常州市小區物業管理辦法?一、總則（一）目的與依據為了規范常州市小區物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關法律法規，結合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常州市行政區域內的住宅小區物業管理活動及其監督管理。（三）管理原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、公開公平、誠實信用的原則，堅持依法管理、屬地管理與行業管理相結合。（四）管理職責1.市住房和城鄉建設局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作，制定物業管理相關政策，指導和監督區物業管理行政主管部門的工作。2.區住房和城鄉建設局負責本轄區內物業管理活動的日常監督管理工作，包括物業服務企業的資質管理、物業項目的招投標管理、物業承接查驗的指導和監督等。3.街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設的關系。4.社區居民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作，指導和監督業主大會、業主委員會依法開展自治管理活動。二、業主、業主大會與業主委員會（一）業主權利與義務1.業主在物業管理活動中，享有下列權利：-按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；-提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；-提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；-參加業主大會會議，行使投票權；-選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；-監督業主委員會的工作；-監督物業服務企業履行物業服務合同；-對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；-監督物業專項維修資金的管理和使用；-法律、法規規定的其他權利。2.業主在物業管理活動中，履行下列義務：-遵守管理規約、業主大會議事規則；-遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；-執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；-按照國家有關規定交納專項維修資金；-按時交納物業服務費用；-法律、法規規定的其他義務。（二）業主大會1.業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。2.一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。3.業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。4.業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。5.業主大會決定下列事項：-制定和修改業主大會議事規則；-制定和修改管理規約；-選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；-選聘和解聘物業服務企業；-籌集和使用專項維修資金；-改建、重建建筑物及其附屬設施；-有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（三）業主委員會1.業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，履行下列職責：-召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；-代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；-及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；-監督管理規約的實施；-業主大會賦予的其他職責。2.業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會委員人數應當為單數，由五至十一人組成。3.業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區住房和城鄉建設局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。4.業主委員會任期由業主大會議事規則規定，一般為三至五年。業主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。三、前期物業管理（一）前期物業服務合同1.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區住房和城鄉建設局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。2.建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。（二）物業承接查驗1.物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：-竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；-設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；-物業質量保修文件和物業使用說明文件；-物業管理所必需的其他資料。2.物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。（三）臨時管理規約建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。四、物業服務（一）物業服務企業資質與服務標準1.從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，并取得相應的資質證書。物業服務企業應當按照資質等級承接物業管理項目。2.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務包括以下內容：-物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理；-物業管理區域內環境衛生的清掃保潔和生活垃圾分類收集、清運；-物業管理區域內綠化養護；-物業管理區域內公共秩序的維護、安全防范等事項的協助管理服務；-物業裝飾裝修管理服務；-物業檔案資料管理。（二）物業服務合同1.業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。2.物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供質價相符的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。3.物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法規定的資料交還給業主委員會。物業服務企業應當在物業服務合同終止后退出物業管理區域，并按照規定辦理移交手續。（三）物業服務收費1.物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。2.實行政府指導價的物業服務收費，由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設局制定基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。3.實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況。4.業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。五、物業的使用與維護（一）物業使用與維護的一般規定1.業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。2.物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。3.業主、物業使用人在裝飾裝修房屋前，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。（二）物業專項維修資金1.住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。市住房和城鄉建設局應當會同市財政部門建立健全專項維修資金的管理制度，加強對專項維修資金的監管。3.業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地的區住房和城鄉建設局代管。業主大會成立后，經業主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托區住房和城鄉建設局繼續代管。（三）共用部位與共用設施設備的管理1.物業服務企業應當加強對物業共用部位、共用設施設備的日常檢查和維護，確保其正常運行和使用。2.因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。六、監督管理（一）行政管理部門的監督職責1.市、區住房和城鄉建設局應當加強對物業管理活動的監督檢查，建立健全物業服務企業信用檔案，對物業服務企業的服務質量、收費情況等進行監督管理。2.價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查，依法查處價格違法行為。3.城市管理、公安、消防、環保、市場監管等有關部門應當按照各自職責，做好物業管理區域內的有關監督管理工作。（二）投訴處理1.業主、物業使用人、物業服務企業等對物業管理活動中的違法行為，可以向相關行政管理部門投訴。相關行政管理部門應當及時受理，并依法進行處理。2.街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當建立物業管理糾紛調解機制，及時調解物業管理糾紛。七、法律責任（一）建設單位的法律責任建設單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、區住房和城鄉建設局按照相關法律法規的規定予以處罰：1.未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；2.擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；3.不移交有關資料的；4.未按照規定配置物業管理用房的。（二）物業服務企業的法律責任物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由市、區住房和城鄉建設局按照相關法律法規的規定予以處罰：1.未取得資質證書從事物業管理的；2.以欺騙手段取得資質證書的；3.物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；4.將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的；5.挪用專項維修資金的；6.未經業主大會同意，擅自改變