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文檔簡介

廣州市物業管理暫行辦法一、引言大家好!我在物業管理領域摸爬滾打了二十年,深知物業管理對于城市的有序運轉、居民的生活質量有著至關重要的影響。廣州市作為一座充滿活力的大都市,物業管理的規范和發展尤為關鍵。今天,我們依據《廣州市物業管理暫行辦法》來制定這份文檔,旨在為我們的物業管理工作提供一個清晰、實用的指引,讓我們的管理更加科學、高效,也讓居民們能享受到更優質的物業服務。希望大家在閱讀和執行這份文檔的過程中,積極提出寶貴的意見和建議,共同推動我們的物業管理工作邁向新的臺階。二、適用范圍與目標(一)適用范圍本辦法適用于廣州市行政區域內的各類物業管理活動,包括住宅小區、商業物業、寫字樓、工業園區等不同類型的物業項目。無論規模大小,只要涉及物業管理服務,都應遵循本辦法的相關規定。(二)目標我們的目標是通過規范物業管理活動,提高物業服務質量,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環境。同時,促進物業管理行業的健康發展,提升城市的整體形象和管理水平。三、業主與業主大會(一)業主權利與義務1.權利業主對其物業享有所有權,依法享有對物業共用部位、共用設施設備的共有權和共同管理的權利。包括但不限于:參加業主大會會議,行使投票權;選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;監督業主委員會的工作;監督物業服務企業履行物業服務合同;對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權等。我們鼓勵業主積極行使自己的權利,參與到物業管理的各項事務中來。2.義務業主在享受權利的同時,也應履行相應的義務。例如,遵守管理規約、業主大會議事規則;遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;按照國家有關規定交納專項維修資金;按時交納物業服務費用等。希望大家能自覺履行這些義務,共同維護物業管理區域的良好秩序。(二)業主大會1.成立條件與程序物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求,及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。符合成立業主大會條件的,業主、建設單位或者物業服務企業可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請;街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后60日內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組?;I備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。2.職責業主大會是物業管理區域內的最高決策機構,其職責包括:制定和修改業主大會議事規則;制定和修改管理規約;選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業;籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;有關共有和共同管理權利的其他重大事項。我們希望業主們能積極參與業主大會的各項決策,共同為物業管理區域的發展出謀劃策。(三)業主委員會1.產生與任期業主委員會由業主大會選舉產生,由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主,并符合相關條件,如具有完全民事行為能力、遵守國家有關法律、法規、規章、管理規約、業主大會議事規則等。業主委員會每屆任期不超過5年,可以連選連任。2.職責業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:執行業主大會的決定和決議;召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;監督管理規約的實施;督促業主交納物業服務費及其他相關費用;組織和監督專項維修資金的籌集和使用;調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛等。我們鼓勵業主委員會成員積極履行職責,為業主們提供優質的服務。四、前期物業管理(一)前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同,合同期限一般不超過3年。前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容進行約定。(二)物業承接查驗1.程序在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;物業質量保修文件和物業使用說明文件;物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗,發現問題應當書面告知建設單位,建設單位應當及時整改。2.意義物業承接查驗是確保物業服務順利開展的重要環節,通過承接查驗,可以明確建設單位和物業服務企業的責任,保障物業共用部位、共用設施設備的正常運行,為業主提供一個良好的居住和使用環境。希望建設單位和物業服務企業能認真做好物業承接查驗工作。五、物業服務(一)物業服務企業1.資質要求從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,并按照國家有關規定取得相應的資質證書。物業服務企業應當按照資質等級承接相應的物業服務項目,不得超越資質等級承接業務。2.服務內容與標準物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。服務內容一般包括物業共用部位的維修、養護和管理;物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;物業管理區域內的環境衛生清掃保潔、垃圾分類收集、清運等;物業管理區域內的綠化養護管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;裝飾裝修管理服務;物業檔案資料管理等。我們鼓勵物業服務企業不斷提高服務標準,為業主提供更加優質、高效的服務。(二)物業服務收費1.定價方式物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費可以實行政府指導價或者市場調節價。實行政府指導價的,由市、縣價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素,制定相應的基準價和浮動幅度,并定期公布。實行市場調節價的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。2.繳納與監督業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。物業服務企業應當定期公布物業服務費用的收支情況,接受業主的監督。我們希望業主能按時交納物業服務費用,同時也希望物業服務企業能做到收費透明,讓業主清楚了解費用的使用情況。六、物業的使用與維護(一)物業使用1.禁止行為業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的,應當經有利害關系的業主同意,并依法辦理相關手續。物業管理區域內禁止下列行為:損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;違章搭建、私設攤點;在非指定位置傾倒或者丟棄垃圾、雜物;違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質,發出超標噪聲;擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;違反規定飼養動物等。我們希望大家能遵守這些規定,共同維護物業管理區域的良好環境。2.公共區域使用業主、物業使用人需要在物業管理區域內進行臨時施工、設置攤點等活動的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意,并按照規定辦理相關手續。在使用公共區域時,應當愛護公共設施設備,保持公共區域的整潔和安全。(二)物業維護1.日常維護物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,對物業共用部位、共用設施設備進行日常檢查、維護和保養,確保其正常運行。發現問題應當及時處理,并做好記錄。對于一些小的維修項目,物業服務企業應當及時安排人員進行維修;對于較大的維修項目,應當及時制定維修方案,并組織實施。2.專項維修資金專項維修資金是用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。我們鼓勵業主積極支持專項維修資金的籌集和使用,確保物業共用部位、共用設施設備得到及時的維修和更新。七、監督管理(一)政府部門職責市、區、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,主要職責包括:貫徹執行國家和地方有關物業管理的法律、法規、規章和政策;指導和監督業主大會、業主委員會的成立和運作;負責物業服務企業的資質管理;監督物業服務合同的履行;管理專項維修資金;查處物業管理中的違法行為等。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛等。(二)投訴處理業主、物業使用人、物業服務企業等對物業管理活動中的違法行為,可以向有關部門投訴。有關部門接到投訴后,應當及時受理,并進行調查處理。對于屬于本部門職

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