農村集體土地確權登記發證

土地登記

——河南省國土資源調查規劃院信息工程所尹廣立鄭州二〇一二年三月主要內容一、我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕二、土地登記類型三、土地登記申請四、土地登記權屬審核五、注冊登記六、核發證書七、土地登記制度建設八、農村集體土地登記案例1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕1.1不動產登記形式不動產登記大致可分為權利登記、契據登記和托倫斯登記三種。就特征而言，契據登記采形式審查主義、登記無公信力、登記與否不予強制、動態登記〔即登記不動產變動的狀態〕；權利登記采實質審查主義、登記具有公信力、登記采強制主義、登記簿采物的編成主義、靜態登記〔登記以土地權利的靜態為主〕；托倫斯登記采實質審查主義、登記具有公信力、任意登記、交付權利證書為登記人應該享有的權利確定憑證等。從登記的公信力及頒發土地權利證書這兩點上看，我國的不動產登記較接近托倫斯登記和權利登記，不同于契據登記。1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕2021年生效的?土地登記方法?將登記的土地權利名稱與?物權法?進行了銜接；并對土地登記進行了重新分類，將土地登記分為“土地總登記〞、“初始登記〞、“變更登記〞、“注銷登記〞及“其他登記〞，其中“其他登記〞又包括“更正登記〞、“異議登記〞、“預告登記〞、“查封登記〞等；并明確規定土地登記實行屬地登記的原那么。1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕1.3不動產〔土地〕登記制度的根本特征1.3.1登記生效主義所謂登記生效主義，即?物權法?第9條規定的“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。〞登記生效是不動產物權公示原那么的具體化。屬地登記?物權法?第10條規定“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理〞。屬地登記一直是我國土地房屋登記的一個根本原那么。從現行有關法律、法規的規定看，不動產登記主要由不動產所在地的縣級以上人民政府的相關不動產管理部門負責。1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕申請登記為主，職權登記為輔的原那么登記是物權公示的手段。登記程序應該由當事人申請而啟動，不申請一般不予登記。?土地登記方法?第6條規定“土地登記應當依申請進行，但法律、法規和本方法另有規定的除外。〞這里的法律、法規另有規定主要包括查封登記和因以登記的土地所在地的名稱發生變化而進行的變更登記。?土地登記方法?第50條對其他不需要申請登記的情形作了列舉。分別登記而非統一登記我國目前不動產的分別登記突出表現在房地登記的別離，城市和農村登記體系的別離。所謂房地登記的別離，是指房屋登記機關和土地登記機關相互獨立，并且有各自的登記程序，登記薄和權屬證書。1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕1.4.不動產登記的范圍不動產登記的范圍，是指需要登記的不動產權利。這些權利可大分為：〔1〕所有權。〔2〕用益物權：國有土地使用權、集體土地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、地役權等。〔3〕擔保物權：抵押權。1.5.不動產〔土地〕登記的一般程序?房屋登記方法?第7條將房屋登記的一般程序概括為申請、受理、審核、記載于登記薄和發證等幾個步驟。這里我們主要對土地登記的一般程序作出說明。土地登記的一般程序包括：提出申請?土地登記方法?第9條規定：“申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交以下材料：〔一〕土地登記申請書；〔二〕申請人身份證明材料；〔三〕土地權屬來源證明；〔四〕地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；〔五〕地上附著物權屬證明；〔六〕法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；〔七〕本方法規定的其他證明材料。1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕受理?土地登記方法?第十二條規定：“對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據以下情況分別作出處理：〔一〕申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；〔二〕申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；〔三〕申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；〔四〕申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。〞1.我國不動產登記制度〔以土地登記為核心〕辦理登記并頒發土地權利證書受理申請后，除屬于?土地登記方法?第18條規定的不予登記的情形〔土地權屬有爭議的；土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；申請登記的土地權利超過規定期限的〕外，“國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照以下規定辦理登記手續：〔一〕根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；〔二〕根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；〔三〕根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。2.土地登記類型2.土地登記類型土地總登記的特點〔1〕階段性。土地總登記有期限，持續一段時間后即告結束。〔2〕全域性。土地總登記作業區是一個行政轄區，它通常是一個縣或市。〔3〕集中性。土地總登記是在一定范圍和時間內有方案集中進行的。〔4〕程序的特殊性。相對于登記的一般程序，總登記程序有三個特殊性：一是增加了準備工作。這是因為總登記是在一定的時間內對一定區域的不動產進行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時間集中，準備工作顯得特別重要，故在總登記中，把準備工作作為一項突出的重要內容，列為總登記程序的第一步。二是增加了通告。總登記的申請事先要由縣〔市〕人民政府發布通告。三是增加了公告。權屬審核的結果要進行公告。〔5〕土地總登記中的地籍調查由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施。2.土地登記類型土地總登記程序。一般包括：登記準備、登記通告、地籍調查、登記申請、收件初審、產權審核、登記公告、登記審批、注冊登記與頒發證書。2.土地登記類型2.2土地初始登記概念。土地初始登記是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。不動產權利人首次取得不動產所有權或使用權，而向登記機關提出申請而進行的登記，稱為初始登記。初始登記行為主要表現為：以劃撥、出讓或其它方式獲得國有土地使用權申請國有土地使用權第一次登記，依法獲得集體土地使用權申請集體土地使用權第一次登記等。此外新產生的自然物，例如填海造地、泥沙淤積的陸地等，如果屬于國有土地，在其使用時當然可以按照出讓或其它方式申請國有土地使用權第一次登記；如果從物的先占和利用角度講，集體也可以獲得這類土地的所有權，這時就涉及集體土地使用權第一次登記問題。2.土地登記類型特點。〔1〕是在土地總登記之外，對設立的土地權利進行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發生，也有可能在土地總登記之前發生。〔2〕土地初始登記具有經常性，只要某宗地上新設定了某種權利，就要進行初始登記。〔3〕土地初始登記具有分散性，土地上設定了新的權利，就要對其進行初始登記。2.土地登記類型2.3土地變更登記概念。土地變更登記是指已登記的土地權利，因土地權利人發生改變，或者因土地權利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發生變更而進行的土地登記。特點。〔1〕變更登記是以總登記或初始登記為根底，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記。〔2〕登記的內容發生變化，包括土地權利人、地址、土地用途、土地面積等發生變更的都應該進行變更登記。〔3〕土地變更登記具有日常性和個別性的特點。分類。根據?土地登記方法?第五章規定，土地變更登記可歸納為以下幾種類型：〔1〕因土地權利人發生改變導致的土地使用權變更登記；〔2〕土地使用權抵押權、地役權變更登記；〔3〕姓名或者名稱、地址變更登記；〔4〕土地用途變更登記。2.土地登記類型2.4土地注銷登記概念。根據?土地登記方法?的規定，注銷登記，是指因土地權利的消滅而進行的登記。注銷登記的情形。〔1〕依法收回的國有土地。〔2〕依法征收的農民集體土地。〔3〕因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅。〔4〕因自然災害等原因造成土地權利消滅。〔5〕非住宅國有建設用地使用權期限，國有建設用地使用權人未申請續期或者申請續期未獲批準。〔6〕已經登記的土地使用權抵押權、地役權終止。土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押權注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。3.土地登記申請3.1申請人土地登記申請人為土地權利人或者土地權利變動的當事人、利害關系人，包括自然人、法人和其他組織三種類型。其中法人和其他組織均可直接申請，而自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。土地登記申請人不管是自熱人、法人還是其他組織，都可以委托代理人代理申請。委托代理是基于被代理人的授權而發生的代理，委托代理土地登記申請，代理人和被代理人必須簽定?土地登記委托書?，如委托專業土地代理人或代理機構代理，那么應簽署?土地登記委托代理合同?。申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對材料實質內容的真實性負責。3.土地登記申請?土地登記方法?規定：“代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當經依法公證或者認證。〞?土地登記方法?第七條、第八條規定，土地登記應當由當事人共同申請，但有以下情形之一的，可以單方申請：①土地總登記；②國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；③因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；④因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；⑤因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；⑥更正登記或者異議登記；⑦名稱、地址或者用途變更登記；⑧土地權利證書的補發或者換發；⑨其他依照規定可以由當事人單方申請的情形。兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。3.土地登記申請3.2申請時提交的材料申請人向土地登記機構申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交以下材料：〔1〕土地登記申請書；〔2〕申請人身份證明材料；〔3〕土地權屬來源證明；〔4〕地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；〔5〕地上附著物權屬證明；〔6〕法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；〔7〕其他證明材料。3.土地登記申請申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人如機關法人不需提交，此外還有法定代表人或負責人身份證明書、法定代表人或負責人的個人身份證或戶籍薄；申請人是自熱人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。但凡委托他人代理申請土地登記的，均需同時提交?土地登記委托書?和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署?土地登記委托書?，但須提交其為法定代理人的證明，如說明親屬關系的戶口薄、村委會或居委會開具的監護人身份證明等。申請人應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。3.土地登記申請3.3?土地登記申請書?填寫根本要求〔1〕?土地登記申請書?由申請人或代理人填寫；〔2〕?土地登記申請書?以宗地為單位填寫；〔3〕一個土地權利人擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫；〔4〕一宗地有多個土地權利人的，由各共有土地權利人分別填寫；〔5〕申請書必須如實填寫，確屬不填的欄目用上斜線填充；〔6〕土地登記申請人在填寫完?土地登記申請書?后，應在?土地登記申請書?上簽名蓋章。3.土地登記申請3.4土地登記申請表填寫時應注意的問題“申請人情況〞局部填寫本卷須知〔1〕登記申請人順序:單方申請僅填寫第一個“登記申請人〞欄下的內容,并勾選申請人身份。雙方申請需要在同一張表格上填寫兩個“登記申請人〞欄下的內容,雙方申請時需要注意第一個“登記申請人〞一般為申請時的權利人,第二個申請人一般為申請時的義務人,兩者順序切忌混淆,例如土地使用權抵押申請時,第一個“登記申請人〞應該勾選“抵押權人〞,并填寫抵押權人的信息,第二個“登記申請人〞應該勾選“抵押人〞,并填寫抵押人的信息。3.土地登記申請3.土地登記申請3.土地登記申請3.土地登記申請其他填寫本卷須知〔1〕申請登記的內容:無固定的格式,由當事人簡單表達申請登記的具體事項以及相應的理由。例如權利人更名登記時,寫清楚原名和更改后的權利人名稱即可。〔2〕備注:其他需要說明的情況。〔3〕申請人簽章:申請人對填寫的申請內容及提交的申請材料的真實性負責的聲明。〔4〕土地權屬來源證明文件名稱、編號、日期以及附著物情況:以往申請書中一般都有土地權屬證明文件和附著物情況的信息,此次設計時刪除,一方面是為了減輕當事人填寫負擔,另一方面可以通過土地登記收件單來獲取相關信息,由土地登記機構在審批表中直接填寫。4.土地登記權屬審核4.土地登記權屬審核4.2權屬審核的內容土地權屬審核主要從以下幾個方面進行：對土地申請人的審核、對宗地自然狀況的審核、對宗地權屬狀況的審核。對土地登記申請人的審核不同類型的土地登記，其申請人不同，但一般來說，不管哪一種類型的土地登記，其申請人都不外乎自然人、法人和其他組織這三種類型。申請人是自然人的，土地登記人員查驗其個人身份或戶籍證明，并對其民事行為能力進行審核。土地登記要求申請人具有完全民事行為能力，如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，那么必須由其法定代理人代理申請。4.土地登記權屬審核4.土地登記權屬審核對宗地自認狀況的審核對宗地自然狀況的審核就是對宗地范圍、面積、用途等進行審核。宗地范圍反映在宗地界址點和界址線上，宗地的面積也是通過界址點、界址線計算出來的，宗地范圍涉及到土地權利人的切身利益。審核宗地范圍，采用數字地籍成圖的，界址點必須用數字精確表示；采用其他方法測繪地籍圖的，四至描述一定要準確，且應盡量與明顯地物聯系在一起，宗地面積包括使用權面積、獨用面積、分攤面積、土地分類面積、建筑物占地面積等。審核宗地面積時，應在圖上或到實地逐一核對各類面積。對利用土地利用現狀調查資料進行登記的集體土地所有權和國有農林、牧、漁場國有土地使用權的核對各地類面積與土地總面積是否一致。農林、牧場內建設用地與非建設用地分別劃宗的，檢核圖件與文字描述的一致性。難以在小比例尺圖件上劃出建設用地范圍的，檢查文字描述中建設用地面積扣除記載。宗地用途反映了土地利用現狀的合理性，土地權利人必須嚴格按照規定的用途使用土地，不能隨意改變。在審核中，要檢查土地實際用途與批準用途的一致性。4.土地登記權屬審核4.土地登記權屬審核4.土地登記權屬審核土地情況:由登記機構根據當事人提交的材料以及有必要時詢問當事人、實地查看后填寫土地的詳細情況,包括地號、圖號、調查表號、使用期限、土地分類面積等申請書里沒表達的內容。其中需要說明的是:(1)使用期限:指的是政府出讓合同中批準的使用期限,在土地權利轉讓的變更登記中,尤其要注意不是轉讓合同中約定的剩余期限。(2)使用權面積:共用宗登記時填寫,其中還要填寫清楚獨用面積及分攤面積。(3)提交的土地權利證書號:地役權、抵押權登記以及變更登記、注銷登記等登記時,當事人提交的土地的權利證書號。一般情況下,土地總登記及初始登記時此項不用填寫。(4)土地分類面積:一般情況下,集體土地所有權和國有農用地申請時填寫,由登記機構根據當事人提交的地籍調查資料填寫。4.土地登記權屬審核國土資源行政主管部門初審意見:包括內容有:〔1)申請材料是否齊全、是否符合法定形式等。〔2)宗地的土地狀況審核情況,如面積是否準確等。涉及到地籍調查的,還應填寫地籍調查結果的審核情況,并記載宗地界址坐標。〔3)宗地的權屬狀況審核情況,如權屬是否清楚等。〔4)當事人申請登記的理由是否充分等。〔5)其他審核情況。〔6)簽署是否同意辦理土地登記的意見及相應的法律依據。7)初審人員簽字蓋章,注明初審日期。做出初審意見的審查人必須具有土地登記上崗資格證號。國土資源行政主管部門審核意見:包括內容有:〔1)對初審結果進行核查的情況。〔2)需要公告的,記載公告結果。〔3)初審意見的事實理由和法律依據是否充分。〔4)屬于國土資源部門登記的,簽署是否準予登記的意見;其他登記的,簽署是否報請人民政府批準土地登記的意見。〔5)審核人簽名并加蓋公章,注明審核日期。做出審核意見的負責人必須具有土地登記上崗資格證號。4.土地登記權屬審核人民政府批準意見:〔1)簽署是否準予注冊登記頒發土地權利證書的意見。〔2)簽名并加蓋公章,注明批準日期。需要注意的是,土地抵押權、地役權登記均不需要人民政府批準。由國土資源行政主管部門作出審核即可。按照?土地登記方法?，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。5.注冊登記按照?土地登記方法?第十八條的規定，有以下情形之一的，不予登記：〔1〕土地權屬由爭議的；〔2〕土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；〔3〕未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；〔4〕申請登記的土地權利超過規定期限的；〔5〕其他依法不予登記的。不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。5.注冊登記5.1注冊登記的概念和人員注冊登記是指土地登記機構對批準登記的土地權利進行等卡、裝薄、造冊的工作程序。一經注冊登記，土地權利即產生法律效力。注冊登記人員包括經辦人和審核人。經辦人和審核人必須由獲得土地登記上崗資格，熟悉精通業務和有關法律法規的人員擔任。應嚴格執行土地登記人員持證上崗制度。未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記薄上簽字。要加強土地登記持證上崗人員的繼續教育，將土地登記方法列為繼續教育的重要內容。土地登記上崗資格證有效期屆滿的人員，不參加繼續教育培訓的，不得繼續從事土地權屬審核和登記審查工作。同時，土地登記人員應對辦理的登記工作負責，對違規操作造成錯登漏登的，要承擔相應責任；因違規登記造成權利人重大損失的，要追究有關人員責任。5.注冊登記5.2注冊登記的依據和內容?土地登記審批表?是土地登記機構進行注冊登記的重要依據。注冊登記的內容主要包括：填寫?土地登記卡?和?共用宗土地登記卡目錄?、填寫?土地歸戶卡?、組裝?土地登記薄?、填編?土地歸戶卡?。5.3土地登記薄組成和內容土地登記薄是土地登記的主件，也是土地權利歸屬和內容的根據。它由土地登記卡、土地登記卡續表和共用宗土地登記卡目錄三局部組成。土地登記薄以物的編成為根底，以街道〔鄉、鎮〕為單位，按街坊〔村〕及宗地號順序排列組裝。其內容包括：土地權利人的姓名或者名稱、地址；土地的權屬性質、使用類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；土地的座樓、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；地上附著物情況等。土地登記薄應該加蓋人民政府印章，土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。6.核發證書6.核發證書6.2核發程序。核發土地權利證書的程序是：通知—驗證—發證。〔1〕通知國土資源行政主管部門在發證前向領證人發送領證通知。領證通知的內容包括領證人的名稱、領證時間、地點、形式。領證人應攜帶的證明文件有領證人的身份證明、?土地登記收件單?等。委托人領取的，應辦理代領手續。〔2〕驗證土地登記人對領證人應提交的領證證明文件進行驗證。驗證無誤的向領證人核發證書。〔3〕發證土地登記人員收回領證人?土地登記收件單?，并由領證人在?土地證書簽收簿?上簽字后，領取土地權利證書。6.核發證書6.3關于更改和補辦土地權利證書關于更改土地權利證書，但凡土地權利證書中用途、終止日期欄目內容發生變更以及設立、變更、注銷土地使用權抵押權、地役權權利的，注冊登記后更改土地權利證書，在土地權利證書記事欄進行記錄。土地權利證書上其他內容變更的，須更換土地權利證書。土地權利證書滅失、遺失的，土地權利人應當在指定媒體上刊登滅失、遺失聲明后，方可申請補發。補發的土地權利證書應當注明“補發〞字樣。6.核發證書7.土地登記制度建設7.1土地登記持證上崗制度土地登記持證上崗制度是為提高土地登記人員業務素質，維護土地登記文件的法律權威性而對土地登記人員進行資格認證和監督管理的制度。我國于上世紀90年代就建立了土地登記持證上崗制度，并屢次發文進行標準。1996年，原國家土地管理局印發了?關于實施土地登記持證上崗制度的通知?〔〔1996〕國土〔籍〕字第190號〕，要求自1999年1月起，全面實施土地登記持證上崗制度，規定土地登記人員必須掌握土地管理法律法規、土地登記理論與方法、土地管理根底知識等內容，明確?土地登記上崗資格證?是土地登記人員上崗資格的憑證，凡參加土地登記上崗資格考試合格，并取得?土地登記上崗資格證?的人員方可從事土地登記工作。2003年，國土資源部印發了?關于進一步做好土地登記人員持證上崗工作的通知?〔國土資發〔2003〕44號，以下簡稱44號文〕，進一步完善了土地登記人員持證上崗制度，公布了統一的考試大綱和資格審查表、續期備案表表格，并對土地登記人員繼續教育、續期管理等進行了規定。7.土地登記制度建設7.土地登記制度建設當前存在的問題〔1〕對考試定位認識不清晰。歷次文件都明確規定，?土地登記上崗資格證?是土地登記人員上崗資格的憑證，土地管理人員只有取得全國統一的?土地登記上崗資格證?，并經本人所在單位確認后，方可從事土地登記工作，即持證才能上崗。而在實際中，地方普遍的做法是，人員先到地籍工作崗位后，再參加土地登記人員持證上崗考試，即上崗再持證。實際工作中，往往為使考生拿到上崗證從事土地登記工作，放松考試要求。〔2〕繼續教育要求不明確。土地登記人員的繼續教育是土地登記持證上崗制度的重要內容。44號文要求，申請?土地登記上崗資格證?續期的，必須接受土地登記繼續教育。153號文重申，?土地登記上崗資格證?有效期屆滿的人員，不參加繼續教育培訓的，不得繼續從事土地權屬審核和登記審查工作。但是對于土地登記人員繼續教育的目標、原那么、內容、形式、課時要求等，各個文件都沒有具體的規定，土地登記人員繼續教育實施起來較為困難。7.土地登記制度建設〔3〕由報名到證書領取周期較長。目前，土地登記持證上崗資格考試合格人員名單由部每年度統一公布，然后由各省分別領取證書。在此流程下，考生由報名到領取證書，最長需要經歷一年半的時間，最短也需要大半年時間，耗時過長，不利于土地管理人員及時有效地開展土地登記工作，同時，由于證書有效期只有3年，也增加了繼續教育的壓力。7.土地登記制度建設7.土地登記制度建設7.3土地登記資料公開查詢制度土地登記資料公開查詢的必要性和作用。物權是“絕對權〞、“對世權〞，即物權不僅關系權利人的利益，并且涉及權利人以外的所有人。因此，為維護第三人的利益和交易的平安，物權的變動必須以一定的方式公示于眾，也就是第三人需要有途徑來了解物權的歸屬和變動。不動產物權的公示方式是登記，土地權利是核心的不動產物權，因此，土地登記是土地權利歸屬和變動的公示方式，即當事人需以登記這種公開方式使公眾知曉土地權利變動的事實。那么，第三人或公眾如何知曉土地權利的歸屬和變動呢？就必須通過土地登記資料的查詢。因此，土地登記資料公開查詢是土地登記制度的重要組成局部，將土地登記資料特別是土地登記結果向社會提供公開查詢，是土地登記內在的必然要求。查詢機關對屬于不予受理查詢范圍的，可以不提供查詢。但應當自收到查詢申請之日起3日內將不提供查詢的理由告知查詢人。7.土地登記制度建設土地登記資料公開查詢現狀。國土資源部于2002年公布實施了?土地登記資料公開查詢方法?〔國土資源部令第14號〕，標志著土地登記資料公開查詢制度根本建立。隨后土地登記資料公開查詢工作在全國逐步推開。查詢人可以閱讀或者自行抄錄土地登記資料。應查詢人要求，查詢機關可以摘錄或者復制有關的土地登記資料。土地登記資料公開查詢方法所稱土地登記資料，是指：〔1〕土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖；〔2〕原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。8.土地登記案例8.土地登記案例案例2：超過規定面積的宅基地如何登記發證?(一)處理建議實踐中,由于種種原因,農村村民超占宅基地的現象很普遍。如何進行確權登記發證,?國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作通知?(國土資發〔2021〕146號,以下簡稱?通知?)根據三個不同的時間段分別規定了處理方法,即:1、1982年?村鎮建房用地管理條例?實施前,農村村民建房占用的宅基地,在?村鎮建房用地管理條例?實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行登記。2、1982年?村鎮建房用地管理條例?實施時起至1987年?土地管理法?實施時止,農村村民建房占用的宅基地,超過當地規定的面積標準的,超過局部按當時國家和地方有關規定處理后,可以按實際使用面積進行登記。8.土地登記案例3、1987年?土地管理法?實施后,農村村民建房占用的宅基地,超過當地規定的面積標準的,按照實際批準面積進行登記。其面積超過各地規定標準的,可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按照各地規定的面積標準重新進行登記。8.土地登記案例(二)操作難點農村村民宅基地超面積的,在登記操作實踐中,對如何確定超占宗地權屬界址位置及繪制宗地圖存在著不同的意見。一種觀點認為應當按照本宗地與鄰宗地之間的實際界址來確定,地籍調查表中填寫的界址長度為本宗地的實際長、寬,由實際的鄰界人簽字蓋章,并據此測繪制作宗地圖;另外一種觀點認為應按批準面積結合宗地利用現狀來劃定界址,地籍調查表中填寫的界址長、寬之積應為本宗地的批準面積,宗地與超占局部相接的一方,另外由村主任或受托人簽字蓋章,并據此測繪制作宗地圖。8.土地登記案例目前,個人認為應當按照宗地的實際界址進行調查,繪制宗地圖。超占的局部應當在地籍調查表和宗地圖中加以注明,并由申請人和實際的鄰界人簽字。因為根據?通知?的規定,宅基地面積超占的,在土地登記簿和土地權利證書記事欄內注明超過標準的面積,目的在于以后“按有關規定作出處理〞。按照實際界址進行調查,繪制宗地圖,將超占的局部在地籍調查表和宗地圖中加以注明,保持宗地原貌,顯示當事人所超占面積數量和具體位置,可以為以后“按有關規定作出處理〞提供依據。8.土地登記案例8.土地登記案例1、對于歷史原因造成的“一戶多宅〞,村民申請第二宗宅基地登記的,土地登記機構可以根據原國家土地管理局所公布的?確定土地所有權和使用權的假設干規定?(〔1995〕國土籍字第26號)的有關規定辦理。我們認為,如果一戶村民的兩處宅基地面積合并,沒有超過所在地省級人民政府規定面積標準的,土地登記機構可以受理其第二宗宅基地登記申請。2、對于因建新不拆舊造成“一戶多宅〞,村民申請第二宗宅基地登記的,在村民撤除其舊宅之前,土地登記機構暫不受理。8.土地登記案例3、對于因繼承造成“一戶多宅〞,村民申請第二宗宅基地登記的,土地登記機構可以受理。宅基地使用權能否作為遺產依法繼承,我國?繼承法?沒有明確的規定。實踐中有人認為宅基地使用權作為一種帶有身份性質的權利不能繼承。但我們個人認為宅基地使用權可以作為遺產繼承,因此繼承申請第二宗宅基地登記的,可以受理。理由為:一是宅基地使用權是一種重要的用益物權,是農民一項重要的財產權,應當允許繼承;二是我國?繼承法?明文規定房屋可以繼承。繼承人繼承房屋便自然對房屋所占范圍的土地進行了使用,不允許宅基地使用權繼承,客觀上也沒有可能;三是?通知?明確規定:“除繼承外