城市住房銷售管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強城市住房銷售管理，規(guī)范住房銷售行為，維護住房交易秩序，保護購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構等相關主體的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等相關法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市住房的銷售及其相關管理活動。本辦法所稱城市住房，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建設的，用于居住的各類房屋，包括商品住房、保障性住房等。管理部門市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市城市住房銷售的監(jiān)督管理工作。區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門按照職責分工，負責本行政區(qū)域內(nèi)城市住房銷售的具體管理工作。市場監(jiān)督管理、自然資源、稅務等有關部門按照各自職責，協(xié)同做好城市住房銷售管理的相關工作。銷售條件商品住房銷售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品住房，應當符合下列條件：1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4.向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房，應當符合上述第1、2項條件，并已通過竣工驗收，拆遷安置已經(jīng)落實，供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。保障性住房銷售條件保障性住房的銷售條件按照國家和本市有關保障性住房管理的規(guī)定執(zhí)行。一般應當符合申請人具有本市戶籍、家庭收入和住房狀況符合規(guī)定標準等條件。銷售程序銷售準備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介服務機構在銷售住房前，應當制定銷售方案，明確銷售房源、銷售價格、銷售方式、選房規(guī)則等內(nèi)容，并報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。同時，應當在銷售場所顯著位置公示以下內(nèi)容：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；2.商品房預售許可證或者現(xiàn)售備案證明；3.住房的規(guī)劃設計方案、戶型圖、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤的共有建筑面積等；4.住房銷售價格及價格構成；5.前期物業(yè)服務合同；6.其他應當公示的內(nèi)容。簽訂認購協(xié)議購房人有意向購買住房的，可以與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介服務機構簽訂認購協(xié)議。認購協(xié)議應當明確認購房屋的基本情況、認購價格、付款方式、簽訂正式買賣合同的時間等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介服務機構收取認購金的，應當向購房人出具收款憑證，并在認購協(xié)議中約定退還認購金的條件和方式。簽訂買賣合同購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽訂認購協(xié)議之日起一定期限內(nèi)（一般不超過15日）簽訂正式的住房買賣合同。住房買賣合同應當采用住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、市場監(jiān)督管理部門制定的示范文本，并明確以下主要內(nèi)容：1.當事人的姓名或者名稱、住所；2.住房的基本情況，包括坐落位置、面積、戶型等；3.住房的價格、付款方式、付款時間；4.交付使用條件及日期；5.裝飾、設備標準承諾；6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；7.公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；8.面積差異的處理方式；9.辦理產(chǎn)權登記有關事宜；10.違約責任；11.爭議解決的方法。合同備案與產(chǎn)權登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自住房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，將合同報住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。購房人應當按照國家和本市有關規(guī)定，在住房交付使用后一定期限內(nèi)（一般為90日），持相關材料到不動產(chǎn)登記機構辦理房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助購房人辦理房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。銷售價格管理價格制定原則住房銷售價格應當遵循公平、合理、誠實信用的原則，根據(jù)開發(fā)建設成本、市場供求狀況等因素合理確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得哄抬房價、惡意炒作，不得采取虛假宣傳、價格欺詐等不正當手段銷售住房。價格公示與備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在銷售場所顯著位置公示每套住房的銷售價格，并按照規(guī)定將銷售價格報價格主管部門備案。價格主管部門應當加強對住房銷售價格的監(jiān)測和調(diào)控，對價格過高、漲幅過快的項目進行重點監(jiān)管。價格調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整已備案的住房銷售價格的，應當提前一定期限（一般為15日）向價格主管部門和住房和城鄉(xiāng)建設主管部門報告，并在銷售場所顯著位置公示價格調(diào)整情況。銷售代理與中介服務銷售代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售住房。委托代理銷售的，應當與房地產(chǎn)中介服務機構簽訂書面委托合同，明確委托代理的事項、權限、期限、傭金等內(nèi)容。房地產(chǎn)中介服務機構應當在委托范圍內(nèi)從事銷售活動，不得超越委托權限。中介服務規(guī)范房地產(chǎn)中介服務機構及其從業(yè)人員在提供住房銷售中介服務時，應當遵守以下規(guī)定：1.遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實守信，不得損害購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權益；2.如實向購房人介紹住房的有關情況，不得隱瞞重要信息或者提供虛假信息；3.按照規(guī)定收取傭金，不得擅自提高收費標準或者變相收取其他費用；4.不得為購房人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的提供便利；5.不得泄露購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)秘密和個人信息。監(jiān)督管理日常檢查住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對城市住房銷售活動的日常檢查，定期或者不定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構的銷售行為進行檢查。檢查內(nèi)容包括銷售條件、銷售程序、價格公示、合同備案等方面。投訴處理住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立健全住房銷售投訴處理機制，及時受理購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構等相關主體的投訴。對投訴事項進行調(diào)查核實，依法處理，并將處理結(jié)果及時反饋給投訴人。信用管理住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其從業(yè)人員的信用檔案，對其銷售行為進行信用評價。對信用良好的企業(yè)和個人給予表彰和獎勵，對信用不良的企業(yè)和個人進行重點監(jiān)管，依法實施懲戒。法律責任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律責任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書：1.未取得商品房預售許可證明預售商品房的；2.不符合現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；3.未按照規(guī)定公示有關信息的；4.未按照規(guī)定簽訂認購協(xié)議、買賣合同或者辦理合同備案的；5.擅自調(diào)整已備案的住房銷售價格的；6.委托不具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售住房的。房地產(chǎn)中介服務機構及其從業(yè)人員的法律責任房地產(chǎn)中介服務機構及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書或者從業(yè)資格證書：1.超越委托權限從事銷售活動的；2.提供虛假信息或者隱瞞重要信息的；3.擅自提高收費標準或者變相收取其他費用的；4.為購房人