房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)概論測(cè)試題》模擬卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)的定義中，正確的是（）A.僅指土地上的建筑物B.土地、建筑物及其他地上定著物的總稱C.僅指土地所有權(quán)D.包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)答案：B2.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的測(cè)算房地產(chǎn)的（）A.投資價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.賬面價(jià)值D.原始價(jià)值答案：B3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指（）A.估價(jià)報(bào)告的完成時(shí)間B.估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)間C.委托人提出估價(jià)需求的時(shí)間D.房地產(chǎn)交易的簽約時(shí)間答案：B4.某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀用途下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在最佳用途下的價(jià)值為600萬(wàn)元，拆除重建的價(jià)值為700萬(wàn)元，則根據(jù)最高最佳利用原則，該房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為（）A.500萬(wàn)元B.600萬(wàn)元C.700萬(wàn)元D.需進(jìn)一步考慮開發(fā)成本答案：D（需扣除拆除重建的必要成本費(fèi)用后比較）5.市場(chǎng)法適用的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）A.收益性房地產(chǎn)B.類似房地產(chǎn)的交易C.新建房地產(chǎn)D.抵押房地產(chǎn)答案：B6.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）A.開發(fā)商實(shí)際獲得的利潤(rùn)B.行業(yè)平均利潤(rùn)C(jī).開發(fā)商期望的最高利潤(rùn)D.開發(fā)商實(shí)際支出的成本答案：B7.收益法中，確定報(bào)酬率最常用的方法是（）A.累加法B.市場(chǎng)提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法答案：B8.估價(jià)報(bào)告的有效期通常為（）A.1年B.2年C.6個(gè)月D.3個(gè)月答案：A9.下列不屬于專業(yè)估價(jià)特點(diǎn)的是（）A.由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成B.具有公信力C.隨意性強(qiáng)D.遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒ù鸢福篊10.某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中假設(shè)“估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制”，該假設(shè)屬于（）A.一般假設(shè)B.未定事項(xiàng)假設(shè)C.背離事實(shí)假設(shè)D.不相一致假設(shè)答案：A11.房地產(chǎn)權(quán)利中，最核心的是（）A.使用權(quán)B.所有權(quán)C.租賃權(quán)D.抵押權(quán)答案：B12.下列房地產(chǎn)中，通常不適用市場(chǎng)法估價(jià)的是（）A.商品住宅B.寫字樓C.學(xué)校D.商鋪答案：C（學(xué)校屬于非交易性房地產(chǎn)）13.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則是（）A.獨(dú)立、客觀、公正B.快速、高效、低價(jià)C.迎合委托人需求D.優(yōu)先考慮自身利益答案：A14.某宗房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為2000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為300萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為200萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為250萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的成本價(jià)格為（）A.4400萬(wàn)元B.4900萬(wàn)元C.5150萬(wàn)元D.5400萬(wàn)元答案：A（1000+2000+300+200+150+250+500=4400）15.收益法中，凈收益等于（）A.潛在毛收入空置和收租損失B.有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.潛在毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.有效毛收入空置和收租損失答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，每題至少2個(gè)正確選項(xiàng)）1.房地產(chǎn)的特性包括（）A.不可移動(dòng)性B.獨(dú)一無(wú)二性C.壽命長(zhǎng)久性D.價(jià)值量大答案：ABCD2.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.時(shí)點(diǎn)原則答案：ABCD3.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例的要求有（）A.與估價(jià)對(duì)象用途相同B.交易類型與估價(jià)目的吻合C.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCD4.成本法中的折舊包括（）A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.時(shí)間折舊答案：ABC5.收益法中，確定收益期限需要考慮的因素有（）A.房地產(chǎn)的自然壽命B.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命C.土地使用權(quán)剩余期限D(zhuǎn).建筑物剩余壽命答案：BC6.估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)結(jié)果報(bào)告D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告答案：ABCD7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素包括（）A.交通條件B.環(huán)境狀況C.城市規(guī)劃D.建筑結(jié)構(gòu)答案：ABC（建筑結(jié)構(gòu)屬于個(gè)別因素）8.專業(yè)估價(jià)的基本要素包括（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)方法答案：ABCD9.最高最佳利用分析的前提包括（）A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化答案：ABCD10.估價(jià)委托合同的內(nèi)容通常包括（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)服務(wù)費(fèi)D.違約責(zé)任答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分，正確打√，錯(cuò)誤打×）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，需要估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)判斷。（）答案：√2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)只能是現(xiàn)在，不能是過(guò)去或未來(lái)。（）答案：×（估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或未來(lái)）3.租賃權(quán)屬于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利。（）答案：√4.成本法特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。（）答案：√（如學(xué)校、醫(yī)院）5.收益法中的報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)成反比。（）答案：×（正相關(guān)）6.最高最佳利用必須同時(shí)滿足法律允許、技術(shù)可能、財(cái)務(wù)可行、價(jià)值最大四個(gè)條件。（）答案：√7.市場(chǎng)法要求可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)2年。（）答案：×（通常不超過(guò)1年）8.估價(jià)假設(shè)必須有合理的依據(jù)，不能隨意設(shè)定。（）答案：√9.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)屬于咨詢性估價(jià)。（）答案：×（屬于鑒證性估價(jià)）10.專業(yè)估價(jià)的核心是為委托人提供準(zhǔn)確的賬面價(jià)值。（）答案：×（核心是提供價(jià)值意見，通常為市場(chǎng)價(jià)值）四、簡(jiǎn)答題（每題6分，共30分）1.簡(jiǎn)述專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的主要區(qū)別。答案：①主體不同（專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員vs非專業(yè)）；②依據(jù)不同（法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)vs經(jīng)驗(yàn)）；③結(jié)果效力不同（具有公信力vs無(wú)）；④程序不同（嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范vs隨意）；⑤目的不同（特定目的服務(wù)vs一般需求）。2.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則主要體現(xiàn)在哪些方面？答案：①估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)合法（權(quán)屬證書、登記信息）；②估價(jià)對(duì)象的使用合法（符合規(guī)劃、用途管制）；③估價(jià)對(duì)象的處分合法（符合轉(zhuǎn)讓、抵押等限制條件）；④估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)合法（遵循現(xiàn)行有效的法律）。3.市場(chǎng)法的操作步驟包括哪些？答案：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)（統(tǒng)一付款方式、幣種、面積內(nèi)涵等）；④進(jìn)行交易情況修正（排除特殊交易因素）；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整（將可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)）；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況）；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格（綜合多個(gè)可比實(shí)例的調(diào)整結(jié)果）。4.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成通常包括哪些內(nèi)容？答案：①土地取得成本；②開發(fā)成本（勘察設(shè)計(jì)、建筑安裝等）；③管理費(fèi)用；④銷售費(fèi)用；⑤投資利息；⑥銷售稅費(fèi)；⑦開發(fā)利潤(rùn)。5.收益法的適用條件和局限性是什么？答案：適用條件：①房地產(chǎn)有收益或潛在收益；②收益和風(fēng)險(xiǎn)可量化；③收益期限可確定。局限性：①依賴收益預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性；②對(duì)無(wú)收益或收益不穩(wěn)定的房地產(chǎn)不適用；③報(bào)酬率確定受主觀因素影響較大。五、案例分析題（20分）某城市住宅房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年10月1日。估價(jià)對(duì)象為一套建筑面積120㎡的商品住宅，位于某小區(qū)3號(hào)樓2層，建成于2018年，裝修為中等水平，樓層、朝向良好?，F(xiàn)采用市場(chǎng)法估價(jià)，收集到以下3個(gè)可比實(shí)例：實(shí)例A：2023年8月成交，建筑面積115㎡，位于同小區(qū)5號(hào)樓3層，成交價(jià)格264萬(wàn)元（一次性付款），裝修為精裝修（比估價(jià)對(duì)象好10%）。實(shí)例B：2023年5月成交，建筑面積125㎡，位于相鄰小區(qū)（區(qū)域因素比估價(jià)對(duì)象差5%），成交價(jià)格280萬(wàn)元（貸款方式，折現(xiàn)為一次性付款價(jià)格為275萬(wàn)元），裝修為毛坯（比估價(jià)對(duì)象差15%）。實(shí)例C：2023年9月成交，建筑面積120㎡，位于同小區(qū)1號(hào)樓1層（樓層比估價(jià)對(duì)象差8%），成交價(jià)格258萬(wàn)元（含家具家電，經(jīng)調(diào)查家具家電價(jià)值8萬(wàn)元）。已知該城市住宅價(jià)格2023年110月每月環(huán)比上漲0.5%。試計(jì)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（要求列出計(jì)算步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：步驟1：建立比較基礎(chǔ)（統(tǒng)一為建筑面積、一次性付款、不帶裝修及家具）實(shí)例A：成交價(jià)格=264萬(wàn)元（一次性付款），需扣除裝修差異。精裝修比估價(jià)對(duì)象好10%，則調(diào)整后價(jià)格=264/(1+10%)=240萬(wàn)元。實(shí)例B：成交價(jià)格折現(xiàn)為275萬(wàn)元（一次性付款），區(qū)域因素差5%（修正系數(shù)1/0.95），裝修差15%（修正系數(shù)1/(115%)=1/0.85）。實(shí)例C：成交價(jià)格=2588=250萬(wàn)元（扣除家具家電），樓層差8%（修正系數(shù)1/(18%)=1/0.92）。步驟2：市場(chǎng)狀況調(diào)整（將各實(shí)例價(jià)格調(diào)整到2023年10月1日）實(shí)例A：成交日期2023年8月，間隔2個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)2≈1.0100。調(diào)整后價(jià)格=240×1.0100=242.40萬(wàn)元。實(shí)例B：成交日期2023年5月，間隔5個(gè)月，調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^5≈1.0253。調(diào)整后價(jià)格=275×(1/0.95)×(1/0.85)×1.0253≈275×1.0526×1.1765×1.0253≈275×1.294≈355.85萬(wàn)元（此處需重新計(jì)算：正確調(diào)整應(yīng)為區(qū)域因素修正×裝修修正×市場(chǎng)狀況調(diào)整，即275×(1/0.95)×(1/(115%))×(1+0.5%)^5=275×1.0526×1.1765×1.0253≈275×1.294≈355.85，但需注意建筑面積差異是否需調(diào)整，題目中未明確是否需統(tǒng)一面積，假設(shè)按單價(jià)計(jì)算更合理，因此應(yīng)先計(jì)算單價(jià)）。（注：更合理的計(jì)算應(yīng)先統(tǒng)一為單價(jià)，再進(jìn)行各項(xiàng)修正。重新計(jì)算如下：）統(tǒng)一為單價(jià)（萬(wàn)元/㎡）：實(shí)例A單價(jià)=264/115≈2.2957萬(wàn)元/㎡，裝修修正后單價(jià)=2.2957/(1+10%)≈2.0870萬(wàn)元/㎡，市場(chǎng)狀況調(diào)整后單價(jià)=2.0870×(1+0.5%)2≈2.0870×1.0100≈2.1079萬(wàn)元/㎡。實(shí)例B單價(jià)=275/125=2.2000萬(wàn)元/㎡，區(qū)域因素修正系數(shù)=1/(15%)≈1.0526，裝修修正系數(shù)=1/(115%)≈1.1765，市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=(1+0.5%)^5≈1.0253，調(diào)整后單價(jià)=2.2000×1.0526×1.1765×1.0253≈2.2000×1.294≈2.8468萬(wàn)元/㎡（此處可能存在區(qū)域因素理解錯(cuò)誤，區(qū)域因素差5%應(yīng)修正為估價(jià)對(duì)象區(qū)域更好，故實(shí)例B價(jià)格應(yīng)上調(diào)，即修正系數(shù)為1/0.95≈1.0526）。實(shí)例C單價(jià)=(2588)/120=250/120≈2.0833萬(wàn)元/㎡，樓層修正系數(shù)=1/(18%)≈1.0870（因?qū)嵗鼵樓層比估價(jià)對(duì)象差，故其價(jià)格