房屋住宅面積管理辦法總則目的與依據為了加強房屋住宅面積的管理，規范房屋住宅面積的計算、測量、認定等行為，維護房屋交易市場秩序，保護房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國測繪法》《中華人民共和國城市房地產管理法》以及相關國家標準和行業規范，結合本地區實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本行政區域內各類房屋住宅面積的計算、測量、登記、使用和管理活動。管理部門市、縣（區）房地產行政主管部門負責本行政區域內房屋住宅面積的管理工作。其所屬的房屋測繪管理機構具體負責房屋住宅面積測量的監督管理和技術指導工作。基本原則房屋住宅面積的管理應當遵循科學、公正、準確、合法的原則，確保房屋住宅面積數據的真實性和可靠性。術語定義房屋住宅面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的面積。建筑面積建筑物外墻勒腳以上各層水平投影面積之和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。使用面積建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積之和。套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。共有建筑面積各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。房屋住宅面積計算規則一般規定1.計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應在2.20米以上（含2.20米）。2.同一房屋如果存在結構、層數不同時，應分別計算建筑面積。計算全部建筑面積的范圍1.永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。3.穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。4.樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7.屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。計算一半建筑面積的范圍1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。4.有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺按其頂蓋水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍1.層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。2.突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3.房屋之間無上蓋的架空通廊。4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。5.建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。房屋住宅面積測量測量機構資質從事房屋住宅面積測量的機構，應當依法取得相應的測繪資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事測繪活動。測量人員資格房屋住宅面積測量人員應當具備相應的專業知識和技能，取得國家認可的測繪職業資格證書。測量要求1.測量機構應當嚴格按照國家和地方有關測量規范和標準進行房屋住宅面積測量，確保測量成果的準確性和可靠性。2.測量前，測量機構應當對測量儀器進行檢查和校準，確保儀器的精度符合要求。3.測量過程中，應當做好記錄，包括測量時間、測量人員、測量方法、測量數據等，并由測量人員簽字確認。測量成果審核1.測量機構完成房屋住宅面積測量后，應當出具測量報告。測量報告應當包括測量依據、測量方法、測量結果、測量誤差分析等內容。2.房地產行政主管部門應當對測量報告進行審核，審核內容包括測量機構和人員的資質、測量方法和標準的執行情況、測量結果的準確性等。經審核合格的測量報告，方可作為房屋登記和交易的依據。房屋住宅面積登記初始登記房地產開發企業在房屋竣工后，應當持相關材料向房地產行政主管部門申請房屋住宅面積初始登記。申請材料包括建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收證明、房屋測繪報告等。轉移登記房屋所有權發生轉移時，當事人應當持房屋所有權證書、買賣合同、房屋測繪報告等材料向房地產行政主管部門申請房屋住宅面積轉移登記。變更登記房屋住宅面積發生變更時，如房屋擴建、改建、部分拆除等，當事人應當持相關證明材料向房地產行政主管部門申請房屋住宅面積變更登記。登記程序1.申請人向房地產行政主管部門提出登記申請，并提交相關材料。2.房地產行政主管部門對申請材料進行審核，符合要求的，予以受理。3.房地產行政主管部門對房屋進行實地核查，核實房屋住宅面積情況。4.經審核和實地核查無誤的，房地產行政主管部門予以登記，并頒發房屋所有權證書，證書上應當注明房屋住宅面積。房屋住宅面積使用與管理面積公示房地產開發企業在銷售房屋時，應當在售樓處等顯著位置公示房屋住宅面積計算依據、測量報告等相關信息，供購房人查閱。面積差異處理1.按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。2.合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。共有建筑面積分攤管理1.房地產開發企業應當按照規定進行共有建筑面積分攤，并在房屋買賣合同中明確共有建筑面積的分攤范圍和分攤系數。2.業主對共有建筑面積分攤有異議的，可以向房地產行政主管部門申請復核。房地產行政主管部門應當組織相關人員進行復核，并將復核結果告知業主。法律責任測量機構和人員責任1.測量機構未取得測繪資質證書或者超越資質等級許可的范圍從事房屋住宅面積測量活動的，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上二倍以下的罰款。2.測量人員未取得測繪職業資格證書從事房屋住宅面積測量活動的，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以下的罰款。3.測量機構和人員違反測量規范和標準，導致測量結果錯誤，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。房地產開發企業責任1.房地產開發企業未按規定公示房屋住宅面積相關信息的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可以處一萬元以下的罰款。2.房地產開發企業在房屋銷售中故意隱瞞房屋住宅面積真實情況，或者提供虛假面積數據，欺騙購房人的，由房地產行政主管部門責令改正，并處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給購房人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。行