謹(jǐn)呈四川宇眾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司紅光鎮(zhèn)天邑片區(qū)二號地塊可研報告上海同鴻·成都同策匯2021-06終止工程征地決策體系企業(yè)條件分析財務(wù)可行性研究市場可行性研究市場可行市場不可行●這是一個什么樣的工程？●開發(fā)期內(nèi)目標(biāo)市場房地產(chǎn)宏觀環(huán)境是怎么樣的？●開發(fā)期內(nèi)目標(biāo)市場的房產(chǎn)行業(yè)市場是怎么樣的？●工程將面臨的競爭環(huán)境是怎么樣的？●工程的時機(jī)和風(fēng)險？Part1地塊屬性地塊區(qū)域分析地塊四至及現(xiàn)狀與犀浦地塊比照分析地塊屬性分析地塊指標(biāo)工程屬性凈用地面積24539.98平米土地性質(zhì)二類居住用地(兼容商業(yè)≤10%）建筑密度總建筑密度＜30%，高層主體建筑密度＜18%綠地率＞35%容積率1.0≤3.6建筑限高滿足機(jī)場限高要求（≤100米）N說明：地塊包含效勞設(shè)施用地〔農(nóng)貿(mào)市場〕，面積1923.34平米；農(nóng)貿(mào)市場容積率0.8≤1.6，限高24米。工程區(qū)域分析郫縣核心城區(qū)三大組團(tuán)的開展呈現(xiàn)了“一軸兩區(qū)三心〞的格局，基地所在的紅光鎮(zhèn)組團(tuán)處于一軸、兩區(qū)的交匯點，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢明顯。

泛城西新中心IT產(chǎn)業(yè)高地生態(tài)化居住區(qū)富有經(jīng)濟(jì)實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心郫縣在成都的功能定位

成都絕佳的生態(tài)居住區(qū)域打造“三高〞品牌〔高品質(zhì)、高性價比、高增值空間〕；成都七水會聚的“水脈〞資源；川西獨有的林盤生態(tài)。文化科技資源成都古蜀文脈正源成都重要的科研教育基地成都最早的國際化區(qū)域成都“少城〞—尊貴之地成都主城區(qū)西北部區(qū)級中心成都老城區(qū)西部和北部人口和城市功能外溢擴(kuò)散區(qū)域西南地區(qū)高新科技人才集聚現(xiàn)代化城市化區(qū)域整體形象工程區(qū)域分析本工程地塊位于郫縣紅光鎮(zhèn)天邑片區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。目前區(qū)域已經(jīng)逐步形成板塊開發(fā)的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)程度高，市場追捧度高。郫筒紅光犀浦主城區(qū)地塊地塊區(qū)位示意圖紅光鎮(zhèn)：距省會成都市區(qū)僅13公里。成灌高速公路、成都市繞城高速公路、317國道穿越全境，交通便捷。犀浦鎮(zhèn)：距市區(qū)7公里，離縣城11公里，國道213線、沙西線和成灌高速公路并行穿越全鎮(zhèn)，成都市繞城高速公路環(huán)繞城鎮(zhèn)。郫筒鎮(zhèn)：位于成都市西北面，距市區(qū)僅14公里，地處縣城周圍，國道213線、成灌高速公路貫穿全境。工程區(qū)域分析紅光為郫縣三大中心組團(tuán)之一，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的核心板塊，地塊區(qū)域價值明顯。以成灌高速作為主要開展軸，規(guī)劃郫筒、紅光、犀浦三個中心組團(tuán)；配套高新西區(qū)，效勞現(xiàn)代工業(yè)港，承接成都商業(yè)梯度大轉(zhuǎn)移。以生態(tài)觀光、休閑娛樂為特色，打造成都西北部商貿(mào)中心；一主兩副四點兩帶四點：三道堰鎮(zhèn)、唐昌鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)四個特色鎮(zhèn)商業(yè)中心；兩帶：即IT大道產(chǎn)業(yè)帶和沙西線產(chǎn)業(yè)帶；城市空間開展布局一主：即主城區(qū)商業(yè)中心——郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)〔以中高檔消費為主，突出大型百貨、餐飲、娛樂、文化及其他代效勞業(yè)和商務(wù)效勞，結(jié)合商貿(mào)中心的打造，引進(jìn)大型餐飲、零售網(wǎng)點和商業(yè)品牌〕兩副：即安德鎮(zhèn)和友愛鎮(zhèn)兩個商業(yè)副中心〔效勞對象以本地及周邊居民、外來游客為主；鼓勵設(shè)置超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲店、便利店、生活效勞網(wǎng)點。適度設(shè)置1個大型超市〕工程區(qū)域分析地塊區(qū)域交通機(jī)能興旺，地塊四面環(huán)路，可達(dá)性高，交通優(yōu)勢明顯。核心干道：老成灌路、地鐵2號線、西區(qū)大道紅光鎮(zhèn)：紅光鎮(zhèn)2000年被列為“全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)〞。紅光鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)興旺，市場繁榮、人民富足，是一座新興的現(xiàn)代工業(yè)小城鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域人口約6萬，其中農(nóng)業(yè)人口2.8萬人。次級干道：紅高路、繞城高速工程區(qū)域分析紅光鎮(zhèn)地處西部新城開展的三個次區(qū)域中心之一，地塊毗鄰高新西區(qū)、西華大學(xué)、現(xiàn)代工業(yè)港，區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源、科研資源、教育資源豐富。未來的西部新城將形成獨具特色的網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式城市開展模式，形成以次區(qū)域中心、次區(qū)域節(jié)點和次區(qū)域中心社區(qū)的三級空間結(jié)構(gòu)布局工程區(qū)域分析紅光板塊的房地產(chǎn)開展被繞城高速、高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港北區(qū)和西華大學(xué)、電子科技大學(xué)包圍，形成了較為封閉的紅光板塊。可利用資源根本覆蓋郫縣的產(chǎn)業(yè)開展：工業(yè)集中開展區(qū)〔現(xiàn)代工業(yè)港北區(qū)和高新西區(qū)〕、高校片區(qū)配套經(jīng)濟(jì)園〔三所大學(xué)和多所院?！?、工貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚集帶〔臨317國道的市場經(jīng)營戶〕。資源條件板塊描述宏觀板塊房地產(chǎn)開發(fā)程度較高，板塊成熟。從策略上，抓住本案相對區(qū)域內(nèi)競爭樓盤更接近高速快鐵的優(yōu)勢，優(yōu)化各種本錢，充分挖掘區(qū)域板塊的優(yōu)勢、整合周邊資源，迎合區(qū)域購置力，快速翻開市場，在劇烈的競爭環(huán)境下，有效借勢、搶勢，快速完成工程的開發(fā)運營。地塊四至及現(xiàn)狀南側(cè)東側(cè)北側(cè)西側(cè)1234561：華潤橡樹灣2：銀楓別墅3：天邑工地4：住宅商業(yè)混合用地5：龍城國際6：紅光鎮(zhèn)快鐵紅光站地塊現(xiàn)狀地塊方正，規(guī)整，地勢平坦，利用率高，開發(fā)難度小。現(xiàn)階段地塊內(nèi)堆積有大量土方，將給造成一定影響。地塊內(nèi)部堆積有大量土方，前期土地整理將投入一定量的本錢。內(nèi)側(cè)區(qū)域外側(cè)區(qū)域地塊四面有規(guī)劃道路，但現(xiàn)階段道路尚未開始修建，這將對本工程的可達(dá)性造成一定影響。工程整體開發(fā)難度較小，適合打造“短平快〞工程。工程屬性總結(jié)相對缺乏外部配套資源，但是隨著橡樹灣開發(fā)進(jìn)入尾聲，以及龍城國際商業(yè)配套成型，本項目可充分共享資源。板塊房地產(chǎn)開發(fā)熱度較高，可充分借勢。地塊四面規(guī)劃道路尚未開始修建，且地塊只能通過普通市政道路到達(dá)，現(xiàn)階段可達(dá)性較差。項目內(nèi)部地勢平整，具備良好的開挖性。地勢平整地塊開發(fā)有難度缺乏外部配套體系市場潛力優(yōu)點：缺點：Part2房地產(chǎn)市場概述競爭工程分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場概述與犀浦板塊的龍梓萬板塊相似，本地塊位于紅光鎮(zhèn)快鐵以南延線，為區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊。該板塊與龍梓萬板塊代表了兩大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)特點。區(qū)域房地產(chǎn)市場分布圖紅光板塊的房地產(chǎn)開展被繞城高速、高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港北區(qū)和西華大學(xué)、電子科技大學(xué)包圍，形成了較為封閉的紅光板塊。房地產(chǎn)開發(fā)板塊紅光鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)階段主要集中在快鐵沿線，隨著龍城國際大體量商業(yè)的投入使用，后續(xù)板塊的熱度及吸納力將得到進(jìn)一步提升。在售工程龍城國際橡樹灣上景怡苑萬景峰房地產(chǎn)市場概述2021年1-4月供給成交分析但從2021年的1-4月的的供給成交數(shù)據(jù)來看，紅光鎮(zhèn)保持著良好均衡的去化速度，這也反響出紅光鎮(zhèn)與犀浦鎮(zhèn)兩大板塊在房地產(chǎn)的“量價速〞上，并無太多差異，板塊趨同性較高。從最近一年的供給成交情況來看，紅光鎮(zhèn)供給量與成交量為三大板塊最低。房地產(chǎn)市場概述從2021年1-4月各板塊的成交價格來看，紅光鎮(zhèn)的成交均價最高，到達(dá)了5500元/平米左右，而犀浦鎮(zhèn)的成交價格相對紅光鎮(zhèn)的價格略低100元/平米。2021年1-4月成交價格分析房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析從2021年1-4月的供給成交來看，紅光板塊各月呈現(xiàn)出成交量逐步攀升的態(tài)勢，而價格那么正好相反，在當(dāng)前市場背景及產(chǎn)品通知情況下，區(qū)域市場價格戰(zhàn)明顯。1-4月各月成交量逐步攀升，月均去化套數(shù)約為400套。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析供給端：紅光鎮(zhèn)2021年1-4月產(chǎn)品供給面積主要集中在60-100平米；成交端：1-4月實際成交面積那么主要集中在60平米以下，及60-80平米。從供給與需求端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點來看，60-100平米為市場主力產(chǎn)品?？們r那么主要集中在40-60萬之間。剛性需求依然是龍梓萬區(qū)域的主力需求群體。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析華潤橡樹灣：月均去化約124套項目名稱華潤橡樹灣項目地址高新西區(qū)西區(qū)大道1398號占地面積168498平方米容積率4建筑面積660000平方米總戶數(shù)7000建筑形態(tài)高層，多層，別墅建筑風(fēng)格——園林風(fēng)格純英倫小鎮(zhèn)戶型區(qū)間65-148平米車位比——均價7200元/平方米項目進(jìn)度共分為4期開發(fā)工程共分為4期開發(fā)，一期為6+1花園洋房，二、三、四期為高層電梯。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析華潤橡樹灣：月均去化約124套工程供給面積段集中在60㎡以下以及60-70㎡，占整體量的66%，已過大半。工程幾乎無大面積段的戶型供給。工程成交面積段大多數(shù)集中在60㎡以下其次80-90㎡戶型也是受客戶所喜愛的。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析華潤橡樹灣：月均去化約124套工程面積段價格波幅較為平穩(wěn)。80-90㎡產(chǎn)品價格總體呈上漲態(tài)勢。從工程價格下調(diào)之后，工程的成交量不斷上升。四月成交量開始下滑。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析Q1戶型建筑面積52；實得面積88平米Q3戶型建筑面積62平米；實得面積100平米房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析本工程現(xiàn)階段主力供給戶型為Q1、Q3戶型建筑面積（平米）實得面積（平米）建面單價實得單價總價贈送率Q153867200440038萬62%Q3621007100450045萬61%62平米月均去化套數(shù)房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析龍城國際：月均去化約54套項目名稱龍城國際項目地址郫縣老成灌路紅光廣場對面占地面積133200平米容積率3.5建筑面積600000平米總戶數(shù)3000建筑形態(tài)高層，多層，小高層建筑風(fēng)格新港式建筑園林風(fēng)格地中海風(fēng)格戶型區(qū)間50-150平米車位比1:1均價5700元/平方米項目進(jìn)度——工程總占地約200畝，總建筑面積達(dá)60萬平米，是個大型綜合體城市工程，物業(yè)類型涵蓋低層洋房、高層電梯、精裝商務(wù)酒店和風(fēng)情商業(yè)街及大型超市。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析龍城國際：月均去化約54套90-100以及120-130的大面積戶型供給占本工程80%。剩余戶型為100-110，工程暫無其他面積段供給。90-100㎡面積段成交占比最大。其次為100-110㎡面積段。70-80以及100-110㎡面積段成交情況相同。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析龍城國際：月均去化約54套工程目前沒有60-70㎡的產(chǎn)品工程70-80㎡以及80-90㎡產(chǎn)品價格波動較為平穩(wěn)。從圖中可以看出，工程成交量不斷上升，目前還未出現(xiàn)下滑趨勢。工程成交情況增幅都較大。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析上錦頤園：月均去化約52套項目名稱上錦頤園項目地址郫縣尚錦路116號占地面積333000平米容積率3建筑面積1000000平米總戶數(shù)8000建筑形態(tài)高層，多層建筑風(fēng)格——園林風(fēng)格純英倫小鎮(zhèn)戶型區(qū)間60-130平米車位比1:0.7均價5300元/平方米項目進(jìn)度共分為4期開發(fā)工程是集住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、醫(yī)院等一體的城西地標(biāo)性的綜合體。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析上錦頤園：月均去化約52套工程暫無供給工程成交面積段集中在80-90以及90-100，占據(jù)成交總體量的82%可以看出，工程小面積段的產(chǎn)品較為稀少。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析上錦頤園：月均去化約52套可以看出工程70-80㎡面積產(chǎn)品價格不斷下滑。其他產(chǎn)品價格變化不大?？梢芽闯龉こ坛山磺闆r呈周期式變化，經(jīng)歷了完整的一個“波長〞階段。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析時代水岸康城：月均去化約48套項目名稱時代水岸康城項目地址郫縣紅光鎮(zhèn)幸福路北一段169號占地面積37352平方米容積率3.6建筑面積168869平方米總戶數(shù)1514建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格——園林風(fēng)格——戶型區(qū)間64-110平米車位比1:0.9均價4750元/平方米項目進(jìn)度目前在售二期一批次社區(qū)緊臨沱江河10萬㎡濱河公園，社區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)63%。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析時代水岸康城：月均去化約48套工程供給產(chǎn)品面積集中在90-100㎡其余面積在80-90㎡和100-110㎡，以及60-70㎡產(chǎn)品。成交面積段集中90-100㎡。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析時代水岸康城：月均去化約48套各面積段產(chǎn)品價格變化較為平穩(wěn)。工程成交情況總體呈上升態(tài)勢。二月以及三月成交情況相同。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析時代水岸康城：月均去化約48套A3戶型兩房兩廳單衛(wèi)闊景廳中廳實得面積：約87.04平米；建筑面積：約74.89平米贈送率：15%建筑面積單價：5000元/平米總價：375000元房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析晶寶維吉尼亞：月均去化約39套項目名稱晶寶維吉尼亞項目地址郫縣紅光鎮(zhèn)廣場路與太雙路交匯處占地面積24614平方米容積率3.6建筑面積116377平方米總戶數(shù)1065建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格園林風(fēng)格——戶型區(qū)間57-105平米車位比1：0.82均價4700元/平方米項目進(jìn)度分為2批次開發(fā)工程由兩棟18層高層及兩棟25+1層高層組成。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析晶寶維吉尼亞：月均去化約39套工程暫無供給工程成交面積集中在70-80的剛需戶型。其次為100-110的大面積戶型。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析晶寶維吉尼亞：月均去化約39套從圖中可以看出60-70以及80-90面積段產(chǎn)品價格波幅較大。70-80㎡面積段產(chǎn)品價格較為平穩(wěn)。一月成交量較為慘淡，然后成交情況有所好轉(zhuǎn)，逐漸增多。四月成交開始下滑。房地產(chǎn)市場概述>>>紅光鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場專題分析西郡英華：月均去化約39套項目名稱西郡英華項目地址郫縣紅光港華路占地面積766705平方米容積率1.39建筑面積106567平方米總戶數(shù)538建筑形態(tài)洋房、別墅、高層建筑風(fēng)格——園林風(fēng)格——戶型區(qū)間124-320平米車位比1:1.1均價200萬/套起項目進(jìn)度分3期開發(fā)，目前開工建設(shè)的一期目前開工建設(shè)的一期，占地115畝，是由聯(lián)排別墅和墅質(zhì)洋房(6+1觀光電梯墅質(zhì)洋房)組成的純低密社區(qū)。區(qū)域市場客群分析客群主要來源為城西、本地區(qū)域、省內(nèi)2級城市、高新西區(qū)的客戶及區(qū)域內(nèi)流動人口群體。家庭結(jié)構(gòu)戶型需求客戶群體需求模式多數(shù)家庭為兩代三口之家，少數(shù)為二人、四人，其余家庭結(jié)構(gòu)占比較低。城西、本地區(qū)域、省內(nèi)2級城市、高新西區(qū)的客戶及區(qū)域內(nèi)流動人口群體以功能型套二為主力需求，其次為舒適型套二和功能型套三。Part3地塊SWOT分析42優(yōu)勢〔Strengths〕臨近成灌高速快鐵和改造后的雙向8車道成灌老路，城市通達(dá)性好，地塊展示能力較強，屬于快鐵經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的聚集型物業(yè)；紅光板塊已經(jīng)成熟，擁有華潤、合景泰富、等成熟開發(fā)商開發(fā)的品質(zhì)樓盤；周邊具備高新企業(yè)、大專院校和市場經(jīng)營戶等多類集中購房目標(biāo)群體；開發(fā)商在紅光板塊有成功開發(fā)經(jīng)驗，且具備一定的影響與號召力。劣勢〔Weaknesses〕紅光板塊地產(chǎn)較為成熟，但商業(yè)生活配套不完備，需要借助其他工程商業(yè)配套；從未來競爭來看，本案規(guī)模體量均較小；周邊原住民購房能力較弱，購房的有效來源需擴(kuò)延；威脅〔Threats〕典型競爭樓盤贈送比例超過成都市有關(guān)規(guī)定的20%，如何突破成為規(guī)劃設(shè)計的難題；SWOT分析Part4工程開展戰(zhàn)略及整體定位工程開展戰(zhàn)略定位根據(jù)本工程自身條件與工程的目標(biāo)，本工程適宜通過區(qū)域借勢，以時間換利潤的開發(fā)策略工程擁有什么？工程的目標(biāo)是什么？利好：受成都主城區(qū)與郫縣雙核輻射，區(qū)域開展?jié)摿Υ?；地鐵、高鐵、城際公交形成的便捷交通；板塊品牌開發(fā)商已經(jīng)形成較高的板塊熱度。地塊方正，規(guī)模小，開發(fā)難度較低；利空：區(qū)域競爭劇烈，客戶抓取存在較大的競爭；紅光鎮(zhèn)整體區(qū)域價值提升尚待時日。區(qū)域?qū)用妫撼蔀槭袌鰺狳c，以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)引領(lǐng)市場，實現(xiàn)后續(xù)開發(fā)溢價市場層面：成為市場新的價值點工程層面：塑造工程核心價值點，實現(xiàn)快速銷售開發(fā)層面：實現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤的平衡。開展戰(zhàn)略定位本工程適宜采用區(qū)域借勢、短周期、以時間換利潤。工程整體定位市場定位目標(biāo)客源定位產(chǎn)品定位形象定位工程市場競爭占位建立市場優(yōu)秀的追隨者地位，客戶目標(biāo)明確，產(chǎn)品設(shè)計對位，瞄準(zhǔn)市場，一鼓作氣。企業(yè)影響力弱市場實現(xiàn)能力弱強領(lǐng)導(dǎo)者時機(jī)主義者跟隨者挑戰(zhàn)者—市場領(lǐng)跑者—游戲規(guī)那么的建立者—區(qū)域影響者—改變游戲規(guī)那么—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點工程產(chǎn)品設(shè)計客群對位，客戶目標(biāo)明確項目資源方面不具備絕對優(yōu)勢西部新城·城市主軸·高鐵口·便生活關(guān)鍵詞：西部新城——拉近與成都主城區(qū)的距離，劃入城市體系，更強調(diào)未來生活圈為成都西部新城；城市主軸——指成都西區(qū)大道主軸開展，主軸物業(yè)價值提升指日可待高鐵口——強調(diào)高鐵站點，時空距離瞬間縮短；便生活——遠(yuǎn)離城市的擁堵與喧囂，這里生活便利、輕松和諧的意境，便生活不僅指便利，還代表了與成都市主城區(qū)“離塵不離城〞的關(guān)系；工程市場定位客群定位

游離客戶群重點客戶群核心客戶群核心客戶：約40%區(qū)域來源：二級城市職業(yè)特點：企事業(yè)單位職工、養(yǎng)老型客戶置業(yè)目的：自住置業(yè)特征：首次置業(yè)經(jīng)濟(jì)能力：月收入5000左右，經(jīng)濟(jì)能力一般重點客戶：約40%潛在客戶：約20%工程地塊與資源條件決定了本案適宜于通過高性價比，緊湊居家型產(chǎn)品引領(lǐng)市場。地塊規(guī)模和資源條件決定了本案走現(xiàn)金流產(chǎn)品的可能流通型產(chǎn)品---具有高性價比的、緊湊型居家型產(chǎn)品1、總價控制原那么，降低置業(yè)門檻，打造契合市場需求的主流產(chǎn)品，易于快速資金套現(xiàn)；2、戶型以實用為原那么，功能緊湊、空間實用，提升產(chǎn)品“易流通型〞價值；3、做足建筑規(guī)劃指標(biāo)，贈送大面積陽臺〔用夠20%可贈送面積指標(biāo)〕，強調(diào)性價化；4、面積用總價控制，在總價原那么下，提高戶型功能舒適度。流通型：面積控制合理，總價低，市場易于接受，銷售去化快，資金套現(xiàn)風(fēng)險小緊湊型：面積緊湊，戶型實用，無浪費面積，得房率高，空間布局合理；居家型：功能合理完善，滿足首置客群的居家需要。高性價比：有贈送空間，滿足居家功能，產(chǎn)品附加值高。產(chǎn)品定位建筑面積戶型描述配比實得面積㎡55-60㎡一室一廳（投資型）5%/65-70㎡兩室兩廳（經(jīng)濟(jì)型）30%75-8575-80㎡左右兩室兩廳（舒適型）40%86-9285-90㎡左右三室兩廳（經(jīng)濟(jì)型）20%105-11090-105㎡左右三室兩廳（舒適型）5%110-125結(jié)合宏觀因素、市場競爭、供給量、自身等因素，建立市場形象定位主流產(chǎn)品形態(tài)，中高檔產(chǎn)品形象產(chǎn)品檔次定位：剛性需求為主的、高附加值的、主流的、中檔物業(yè)定位形象定位：西部新城的品質(zhì)生活精品社區(qū)Part5工程整體規(guī)劃及物業(yè)建議工程規(guī)劃指標(biāo)及要求根據(jù)用地規(guī)劃要求，考慮最大容積率對工程的可實現(xiàn)性，按照工程可實現(xiàn)的最大容積率的根底上得出工程的建筑面積用地規(guī)劃要求規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：26463.32平方米，其中二類住宅用地面積24539.98平米，效勞設(shè)置用地面積：1923.34平米。道路用地面積〔不參與各項指標(biāo)計算〕：6851.79平方米；用地使用性質(zhì)：二類住宅用地〔其中可兼容的商業(yè)面積比例不大于計入容積率總建筑面積的10%〕。凈用地使用強度：容積率：〔二類居住用地—大于1，且不大于3.6〕、效勞設(shè)施用地——大于0.8小于1.6〕；建筑密度：總建筑密度不大于30%，住宅建筑密度不大于18%；建筑限高：住宅小于100米，商業(yè)小于24米總建筑面積91421平米住宅建筑面積82279平米商業(yè)建筑面積9142平米最大建筑層數(shù)34層測算結(jié)果〔按指標(biāo)最大計算〕規(guī)劃方向一通過高度換空間，以規(guī)劃難度低，大尺度園林塑造，拉伸工程的整體價值。54優(yōu)點：社區(qū)中心形成較大規(guī)模的集中綠地，是工程最強的標(biāo)志性元素，使工程具有強勢的內(nèi)部景觀；內(nèi)部建筑相對靈活，規(guī)劃難度相對較低；解決了外部無高價值資源的問題，自我建立高價值景觀資源，拉升工程整體價值。缺點：不同類型的產(chǎn)品，建筑形式相近，需要依靠位置、對資源的占有，以及立面設(shè)計區(qū)分；社區(qū)內(nèi)部空間層次相對單一，需要后期建筑設(shè)計和園林設(shè)計結(jié)合解決；戶型均好性只能通過戶型的層級來實現(xiàn)高度換空間規(guī)劃方向二通過拉高拍低的規(guī)劃方式，主要以中密度產(chǎn)品實現(xiàn)工程價值拉伸55優(yōu)點：不同檔次的產(chǎn)品，形態(tài)不同——小高層、高層，從建筑形式層面進(jìn)行區(qū)分；社區(qū)內(nèi)部建筑上下錯落，空間豐富；利用施工周期差異，前期即可實現(xiàn)局部產(chǎn)品，有效增強現(xiàn)場打動力。缺點：缺乏能與其他工程區(qū)分的強效元素，高建筑覆蓋率導(dǎo)致規(guī)模級綠化面積較小，與成都市場普遍工程趨同，難以區(qū)分，工程缺乏焦點；由于容積率限制，中密度可實現(xiàn)比例過低〔約為30%〕，對工程整體價值推動有限，同時由于高建筑覆蓋率，低規(guī)模級綠化使高層產(chǎn)品價值瓶頸凸顯。拉高拍低整體規(guī)劃布局分析探析本工程的資源條件，適宜于以高度換空間的方式規(guī)劃，采用大圍合式，大中庭、大間距，內(nèi)外融合，放大園林價值亮點?！皣鲜建曌≌苄纬捎行У纳鐓^(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人的心理需求；可實現(xiàn)大規(guī)模集中景觀園林的打造，增強景觀綠化的震撼效果；可以有效地躲避噪音粉塵干擾；有利于平安和管理；有利于產(chǎn)品均好性設(shè)置，同時能適宜于較高容積率的去化；采用圍合式布局原因分析：與工程契合地塊條件契合度高；通過圍合布局形成超大闊景園林，放大園林的價值亮點；圍合式總平規(guī)劃根據(jù)工程商業(yè)與住宅的面積分配，起總體規(guī)劃采用圍合布局，以點塔結(jié)構(gòu)實現(xiàn)戶型資源均好性，通過大園林實現(xiàn)整體價值提升。戶型面積占比理論面積理論套數(shù)55-60㎡0.0541148165-70㎡0.32468435375-80㎡左右0.43291244185-90㎡左右0.21645619390-105㎡左右0.05411439合計

1127沿街裙樓設(shè)置一層底商〔剛好符合10%的商業(yè)面積〕農(nóng)貿(mào)市場主入口次入口車行入口車行入口中心園林工程采用集約利用景觀資源方式，實施圍合布局；建筑單體以點塔方式排布，增加戶型資源均好性，提升戶棟價值；采用一梯四、26層，符合樓層高度與本錢控制，且與市場接受度相契合。建筑風(fēng)格注重時尚氣息和設(shè)計美感的Art-Deco建筑風(fēng)格本工程可通過art-deco建筑風(fēng)格的純粹性和標(biāo)志性打造增強工程品質(zhì)感。建筑立面三段式分割，底部石材，外墻湎磚+涂料，外立面材料建議采用深色石材+面磚+玻璃和鐵藝應(yīng)用，裝飾表達(dá)線條感。園林建議法式風(fēng)情成品園林特點：尊貴、雍容的氣質(zhì)感受，大氣而不顯奢華；多用規(guī)那么的幾何圖形來布局，并且追求對稱，有較為明確的中軸線，強調(diào)秩序，多灌木矮花，高大樹木較少整體表現(xiàn)浪漫、恬靜的生活方式，與定位客群契合度高；1)工程綜合開發(fā)本錢較高，建議不進(jìn)行“大而全〞的思路，而采用“少而精〞的思路；2)地塊較小，亦無法進(jìn)行大而全的配套配置，只需要配置局部亮點配套即可。3)本工程配套需具備一定的創(chuàng)新性，以區(qū)域別于區(qū)域內(nèi)其他工程，形本錢工程自身標(biāo)識。4)公建配套應(yīng)注重功能性和適用性。5)能到達(dá)良好的營銷展示效果。本工程公建配套配置思路地塊規(guī)模較小，公建配套以亮點設(shè)置，采用少而精的方式配置車位設(shè)置Part71、區(qū)域因素

比較因素評估對象龍城國際橡樹灣上景頤園維吉尼亞西郡英華水岸康城公共交通25252524222323公共配套25242118171516景觀環(huán)境20191921202223居住氛圍20202020202020區(qū)域規(guī)劃151515141313132、個別因素

比較因素評估對象龍城國際橡樹灣上景頤園維吉尼亞西郡英華水岸康城項目規(guī)劃109910101011建筑外觀101098898產(chǎn)品類型15151414141313戶型設(shè)計20191919181717園林景觀101097787自身配套20212018181819物業(yè)管理1011109111011開發(fā)商品牌5555555小計100999491929187價格定位價格定位高層價格計kpi定價計算比較因素計算公式龍城國際橡樹灣上景頤園維吉尼亞西郡英華水岸康城當(dāng)前成交均價(清水)

P1660072004570450047005000區(qū)域因素修正S1=100÷可比案例得分100%100%101%109%108%105%個別因素修正S2=100÷可比案例得分101%103%103%98%106%103%綜合因素修正S=（S1+S2）÷2101%102%102%103%107%104%比準(zhǔn)價格P=P1×S381937573470382536363542權(quán)重—

25%20%20%20%10%5%評估單價(取整)（元/㎡）5020根據(jù)市場比對，工程當(dāng)前參考價格可達(dá)5020元/平米。價格定位以上市場類比定價法中，全部選取各工程套二房源均價，同時個別樓盤套二房源實際為套一變套二，其建筑面積單價偏高，而個別樓盤套二房源為正套二，其單價反響了在相同實得面積情況下，根本的單價市場行情。因此，以上定價法所得單價為根據(jù)戶型格局修正后所得，可視為實得面積單價。同時根據(jù)各工程60-70平米套二戶型的月均去化套數(shù)，初步估計本工程可實現(xiàn)的銷售周期約為17-20個月，月均去化60-70套。根據(jù)以上結(jié)果，假設(shè)本工程產(chǎn)品設(shè)計贈送面積到達(dá)20%，那么本工程可實現(xiàn)的建筑面積單價約為6000元/平米。按照其銷售周期，預(yù)計最近兩年內(nèi)住宅的平均年增長率在7%，那么工程可實現(xiàn)的住宅均價為6300元/平米剩余法分析測算表表內(nèi)顯示的是客觀市場價格定位，稅前利潤率20%，稅后利潤率15%時的測算數(shù)據(jù)。地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：

單位1.土地總面積:26,463.32平方米

2.土地用途:居住用地兼商業(yè)

3.土地使用年限70年

4.容積率3.6

5.建筑總面積91,421.00平方米

其中:住宅82,279平方米

商業(yè)9,142平方米

車位756個1.預(yù)計開發(fā)期為:2年

2.預(yù)計出售價格為:住宅6,300元/平方米

商業(yè)20,000元/平方米

車位80,000元/個

3.預(yù)計建筑費為:

3,540.0元/平方米

其中:

前期費用

元/平方米

政府行政收費20.0元/平方米

設(shè)計費100元/平方米

監(jiān)理費20元/平方米

建筑安裝工程3,400元/平方米

剩余法分析測算表4.年貸款利息率(1-3年期貸款利率)6.90%

5.稅后開發(fā)利潤率(以地價、總建筑費、期間費用等為基數(shù))20%

計算過程:(計算的基準(zhǔn)時間為該宗地的評估基準(zhǔn)日)1.房地產(chǎn)總銷售收入:

76,168萬元

2.總建筑費

32,363萬元

3.專業(yè)費用、不可預(yù)見費用及管理費(總建筑費的11%)

3,560萬元

4.利息=地價*年利率*建設(shè)期+(總建筑費+專業(yè)費及管理費)*年利率*建筑期/2

萬元+地價*5.76%*25.利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費、不可預(yù)見費用及管理費+利息)*利潤率

萬元+地價*20%+地價*5.76%*5*20%6.稅費：營業(yè)稅、城建費、印花稅、土地增值稅預(yù)征=(房地產(chǎn)總價值*7.25%)

5,522萬元

7.銷售費用=房地產(chǎn)總價值*3%

2,285萬元

將1至7代入假設(shè)開發(fā)法公式中:

總地價=房地產(chǎn)總價值-總建筑費-專業(yè)費及管理費-利息-銷售費用-利潤-銷售稅費-購地契稅總地價

16,975萬元

單位地面地價

6,414.55元/平方米

單位樓面地價

1,856.80元/平方米

剩余法分析測算表比較客觀地看待未來市場，15%的利潤率時，土地最高收購價格為16975萬元客觀價格住宅均價:6300元/㎡商業(yè)均價：20000元/平米，總銷售收入76168萬元預(yù)期開發(fā)利潤0%7%13%20%27%33%39%稅后成本利潤率0%5%10%15%20%25%30%土地評估價格（萬元）2720923329199051697514138116889638樓面地價（元／㎡）2976255221771844154612781054總投資76168718956812564774617765907856820投資(不含銷售稅費)68361640886031856967539695127049013稅后利潤額0359568139716123551477017046稅后總投資利潤率0%4%9%13%17%22%26%地面地價10282881675226371534244173642在樂觀的決策前提下，10%的利潤率時，土地最高價格為19905萬元客觀價格住宅均價:6300元/㎡商業(yè)均價：20000元/平米，總銷售收入76168萬元預(yù)期開發(fā)利潤0%7%13%20%27%33%39%稅后成本利潤率0%5%10%15%20%25%30%土地評估價格（萬元）2720923329199051697514138116889638樓面地價（元／㎡）2976255221771844154612781054總投資76168718956812564774617765907856820投資(不含銷售稅費)68361640886031856967539695127049013稅后利潤額0359568139716123551477017046稅后總投資利潤率0%4%9%13%17%22%26%地面地價10282881675226371534