南京寫字樓預售管理辦法一、引言各位合作伙伴及相關從業人員，大家好！隨著南京城市建設的飛速發展，寫字樓市場日益活躍。寫字樓預售作為房地產開發的重要環節，既為開發商提供了資金回籠的渠道，也為投資者和企業用戶提供了提前布局的機會。然而，為確保寫字樓預售市場的健康、有序發展，保障各方的合法權益，制定一套全面、細致且符合法律法規與行業標準的預售管理辦法至關重要。我們希望通過這份管理辦法，營造一個公平、透明、可信賴的寫字樓預售環境，促進南京寫字樓市場的可持續繁榮。接下來，讓我們一同深入了解具體內容。二、適用范圍本辦法適用于在南京市行政區域內，所有進行預售的寫字樓項目。無論是新建的獨立寫字樓，還是商業綜合體內規劃用于辦公的寫字樓部分，只要涉及預售行為，均需按照本辦法執行。希望大家在項目籌備初期，就對照本適用范圍進行確認，確保項目運作從源頭上合規。三、預售條件（一）土地相關條件1.開發商需依法取得土地使用權證書。這是項目開發的基礎，意味著開發商對土地擁有合法的占有、使用和收益權利。大家務必確保土地獲取途徑合法合規，相關手續完備。2.土地出讓金必須足額繳納。土地出讓金是對土地使用權益的有償支付，只有足額繳納，才能保障土地開發權益的完整性，避免后續出現法律糾紛。請開發商在推進項目過程中，嚴格按照土地出讓合同約定的時間和金額繳納。（二）建設工程相關條件1.取得建設工程規劃許可證。此證是對項目規劃設計的認可，明確了寫字樓的建設規模、布局、功能等關鍵要素。開發商應確保規劃設計方案符合城市整體規劃要求，滿足市場需求，從而順利取得該證。2.建設工程施工許可證已獲核發。這表明項目具備了開工建設的條件，包括施工場地、施工隊伍、施工圖紙等方面均已準備就緒。在獲取施工許可證后，方可正式動工建設，以保障工程建設的合法性與規范性。3.按提供預售的寫字樓計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。這一條件旨在保證開發商有足夠的資金實力推進項目，避免因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房者利益。希望開發商在制定資金計劃和施工進度計劃時，充分考慮這一要求，合理安排資金和工期。四、預售許可申請（一）申請主體與責任預售許可申請應由依法成立并具有開發資質的房地產開發企業作為申請主體。企業需對申請材料的真實性、完整性和合法性負責。每一份提交的材料都如同企業的名片，反映著企業的誠信與實力，希望各企業認真對待，確保材料質量。（二）申請材料準備1.書面申請報告。應詳細闡述項目基本情況，包括項目名稱、位置、規模、用途等，以及申請預售的具體原因和計劃。報告內容應清晰明了，邏輯連貫，讓審核部門能夠快速了解項目全貌。2.營業執照和資質證書。這是證明企業合法經營和具備開發能力的重要文件，需提供清晰的副本復印件，并加蓋企業公章。請大家提前檢查證照的有效期，及時辦理延續或變更手續，確保提交材料的有效性。3.土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證。同樣提供相關證書的復印件，并與原件核對一致。這些證書是項目合法性的關鍵支撐，務必妥善保管原件，并保證復印件的準確性。4.投入開發建設資金的驗資證明。由具有法定資質的驗資機構出具，證明項目已達到規定的投資比例。驗資證明應真實可靠，反映項目實際的資金投入情況。5.施工進度計劃和竣工交付日期的說明。以圖表或文字形式，明確各階段的施工進度安排，以及預計的竣工交付時間。進度計劃應合理可行，充分考慮各種可能影響工程進度的因素，確保按時交付。6.預售方案。包括項目總體說明、預售房屋分層平面圖、預售價格及變動幅度、預售資金監管方案等內容。預售方案是對項目預售情況的全面規劃，需詳細、準確，為后續的預售活動提供清晰指引。（三）申請流程1.企業將準備齊全的申請材料提交至南京市房地產主管部門設立的政務服務窗口。提交時，請確保材料按順序整理，便于工作人員受理。2.政務服務窗口工作人員對申請材料進行形式審查。如材料齊全、符合法定形式，予以受理，并出具受理通知書；若材料不齊全或不符合要求，當場一次性告知企業需要補正的內容。希望企業在提交材料前，仔細對照要求進行自查，提高申請的成功率。3.房地產主管部門在受理申請后，會在規定時間內對項目進行實地核查和資料審核。核查內容包括項目建設進度、資金投入等情況是否與申請材料相符。在此期間，企業應積極配合，提供必要的協助。4.經審核，若項目符合預售條件，房地產主管部門將依法核發《商品房預售許可證》；若不符合條件，書面通知企業并說明理由。企業在收到通知后，可根據原因進行整改，重新提交申請。五、預售廣告與宣傳（一）總體原則寫字樓預售廣告和宣傳活動應遵循真實、合法、準確、清晰的原則，不得含有虛假、誤導性內容，不得欺騙和誤導購房者。廣告和宣傳是企業與市場溝通的橋梁，希望企業能夠珍惜自身聲譽，以誠信為本，打造良好的市場形象。（二）廣告內容規范1.廣告中應明確標注預售許可證書編號，讓購房者能夠快速核實項目預售的合法性。這不僅是對購房者知情權的尊重，也是企業合規經營的體現。2.關于寫字樓的位置、周邊環境、配套設施等描述必須真實準確。不得夸大其詞，虛構不存在的優勢。例如，對交通便利性的描述應基于實際的公共交通線路和站點，對配套商業設施的宣傳應符合規劃現狀或已確定的建設計劃。3.涉及寫字樓內部空間、裝修標準等內容，要與實際交付標準一致。避免使用模糊、易引起歧義的表述，如“頂級裝修”“豪華配置”等，應具體說明裝修材料品牌、規格，配置設備的型號、功能等。4.不得出現融資或者變相融資的內容，嚴禁承諾售后包租、返本銷售等行為。這些行為往往伴隨著較高的市場風險，可能給購房者帶來經濟損失，同時也違反相關法律法規。希望企業通過提升產品品質和服務水平，吸引購房者，而非采用違規手段。（三）宣傳活動規范1.舉辦樓盤推介會、發布會等宣傳活動時，應提前向房地產主管部門報備。報備內容包括活動時間、地點、形式、宣傳內容等。主管部門將對活動進行監督指導，確保活動合規有序進行。2.在活動現場，要設置專門的咨詢區域，安排專業人員為購房者解答疑問。解答內容應準確、客觀，不得故意隱瞞或歪曲事實。同時，應提供項目相關的書面資料，如預售方案、購房合同樣本等，供購房者查閱。3.利用互聯網平臺進行宣傳時，要遵守互聯網廣告管理規定。在網頁、社交媒體等渠道發布的廣告和宣傳信息，應清晰標注企業名稱、聯系方式、預售許可證書編號等關鍵信息。避免通過虛假點擊量、點贊數等方式制造虛假熱度，誤導購房者。六、預售合同管理（一）合同文本規范1.寫字樓預售合同應使用南京市房地產主管部門統一制定的示范文本。示范文本經過專業法律審核，涵蓋了交易雙方的權利義務、房屋基本情況、價格及付款方式、交付條件及期限、違約責任等關鍵條款，能夠有效保障雙方合法權益。希望企業使用示范文本，避免自行擬定合同文本可能帶來的法律風險。2.企業可根據項目實際情況，在示范文本的基礎上，對部分條款進行補充約定，但補充約定不得違反法律法規的強制性規定，不得損害購房者的合法權益。補充約定應清晰明確，避免產生歧義。在擬定補充條款時，建議咨詢專業法律人士，確保條款合法有效。（二）合同簽訂流程1.企業在與購房者簽訂預售合同前，應向購房者出示《商品房預售許可證》、預售方案、購房合同示范文本等相關資料，讓購房者充分了解項目情況和合同條款。這是購房者的知情權，企業應積極履行告知義務，保障購房者的決策依據充分。2.應給予購房者合理的時間閱讀和研究合同條款。對于購房者提出的疑問，企業銷售人員應耐心解答，確保購房者對合同內容理解清晰。不得催促購房者簽訂合同，避免因信息不對稱導致合同糾紛。3.合同簽訂應采用書面形式，由交易雙方簽字（蓋章）確認。簽字（蓋章）前，雙方應再次核對合同內容，確保無誤。同時，企業應留存購房者的身份證明、聯系方式等有效信息，以便后續溝通和履約。4.合同簽訂后，企業應在規定時間內將合同報送房地產主管部門備案。備案不僅是對交易合法性的確認，也有助于保護購房者權益，防止一房多賣等情況發生。企業應及時辦理備案手續，不得拖延。（三）合同變更與轉讓1.經交易雙方協商一致，可以對預售合同的內容進行變更。變更內容應采用書面形式，由雙方簽字（蓋章）確認，并及時報送房地產主管部門備案。在變更合同過程中，要確保變更事項合法合規，不損害第三方利益。2.預售的寫字樓在未竣工交付前，原則上不得轉讓。因特殊情況確需轉讓的，應符合法律法規和相關政策規定，并經房地產主管部門批準。轉讓雙方應簽訂轉讓協議，明確雙方權利義務，并辦理相關變更備案手續。企業在遇到此類情況時，應積極協助購房者辦理相關手續，維護市場秩序。七、預售資金監管（一）監管賬戶設立1.房地產開發企業應在南京市范圍內的商業銀行設立專門的預售資金監管賬戶。該賬戶用于存放寫字樓預售過程中收取的全部預售資金，包括定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。監管賬戶應專款專用，不得挪作他用。希望企業高度重視監管賬戶的管理，確保資金安全。2.企業在設立監管賬戶時，應與監管銀行簽訂監管協議，明確雙方的權利義務、監管方式、資金使用規則等內容。監管協議應報房地產主管部門備案，便于主管部門監督檢查。在選擇監管銀行時，要綜合考慮銀行的信譽、服務質量等因素，確保監管工作順利開展。（二）資金繳存1.購房者支付的預售資金應直接存入監管賬戶。企業不得另設其他賬戶收存預售資金，也不得坐支或挪用。希望購房者積極配合，監督企業將資金存入監管賬戶，確保自身權益得到保障。2.通過銀行按揭貸款、住房公積金貸款方式購房的，貸款發放銀行應按照借款合同約定，將貸款直接劃轉至監管賬戶。企業應協助購房者辦理貸款手續，并與貸款發放銀行做好銜接工作，確保貸款資金及時、足額存入監管賬戶。（三）資金使用1.預售資金應按照項目建設進度和實際需求，優先用于該寫字樓項目的工程建設，包括支付工程款、材料款、設備款等相關費用，確保項目按時竣工交付。企業在使用預售資金時，應向監管銀行提交資金使用計劃和用款申請，說明款項用途、金額、支付對象等信息。2.監管銀行按照監管協議約定，對企業的用款申請進行審核。審核通過后，將資金撥付至相應的收款單位。對于金額較大或用途特殊的用款申請，監管銀行可會同房地產主管部門進行實地核查，確保資金使用合理合規。希望企業嚴格按照規定使用預售資金，保障項目建設順利進行。3.在項目竣工備案前，預售資金監管賬戶內的資金余額應不低于項目建設總投資的一定比例（具體比例由房地產主管部門根據項目實際情況確定）。這一規定旨在確保項目后期建設有足夠的資金保障，避免出現因資金短缺導致項目爛尾的情況。八、監督管理與法律責任（一）監督管理部門職責南京市房地產主管部門負責對全市寫字樓預售活動進行監督管理。其主要職責包括：制定和完善寫字樓預售管理政策；受理和審核預售許可申請；監督檢查預售廣告、合同簽訂、資金監管等環節的執行情況；對違法違規行為進行查處等。希望主管部門認真履行職責，為寫字樓預售市場的健康發展保駕護航。（二）企業監督檢查1.房地產主管部門將定期或不定期對房地產開發企業的寫字樓預售活動進行監督檢查。檢查內容包括企業是否按照規定取得預售許可、預售廣告和宣傳是否合規、合同簽訂和備案是否及時、預售資金管理是否規范等。企業應積極配合檢查工作，如實提供相關資料和信息。2.對于檢查中發現的問題，房地產主管部門將下達整改通知書，要求企業限期整改。企業應按照整改要求，認真制定整改措施，及時完成整改任務，并向主管部門報送整改情況報告。希望企業能夠重視問題，舉一反三，不斷完善自身管理，提高合規經營水平。（三）違法違規責任追究1.對未取得預售許可擅自進行預售的企業，房地產主管部門將依法責令停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。情節嚴重的，將依法吊銷開發資質證書。這種行為嚴重擾亂市場秩序，損害購房者利益，企業切勿心存僥幸，務必嚴格遵守預售許可規定。2.若企業在預售廣告和宣傳中存在虛假、誤導性內容，欺騙和誤導購房者的，由市場監督管理部門依照相關法律法規進行處罰。同時，房地產主管部門將對企業的不良行為進行記錄，并納入信用管理體系，影響企業今后的市場活動。企業要樹立正確的營銷理念，以誠信贏得市場。3.對于在預售合同簽訂、備案及轉讓過程中存在違法違規行為的企業，房地產主管部門將責令限期改正，并可處以罰款。對因合同糾紛引發群體性事件，影響社會穩定的，將依法嚴肅處理。企業應規范合同管理，妥善處理合同糾紛，維護社會和諧穩定。4.若企業未按照規定管理和使用預售資金，挪用預售資金的，房地產主管部門