摘要就不動產的善意取得來說，其涉及內容以及影響因素非常繁多且復雜，憑借在傳統民法法律內容可知，善意取得僅僅適用于動產,而幾乎不涉及不動產方面的內容。在我國物權法中卻這樣規定:動產和不動產皆適用善意取得。因此從某種程度上來說，當下所施行的不動產善意取得可以說是對于傳統民法的完善、改進以及創新。不管是最終的目的，還是最初的使用理論都有相同、互通之處。但是，他們之間在有些規則上是不同的，也就是說隨之帶來的差異就是適用善意取得的要件必有區別了。縱然讓人欣慰的是我國《物權法》的立法已經確認了物權善意取得制度，但該制度迄今為止依然沒有引起我國理論界的關注也沒有得到普遍的運用推廣和承認。善意取得究竟能否較好的適用于不動產，究竟能夠發揮出多大的作用，這些都值得深入去探究。在本次畢業設計中，主要是憑借物權法為基礎,來深入探究了不動產善意取得所涉及的相關內容以及影響因素，進而期望能夠為我國相關法律制度體系，尤其是不動產善意取得法律體系的完善，提供一定的建議與意見。關鍵詞：不動產善意取得《物權法》

目錄前言 31.不動產善意取得的制度概述 51.1不動產善意取得的概念 51.2不動產善意取得的形成 62．不動產善意取得的構成要件 72.1產善意取得的適用前提—無權處分 72.1需要確認轉讓合同的效力 82.3處分不動產時第三人善意的判斷 92.4通過法律上的交易行為從轉讓人處有償取得財產 102.5轉讓的不動產依法應當登記的已經進行了產權變更登記 102.6取得情形下轉讓合同的效力 123．確定是否構成不動產善意取得的因素 13謝辭 14參考文獻 15

前言通過不斷的深入探究，有部分專家學者主張：“當構建民法典草案，尤其是不動產草案時，非常有必要憑借公信力以及登記公示推定力等為基礎，來科學合理的制定不動產善意取得相關法律內容，進而盡可能的改進完善我國交易安全保護法律體系。”就我國的專家學者來說，關于不動產善意取得的法律確定來說，既存在一定的支持者，也存在一定的發對者。每每提到不動產的取得，最常提到的就是《物權法》。首次關于不動產的善意取得的立法承認就是出自其中第106條。但是，在理論和實踐中，制度的認識和具體適用難以得到統一，很多地方是矛盾的，又或者說難以實現的。這也恰恰說明了在《物權法》中仍然有需要大力改進的地方。針對上述問題，在本次畢業設計中通過深入探究不動產善意取得所涉及的相關內容以及影響因素，進而總結出了一定的結論，提出了一定的科學合理的處理措施。關于善意取得以及不動產，這兩個詞匯分開看，意思僅僅存在于表面其實就是最基本的了解。其還具有更深層次的含義，具體表述如下：站在法律的角度來說，善意取得的具體含義為當沒有任何權利的處分人，將某一特定物體轉讓至第三人時，善意第三人通常就具備了此物體的所有權，且之前的處分人，也就是物體的原擁有人，不允許強迫第三人歸還物體。除此之外，憑借我國物權法中的相關條約內容可知，善意取得不僅僅局限于所有權，也能夠被應用于其他不同類型的權利。善意取得制度，其實本質上是確保法律在安全快速交易與所有權保護之間實現一種平衡，同時也可以被看作是類屬于無權處分中一項非常別具特色的規定。從某種程度上來說限制了所有權的效力，而且它還很特殊，其實是眾多所有權保護中的例外。正如前面所說，這篇論述左右不過是對《物權法》中不動產善意取得構成要件相關體系漏洞的完善，當然還包括了平衡不動產善意取得制度與相關法律制度之間的協同作用。雖然我國當前是承認這一制度的，但是學術界對此項制度的具體含義以及適用范圍，存在一定的爭論，因此針對上述情況，在本次畢業設計憑借物權法為基礎,同時結合相關實際案例，深入探究了不動產善意取得所涉及的相關內容以及影響因素，進而期望能夠為我國相關法律制度體系，尤其是不動產善意取得法律體系的完善，提供一定借鑒之處。

1.不動產善意取得的制度概述1.1不動產善意取得的概念善意取得，學術界也將其稱作及時取得，是民事制度中的一種，被廣泛地應用于各個國家。其具體含義為財產所有者在處理其所擁有的財產時，假若把財產轉讓至第三人，且第三人是以善意且有償的舉動獲得財產時，那么受讓人將全權獲得財產所有權。其在一定程度上可以看做是法律對于安全快速交易與所有權保護之間實現一種平衡舉措。在《物權法》還沒有正式實施之前，憑借在傳統民法法律內容可知，善意取得僅僅適用于動產,而幾乎不涉及不動產方面的內容。由于不動產存在登記制度，因此其所有者一般是憑借登記的內容來確定的。就不動產物權善意取得來說，其具體含義如下表述：第三人憑借善意信任不動產物權登記內容為基礎，和登記物體所有人進行交易，進而獲得某種物品的一種行為。1.2不動產善意取得的形成憑借查閱相關資料可知，不動產善意取得的出現最早可以追溯到二十世紀初期，是法學界專家學者憑借日耳曼法中的“以手護手”理論為基礎，所提出的一種理論制度，其類屬于物權的外在表現形式，當個體具有動產擁有權時，即確定其為動產物權的所有者。假若個體失去了對于某一物體的占有權，那么他對物體實施的效力也會大大折扣。所以站在這個角度來說，當所有者的某一物品被占有人轉讓至第三人時，所有人無權強迫第三人返還物品，僅僅只能夠向占有人提出相應的賠償，此時第三人具有對于物品的所有權。綜上所述，善意取得制度與“以手護手”原則這兩者之間具有一定的差距。從某種程度上來說，善意取得制度可以被認為是對“以手護手”原則進行雙重否定的基礎上形成的。其在確保財產動靜安全之間發揮著至關重要的作用。正因為如此，善意取得制度一經提出，就受到了業內專家學者的廣泛關注，當下幾乎世界各國都實施了善意取得制度。我國也不例外，在《物權法》中，我國法律制定者結合我國實際國情，還開創性的構建了不動產物權的善意取得制度，極大地豐富了我國法律體系。

2．不動產善意取得的構成要件2.1產善意取得的適用前提—無權處分憑借《物權法》中的相關條約內容可知：“無物品所有權的人將把動產或者不動產轉讓至第三人時，原物品所有權人允許追回”，但不涵蓋善意取得情況。進而可知，“無權處分”可以被認為是善意取得制度實施的充分條件。即便是這一條里面沒有確切的把無權處分當作是獲取到善意的一個構成要件給列出來，不過因為這一條把它當作是一個前提條件，因此，按照體系解釋這一方面來講的話，無權處分是獲取到善意的一個構成要件。為了能夠和我們國家社會發展的實際需要相互適應，參考著那些發達國家在立法方面的一些先進經驗，我們國家的《物權法》里面明確指出：不具備處分權的人要是將不動產或是動產轉交到受讓人的，所有權的擁有者有權利進行追回。在這一基礎之上，對善意的獲得和它的相關組成給出了一個相對比較系統性的規定，也就是:不考慮法律的相關特殊規定，凡是滿足以下情形的，受讓人將會獲取到這一動產或不動產的所有權：受讓人轉讓這一動產或不動產是出于善意的目的；以合理的價格轉讓；那些進行轉讓的動產或不動產已經根據法律規定需要進行登記的都登記過了，不用進行登記的都給予了受讓人。《物權法》所作出的以上一系列規定，它先是一種需要遵循的原則，明確指出了每一項交易的基礎就是交易人擁有處分權，所有權需要受到應有的保護這一立場，而且還明確指出了無權處分不但損害了別人的財產權，并且還損害了交易安全。對于無權處分，它所造成的法律后果就是形成了所有權人的追回權。除此之外，作為無權處分的一種特殊情況，《物權法》肯定了善意取得這一機制，在某種情況之下，明確了無權處分人與第三人的交易所產生的權利轉移是合法的，這就在一定程度上充分保障了交易的動態安全。按照這一規定，“無權處分”屬于是適用于善意取得機制的一個基礎。因此，按照體系解釋這一方面來講的話，無權處分是獲取到善意的一個構成要件。在不動產的善意取得機制里面，對“無權處分”應該作出進一步的擴大理解。這個地方所講到的“無權”并不完全是指不具備所有權，無處分權也一樣是無權處分，比方說，在登記出現某種差錯的時候，要是登記簿上錯誤登記的權利人作出了處分的話，那么這也得歸類到無權處分當中。2.1需要確認轉讓合同的效力轉讓人如果沒有權利處分財產的話，就得和受讓人簽署合同。我們國家的《物權法》里面沒有把無權處分的合同是不是有效當作獲取到善意的一個構成要件，于是這就產生了一個問題，也就是在適用于善意取得的時候，有沒有必要明確一下轉讓合同的實際效力？在物權法草案里面以前把轉讓合同自身的有效性當作是善意取得的一個成立條件，不過在最后通過這一部法律的時候，又刪除了這一要件。在對不動產進行處理的過程當中，第三人善意并不是說一定不用對轉讓合同的效力進行考慮。不過，在沒有權利進行處分的時候，要是受讓人出于善意的目的并且能夠滿足善意取得的條件，那么從原則這一層面來講的話，就不用再對轉讓合同的效力進行考慮，只需要按照善意取得的相關規則讓受讓人獲得相應的所有權就可以了。在不動產無權處分的時候，凡是滿足善意取得的構成條件的話，那么就不用再對合同效力進行考慮了，不過這并不是說，只要是受讓人出于善意的目的，那么不管在什么樣的情形之下，都不考慮不動產轉讓合同的效力。善意取得一定要建立在轉讓合同合法這一基礎之上，在適用善意取得構成要件的時候，一定要充分考慮到合同有沒有包含一些沒有效力的因素，要是合同里面不存在所謂的無效因素的話，并且還能夠滿足善意取得的構成條件，那么縱然是構成了無權處分，擁有所有權的人也無法按照《合同法》里面的規定來提出合同無效。不僅僅是合同無效這一種情形，合同里面也許含有一些可撤銷因素等，要是撤銷權人提出撤銷，那么也許會產生和前面合同無效一樣的后果。不過在合同能夠撤銷的狀況之下，一定要注意，比方說讓與人通過使用欺詐或者是強迫等一些非法的手段，那么受讓人自身就能夠根據《合同法》里面的相關規定來獲取到救濟，無需善意取得發生物權變動。2.3處分不動產時第三人善意的判斷就如何判斷取得人的善意，我們國家的學術界在這一方面的爭議基本上就是聚焦在取得人有沒有具備調查核實這一方面的義務和取得人因為失誤而沒有盡到這一義務的時候可不可以認為它不是善意的。在更正登記還沒有進行完的時候，權利人或者是利害關系人還依然能夠按照相關的規定來作出異議登記，這樣就能夠及時的中斷登記簿的公信力，以此來防止別人善意取得。也就是說，更正登記以及異議登記實際上就是為了保障權利人而設立的相應措施。不管是什么樣的原因導致了登記簿錯誤的產生，那么就算是登記機構沒有任何的過錯，也需要擔負一定的賠償責任。這樣一種規定實際上能夠充分維護真正權利人的合法權益，所以不用再經由為取得人施加注意義務這一方式來進一步維護真正權利人。2.4通過法律上的交易行為從轉讓人處有償取得財產通過分析《物權法》的規定可以發現，受讓人往往可以使用合理的價格，進而可以將財產進行受讓。有關受讓人是否需要支付受讓價格，其中有兩種受讓模型：第一，否定主意，一般不需要通過通過善意獲得善意交易行為，屬于一種無償的行為，比如贈與受讓人，有時還可以通過善意取得的行為。第二，肯定主義。有些國家通過立法的形式進行規定，受讓人通過法律獲得所有權屬于有償行為，假如通過無償的行為獲得受讓，應該將其進行返還。英國以及美國等都存在這種觀念。在我國的《物權法》往往使用肯定模式，這樣可以讓受讓人獲得相應的財產。為了能夠充分考慮原所有人的相關利益，假如原所有人在進行轉讓的過程中，以不合理低價進行轉讓，原權利人有權利依據相關的法律索回其財產。2.5轉讓的不動產依法應當登記的已經進行了產權變更登記根據我國的《物權法》以及相應的法律，有時可以辦理相應的不動產物權，其中有如下幾種形式：（1）房屋所有權以及相應的建筑用地權，依據相關的《城市房地產管理法》規定，可以看出：國家落實土地所有權以及相應的房屋登記制度，其中土地使用權一般是指建筑用地的使用權，在處理這個不動產的過程中，往往需要進行登記，才能獲取不動產物權的變更。由此看來，只有經過不動產手續的辦理，才屬于合法的行為。（2）應當辦理登記的其他不動產物權，依據我國頒布的《物權法》，在進行不動產轉讓的過程中，往往需要通過登記，才屬于善意取得。由于根據相關法律的規定，在進行不動產轉移的過程中，需要進行登記，在相關部門的完成相應的登記之后，才可以進行不動產權的公布。只有按照相關的規定進行的登記，才具有不動產的依據，而對于占有或者通過交付等形式獲得的產權不具有產物權屬性，由此看來，只有通過法律的形勢進行登記，下列產權形式的改變才具有法律意義：（1）設立；（2）變更；（3）消滅等。對于那些沒有經過法律的形式進行登記的，往往不具備法律的意義。假如第三方，在經過登記之后，才可以獲得不動產物權。登記環節主要針對不動產權的獲取，假如不動產尚未進行產權變更，那么第三方就不能獲取相應的產權，從而不就能形成善意的獲得。比如那些需要通過法律的形式進行辦理的動產，比如：機動車以及航空器等。假如在受讓人沒有進行登記的情況下，不能適用于善意獲取的行為，反之就能引起交易混亂。2.6取得情形下轉讓合同的效力依據我國《物權法》第106條的相關規定，假如受讓人進行不動產以及動產方面屬于，并且通過合理的價格進行轉讓，通過法律的相關規定對這些產權進行登記，在這個過程中，并不需要將已交付給受讓人等設定為善意。在我國實施的物權法下，可以對善意取得以及轉讓行為的獲取效力進行法律層面的解釋。在對轉讓效力方面的問題進行探討時，學者們爭議不斷。對于轉讓合同能否充當善意，學術界對此具有更大的爭議。在制定轉讓合同的過程中，不僅需要從法律的層面進行設計，而且還應該從一定的角度對不動產善意取得構成一定的影響。對于轉讓合同的法律效應進行如何探究以及探究的程度，有些學者認為只要受讓人能夠通過法律的形式獲得善意取得的各項要件，那么受讓人可以通過法律獲得相應的所有權，不需要考慮相應的轉讓行為本身的效力。假如轉讓合同涉及到買賣等債權合同，當實施處分法律環節時，處分外人能夠使用特別生效要件。假如處分人不具備相應的處分權，那么處分效力需要進行重新設定，一般在不具備處分權時，往往可以通過相關權利人進行認可，另外可以通過受讓人的善意行為進行彌補。假如轉讓合同涉及買賣等合同，在進行善意獲取的情況下，可以對其行為進行有效性的轉讓，將轉讓合同賦予相應的法律效應，這樣可以進行有效的轉讓。一般情況下，善意取得作為物權轉讓的相關制度，其具有相應的法律效應，這一點可以從所有權中進行考察。可是在交易的過程中，往往需要通過金錢進行等價交換，這樣就會涉