J小區工程方案選擇和經濟分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u25241一、緒論 119114（一）研究背景和意義 113512（二）國內外研究現狀 317705（三）研究方法和內容 418118二、工程經濟分析理論 53298（一）工程經濟分析組成要素 528710（二）工程項目的經濟評價指標 68771（三）價值工程理論 716926三、J小區項目建設規劃 88742（一）項目規劃情況 823734（二）項目區位圖 84283（三）項目周邊配套設施 811904四、J小區工程方案選擇和經濟分析 1014568（一）方案制定和選擇 1031479（二）建設用地相關分析 1211173（三）環境和生態影響分析 139466（四）工程投資估算 141808（五）小區建設項目盈利能力分析 15一、緒論（一）研究背景和意義1、研究背景2020年全年房地產開發投資141443億元，比上年增長7.0%，其中住宅投資104446億元，增長7.6%REF_Ref6247\r\h[1]。2021年1—4月份，全國房地產開發投資40240億元，同比增長21.6%；比2019年1—4月份增長17.6%，兩年平均增長8.4%。（數據來源于：國家統計局）表1-12020年房地產行業發展狀況指標單位絕對數比上年增長（%）投資額億元1414437.0其中：住宅億元1044467.6房屋施工面積萬平方米9267593.7其中：住宅萬平方米6555584.4房屋新開工面積萬平方米224433-1.2其中：住宅萬平方米164329-1.9房屋竣工面積萬平方米91218-4.9其中：住宅萬平方米65910-3.1商品房銷售面積萬平方米1760862.6其中：住宅萬平方米1548783.2本年到位資金億元1931158.1其中：國內貸款億元266765.7個人按揭貸款億元299769.92021年兩會，政府就房地產行業提出了相關政策：保障好居民對于住房的需求。請保持一種立場，即房屋用于生活，而不是投機，以穩定土地價格、房價和預期。圖1-1全國房地產開發投資增速2021年2月18日，南京市政府部門發布的《關于進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》中強調，對南京市板塊中四個非主城區的落戶限制有所放寬。2、研究意義一方面，對于工程建設項目來說，資源合理配置以及高效利用在整個項目建設中是不可忽略的一部分，通過對項目的工程經濟分析，將涉及工程技術的一些領域都能考慮周到。同時工程經濟分析也是項目生產決策的先決條件和基本基礎。沒有經過專業的經濟分析得出最后結果，就很難確保該決策正確與否。進行工程經濟分析可以來證明無法實施的解決方案，降低在做出決策中的片面和盲從性，規避項目在建設中不必要的財產損失，將投資風險降至最低。另一方面，在南京J小區建設項目開展之前對其進行工程經濟分析，通過對各種經濟因素進行科學合理評估預測，進而發現和及時規避這些可能存在的風險。工程經濟分析理論來源于實際的經濟理論，用實際的經濟理論指導現實中建設項目的工作，確保獲得預期的經濟效益，因此對J小區建設項目進行工程經濟分析是有必要的，對本項目具有實用性。同時也能在其他建設項目進行工程經濟分析時提供一定的參考性。（二）國內外研究現狀1、國外研究現狀可行性研究正是在80年代初被正式運用到房地產項目領域REF_Ref22244\r\h[2]。很多學者從項目區位、投資經濟效益、風險預測與防范等方面對房地產項目的可行性研究進行了開拓性的探究REF_Ref22708\r\h[3]。Gaglon.

E.

Greer在房地產投資的可行性研究中認為對潛在風險的認識、分析、預測和防范是最重要的，其中他認為風險可以大致分為三種:一是財務風險；二是可保風險；三是經營風險REF_Ref22813\r\h[4]。英國學者亞瑟認為房地產投資的可行性研究面對的不確定性因素較多，在項目的風險分析中應該采用概率分析法，以保障分析的適用性和準確性。概率分析是使用概率預測分析不確定因素和風險因素對項目經濟效果的影響的種定量分析方法REF_Ref22927\r\h[5]。2000年以來，Viktoras

ZubrecovasbREF_Ref23342\r\h[6]通過建立分析模型多維度的對房地產投資進行可行性研究，將數學模型分析的概念引入到房地產項目的可行性研究中來，進一步提升了可行性研究的準確性和客觀性。這種模式為解決發電機的替代選擇、投資資源分配以及支持和改善房地產價值等問題提供了很好的想法REF_Ref9000\r\h[7]。英國學者諾曼則以房地產項目投資者的角度進行可行性研究,主要從供給和需求兩大方面進行分析，并撰寫了《商業房地產投資分析》一書，為房地產項目的可行性研究提供了分析思路和依據REF_Ref29214\r\h[10]。2、國內研究現狀當前我國而言，國家疆土遼闊資源豐富，根據第七次人口普查結果：我國仍是世界第一人口大國，而這恰恰促進了近些年我國建筑業和經濟市場獲得了快速發展，然而快速增長的背后其實就是經濟發展的不平衡，建筑經濟發展在許多方面都不夠健全，沒有特定的政策和體制對其進行嚴格的管理和限制，進而導致了工程建設中的經濟費用和成本流失的數額比較大。隨著社會經濟發展總體速度的不斷提高，公有制經濟和私有制經濟同時發展。在這種情況下，一些國有企業則會出現一些不正常的發展，使其在競爭中處于不利地位。這就要求不僅要探討更好的管理措施和價值體系，而且要探索更好的發展道路，把可持續發展納入建設工程經濟發展的目標之中。只有這樣，才能實現有效的發展趨勢。

（三）研究方法和內容此次分析使用到了三種方法分別是文獻分析法、案例分析法、定性分析和定量分析法。(1)文獻分析法。通過對國外國內與此次分析內容相關文獻的查閱，借鑒他人在這方面的研究成果，從而提高本次分析的準確性以及夯實了理論基礎。(2)案例分析法。在此次分析過程中，結合其他建設成功的項目成果，為項目的經濟提供了一定的參考性，同時也提高這篇文章的實用性。(3)定性分析和定量分析法。文章分析了特定的小區建構設計項目，在分析研究過程中，精致的分析和量化分析結合文章的進一步分析，并得到了建議和結論。內容共分為四個章節，分別為以下：第1章:從宏觀層面介紹了研究內容的發展脈絡和當前發展的現狀，所選擇的課題進行工程經濟分析的重要性，以及所用到的方法。第2章:介紹此次分析能使用到的理論，工程經濟分析體系中幾個指標以及符合本次分析的價值工程理論進行方案的選擇。第3章:講述J小區項目的規劃狀況，包括項目整體的區位圖、項目用地情況和主要建設內容以及項目周邊配套設施。第4章:J小區工程方案選擇和經濟分析。從幾個方案中選出合適最優方案、進行建設用地的投資估算和環境影響分析，對最終選擇的方案進行項目工程經濟分析。

二、工程經濟分析理論（一）工程經濟分析組成要素1、投資投資是反映建設項目投資者想在可預見的時期內獲得利潤或者現有資金有所升值，提前做出投放資金或實物的貨幣等價物的本質特征。表2-1投資估算表2、成本小區項目在前期的建設過程中，建設方需要進行材料采購和機器的配備等其他的成本消耗。項目開展前對成本費用做出系統的規劃以及根據預算進行成本控制是工程建設中又一重要的部分，項目建設時產生的成本由多個費用組成，具體見下圖2-1。2.制造費用：人員工資、職工福利、維修費用、辦公費等利息凈支出、凈虧損、2.制造費用：人員工資、職工福利、維修費用、辦公費等利息凈支出、凈虧損、其他財務費用1.直接費用：直接材料直接電力成本和其他直接成本。折舊費、修理費、攤銷費、工資福利和其他管理費折舊費、運輸費福利費、手續費、其他費用圖2-1成本構成（二）工程項目的經濟評價指標對項目方案中的相關經濟數據進行調查、分析和綜合研究，目的是保證決策的正確性和項目投資的科學性，降低或有效地防止其投資所帶來的的風險，對其所參與投資項目計劃的利潤水平有所涉及，盡所能得出其所參與投資計劃中項目的利潤率和最高經濟效益。由此可見經濟評價是工程經濟分析的基礎也是關鍵一步，選擇合適此次分析內容的建筑工程經濟評估指標方法是首要考慮的部分。評價指標體系有多種分類方式，其中按照時間因素可以分為下述，如圖2-2所示。投資收益率靜態評價指標靜態投資回收期借款償還期償債能力償債備付率利息備付率項目評價指標內部收益率凈現值動態評價指標凈現值率凈年值動態投資回收期圖2-2經濟評價指標體系其中，凈現值主要是對投資方案實施時在計算周期內的獲利能力的進行動態性評價的重要指標REF_Ref1972\r\h[15]。（三）價值工程理論1、價值工程的定義價值工程是把科學技術與經濟兩者融合，從而所要分析對象實現可行、成本相比最低的現代科學管理模式。價值工程是一種解決過度和不合規的功能，將項目建設成本降到最小，同時效益有所增長，進而得到提高總體績效的結果。2、城市小區建設中價值工程的實施價值工程把“價值”定義為“對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比”(即V=F/C，計算公式中，V表示價值，F表示功能，C表示成本），要實現項目價值的最大化，就需要借助價值工程理論進行創新性研究，側重降低投入成本和提升項目價值的產出REF_Ref3092\r\h[10]。提升項目管理的效能，在城市小區建設項目工程中應用價值工程理論的最終目的是最大程度上實現項目工程的效能。一是實施精準管理，提供有針對的評估、干預和效果評價。二是充分利用已建成投入使用項目的優秀成果?？偠灾?，價值工程理論在城市小區建設項目實踐中的應用，契合了項目管理事業發展的目標，能夠最大效能地實現管理體系的構建。價值工程理論的目標不是一味追求高質量，也不是單純追求低成本。它是在產品功能和成本之間達到一個很好的平衡，從而在兩者之間形成一個最優的關系。3、方案選擇和評價對所提出的各種項目方案進行一個全方位的考察和評價相比，這其中涉及到的有經濟效果、技術的可行性和社會效果評價等。方案進行評價的過程分為兩個部分，分別是一般評價和最后的詳細評價。

三、J小區項目建設規劃（一）項目規劃情況J小區項目總建筑面積15.9萬方左右，計劃建設成為8棟25-26F的高層住宅。有89平、109平、125平三種不同的戶型，最終交付為中央空調、地暖和新風系統的精裝修。在J小區建設項目規劃中，分為初步設計、擴大初步設計和施工圖紙設計三個階段。整個工程造價對設計階段的完成起著決定性的作用，包括建筑標準的影響、施工場地的影響和設計方案的影響REF_Ref29568\r\h[13]。J小區建設項目整體規劃分析是按照開發商的施工技術要求，根據項目總體規劃要求，選擇項目功能與建設主題、公共配套設施、道路規劃等要求，通過盡可能降低項目的預計成本的方式來提高小區項目的價值。在該住宅小區項目的規劃方案中，融入了濃厚的文化氣息，同時小區內部的附屬設施完備，便民的黨員服務中心以及養老機構。除此以外，居民居住安全方面和物業人員素質方面，均要在項目建設前考慮全面，指標符合工程建筑安全原則。此次小區建設容積率為1.2，綠化率控制在35%或大于35%。（二）項目區位圖該項目位于南京九龍湖南板塊，靠近牛首大道，可同時享受百家湖商圈和河西商圈的配套。具體詳見下圖：圖3-1項目規劃圖（三）項目周邊配套設施項目由三大Top100房企，分別是保利地產、東原地產、朗詩地產聯名打造，結合三家品牌實力所長，傾力打造當代湖居生活樣本。①項目周邊有江蘇省森林公園——牛首山森林公園，以及銀杏湖休閑度假景區、薰衣草莊園，臨近項目的雕塑公園，自然生態環境優美。圖3-2周邊設施配套圖（一）②交通西側緊鄰牛首大道，距離河西約10公里，新街口距離20公里左右，祿口機場約22公里；周邊有G2503（南京繞城高速）、在建中的機場西通道、南面是安康東路和正方中路、牛首大道，自主交通可快速納入市中心半小時交通圈。③項目最大的亮點之一就是學區，距離項目約600米的南外仙林分校。規劃建設中的幼兒園和小學也是環顧項目周邊。圖3-3周邊設施配套圖（二）④項目坐擁江蘇省中醫院牛首山分院，目前正在建設中，已經投入使用的谷里社區醫院。⑤項目依托谷里街道商業，大潤發超市、鄰里大道商業街，北邊的牛首山金陵小鎮（目前正在建設中）、吾悅廣場、約2.4萬方商業等。

四、J小區工程方案選擇和經濟分析（一）方案制定和選擇項目工程建設前期，需要對多種建設方案進行篩選比較，本次方案的選擇我們邀請到了4位專家，通過德爾菲法，讓專家列出幾個工程中的重要部分，最后綜合各位專家的意見，從中選出土木建筑工程、建筑電氣裝置、土地費用、供熱通風與空調工程（簡稱暖通）、綠化園林工程、裝潢工程、市政設施建設工程這幾個方面給出分值，計算出四位專家對各方案打分的分值，進行匯總。圖4-1德爾菲法過程圖以下是三種建設方案，由4位專家對三套方案中七個因素打分。方案一：項目建設偏向于將項目打造成當代都市人士用來休憩的小鎮，建設以別墅為主，項目在建設時需要保證其總體綠化率高，同時項目建成后要具備成熟的服務配套設施和娛樂場所，除此以外房屋內部格局設計上，充分考慮房間的使用空間、舒適度等因素，凸顯出小鎮建設的貼心度。方案二：小區建設以高層建筑為基礎，和周圍環境相互融合，從小區入戶門開始，由高層建筑環繞，形成別具一格的小區住宅。除此以外，高層小區在建設時能夠提高土地的使用率，計劃方案是8幢樓棟平行建設，相比較多層來說室外公共空間比較大，提高了小區生活便利性，創造出一種和諧友好的氛圍，打造理想的家庭社區。方案三：以多層建筑為基礎，戶型相比高層來說設計空間比較大，居住舒適度也會更好一些。在建設方面，多層住宅要比高層住宅的得房率高一些，規劃有滿足孩童需求的兒童游樂場和適宜中老年人用來休閑的活動廣場。針對以上三種方案，該項目采用“04”評分法，由4位對該項目熟悉的專家分別從多個方面進行打分，具體評價指標見表4-1。方案一的打分結果如表4-1-1所示。表4-1-1方案一專家打分結果評價指標A專家B專家C專家D專家分數土木建筑工程432 211建筑電氣裝置342110暖通233210土地費用12339綠化園林工程233210裝潢工程12328市政設施建設工程242311合計1521181569方案二專家打分結果如表4-1-2所示表4-1-2方案二專家打分結果評價指標A專家B專家C專家D專家分數土木建筑工程432413建筑電氣裝置334212暖通334313土地費用244313綠化園林工程344314裝潢工程343212市政設施建設工程442313合計2225232090方案三專家打分結果如表4-1-3所示表4-1-3方案三專家打分結果評價指標A專家B專家C專家D專家分數土木建筑工程332210建筑電氣裝置234211暖通323210土地費用234211綠化園林工程224210裝潢工程22329市政設施建設工程332311合計1718221572綜合上述三個方案專家所打出的分值,根據功能評價系數計算公式，繪制出功能系數計算表，如表4-1-4所示。（功能重要系數=每個方案的功能總分/所有方案的功能總分）表4-1-4功能評價系數計算表方案一二三A專家152217B專家212518C專家182322D專家152015得分699072功能指數0.2990.3900.312這三個方案的預算成本分別為15.91億元、16.72億元、17.21億元。如上表4-1-4三個方案的功能評價系數經計算分別是：0.299、0.390、0.312。根據成本系數計算公式得出三種方案的成本系數為：0.3192、0.3355、0.3453價值系數計算公式（價值系數=功能重要系數/成本系數）得到三種方案的價值系數為：0.9367、1.1625、0.9035從而三種方案對應的功能分數和價值分數情況如表4-1-5所示。表4-1-5三種方案的功能得分及價值總分功能系數預算成本成本系數價值系數方案一690.29913.010.31920.9367方案二900.39013.320.33551.1625方案三720.31213.760.34530.9035從表4-1-5中可以看出,方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和價值都是最佳的，方案三的費用是最高的，但功能居中。綜合來看方案二為最合理的方案。（二）建設用地相關分析1、土地利用合理性分析根據《南京市土地利用總體規劃（2006-2020年）》建設項目用地性質符合土地利用整體規劃布局的要求。項目總用地面積103080平方米，總建筑面積159495平方米，其中地上建筑面積146869平方米，容積率1.2，符合相關規劃要求及相關土地利用情況的規定。2、拆遷補償安置方案該項目使用的土地為土地建設，該土地沒有其他地上附屬物或居住區。故不存在征地拆遷補償安置方案。（三）環境和生態影響分析1、項目建設工程污染源或污染物此次建設工程為房產開發工程，住宅性質的項目，目的是讓城市居民在進行房子居住時多一些選擇，在工程建設和后期的項目運營過程中主要有材料（水泥、石灰等）使用過程中產生的灰塵、大型設備在工作時產生的噪音、以及夜間施工時的光污染、業主居家生活生成的污水、垃圾以及工程建設中產生廢物等。根據《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》不同施工階段作業噪音限值如下表4-2。表4-2施工噪音限值圖2、環境保護措施（1）項目施工建筑現場要制定環境保護和定期核查衛生管理制度，工程建設過程中產生的污水排放在申領臨時排水許可證后，污水經過多次加工處理后排入市政污水管網。（2）工程施工所使用的腳手架表面用防塵布進行裝置；施工現場道路進行定期灑水措施；風度較強的天氣，停止能產生灰塵粉塵的建筑材料作業。（3）噪音方面主要措施：嚴格遵守法律法規，依據《中華人民共和國環節噪聲污染防治法》內規定的數值和時間進行作業。（4）夜間施工或地下建筑進行施工時，用于照亮的燈外部加上一層燈罩，可防治光線的直射，有效防治光污染產生。（5）不論是工程項目建筑期內生成的廢棄物，還是項目投入使用后居住人群產生的生活垃圾，都需要進行垃圾分類，嚴格按照《南京市生活垃圾管理條例》中的要求實施。（四）工程投資估算1、投資概況該項目建設投資166384萬元，具體包括：工程費用79335萬元，土地費用77124萬元，工程建設其他費用5810萬元，基本預備費4415萬元。項目投資估算依據包括以下幾個方面：《江蘇省建設工程費用定額》《江蘇省建筑裝飾工程量計算規則》《江蘇省建筑工程造價估算指標》南京市建筑材料市場主要材料價格參考本地類似工程及建筑方提供的造價指標2、主要技術經濟指標表4-3主要技術經濟指標表序號項目單位指標1總用地面積㎡10308022.12.2總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積㎡㎡㎡159495146869126263住宅總戶數戶17784總人數人56905容積率/1.26建筑密度％277綠地率％353、土地費用土地通過出讓的方式獲得，根據南京市國土局資源局發布的招標信息，本項目的土地取得成本是77124萬元，平均每平方米成本為7482元。4、建筑安裝工程費（1）建筑地面工程：經市場調研均價為3780元/平方米，即146869×3780=55517萬元。（2）地下工程：經過市場調研均價為4399元/平方米，即12626×4399=5554萬元。5、工程建設其他費用工程建設其他費用主要有如下兩類：（1）在建設工程施工階段產生的其他費用。依據市場均價算得4186萬元。（2）在項目運營階段有關的其他費用，如環境影響評價費、勞動安全衛生費、公用設備設施建筑及綠化補償費等等REF_Ref15136\r\h[19]。依據行業均價得出費用為1624萬元。6、項目投資估算結合相應計算數據，得出項目建設投資，詳見表4-4。表4-4項目建設投資預算（單位：萬元）序號項目投資（萬元）備注一工程費用793351建筑安裝工程費610712設備及工器具購置費18264二土地費用77124三工程建設其他費用5810四基本預備費4115建設投資166384合計166384（五）小區建設項目盈利能力分析1、財務基礎數據銷售價格通過對該建設工程周圍環境和其他項目進行調研考察，結合南京市住宅小區新房均價和南京市政府對于該項目售價的限值，最后確定該高層住宅小區均價為26950元/平方米，另外地下停車位是可用于出售，單價為1.09萬元/個。本項目住宅面積149878平方米。銷售收入為34225萬元，具體數值見下表。表4-5銷售收入估算表（單位：萬元）分類可售面積/個（㎡/個）銷售均價（元/㎡/個）銷售收入（萬元）高層住宅14987826950403921地下車位160010900017440合計//421361按照項目實施進度計劃，以及對項目前期市場調研剖析，銷售周期計劃五年之內，見表4-6。表4-6銷售計劃表（單位：萬元）年份項目2122232425合計銷售比例3.5％28％32％30％6.5％100％銷售收入14748117981134836126408273884213612、現金流量和項目盈利分析J小區建設工程2019年出建設投資為105896萬元，2020年出建設投資為60488萬元。J小區建設工程2021年投產運營，在2021年和2022年初分別投入流動資金12135萬元和5915萬元。該住宅工程在正常年份的經營成本為13486萬元，項目工程運營的第一年也就是2021年其運營能力是成熟運營期內能力的百分之七十,則2021年J小區經營成本依據正常年份的七折估算。該項目各年的銷售收入、經營成本和銷售稅金及附加都是當年年末產生。J小區住宅工程的增值稅金及附加主要包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅REF_Ref12135\r\h[18]。增值稅的數值按照南京市相關文件規定是該J項目的銷售收人的5%，城市維護建設稅按照南京市相關文件規定是其J住宅工程所得的增值稅的7%，教育費及附加按照南京市相關文件規定是其增值稅數值的3%，土地增值稅按照南京市相關文件規定取J小區建設項目所取得銷售收人的1%，銷售傭金取銷售收人的2%。在對2020年至2021年來國家對住宅項目方面的關注度、施行的行業政策、對房產市場調控等措施，房地產行業自身的現狀、戰略布局、技術方案目標等的基礎上，對各種影響因素整合分析考慮，基準收益率為7%。具體見項目現金流量表4-7所列：表4-7現金流量表（單位：萬元）時間項目建設期生產經營期合計0123456一、現金流入0014748117981134836126408273884213611銷售收入0014748117981134836126408273884213612回收固定資產余值000000003補貼收入000000004回收流動資金000000017050二、現金流出1058966048823829294292494724231158142846341建設投資10589660488000001362152流動資金00131355915000190503經營成本00944013486134861348613486633844增值稅金及附加008116489741669521506231754.1增值稅5%007375899674263201369210684.2城市維護建設稅7%00524134724429614754.3教育費及附加3%0022177202190416325土地增值稅1%0014711801348126427442146銷售傭金2%0029523602697252854884277維持運營投資000000