦理1.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)購(gòu)房者在接到交付通知后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到交付現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)。公司應(yīng)安排專業(yè)人員陪同購(gòu)房者進(jìn)行查驗(yàn)，并對(duì)購(gòu)房者提出的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行解答和處理。2.費(fèi)用結(jié)算在交付時(shí)，公司應(yīng)與購(gòu)房者進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算，包括房?jī)r(jià)款、契稅、維修基金等。購(gòu)房者應(yīng)按照合同約定支付相關(guān)費(fèi)用。3.鑰匙交付在購(gòu)房者完成現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和費(fèi)用結(jié)算后，公司應(yīng)將房屋鑰匙交付給購(gòu)房者，完成商品房交付手續(xù)。六、商品房售后管理（一）質(zhì)量保修管理1.保修責(zé)任界定公司應(yīng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的承諾，對(duì)商品房在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修責(zé)任。保修范圍包括房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面防水、墻面地面空鼓開(kāi)裂等。2.保修流程購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題后，應(yīng)及時(shí)向公司提出保修申請(qǐng)。公司接到申請(qǐng)后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排維修人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。維修完成后，要及時(shí)通知購(gòu)房者進(jìn)行驗(yàn)收。（二）物業(yè)管理服務(wù)1.物業(yè)公司選擇通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇具有良好信譽(yù)和專業(yè)服務(wù)能力的物業(yè)管理公司。在招標(biāo)過(guò)程中，要嚴(yán)格審查物業(yè)公司的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、服務(wù)方案等，確保其能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)監(jiān)督公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估和考核。如物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，要及時(shí)督促其進(jìn)行整改。（三）業(yè)主投訴處理1.投訴渠道建立建立健全業(yè)主投訴處理機(jī)制，設(shè)立專門(mén)的投訴電話和郵箱，方便業(yè)主反映問(wèn)題。同時(shí)，要在小區(qū)顯著位置公示投訴渠道信息。2.投訴處理流程接到業(yè)主投訴后，要及時(shí)進(jìn)行登記和分類，并安排專人負(fù)責(zé)處理。處理過(guò)程要及時(shí)向業(yè)主反饋，確保業(yè)主的問(wèn)題得到妥善解決。對(duì)于業(yè)主的合理訴求，要盡快給予答復(fù)和處理；對(duì)于不合理訴求，要耐心向業(yè)主解釋說(shuō)明。七、檔案管理（一）檔案收集公司應(yīng)建立健全商品房項(xiàng)目檔案管理制度，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、交付、售后等各個(gè)環(huán)節(jié)形成的文件資料進(jìn)行及時(shí)收集和整理。檔案資料包括土地出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、銷售合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。（二）檔案整理與保管對(duì)收集到的檔案資料進(jìn)行分類整理，按照項(xiàng)目名稱、時(shí)間順序等進(jìn)行編號(hào)和裝訂。同時(shí)，要建立專門(mén)的檔案庫(kù)房，配備必要的檔案保管設(shè)備，確保檔案資料的安全和完整。（三）檔案查閱與利用制定檔案查閱和利用制度，嚴(yán)格控制檔案的查閱和復(fù)制權(quán)限。公司內(nèi)部人員因工作需要查閱檔案時(shí)，要填寫(xiě)查閱申請(qǐng)表，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可查閱。外部單位或個(gè)人因特殊原因需要查閱檔案的，要經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）內(nèi)部監(jiān)督檢查公司應(yīng)定期對(duì)商品房管理工作進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)督檢查，檢查內(nèi)容包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、工程質(zhì)量、銷售價(jià)格、合同備案等。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行整改，并追究相關(guān)人員的責(zé)任。（二）外部監(jiān)督檢查積極配合上海市房地產(chǎn)管理部門(mén)、價(jià)格